竹北簡易庭(含竹東)107年度竹北簡字第53號民事判決

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　107年度竹北簡字第53號
原　　　告　 張敦媛
訴訟代理人　 林祥義
　　　　　　 李荃 和律師
上列一人之
複　代理人　 楊其康 律師
被　　　告　住商實業股份有限公司
　　　　　　　　　　　設臺北市
法定代理人　 吳耀焜 　　住同上
訴訟代理人　 陳威宇 　　住同上
被　　　告　 宜富 不動產股份有限公司（即竹宏開發建設股份有
　　　　　　限公司）
　　　　　　　　　　　設新竹縣
兼
法定代理人　 杜宥佳 （原名 杜萁丹
　　　　　　　　　　　住新竹縣
　　　　　　 張良誠 　　住新竹市
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國108年2月26日辯
論終結，判決如下：
主文
被告宜富不動產股份有限公司與被告杜宥佳應連帶給付原告新臺
幣貳拾萬元，及被告宜富不動產股份有限公司自民國一百零七年
八月二十日起、被告杜宥佳自民國一百零七年一月二十一日起，
均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國一百
零五年一月十五日起至清償日止，按月給付原告新臺幣貳仟參佰
參拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告宜富不動產股份有限公司與被告杜宥佳連帶負擔
二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基
礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。
又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之
主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為
同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進
行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求
之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避
免重複審理，進而為統一解決紛爭者（最高法院91年度台抗
字第552號裁定意旨參照）。查本件原告起訴時聲明為：
㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）40萬元及自起訴狀繕
本送達被告至被告清償之日止，按週年利率百分之5計算之
利息。㈡被告應連帶給付原告自民國105年1月1日起暨被
告就上開聲明㈠為清償之日止，每月2,333元。嗣原告於訴
訟繫屬中經數次變更後，於107年11月16日變更聲明為：
先位聲明：㈠被告住商實業股份有限公司（下稱被告住商
公司）、杜宥佳應連帶給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，
暨自105年1月1日起至清償之日止，每月2,333元。
㈡被告宜富不動產股份有限公司（即竹宏開發建設股份有限
公司，下稱被告宜富公司或竹宏公司）、杜宥佳應連帶給付
原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按
週年利率百分之5計算之利息，暨自105年1月1日起至清償之
日止，每月2,333元。㈢前二項（誤植為前三項）任一被告
已為給付時，其他被告於該給付範圍內同免給付責任。備
位聲明：㈠被告宜富公司應給付原告40萬元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利
息，暨自105年1月1日起至清償之日止，每月2,333元。㈡被
告杜宥佳應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自105年1
月1日起至清償之日止，每月2,333元。㈢前二項任一被告已
為給付時，其他被告於該給付範圍內同免給付責任等情（見
本院卷第267至288頁），核原告上開所為訴之變更，與其變
更前之聲明，均屬請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防
禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，於法並無不合，自應准許
。
二、次按解散之公司，除因合併、分割、破產而解散外，應行清
算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第
24、25條分別定有明文。又股份有限公司之清算，以董事為
清算人。但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不
在此限，公司法第322條第1項規定亦有明文。查被告宜富
公司於106年10月23日經經濟部中部辦公室以經授中字第
10633614420號准予解散登記在案散登記在案，且尚未選任
清算人一節，有該公司變更登記表、民事紀錄科查詢表附卷
足稽附卷可稽（見本院卷第176至179頁、第160-1頁）。
而杜宥佳、張良誠既為被告宜富公司登記之董事，依法自應
為該公司之法定清算人，並為該公司於本件訴訟之法定代理
人，是原告業於107年7月27日具狀追加張良誠為被告宜富
公司之法定代理人（見本院卷第212至216頁），尚無不合
。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）原告於99年間居住雲冠天下社區欲購買社區停車位時，住
商不動產竹北光明加盟店竹宏開發建設股份有限公司（下
稱竹宏公司，後更名為宜富不動產股份有限公司）之仲介
即被告杜宥佳（原名杜萁丹）知悉後，主動向原告表明其
為住商公司之人員，專營雲冠天下社區房屋、車位之買賣
及租賃業務；原告乃委由被告宜富公司購買新竹市○○路
○○號B3雲冠天下99號車位（尚未尋得賣方及指定特定車位
，下稱系爭車位），並於99年9月8日、100年4月18日
分別匯款20萬元及10萬元定金予被告宜富公司。被告杜宥
佳並先後允諾將於100年2月28日前、101年2月間辦理
過戶，嗣卻多次以賣方產權有問題，請求延長過戶期限至
101年6月30日、101年12月31日、102年12月31日、
103年12月31日、104年12月31日，直至104年12月31日
期限屆至時，原告不願繼續延長契約期限，而解除契約，
並請求被告宜富公司及杜宥佳返還定金30萬元，然被告宜
富公司僅於105年5月11日返還原告10萬元；原告遂於
105年6月28日與被告杜宥佳在臺北市政府消費者保護官
室協商消費爭議，被告杜宥佳允諾其餘20萬元定金分四期
返還，並願給付系爭車位於105年1月起迄全部定金返還
日止每月2,333元之租金。詎料，被告宜富公司及杜宥佳
均未按上開協議返還定金及給付租金，原告於106年7月
轉向被告住商公司進行協商，亦未獲置理。
（二）被告宜富公司與原告間成立居間與委任混合契約，宜富公
司之經紀營業員被告杜宥佳未盡事先查核買賣標的資訊及
現況即為居間，且未盡誠實揭露、報告義務等，顯違反不
動產經紀業管理條例第21條第1項、第23條之規定，原告
解約後被告宜富公司與杜宥佳僅返還原告定金10萬元，嗣
又違反105年6月28日原告與被告杜宥佳在臺北市政府經
由消費者保護官協調成立系爭消費爭議案紀錄（下稱系爭
消費爭議案紀錄）之約定，被告宜富公司應依民法第544
條及系爭消費爭議案紀錄，對原告負損害賠償及返還定金
之義務，且應以「給付原告尚未返還之定金10萬元、加倍
返還之定金30萬元，及105年1月起迄全部定金返還日止
之租金每月2,333元」作為損害賠償範疇。被告杜宥佳前
揭違反前揭法令之行為已構成詐欺屬民法上侵權行為，應
對被告擔負損害賠償責任，且被告杜宥佳身為被告宜富公
司之負責人，前揭侵權行為並該當公司法第23條第2項、
第154條第2項之規定，是被告宜富公司亦應與被告杜宥
佳負連帶賠償之責。又被告杜宥佳以住商不動產竹北光明
加盟店負責人之身分與原告交涉，足認被告杜宥佳或宜富
公司與被告住商公司間已有加盟契約之約定，被告住商公
司與被告宜富公司間亦簽立住商不動產加盟店連鎖經營契
約書（下稱系爭連鎖經營契約書），其中第20條有關顧客
與加盟店產生糾紛時之處理、第17條人員任用、第19條乙
方義務第1項第1、4、5款之約定，均可認定被告住商
公司就宜富公司有指揮監督之權限存在，是被告住商公司
亦應依不動產經紀業管理條例第26條第2項及民法第188
條第1項之規定與被告杜宥佳負連帶賠償之責。
（四）綜上，爰依系爭消費爭議案紀錄、民法第184條第1項前
段、後段、第2項、第188條第1項前段、第544條、公
司法第23條第2項、第154條第2項、不動產經紀業管理
條例第26條第2項及選擇合併等規定，提起本件訴訟，並
聲明：
１、先位聲明：
⑴被告住商公司、杜宥佳應連帶給付原告40萬元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計
算之利息，暨自105年1月1日起至清償之日止，每月2,
333元。
⑵被告宜富公司、杜宥佳應連帶給付原告40萬元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計
算之利息，暨自105年1月1日起至清償之日止，每月2,
333元。
⑶前二項任一被告已為給付時，其他被告於該給付範圍內同
免給付責任。
⑷原告願供擔保請准宣告假執行。
２、備位聲明：
⑴被告宜富公司應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨
自105年1月1日起至清償之日止，每月2,333元。
⑵被告杜宥佳應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自
105年1月1日起至清償之日止，每月2,333元。
⑶前二項任一被告已為給付時，其他被告於該給付範圍內同
免給付責任。
⑷原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告部分：
（一）被告住商公司則以：
１、原告曾以系爭消費爭議案紀錄向臺灣臺北地方法院臺北簡
易庭對被告住商公司提起訴訟（案號為106年度北消簡字
第25號），該案已判決原告敗訴確定，原告再行本件訴訟
，顯違反一事不再理原則。又系爭消費爭議案紀錄，其效
力準用鄉鎮市調解條例第27條之規定，與民事確定判決有
同一之效力，原告再以同一事件向被告起訴，亦已違反上
開紀錄之結論及消費者保護法第46條第2項之規定。且依
系爭消費爭議案紀錄第3條之約定，原告不得就「本事件
」再為任何之請求、主張、異議或訴訟行為。
２、竹宏公司與被告住商公司簽訂之加盟契約，係被告住商公
司授權竹宏公司使用商標，竹宏公司雖加盟於被告，仍應
以自己公司名義經營，被告杜宥佳為竹宏公司之負責人與
經紀人員，被告住商公司對竹宏公司之人員並無選任監督
之責，且被告杜宥佳之薪資、勞健保、經紀營業員登錄均
在竹宏公司，是伊與被告住商公司間從未有任用關係，亦
未曾替被告住商公司執行任何業務，原告所提簽約，契約
上亦清楚載明竹宏公司之公司名稱、負責人姓名、公司大
小章，實難誤認係為被告住商公司執行業務。系爭連鎖經
營契約書雖就限制加盟店人數、列冊及教育訓練有所約定
，然僅係維繫商標之價值與提供加盟經營者相關規範以利
快速進入業界經營，實難認定被告住商公司對竹宏公司或
被告杜宥佳有指揮監督關係，且原告係於多年後才找被告
住商公司處理，難為之前有何信賴住商公司乃與被告杜宥
佳、竹宏公司成立契約之情事，自無依不動產經紀業管理
條例第26條第2項、民法第188條第1項與被告杜宥佳負
連帶賠償責任之理，是原告主張顯無理由。且被告住商公
司與原告間，並無任何契約關係，被告住商公司亦未與原
告簽訂系爭消費爭議案紀錄，是原告請求伊與被告宜富公
司、杜宥佳負連帶賠償責任，實非有據。又被告杜宥佳自
99年起至105年間亦提供當時一個月租金需2,500元之停
車位予原告無償使用，原告如有損害早已獲得填補，且被
告杜宥佳業已陸續返還20萬元，雙方債務應已清償完畢，
並就被告杜宥佳已替原告給付6年共18萬元之停車費主張
抵銷。
３、答辯聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
（二）被告宜富公司、杜宥佳則以：
１、原告確曾於99年間陸續交付30萬元委託被告宜富公司購買
停車位，當初被告杜宥佳並非以住商公司名義認識原告，
且原告當時即十分清楚產權有糾紛。又被告杜宥佳自99年
起每月均以2,500元至2,800元不等之價額，向B3平面停
車位所有權人承租停車位予原告停放，迄105年間原告表
示已無使用需求而告終止，雖上開停車位並未固定，然原
告未受有任何損失。另被告迄今已陸續還款20萬元，剩餘
10萬元實因經濟問題無法立即清償，且被告前曾繳付6年
共18萬元之停車位租金，應足以抵銷兩造間之債務，爰依
法主張抵銷。再者，被告給付停車位之費用亦早於系爭消
費爭議案紀錄擬訂之時點，原告就違約金之部分已無主張
之基礎；而被告杜宥佳於系爭消費爭議案件協調時因任竹
宏公司之負責人，遂以公司名義進行協調，協議內容第2
點雖記載「被申訴人如有違反上開協議內容，申訴人得依
收款憑證第二條第4款約定主張之。」等語，僅係為給予
原告保障，並非要償還原告60萬元之意。又竹宏公司加盟
被告住商公司期間每年支付5,000元或10,000元之費用，
被告住商公司提供形象辨識廣告及季刊，退出被告住商公
司加盟後即更名為宜富公司，並曾通知原告，系爭糾紛與
住商公司無關。
２、答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執之事項：
（一）原告與竹宏公司（105年8月10日更名為宜富公司）於99
年間就新竹市○○路雲冠天下B3-99號車位成立居間買賣
契約，約定於100年2月28日辦理過戶手續；嗣原告與被
告杜宥佳多次合意延長過戶期限至101年2月間、101年
6月30日、12月31日、102年12月31日、103年12月31日
、104年12月31日，此有股份有限公司變更登記表及買賣
定金收款憑證可參（見本院卷第180頁、第22、23頁）。
（二）原告於99年9月8日、100年4月18日分別匯款20萬元、
10萬元至竹宏公司新竹三信銀行竹北分行帳戶，有郵政跨
行匯款申請書可稽（見本院卷第21、24頁）。
（三）被告杜宥佳自99年間簽約時起即提供雲冠天下社區B3、未
固定之停車位1個予原告停放至105年12月31日止（見本
院卷第227頁）。
（四）被告杜宥佳於105年6月28日代表竹宏公司（住商不動產
竹北光明加盟店）與原告在臺北市消費者保護官室達成協
商，被申訴人（簽名）欄上僅有被告杜宥佳之簽名，有系
爭消費爭議案紀錄可稽（見本院卷第25頁），協商結果如
下：
１、有關申訴人（即本案原告）主張於99年間與被申訴人（即
竹宏公司）仲介購買新竹市○○路雲冠天下車位1個，履
約期限為100年2月28日，訂金已支付30萬元，後因產權
因素遲遲無法履約，請求解除契約並返還已付訂金一案，
被申訴人因資金因素無法履約及返還訂金一事表示誠摯歉
意，已於105年5月間先返還10萬元。另雙方同意其餘訂
金20萬元分4期返還，於105年7月起，每月20日前由被
申訴人匯款至申訴人指定之中國信託忠孝分行0000000000
00號帳戶內收執；為表達歉意，上開車位105年1月迄全
部訂金返還日止之租金（每月2,333元），於最後一期匯
款時，一併匯款補償之。
２、被申訴人如有違反上開協議內容，申訴人得依收款憑證第
二條第4款約定主張之（即買方不買或不依約履行，定金
由賣方沒收；賣方不賣或產權不清或不依約履行，應加倍
返還其所收受之定金。惟賣方得拋棄定金不買，賣方亦得
加倍返還定金而不賣）。
３、雙方同意就本事件不再為任何之請求、主張、異議或訴訟
行為。
（五）被告宜富公司於105年5月11日匯款10萬元予原告，被告
杜宥佳於105年8月10日、10月11日、11月7日、106年
1月25日、6月28日，分別匯款3萬元、2萬元、2萬元
、2萬元、1萬元至原告中國信託銀行帳戶，有中國信託
銀行存款交易明細在卷可佐（見本院卷第26至30頁）。
（六）被告住商公司於102年8月8日與竹宏公司（法定代理人
杜萁丹）簽訂住商不動產加盟店連鎖經營契約書，契約期
間自102年10月1日起至107年9月30日止，有上開契約
書可參（見本院卷第234至246頁）。
（七）原告前於106年8月間曾依臺北市政府消費者保護官協商
消費爭議案記錄對被告住商公司提起返還定金等訴訟，經
臺灣臺北地方法院以106年度北消簡字第25號判決，駁回
原告之訴在案，業經本院依職權調閱前開案件核閱無訛。
四、本院之判斷：
原告主張其於99年間委由被告宜富公司之仲介杜宥佳購買停
車位，並交付定金30萬元予被告宜富公司，惟被告杜宥佳一
再聲稱賣方因產權問題尚未處理完畢要求延長過戶期限，至
104年12月31日屆期時，原告不願繼續延長契約期限，因此
主張解除契約，迄今被告宜富公司及杜宥佳僅返還原告定金
20萬元，被告杜宥佳應依系爭消費爭議案紀錄、民法第184
條第1項前段、後段、第2項及公司法第23條第2項、第15
4條第2項負損害賠償之責；被告宜富公司應依系爭消費爭
議案紀錄、民法第544條之規定負返還定金及損害賠償責任
；而被告杜宥佳屬被告住商公司之經紀人員，被告住商公司
依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第188條第1
項前段之規定，應與被告杜宥佳負連帶賠償責任，因而提起
本件訴訟等情；被告固不爭執曾受原告委託仲介購買停車位
，且曾收受原告交付之定金30萬元，嗣僅返還20萬元予原告
一情，然以前揭情詞置辯，是本件所應審酌者厥為：（一）
原告依系爭消費爭議案紀錄、民法第184條第1項前段、後
段、第2項，及公司法第23條第2項、第154條第2項之規
定，請求被告杜宥佳負損害賠償責任有無理由？（二）原告
依系爭消費爭議案紀錄及民法第544條之規定，請求被告宜
富公司負返還定金及賠償責任有無理由？
（三）原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第
188條第1項前段之規定，請求被告住商公司與被告杜宥佳
負連帶賠償責任，有無理由？茲分述如下：
（一）原告依系爭消費爭議案紀錄、民法第184條第1項前段、
後段、第2項，及公司法第23條第2項、第154條第2項
之規定，請求被告杜宥佳負損害賠償責任有無理由？
１、原告依系爭消費爭議案紀錄所為之主張，為有理由：
⑴按契約合意解除，係契約雙方當事人，依合意訂立契約，
使原有契約之效力歸於無效，亦即以第二次之契約解除原
有之契約（第一次之契約）。依契約自由原則，契約之雙
方當事人雖得再訂契約，使原屬有效之契約歸於無效，惟
其成立要件仍應依民法第153條之規定定之。而依該條規
定，當事人對於契約必要之點（原素或要素）必須意思表
示一致，契約始能成立（最高法院99年度台上字第1582號
判決意旨參照）。又解釋意思表示，應探求當事人之真意
，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探
求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，
應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念
、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發
生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢
視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院103年度台上
字2655號判決意旨參照）。
⑵查被告杜宥佳於105年6月28日以法定代理人之身分代表
竹宏公司與原告在臺北市消費者保護官室達成協商，雙方
同意解除契約並約定返還積欠之訂金20萬元及給付自105
年1月起至全部訂金返還日止之租金，並就違約情形約定
得依收款憑證第2條第4款約定主張，暨同意就本事件不
再為任何之請求、主張、異議或訴訟行為，被告杜宥佳則
於被申訴人欄上簽名等情，為兩造所不爭執，並有系爭消
費爭議案紀錄可稽（見本院卷第25頁），是依前揭說明，
足徵原告與竹宏公司間就原簽訂之契約業已解除，竹宏公
司應依系爭消費爭議案之約定返還定金及給付自105年1
月起至全部定金返還日止之租金無訛。
⑶系爭消費爭議案紀錄簽訂後，被告杜宥佳曾於105年8月10
日、10月11日、11月7日、106年1月25日、6月28日，分別
匯款3萬元、2萬元、2萬元、2萬元、1萬元予原告，為兩
造所不爭執，並有存款交易明細可參（見本院卷第26頁反
面至29頁反面）；而被告杜宥佳於本院審理時亦自承：「
（當初你代表竹宏開發公司跟原告在臺北市政府就停車位
的買賣成立如本院卷宗第63頁的協商內容，是否如此？）
是的。因為我是公司的負責人。（當時或事後，你個人是
否有同意就這個協議的內容與公司一起負責嗎？）我是有
跟原告說我會負責，原告有跟我提過，如果公司不在怎麼
辦？我說我會負責，原告一直以來也都是找我。」等語（
見本院卷第228頁），堪認被告杜宥佳業已明示願就系爭
消費爭議案紀錄所載之內容與竹宏公司負全部給付之責任
無誤。準此，依系爭消費爭議案紀錄及民法第272條第1項
之規定，原告請求被告杜宥佳與宜富公司負連帶清償責任
，核屬有據。
⑷又系爭消費爭議案紀錄成立後，被告杜宥佳迄今尚積欠10
萬元定金未返還一節，亦為兩造所不爭執。原告因而主張
依系爭消費爭議案紀錄第2點之約定，或係依照雙方時協
商之精神，被告宜富公司及杜宥佳應依買賣定金收款憑證
第2條第4款之規定額外加倍返還30萬元等情。惟查，系爭
買賣定金收款憑證第2條第4款乃約定：「買方不買或不依
約履行，定金由賣方沒收；賣方不買或產權不清獲不依約
履行，應加倍返還其所收受之定金。惟買方得拋棄定金不
買，賣方亦得加倍返還訂金而不賣」等語（見本院卷第22
頁），乃關於買方與賣方間之約定，被告宜富公司及杜宥
佳既非賣方，自難認有該條款之適用。又系爭消費爭議案
紀錄既未記載關於竹宏公司違反協議內容時，應償還原告
原所交付訂金之兩倍即60萬元等語，被告杜宥佳並予否認
，辯稱：伊沒有代理宜富公司成立「若沒有按期返還訂金
，願意再加倍返還30萬元」的內容，伊沒有說要加倍返還
30萬元等語（見本院卷第293頁）；伊的理解是錢要還原
告，伊的意思就是要還她還沒還的錢，如果沒有還，還要
給她利息，我有強調沒有辦法一次償還，調解時消保官及
原告要我給她保障，只是要給她保障但不是要償還她60萬
元等語（見本院108年2月26日言詞辯論筆錄），且系爭消
費爭議案紀錄成立時被告宜富公司及杜宥佳已返還定金10
萬元等情，難認原告主張雙方真意為原告可以請求額外之
30萬元為有據。而被告宜富公司於系爭消費爭議案紀錄成
立前既已返還原告定金10萬元，被告杜宥佳於上開紀錄成
立後亦陸續返還10萬元，迄今僅積欠10萬元定金未返還，
則就解釋系爭消費爭議案紀錄第2點之結果及被告杜宥佳
陳述係為予以原告保障而成立上開約款等節，是認原告僅
得就被告宜富公司未依約償還（即10萬元）之金額加倍請
求返還之。另查，系爭消費爭議案紀錄復約定被告宜富公
司未應給付105年1月迄全部訂金返還日止之租金，雖未約
定實際給付之日，惟依民法第124條第2項之規定，可推定
為該月15日，是原告得請求給付租金之日，自應以105年1
月15日起算。從而，原告依系消費爭議案紀錄及民法第
272條第1項之規定，請求被告宜富公司及杜宥佳應連帶
返還20萬元（積欠之定金10萬元加倍之數額即20萬元）及
自105年1月15日起至全部訂金返還日止之日止，按月給付
2,333元租金之範圍內，為有理由；逾此部分，乃屬無據
。
２、原告依民法第184條第1項前段、後段而為主張，為無理
由：
⑴按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；
民法第184條第1項定有明文。又侵權行為保護之客體，
主要為被害人之固有利益（又稱持有利益或完整利益），
民法第184條第1項前段所保護之法益，原則上限於權利
（固有利益），而不及於權利以外之利益特別是學說上所
稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，以維護民事責任
體系上應有之分際，並達成立法上合理分配及限制損害賠
償責任，適當填補被害人所受損害之目的（最高法院101
年度台上字第496號判決意旨參照）。該項後段所保護之
客體則為權利以外之利益，所謂權利乃得享受特定利益之
法律上之力，利益係指私人享有並為法律（私法體系）所
保護，尚未賦予法律之力者而言（最高法院100年度台上
第943號判決意旨參照）。而債權為相對權，存在於當事
人間，因不具公示性，原則上並非該項前段所稱之權利，
即不得作為故意或過失不法侵害之客體，惟第三人若故意
以背於善良風俗之方法，使債權人無法自債務人處獲得清
償，該第三人即應就債權人不能受清償之利益，依後段規
定負損害賠償責任（最高法院99年度台上第1704號判決意
旨參照）。
⑵原告主張依不動產經紀業管理條例第21條之規定，經紀業
與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售，而被
告杜宥佳明知系爭車位因產權問題尚無從確認對方之情形
下仍對原告居間銷售系爭車位，顯已該當民法第184條第
1項前段之構成要件，應對原告負損害賠償責任云云。惟
查，原告於本院審理時自承伊第一次簽約時就已經確認要
買99號停車位，當時不知道99號車位所有權人是誰，被告
杜宥佳只說整棟都是她負責在交易的，在契約上沒有寫賣
方，第一次簽約時約定100年2月28日過戶，後來未過戶，
被告杜宥佳說一些拖延理由，請我們諒解，所以又簽第二
份合約，伊認為是跟被告住商公司簽約應該沒有問題，且
被告杜宥佳有另外先提供車位所以伊願意等，105年因工
作關係才決定不要購買車位，請住商不動產竹北負責人杜
宥佳返還給我訂金等語（見本院卷第164至168頁），是認
原告與被告杜宥佳簽訂第一份買賣定金收款憑證時即知悉
未有確切欲售停車位之賣方，而仍願交付定金予宜富公司
，此後亦曾多次同意展延簽訂不動產買賣書面契約之期間
，且於被告杜宥佳告知系爭車位有產權爭議之情形下，仍
於100年12月21日再與被告杜宥佳簽訂原證二之第二份買
賣定金收款憑證（見本院卷第22頁），並數次同意展延簽
訂不動產買賣書面契約之期日。故而，縱令被告杜宥佳抑
或宜富公司尚未與賣方簽訂委託契約書，然在原告清楚知
悉且同意之情形下，仍與宜富公司簽訂買賣定金收款憑證
，並先行交付定金予宜富公司收受，再由宜富公司及杜宥
佳代為找詢賣方出售停車位等事宜，實難認被告杜宥佳有
違不動產經紀業管理條例第21條之情形，而應依民法第
184條第1項前段之規定對原告負損害賠償責任。
⑶原告復主張被告杜宥佳以根本不存在之「竹宏公司」誆稱
代為銷售系爭車位，使其陷於錯誤並交付財物之行為，構
成民法第184條第1項後段之違背善良風俗即行使詐術之方
法，加損害於原告等語；然查，竹宏公司原名億泰開發建
設股份有限公司、法定代理人為 彭耀慶 ，98年2月25日變
更公司名稱為竹宏開發建設股份有限公司、法定代理人為
杜萁丹，98年7月9日竹宏公司變更公司所在地，105年8月
10日始變更為宜富不動產股份有限公司，有經濟部中部
辦公室107年7月9日經中三字第10735518410號函及檢附之
股份有限公司變更登記表可參（見本院卷第174至201頁
），並有竹宏公司營業事業登記證在卷可佐（見本院卷第
211頁），是竹宏公司乃實質存在之公司，被告杜宥佳亦
擔任該公司之法定代理人無誤。又原告係出於自由意願下
簽署該買賣定金收款憑證、交付定金、同意展延等待系爭
車位產權爭議得以解決而買受之，實難認被告杜宥佳有何
使原告陷於錯誤，而故意示以不實之事，令原告陷於錯誤
而交付定金，進而遽認被告杜宥佳有違背善良風俗加損害
於原告之情形。準此，原告依民法第184條第1項後段之規
定請求被告杜宥佳負損害賠償責任，即屬無據。
３、原告依民法第184條第2項規定而為主張，並無理由：
⑴按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任
，但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第
2項定有明文。揆其旨趣乃因保護他人為目的之法律，意
在使人類互盡保護之義務，倘違反之，致損害他人權利，
與親自加害無異，自應使其負損害賠償責任。惟其性質上
屬於「轉介條款」及「概括條款」，自須引入連結該條以
外之其他公私法中之強制規範，使之成為民事侵權責任的
內容，俾該項不明確之法律規範得以充實及具體化。而所
謂「保護他人之法律」，亦屬抽象之概念，應就法規之立
法目的、態樣、整體結構、體系價值，所欲產生之規範效
果及社會發展等因素綜合研判之；凡以禁止侵害行為，避
免個人權益遭受危害，不問係直接或間接以保護個人權益
為目的者，均屬之。依此規定，苟違反以保護他人權益為
目的之法律，致生損害於他人，即推定為有過失，而損害
與違反保護他人法律之行為間復具有因果關係者，即應負
損害賠償責任（最高法院103年度台上字第1242判決意旨
參照）。然推定行為人有過失，並不表示行為人有侵害他
人之利益，主張侵權行為者，仍應就侵權行為之要件，舉
證證明。又依不動產經紀業管理條例第1條規定，「為管
理不動產經紀業（以下簡稱經紀業），建立不動產交易秩
序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特
制定本條例」，則不動產經紀業管理條例之立法目的，係
作為主管機關行政上管理不動產經紀業之內容，是雖不動
產交易者得因該法律規範之反射作用而享受不動產市場受
規範之利益，然保障消費者僅為不動產市場受規範的一種
反射利益，不動產經紀業管理條例之規範目的所直接保護
之法益係國家公益或社會秩序，個人或特定範圍之人之利
益則不包括在內，是應認不動產經紀業管理條例非屬民法
第184條第2項之保護他人之法律。
⑵原告以被告杜宥佳明知不動產經紀業管理條第1條、第21
條第1項、第23條之規定，卻違反上開保護他人之法律，
致原告受有損害，其行為核已該當民法第184條第2項之
規定，應對原告負損害賠償責任等語。然查，不動產經紀
業管理條例非屬民法第184條第2項之保護他人法律，已
如前述，且被告杜宥佳並未違反不動產經紀業管理條例第
21條第1項之規定，業經認定如前；又被告杜宥佳縱未曾
依不動產經紀業管理條例第23條之規定持委託人簽章之不
動產說明書向原告解說，然本件締約過程乃係原告先行與
竹宏公司簽訂買賣定金收款憑證並交付定金後，再由竹宏
公司及杜宥佳代為找詢賣方出售停車位等事宜，自與不動
產經紀業管理條例第23條適用之情形不同，是原告認被告
杜宥佳有違反不動產管理條例第23條之情形，顯屬違誤。
從而，原告依民法第184條第2項之規定，請求被告杜宥
佳負損害賠償責任之責，為無理由。
４、原告依公司法第23條第2項、第154條第2項而為之主張
，亦無理由：
⑴按民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行
為人因故意過失不法侵害他人權利，且主張侵權行為損害
賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任
（最高法院100年度台上字第1903號判決意旨參照）。次
按侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法
行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質
上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，
故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之（最高法
院43年台上字第752號判例要旨參照）。再按，股東濫用
公司之法人地位，致公司負擔特定債務且清償顯有困難，
其情節重大而有必要者，該股東應負清償之責，公司法第
154條第2項定有明文。復按公司負責人對於公司業務之
執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司
負連帶賠償之責，公司法第23條第2項定有明文。末按公
司法第23條規定，乃以公司負責人為其規範之對象，規範
公司負責人應與公司負連帶賠償責任之情形，必以公司因
違反法令負有賠償之責，始有公司負責人與公司負連帶賠
償責任之可言，此參諸前開條文之文義自明（最高法院89
年度台上字第2749號判決意旨參照）。
⑵查被告杜宥佳以宜富公司名義與原告簽訂買賣定金收款憑
證一節，未有不法侵害原告權利之情事，既經本院認定如
上，縱被告杜宥佳及宜富公司因契約解除後，尚有定金未
返還，然此乃被告杜宥佳、宜富公司債務不履行之情形，
是難認被告杜宥佳有何違反法令致他人受有損害，或濫用
宜富公司法人地位之情形，揆諸前揭說明，原告依公司法
第23條第2項、第154條第2項之規定，請求被告杜宥佳
負賠償責任，要屬無據。
（二）原告依系爭消費爭議案紀錄及民法第544條之規定，請求
被告宜富公司負返還定金及賠償責任有無理由？
１、查被告杜宥佳於105年6月28日以法定代理人之身分代表
竹宏公司與原告在臺北市消費者保護官室達成協商，並成
立系爭消費爭議案件紀錄，而依系爭消費爭議案紀錄及民
法第272條第1項之法律關係，被告宜富公司與杜宥佳應
連帶返還原告20萬元及自105年1月15日起至全部訂金返
還日止之租金，業經本院認定如前，是原告依系爭消費案
紀錄請求被告宜富公司與被告杜宥佳負連帶給付責任，自
屬有據。
２、至原告另依民法第544條之規定請求被告宜富公司負賠償
責任，因與其所依據系爭消費爭議案紀錄之法律關係，分
屬不同之請求權，為不同之訴訟標的法律關係，原告以該
二個請求權為請求，屬訴之選擇合併，業經其陳明在卷（
見本院108年2月26日言詞辯論筆錄），本院既准許原告
依系爭消費爭議案紀錄之法律關係請求被告宜富公司與杜
宥佳連帶負返還責任，即毋庸再就原告其餘之請求權加以
審酌，附此敘明。
（三）原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第188
條第1項前段之規定，請求被告住商公司與被告杜宥佳負
連帶賠償責任，有無理由？
１、原告主張被告杜宥佳為被告住商公司所屬經紀人員，固屬
可採：
⑴按民法第188條第1項前段規定，受僱人因執行職務，不
法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償
責任。此為僱用人就受僱人所為不法侵權行為，應負連帶
賠償責任之一般規定。其所謂受僱人，並非僅限於僱傭契
約所稱之受僱人，凡客觀上被他人使用，為之服勞務而受
其監督者，均屬受僱人（最高法院57年台上字第1663號判
例可參）。另前開規定所稱之「執行職務」，不問僱用人
與受僱人之意思如何，單以行為外觀斷之，蓋因僱用人藉
使用受僱人而擴張其活動範圍，並享受其利益，且受僱人
執行職務之範圍，或其適法與否，要非與其交易之第三人
所能分辨，為保護交易之安全，受僱人之行為在客觀上具
備執行職務之外觀，而侵害第三人之權利時，僱用人即應
負連帶賠償責任（最高法院91年度台上字第2627號判決、
103年度台上字第1114號判決要旨參照）。此外，被害人
因受僱人客觀外在展現之職務行為受到損害時，實無由分
辨實際僱傭關係人時，自不宜將此不利益轉由被害人自行
吸收，免失公允，且僱用人本具有較佳能力，得預見受僱
人執行職務可能遭遇之風險及計算可能損害，透過內部契
約責任規範、外部保險等方式，內化為經營成本，以事先
防範及分散風險，僱用人就支付賠償金額，可透過內部求
償或保險途徑予以回復，不因此蒙受不利益。另不動產經
紀條例第26條第2項亦明定經紀業對於所屬經紀人員因執
行仲介或代銷業務之故意或過失所致交易當事人受損害時
，應負連帶賠償責任，本條項係民法第188條僱用人責任
之特別規定，固應優先適用。惟不動產經紀條例第26條第
2項，既仍屬僱用人侵權行為責任之規定，則就行為人是
否為經紀業所屬仲介人員，亦應依其客觀上是否足認係為
經紀業服勞務而受其監督為斷，自不待言。
⑵查不動產經紀業管理條例所稱「經紀業」，係指依該條例
規定經營仲介或代銷業務之公司或商號，而被告住商公司
之變更登記事項表中所營事業項目即包括「不動產仲介經
紀業」，有該公司經濟部─公司資料查詢結果可憑（本院
卷第328頁），自屬該條例所稱之經紀業。又不動產經紀
條例第4條第8款明定加盟業主對加盟經營者有規範或監督
之權利義務，且依卷附被告住商公司與竹宏公司簽訂之住
商不動產加盟店連鎖經營契約書內文觀之，竹宏公司須支
付加盟金、履約保證金及使用月費予被告住商公司；被告
住商公司則授權竹宏公司使用「住商不動產」標誌及「住
商不動產桃竹苗區竹北光明加盟店」全銜為對外公開使用
之服務標章及名稱；竹宏公司對外乃以「住商不動產桃竹
苗區竹北光明加盟店」之名稱及竹宏公司名義，從事不動
產經紀業務，並使用被告住商公司之標準制式契約書；而
營業場所之選定、店內裝修與佈置、遷移、隔間、裝修變
更等須經被告住商公司書面審核同意，為營業使用之名片
亦應向被告住商公司申購；被告住商公司亦應提供職前及
各級教育訓練、不動產法律及稅費釋疑、標準化之契約書
、表格、文件、宣傳用品等制式物品之企劃設計；竹宏公
司所屬人員則應參加被告住商公司舉辦之教育訓練，並應
簽署住商不動產經紀人員工作規則、遵守被告住商公司頒
行之不動產經紀人道德規約與住商不動產營業手冊，所屬
人員及異動時均應列冊向被告住商公司報備；被告住商公
司公司復有就竹宏公司業務進行稽核之權利等情，有住商
不動產加盟店連鎖經營契約書可參（見本院卷第234至246
頁），足徵被告住商公司對於竹宏公司有管理、監督之權
限，因此，竹宏公司及所屬員工含被告杜宥佳執行不動產
仲介服務業務時，必須依系爭連鎖經營契約書之約定，對
外使用表彰「住商不動產」名稱之招牌、名片、標準制式
契約書等，對內則必須簽署及遵守被告住商公司頒布之工
作規則、道德規約、營業手冊，並應接受被告住商公司安
排之教育訓練及業務稽核等，堪信被告住商公司依系爭連
鎖經營契約書對竹宏公司及所屬員工杜宥佳，具有相當指
揮、監督權限甚明。
⑶次查，原告與竹宏公司於100年12月21日簽訂之買賣定金
收款憑證，首頁標頭即顯示住商不動產標誌，頁尾則記載
住商不動產竹北光明加盟店竹宏開發建設股份有限公司、
負責人杜萁丹、公司證號：新縣商營字第09500029號、經
紀營業員杜萁丹、證號16484，本契約書係由住商不動產
付印供加盟店使用等字樣，有該買賣定金收款憑證可參（
見本院卷第22頁）；其中並未記載加盟店即竹宏公司與被
告住商公司分屬不同之法人、財務即法律責任各自獨立、
負擔等字樣，難謂就加盟業主與加盟經營者間之關係已有
釐清。另觀諸被告杜宥佳之名片（見本院卷第33頁），其
上顯示住商不動產之標誌，並記載光明加盟店、杜萁丹執
行長、竹宏開發建設股份有限公司、住商總部網址與客戶
服務專線等字樣，是從上開文書，實難令人區辨加盟店即
竹宏公司、加盟店經紀營業員即被告杜宥佳與加盟業主即
被告住商公司間之關係，亦難釐清其等間應負之法律責任
。再者，系爭連鎖經營契約書第20條顧客申訴之處理第1
項記載：顧客申訴時，乙方（即竹宏公司，下同）應配合
甲方（即住商公司，下同）完成調查。調查結果乙方確有
違法情節之虞時，乙方應依甲方之指示和顧客解決糾紛。
甲方亦得逕以乙方之履約保證金，賠償顧客之損害，乙方
決無異議等情（見本院卷第241頁），益證被告住商公司
可預見竹宏公司及所屬員工執行職務時可能侵害顧客之權
利，致須賠償顧客之損害，而透過系爭連鎖經營契約書之
約定，由交付之履約保證金中逕予賠償，以為事先防範及
分散風險。
⑷基上所述，被告住商公司透過系爭連鎖經營契約書，客觀
上確有使用竹宏公司之員工杜宥佳，為其執行職務，擴大
不動產仲介業務之範圍，並因此受有利益，且得依系爭連
鎖經營契約書之約定劃分責任歸屬，並利用履約保證金扣
抵等方式以為防範因應；而被告杜宥佳執行仲介職務時，
對外則使用載有「住商不動產」字樣及標章之制式契約書
與名片；且在內部關係上，被告住商公司對竹宏公司有管
理、稽核之權限，竹宏公司所屬人員亦應簽署及遵循被告
住商公司之相關工作規則、規約及營業手冊等，是被告住
商公司對竹宏公司之受僱人即被告杜宥佳，在僱用期間內
及執行不動產買賣仲介職務時，顯然有管理監督之權限與
機會。此外，原告透過店面招牌、買賣定金收款憑證、名
片等資料，實無從分辨被告住商公司與竹宏公司及被告杜
宥佳之關係，故而，原告主張被告杜宥佳為被告住商公司
所屬之經紀人員，應認有據。
２、原告請求被告住商公司與被告杜宥佳負連帶賠償責任，則
無理由：
⑴按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人
與行為人連帶負損害賠償責任，民法第188條第1項定有
明文。次按，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故
意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員
負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第2項亦
定有明文。是主張受僱人與僱用人及經紀業與經紀人員應
負連帶賠償責任者，須證明受僱人有不法侵害他人之權利
及經紀業所屬經紀人員因故意過失之仲介代銷行為所引起
者，始足當之。
⑵查被告杜宥佳固為被告住商公司所屬之經紀人員，然伊無
不法侵害原告之權利，及於執行仲介或代銷業務時故意或
過失致原告受損害之情形，業經本院認定如前，是原告所
為之主張與侵權行為構成要件不符，其依民法第188條第
1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求
被告住商公司與被告杜宥佳負連帶賠償責任，自無從准許
。
（四）至被告雖辯稱被告杜宥佳自99年起至105年間曾提供當時
一個月租金需2,500元之停車位予原告使用，故就6年共
18萬元之停車費主張抵銷乙節；惟被告杜宥佳並未提出承
租停車位之相關單據舉證以資證明，是被告據以主張抵銷
一節，洵屬無據，附予敘明。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，
以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延
利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者
，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項
前段、第203條定有明文。本件原告之系爭請求，係以支付
金錢為標的，未約定利率，且給付無確定期限，原告請求自
起訴狀繕本送達翌日（分別於107年8月19日、107年1月20
日對被告宜富公司、被告杜宥佳送達），即被告宜富公司自
107年8月20日起、被告杜宥佳自107年1月21日起，均至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准
許。
六、綜上所述，原告依系爭消費爭議案紀錄之法律關係，請求被
告宜富公司與被告杜宥佳應連帶負給付責任，自屬有據。從
而，原告先位請求被告宜富公司與被告杜宥佳連帶給付20萬
元，被告宜富公司自107年8月20日起、被告杜宥佳自107
年1月21日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之
利息；暨自105年1月15日起至清償日止，按月給付原告2,
333元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由
，應予駁回。又原告先位之訴既一部分有理由，自毋庸再為
原告備位之訴之審酌判斷，併予敘明。
七、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
核與判決結果無影響，爰不另一一論述。
八、本件係適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，爰依民
事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行
。原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為
上開宣告假執行職權之發動。至原告敗訴部分，其假執行聲
請，已因訴被駁回而失其附麗，均無從准許，應併予駁回。
九、訴訟費用負擔：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中華民國108年3月29日
竹北簡易庭法官王雅婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記
載上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費
。
中華民國108年3月29日
書記官樂嘉威