臺灣雲林地方法院民事判決 100年度虎簡字第112號
原 告 李浩傑
被 告 鄭安淇
上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國100年12月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼雲林縣○○鎮○○○路○○巷○弄○號地下室（
即雲林縣○○鎮○街段21建號）內編號第19號之平面停車位騰空
並交還原告。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰伍拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於100年1月25日向訴外人 張芳瑀 買受門牌
號碼雲林縣○○鎮○○○路○○巷○弄○○號房屋（建號為雲林
縣○○鎮○街段○○號，下稱系爭房屋）所有權及共有部分即
門牌號碼雲林縣○○鎮○○○路○○巷○弄○號地下室（雲林
縣○○鎮○街段21建號，下稱地下室）所有權應有部分30分
之1，地下室目前有30個停車位，原告登記取得地下室所有
權應有部分30分之1，應配置有1個停車位之使用權，系爭
房屋所配置之地下室停車位，依照分管契約，應為編號19號
停車位（下稱系爭停車位），原告買受系爭房屋，應繼受就
系爭停車位之分管契約。系爭停車位目前為被告占用，惟被
告所購買門牌號碼雲林縣○○鎮○○○路○○巷○弄○號房屋
（下稱5號房屋）所配置之地下室停車位，應為編號12號之
停車位，被告雖因使用2部汽車，需要使用2個停車位，於
92年間另向系爭房屋之前所有權人即訴外人 李坤謀 （下稱李
坤謀）買受系爭停車位，並簽立停車位讓渡書，惟被告與訴
外人李坤謀間之停車位讓渡書，僅具債之效力，不得對抗原
告而主張有權占有，爰依民法第767條及系爭停車位之分管
契約，請求被告將系爭停車位騰空遷讓返還原告等語，並聲
明如主文所示。
二、被告則以：系爭社區為荷蘭村，系爭社區之房屋為訴外人即
地主 廖伯毅 與訴外人即建商合建，地主廖伯毅當初也分得幾
戶房屋及該房屋配置之地下室停車位。系爭社區總共有48戶
，外面店面式房屋有18戶，裡面住宅式房屋有30戶，裡面30
戶房屋各有地下室應有部分30分之1。被告係於89年間向地
主廖伯毅購買住宅式之5號房屋所有權，被告就共有部分地
下室有應有部分所有權30分之1，被告購買5號房屋所配置
之地下室停車位為編號12號之停車位，有被告提出之不動產
買賣契約書在卷可證，惟因被告有2部車需要停放，當時系
爭房屋之住戶李坤謀不需要使用停車位，故被告於92年5月
20日另以新臺幣（下同）15萬元向李坤謀購買系爭停車位，
被告目前使用兩個（12號、19號）停車位（剛好是前後位置
）。又被告與李坤謀間之停車位讓渡書為真正，被告有系爭
停車位之使用權源。原告雖取得系爭房屋之所有權，然系爭
房屋所有權狀並未載明系爭停車位為系爭房屋住戶所有，原
告請求被告返還系爭停車位，並無理由。且荷蘭村住宅式之
住戶同時使用兩個停車位也不少，若原告有誠意，應與被告
協商系爭停車位之讓渡事宜等語資為抗辯，並聲明：原告之
訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠目前系爭荷蘭村集合式住宅之地下室（即門牌號碼雲林縣○
○鎮○○○路○○巷○弄○號、雲林縣○○鎮○街段21建號，
用途：防空避難室兼停車空間）有30個編號之停車位，系爭
荷蘭村集合式住宅裡面住宅式之房屋有30戶，30戶房屋各有
相同比例之共有部分即地下室所有權應有部分30分之1。
㈡系爭荷蘭村集合式住宅，是地主廖伯毅與建商（起造人：巨
洲建設有限公司，營造廠商：和泰營造有限公司）合建，地
主廖伯毅有分得幾戶房屋所有權及共有部分即地下室所有權
之應有部分及相對應之地下室停車位使用權。
㈢被告於89年間向地主廖伯毅購買5號房屋所有權及共有部分
即地下室應有部分所有權30分之1，依被告與地主間之不動
產買賣契約書，被告購買5號房屋所配置（分管使用）之停
車位為編號12號停車位。
㈣被告因有2台車，嗣於92年5月20日向系爭房屋前所有權人
李坤謀買受系爭停車位，但並未向李坤謀買受系爭房屋所有
權及共有部分即地下室應有部分所有權30分之1。
㈤被告目前占用地下室編號12號、及編號19號2個停車位。
㈥原告於100年1月25日買受登記取得系爭房屋所有權，及共
有部分即地下室所有權應有部分30分之1。
四、得心證之理由：
㈠原告主張其於100年1月25日向訴外人張芳瑀買受登記取得
系爭房屋所有權及共有部分即地下室所有權應有部分30分之
1，地下室目前有30個停車位，被告於89年間向地主廖伯毅
買受取得5號房屋所有權及共有部分即地下室所有權應有部
分30分之1，被告購買之5號房屋所配置之停車位為編號12
號之停車位，被告嗣後於92年間另向系爭房屋之前所有權人
李坤謀買受系爭停車位，被告目前占有使用2個（12號、19
號）停車位等情，有系爭房屋之所有權狀、地下室之建物登
記謄本、系爭社區房屋之使用執照、原告與張芳瑀間就系爭
房屋之買賣移轉登記資料，被告與地主廖伯毅間就5號房屋
之買賣契約書、5號房屋之所有權狀、5號房屋之建物登記
謄本、被告與李坤謀間系爭停車位之讓渡契約書在卷可證（
卷一第6頁至第11頁、第21頁至第38頁、第48頁至第49頁、
第58頁至第62頁，卷二第44頁至第45頁），並經本院履勘現
場屬實，有履勘現場筆錄、現況圖、停車位編號位置圖、履
勘現場照片、兩造提出之現場照片在卷可佐（卷一第53頁至
第57頁、第67頁、第76頁至第79頁，卷二第90頁至第137頁
），復為被告所不爭執（卷二第183頁背面至第184頁），
堪信為真實。
㈡原告主張依分管契約，原告購買之系爭房屋所分管使用之停
車位為系爭停車位（19號停車位），被告與系爭房屋前所有
權人李坤謀間之停車位讓渡契約書，不得對原告主張有權占
用，惟為被告所否認，並以前詞置辯，茲應審究者為⒈原告
就系爭停車位有無分管使用權？⒉被告依其與李坤謀間之停
車位讓渡契約書，得否就系爭停車位對原告主張有權占用？
茲分述如下：
⒈原告就系爭停車位有無分管使用權？
①按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相
表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介
而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者
，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶
分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共
有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管
契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共
有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受
讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應
受分管契約之拘束（最高法院96年度台上字第2025號判決意
旨可資參照）。
②系爭荷蘭村集合式住宅房屋，是建商與地主廖伯毅合建，地
主廖伯毅有分得幾戶房屋所有權及共用部分即地下室所有權
應有部分及相對應之地下室停車位使用權，系爭荷蘭村住宅
式30戶住戶，係分別向地主廖伯毅或建商輾轉購買取得房屋
及共用部分即地下室所有權應有部分30分之1等情，有系爭
荷蘭村集合式住宅之使用執照後附地下層分配圖、被告與地
主廖伯毅間之不動產買賣合約書關於停車位編號之記載，住
戶即訴外人 陳冠良 提出之地下室停車位圖【停車位編號（1
、2、3、4...30號）與使用執照地下層編號（B1、B2..(
無B4、B14)..B17，C1、C2..（無C4、C14）..C17之對應
表）】、住戶即訴外人 黃瑞昌 與地主廖伯毅之不動產買賣合
約書關於地下室停車位編號之記載、住戶即訴外人管進貴與
建商之不動產買賣合約書關於地下室停車位編號之記載、系
爭住宅式住戶地籍圖謄本、系爭荷蘭村住宅式房屋之建物登
記謄本、住戶即訴外人 林慧瑜 之停車位證明書、住戶即訴外
人 陳本林 與建商之不動產買賣合約書關於停車位編號之記載
及停車位證明書、住戶黃瑞昌提出之系爭社區住宅式住戶所
使用停車位位置之調查表及停車位置圖、本院就各住戶使用
之停車位位置之公務電話記錄在卷可佐（卷一第9頁至第11
頁、第58頁至第61頁、第168頁至第178頁，卷二第6頁、
第25頁至第26頁、第34頁至第88頁、第151頁至第177頁）
，由上證據以觀，可認各住戶應係透過地主或建商，與他住
戶成立地下室停車位之分管契約。
③系爭荷蘭村集合式住宅之地下室有30個編號之停車位，業經
本院履勘現場屬實，並有履勘現場照片附卷可參，系爭荷蘭
村集合式住宅裡面住宅式之房屋有30戶，30戶房屋各有相同
比例之地下室（共有部分）所有權應有部分30分之1，業經
本院調取上開住宅式房屋之建物登記謄本核閱無訛（卷二第
34頁至第88頁），是原告登記取得共有部分即地下室所有
權應有部分30分之1，應有相對應之1個停車位使用權。系
爭房屋之第一手承購戶，係透過建商（系爭房屋最早之所有
權人為建商）與他住戶成立停車位之分管契約，有系爭集合
式住宅使用執照後附地下層分配圖在卷可參（卷一第11頁）
；參以證人即系爭房屋前所有權人張芳瑀到庭證稱：系爭房
屋之前屋主 高秀雲 告知伊，系爭房屋所配置之停車位為編號
19號停車位等語明確（卷一第95頁背面），證人即 李文傑 到
庭證稱：系爭房屋當初係向法院拍賣取得，伊有參與向法院
拍賣取得系爭房屋所有權之過程，伊對拍賣經過清楚，當時
債務人李坤謀所有系爭房屋三拍流標後，印象中是用 廖銘裕
之名義拍定購買，後來系爭房屋有轉讓給高秀雲小姐，當時
執行拍賣的過程中，法院點交系爭房屋時，有向拍定人說明
系爭房屋配置之停車位為19號停車位。因拍定系爭房屋是用
來投資，沒有實際搬進去住，且當時荷蘭村外面有空間可以
停車，沒有必要到地下室停車等語明確（卷二第181頁正背
面），可認系爭房屋所分管使用之停車位為系爭停車位（編
號19號之停車位），此由被告與李坤謀間之停車位讓渡契約
書之內容及住戶黃瑞昌提出之系爭社區住宅式住戶所使用停
車位位置之調查表及停車位編號圖（卷二第25頁至第26頁）
，亦可推認系爭房屋所配置（分管使用）之停車位為19號停
車位。
④綜上，原告取得系爭房屋所有權及地下室所有權應有部分30
分之1後，應繼受取得系爭停車位之分管權利，原告有系爭
停車位之分管使用權。
⒉被告依其與李坤謀間之停車位讓渡契約書，得否對原告主張
有權占用？
①按地下室車位共有部分，與建物專有部分，具有密切不可分
之主從關係，建物專有部分所有人不得將共有部分之停車位
使用權單獨出售他人，或保留停車位使用權而將建物專有部
分出售他人。亦即該停車位之產權係登記在前所有權人持有
之大樓公共設施之應有部分，則同為大樓之區分所有建物所
有人，縱已向該前手單獨價購系爭停車位，亦僅屬渠等間之
買賣行為，僅具債權效力，不得以之對抗系爭建物之後手所
有權人（最高法院87年度台上字第2199號判決、85年度台上
字第569號判決意旨參照）。
②被告固抗辯其於92年5月20日向李坤謀購得系爭停車位，自
非無權占用等詞，並提出系爭停車位讓渡書為證，惟查，李
坤謀於92年5月20日將系爭停車位權利（使用權）讓與被告
，係將共有部分之車位使用權單獨出售他人，揆諸前揭判決
意旨，系爭停車位之使用權不得與其建物之專有部分分離而
單獨成為買賣之標的，且被告與李坤謀間就系爭停車位之買
賣契約，僅係其2人間之約定，僅具債權效力，自不得對抗
取得系爭房屋及地下室所有權應有部分並已繼受分管契約之
原告，是被告辯稱其就系爭停車位非無權占用云云，並無足
採。
⒊從而，原告依據民法第767條之規定及停車位之分管權利，
請求被告遷讓返還系爭停車位，應屬有據。
五、綜上所述，原告原告依據民法第767條之規定及停車位之分
管權利，聲明請求如主文第一項所示，為有理由，應予准許
。
六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第
389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年12月30日
虎尾簡易庭
法官高士傑
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國100年12月30日
書記官蘇靜怡