臺灣南投地方法院民事簡易判決 109年度投簡字第153號
原 告 施張桔
訴訟代理人 陳振吉 律師
張育誠
被 告 田佳恩
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國109年8月3日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼南投縣○○市○○○路○○號一樓及地下一樓
房屋騰空遷讓返還與原告。
被告應自民國一百零九年四月一日起至返還前項所示房屋之日止
，按月給付原告新臺幣肆萬捌仟元。
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬玖仟壹佰參拾壹元，及自民國一
百零九年五月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十八，餘由原告負擔。
本判決第一項至第三項均得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬元
為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條
第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為
：⒈被告應將門牌號碼南投縣○○市○○○路○○號1樓、地
下1樓房屋（下合稱系爭房屋）騰空遷讓返還與原告，暨自
民國109年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原
告新臺幣（下同）144,000元；⒉被告應給付原告177,131
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%
計算之利息；⒊願供擔保請准宣告假執行。嗣於109年7月
15日具狀變更訴之聲明為：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返
還與原告，暨自109年4月1日起至返還系爭房屋之日止，
按月給付原告144,000元；⒉被告應給付原告164,832元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算
之利息；⒊願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第127頁）
，原告上開所為訴之變更，屬縮減應受判決事項之聲明，與
前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告於104年8月15日將門牌號碼南投縣○○市○○○路
○○號1樓房屋出租予訴外人 廖金屏 經營加盟之麥味登早餐
店，廖金屏並經原告同意，於承租範圍之1樓與2樓交界
處，自行裝設綠色「麥味登」環狀招牌及標示有「麥味登
」商標之環狀雨遮，並於靠三和二路承租邊界，裝設「麥
味登」方形招牌，另將騎樓及1樓內部全部鋪設木紋塑膠
地板，並於騎樓外側裝設木質圍欄，將騎樓做為飲食區，
及將柱子漆成墨綠色，並使用相同木質桌面之餐桌與黑色
沙發，騎樓入口兩側則放置黃色及藍色桌椅各1組，上開
租期原係自104年8月15日起至107年8月15日止，惟廖
金屏於106年中卻告知原告已將店面頂讓與被告，並將承
租系爭房屋全部之權利由被告承受，因廖金屏表示已將全
部生財設備交予被告，兩造遂於106年8月15日另行簽訂
房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租期自106年8月15
日起至110年8月15日止，自106年8月至107年8月每
月租金為23,000元，107年9月起每月租金為24,000元，
應於每月1日以前繳納，押租保證金為48,000元。
（二）被告承租系爭房屋後僅將系爭房屋原有「麥味登」之方形
招牌、環狀招牌及雨遮，全部改成以白色為底之「拉姆岸
」招牌，並將內裝亦同時改為以白色為主，其餘桌椅、木
頭地板與圍欄，則均未予變動，並將系爭房屋原有之鐵門
拆除，自行加裝電捲門經營早餐店，嗣因被告擬於契約原
定期限前遷離他處，經兩造於109年3月4日協議，將系
爭租約期限提前於109年3月31日終止，原告並同意以押
租金中之24,000元，抵充109年3月份之租金，詎系爭租
約於109年3月31日屆期後，被告迄未將系爭房屋返還原
告，且僅將放置於騎樓之桌椅搬走，將圍籬拆除，卻未將
拆除後之廢棄物移除，反而棄置於系爭房屋之騎樓，及未
將原有之木紋塑膠地板、圓形招牌、方形招牌及雨遮拆除
，雖經原告多次催促被告交還系爭房屋與鑰匙，被告均藉
詞推託；又被告於系爭租約屆期後，仍繼續占有系爭房屋
，顯然獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使
用收益之損害，故原告請求被告自109年4月1日起至返
還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利24,0
00元；復依系爭租約第6條約定，被告於租期屆滿時，如
不即時遷讓交還系爭房屋時，原告每月得請求按照租金5
倍計算之違約金即120,000元至遷讓完了之日止，是請求
被告自109年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給
付原告144,000元（計算式：24,000+120,000=144,000）
。
（三）又上開押租金中之24,000元，經抵充被告應給付之109年
3月租金，其餘24,000元則由原告抵充被告於遷讓系爭房
屋前積欠之所有水電費，原告並已代被告繳納109年4月
6日前之水費476元、同年3月31日前之電費11,823元、
於同年5月11日繳納水費131元，則剩餘之押租金11,570
元因被告於系爭租約提前終止後，迄未將系爭房屋遷空返
還原告，原告自無須將剩餘之押租金返還被告，而繼續用
以抵充被告返還系爭房屋前自109年5月12日起之水費及
自109年4月1日起之電費。
（四）被告係向廖金屏受讓系爭房屋之租賃權與全部設備，故廖
金屏裝設之裝潢與設備，均已由被告取得處分權，系爭租
約終止後，被告即應將全部裝潢與設備拆除，將系爭房屋
回復原狀；又依系爭租約第9條、第12條、第16條、第19
條約定，被告於租期屆至後，迄尚未將加裝之塑膠地板、
電動門與半圓弧鐵架招牌等設施拆除，將系爭房屋回復原
狀，上開設施如僱工拆除將系爭房屋回復原狀，共需支付
67,308元，及被告提前遷離應賠償2個月租金48,000元，
暨原告因本件訴訟支出第一審律師委任費用50,000元，是
請求被告賠償164,832元（計算式：177,000－000－00
,823＝164,832）。
（五）而被告雖自109年3月31日起，即未於系爭房屋繼續營業
，然並未將系爭房屋清空、亦未將系爭房屋回復原狀，更
拒絕將系爭房屋之鑰匙交予原告，被告確實未於租期屆滿
之109年3月31日，將系爭房屋回復原狀後返還原告；又
因被告向南投縣政府檢舉系爭房屋有外牆剝落，有危害公
眾安全之虞，經南投縣政府以109年4月8日府建使字第
1090084937號函，命原告於文到15日內排除，原告不得已
只得依函僱工進行外牆磁磚之整修，然僅為施工需要，只
得於系爭房屋之外面搭設鷹架，並未使用出租予被告之範
圍，且原告命施工人員預留出入口供被告使用，目前已整
修完成；又因被告延遲繳納水電費，原告為避免系爭房屋
遭斷水斷電，造成日後需重新申請之重大損害，故原告方
親自前往要求被告儘速繳納欠繳之水電費，並無任何違約
情事。
（六）再依原告提出之照片可知，被告承租之範圍僅包含廖金屏
裝設木頭地板之位置，未裝設木頭地板部分，門牌號碼雖
與系爭房屋相同，然並未出租予廖金屏或被告，則原告不
論將該部分房屋做何使用，均與被告無關；又被告向廖金
屏頂讓設施，與原告簽訂系爭租約時，系爭房屋原有鐵門
仍得供正常之使用，並無損壞，被告於承租後，自行將原
有手動鐵門改裝為電動鐵捲門，然此乃被告自行加裝之設
施，依系爭租約第9條之約定，於交還房屋時應回復原狀
，故被告要求原告應負擔鐵捲門之裝設費用36,000元，並
據此拒絕將系爭房屋返還原告，並無理由；再由被告提出
之照片可知，當時被告經營之拉姆岸餐廳之鐵門已拉下來
，並未營業，照片中之使用人員並非原告所僱用，該等人
員使用被告放置於騎樓之桌椅，並未經原告或原告孫女施
子靜之指示或同意，均與原告無關；又當時兩造有確認過
，55號之用水地址即被告所承租之系爭房屋，爰依系爭租
約及民法第179條不當得利之法律關係提起本件訴訟等語
。
（七）並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，暨自
109年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告
144,000元；⒉被告應給付原告164,832元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：訴之聲明第1項前段部分其同意，因其於10
9年3月30日就已經搬走；又塑膠地板、雨棚鐵架是其進去
時就有，而鐵捲門有壞掉，經與 施子靜 討論後，原告同意換
新，由其先出錢，其於109年3月29日有與施子靜討論塑膠
地板、電動門及招牌部分如何處理，惟還未討論完，原告就
消失，沒有結論；另水電費部分是從押金扣，且系爭租約最
後一條亦有約定可從押金扣；又有關提先解約要給付2個月
租金部分及律師費用，其不同意給付；系爭房屋其係接前業
主之頂讓，其只有做壁紙之裝潢，其他裝潢係頂讓買下，其
裝潢之部分已經回復成原業主交付其之狀態，就是壁紙、廚
房、廚具、傢俱、桌椅、隔板；復系爭房屋其並未使用到地
下室，騎樓部分亦是沿用前業主之範圍，頂讓時，前業主亦
未讓其看之前原貌；再者，其是賣早午餐，因原告違約於10
8年11、12月在系爭房屋騎樓隔壁賣午晚餐，而53號門牌是
共用的，且原告有來使用其場地、器材，經其反應後，營業
時原告會去關其用水，其才想要搬遷；另原告都要求其繳納
55號門牌之水費等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
（一）原告主張兩造於106年8月15日簽訂系爭租約，租期自10
6年8月15日起至110年8月15日止，自106年8月至10
7年8月每月租金為23,000元，107年9月起每月租金為
24,000元，應於每月1日以前繳納，押租保證金為48,000
元等情，業據其提出系爭租約1份為證（見本院卷第19頁
至第21頁），且為被告所不爭執，堪信原告前開主張為真
實。
（二）承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條
前段定有明文。又所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向
出租人移轉租賃物之占有，承租人移轉占有後，即喪失其
對於物之事實上管理力而消滅占有；遷讓、遷出係指停止
占有而言。經查，原告主張兩造於109年3月4日協議，
將系爭租約提前於同年3月底終止，而依被告提出其與施
子靜之LINE對話紀錄顯示，施子靜於109年3月30日曾向
被告傳送訊息表示：「..明日03/31則是我們租約的最後
一天了，那店面中清潔的部分就得勞煩您們一下，謝謝妳
...。」，被告並於同年4月5日表示：「...我現在跟
你約4/14晚上，我們沒有在拖...店面點交與退我錢是一
回事..。」、「我東西移走了也沒營業，妳到底有沒有搞
清楚狀況。」，而自被告表示要與原告方約定點交時間觀
之，可知兩造應有合意系爭租約於109年3月31日終止，
後續之對話訊息只是在處理較為細節之交屋事項，而被告
於本院審理時自承：鑰匙在我們這裡等語（見本院卷第17
7頁），參以依兩造之陳述，可知被告尚未辦理任何交屋
之手續，則系爭房屋應認仍在被告管領中，而不能認被告
已依約履行返還租賃物之義務，則原告於系爭租約終止後
，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，應屬有據
。
（三）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。民法第179條前段定有明文。又無權占有他人房屋，
可能獲得相當於租金之利益，應為社會通常之觀念。經查
，被告於系爭租約終止後，仍無權占有系爭房屋，迄未遷
讓返還原告，已如上述，參照上開說明，被告當受有利益
，致原告受有損害，本院審酌被告向原告租賃系爭房屋所
約定之租金自107年9月起為每月24,000元，則原告主張
被告應自109年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月
給付原告24,000元，自屬有據。
（四）約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社
會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最
高法院79年台上字第1915號判例參照）。經查，原告主張
依系爭租約6條後段約定，於租期屆滿，如被告不即時遷
讓交還房屋時，原告每月得向被告請求按照租金5倍之違
約金至遷讓完了之日止，而請求被告自109年4月1日起
至返還系爭房屋之日止，按月給付原告120,000元，惟本
院審酌原告雖因未能取回系爭房屋，而受有無法就系爭房
屋為使用收益之損害，然系爭房屋使用收益之代價即相當
於兩造約定之租金每月24,000元，故被告遲延交還系爭房
屋所致原告之損害，即為租金之損害，原告請求按月以租
金之5倍計算違約金，顯屬過高，應以每月租金之金額24
,000元為適當。故原告請求被告自109年4月1日起至返
還系爭房屋之日止，按月給付違約金24,000元，應屬有據
，逾此部分之請求，即屬過高。
（五）原告又主張被告應將塑膠地板、電動門與半圓弧鐵架招牌
等設施拆除回復原狀，此部分需支出費用共67,308元，並
提出重光捲門企業社、鑫沅企業社及仕宏裝潢工程行估價
單各1份為證（見本院卷第31頁至第33頁），被告於本院
審理時雖稱其是接前業主的頂讓，其進去之後只有做壁紙
的裝潢，其他裝潢其是頂讓買下等語（見本院卷第74頁）
，惟依系爭租約第9條約定：「店屋有改裝設施之必要時
，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝
設，但不得損害原有建築，乙方於交還店屋時自應負責回
復原狀。」，被告既繼受取得前手於系爭房屋裝設之塑膠
地板與半圓弧鐵架招牌，則被告於搬遷後自仍負有拆除回
復原狀之義務，故原告請求被告給付此部分之費用31,000
元（計算式：8,500＋22,500＝31,000），應屬有據；又
電動門部分，被告固抗辯先前之鐵捲門有壞掉，經與施子
靜討論後，原告方同意換新，並由其先出錢等語，惟此部
分被告並未提出證據證明之，故被告上開抗辯，即非可採
，是被告自仍負回復原狀之義務，則原告請求被告給付拆
除電動門等費用55,360元，亦屬有據，而原告上開部分僅
請求被告給付共67,308元，屬原告處分權，自無不可。
（六）原告另主張依系爭租約第19條，租賃期間如被告擬提前遷
離，應賠償2個月租金，故請求48,000元，本件被告確係
於租賃期滿前提前遷離，雖兩造合意於109年3月31日終
止，但並未免除被告此部分違約責任，況提早終止租賃契
約將導致出租人喪失預期之租金利益、發生再行出租之勞
費、短期內可能無法立刻租出之空屋期間損失，故按1個
月租金24,000元計算之違約金，尚屬合理，然逾此部分，
應屬無據。又原告主張依系爭租約第12條約定，被告若有
違約情事，致損害原告之權益時願聽從原告賠償損害，如
原告因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由被告負
責賠償，故請求被告賠償50,000元，並提出律師費用收據
1紙為證（見本院卷第37頁），而被告違反租約終止後之
返還義務，原告因委請律師提起本訴支出酬金50,000元，
則原告依前開約定，請求被告賠償律師費50,000元，自屬
有據。
（七）押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所
交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有
餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第
1631號判決參照）。原告主張被告尚積欠水、電費共計12
,299元，並提出台灣電力公司109年3-4月繳費憑證2份
、台灣自來水公司各項費款繳費憑證1份為證（見本院卷
第34頁至第35頁），惟前揭台灣自來水公司之繳費憑證用
水地址為南投縣○○市○○○路○○號，而非系爭房屋，且
為被告所否認（見本院卷第178頁），則原告依該繳費憑
證請求被告給付水費476元，顯屬無憑，是原告僅得請求
被告給付電費11,823元。而依前揭說明，原告得請求被告
給付回復原狀費用67,308元、提前搬遷違約金24,000元、
律師費用50,000元及電費11,823元，合計153,131元，經
以剩餘之押租金24,000元抵充後，原告尚可請求129,131
元，且無餘款需返還被告。
四、綜上所述，系爭租約業經兩造合意終止，而被告尚未將系爭
房屋返還，則原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求
被告應將系爭房屋騰空遷讓並返還與原告，及請求被告給付
自109年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告
48,000元，暨給付原告129,131元及自起訴狀繕本送達翌日
即109年5月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息
，為有理由，應予准許，然逾此範圍之請求，為無理由，應
予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於
判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第
3款之規定，職權宣告假執行。原告 陳明 願供擔保，請准宣
告假執行，無非係促請本院依職權為假執行之發動，自無為
准駁諭知之必要。並依同法第392條第2項規定，依職權宣
告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告其餘敗訴部分，
其假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依附，應併駁回之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國109年8月24日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法官丁婉容
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費
。
中華民國109年8月26日
書記官詹書瑋