臺灣高雄地方法院95年度重訴字第75號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院95年重訴字第75號民事判決

裁判日期：民國95年08月11日

裁判案由：請求訂立買賣契約等

臺灣高雄地方法院民事判決95年度重訴字第75號原告丙○○
乙○○甲○○前列三人共同訴訟代理人 鍾夢賢 律師被告高雄硫酸錏股份有限公司法定代理人戊○○
洪千琪 律師 孫嘉男 律師被告丁○○訴訟代理人 林慶雲 律師
侯勝昌 律師 陳裕文 律師複代理人 楊靖儀 律師當事人間請求訂立買賣契約等事件，本院民國95年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告丙○○負擔五分之四、餘由原告乙○○、甲○○負擔。
事實及理由原告丙○○起訴主張：其所有門牌號碼高雄縣鳳山市○○○路
73之9號房屋，部分坐落在被告高雄硫酸錏股份有限公司（下稱硫酸錏公司）所有高雄縣鳳山市○○段1001-35、1276、1276-1地號土地上約面積12平方公尺，原告遂自民國92年7月1日起承租上開部分土地，惟硫酸錏公司竟將上開高雄縣鳳山市○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其餘11筆土地全部出售與被告丁○○，未依土地法第104條之規定通知原告優先購買，因原告得以同一條件向硫酸錏公司購買系爭土地。又系爭土地業已移轉登記與丁○○，則渠等間之買賣關係無效，原告自得訴請確認對系爭土地有優先購買權，並請求辦理所有權塗銷登記，及於其繳納價金後，移轉所有權登記。求為判決：㈠確認原告就系爭土地如起訴狀附圖N所示12平方公尺有優先購買權存在。㈡被告間就系爭土地如起訴狀附圖N所示約12平方公尺土地，以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。㈢硫酸錏公司於原告給付價金後，應協同辦理系爭土地如起訴狀附圖
N所示約12平方公尺土地所有權移轉登記與原告。原告乙○○、甲○○（下稱乙○○等2人）起訴主張：其等原
為硫酸錏公司之員工，於任職期間配住高雄縣鳳山市○○○路○巷○○號、10巷32號宿舍（下稱系爭宿舍），因硫酸錏公司為國營事業，系爭宿舍即為公有宿舍，依行政院相關行政命令，乙○○等2人雖已退休，仍均為合法現住人，詎硫酸錏公司以已出售宿舍坐落之基地與丁○○為由，通知乙○○等2人搬遷，惟上開基地原承租人有優先承賣權，被告間之買賣契約無效，在硫酸錏公司未出賣土地前，乙○○等2人仍有續住之權利，又硫酸錏公司出售宿舍土地，如乙○○等2人為合法現住人，依國營事業處理眷舍土地之規定，硫酸錏公司應補償乙○○等2人，是以提起本訴，求為判決：㈠確認乙○○與硫酸錏公司就高雄縣鳳山市○○○路○巷○○號房屋使用借貸關係存在。
㈡確認甲○○與硫酸錏公司就高雄縣鳳山市○○○路○○巷○○號房屋使用借貸關係存在。
被告丁○○則以：丙○○占用系爭土地之所有建物，非為合法
，乃屬違章建築，並經高雄縣政府拆除大隊拆除完畢，與土地法第104條之規定不符，不得主張優先購買權。況且依丙○○與硫酸錏公司間之租賃契約第3條約定，於硫酸錏公司出售土地時應於終止前3個月通知丙○○終止契約，丙○○無條件自動拆除還地等語，丙○○既依約有無條件自動拆除還地之義務，自不得主張有土地優先購買權。再者被告間就連同系爭土地等12筆土地成立之買賣契約係連同土地上建物一併為之，無法分割，因非以各筆土地或房屋成立單獨之買賣契約，故丙○○自不得主張其中系爭土地中之12平方公尺買賣契約無效等語，求為判決如主文所示。
被告硫酸錏公司則以：丙○○係在系爭土地臨時搭建地上物出
租他人使用後，才自92年7月1日起就無權占用之土地，與被告成立租賃契約，以1年為期，逐年換約，並約定被告需處理眷舍、改建或出售土地時得隨時終止租約，且上開違章所建之地上物業經行政機關拆除，丙○○應不符土地法第104條之規定情形，其主張就系爭土地有優先承購權乃無權利保護之利益。因被告間之買賣契約係因硫酸錏公司就12筆土地合併標售，無法分割，丙○○不得僅就其中之12平方公尺主張有無效及優先購買權。另乙○○等2人於退休前確實配住硫酸錏公司所有之系爭宿舍，惟甲○○配住之高雄縣鳳山市○○○路○○巷○○號房屋業已拆除而不存在，且已與丁○○達成和解協議遷出，甲○○已無確認使用之利益。另乙○○已退休，前基於職務關係配住之宿舍使用借貸關係已消滅，已屬無權占有，且硫酸錏公司另訴請求乙○○遷讓房屋，由本院受理中，其另案請求確認有使用權，顯無必要等語置辯，求為判決如主文所示。
丙○○主張其所有門牌號碼高雄縣鳳山市○○○路73之9號房
屋，部分坐落在硫酸錏公司所有之系爭土地上。丙○○於94年7月1日與硫酸錏公司就該占用部分約12平方公尺土地成立租賃契約，約定租期1年，及於硫酸錏公司需要處理眷舍、改建或出售土地時得終止契約。嗣系爭土地於94年11月24日出售與丁○○，並已於95年1月17日移轉登記完畢。另乙○○等2人於退休前，有權使用系爭宿舍。乙○○配住硫酸錏公司所有高雄縣鳳山市○○○路○巷○○號房屋係坐落在高雄縣鳳山市○○段○○○○○號土地之上。甲○○配住硫酸錏公司所有高雄縣鳳山市○○○路○○巷○○號房屋係坐落在高雄縣鳳山市○○段1275-2地號土地之上，上開土地均已出售與丁○○及移轉登記完畢等節，為兩造所不爭執（見本院卷第143頁、第187頁），復有兩造不爭執其真正之不動產買賣契約書、租賃契約、硫酸錏公司
（73）錏離證字第0007號離職證明書、80年12月10日（80）錏人字第3406號函、土地登記第二類謄本等在卷足稽（見本院卷第168頁至第170頁、第30頁、第150頁至第155頁），自堪信為真實。被告則以前開情詞置辯，是以本件爭點為：㈠丙○○得否以其與硫酸錏公司就系爭土地12平方公尺部分之租賃關係，主張本件被告間買賣契約無效，及就系爭土地12平方公尺部分有優先購買權？㈡甲○○配住之宿舍已拆除不存在，且已與丁○○達成和解協議遷出，得否對硫酸錏公司請求確認使用權存在？㈢乙○○為73年3月31日退休人員（任職22年10月），得否對硫酸錏公司請求確認退休前配住之宿舍使用權存在？丙○○得否以其與硫酸錏公司就系爭土地12平方公尺部分之租
賃關係，主張本件被告間買賣契約無效，及就系爭土地12平方公尺部分有優先購買權？㈠按出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其
契約不得對抗優先購買權人，固為土地法第104條第2項後段所明定，惟土地法第104條關於基地或房屋優先購買權之規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用。因此，雖房屋所在基地出售時，承租人對該基地有優先購買權，惟於請求優先購買及確認該基地買賣契約無效時，已無租賃關係存在，出租人尚且可請求返還租賃物（基地），承租人應無以已未存在之法律關係主張適用土地法第104條規定之理。
㈡經查：丙○○之房屋未經保存登記，且已遭高雄縣政府拆除，
即現系爭土地只留乙○○原配住之宿舍，其餘宿舍均已拆除一節，為兩造所不爭執（見本院卷第187頁），並有兩造不爭執其真正之現場照片6幀（見本院卷第171頁至第173頁）在卷足稽，是以丙○○請求確認優先購買權之系爭土地上，已無其所建築之地上物，應可認定。再者，丙○○與硫酸錏公司間就系爭土地成之租賃契約租賃期間為1年，已於95年6月30日到期，且硫酸錏公司前於94年12月3日以錏財字第0940000574號函通知丙○○，因已出售眷舍，請其自動拆屋還地，丙○○於95年4月7日本院言詞辯論期日已知其通知終止租賃契約等情，為丙○○所不爭執（見本院卷第187頁、第227頁），復有租賃契約及上開錏財字第0940000574號函各1份在卷可據（見本院卷第30頁、第158頁），丙○○亦自承無法舉證其與硫酸錏公司自95年7月1日起就系爭土地仍有租賃契約存在（見本院卷第227頁），足認丙○○與硫酸錏公司間於本院言詞辯論終結時，已無任何租賃關係存在，且亦未在系爭土地（基地）上有任何房屋之建築，則揆諸上開說明，丙○○應不屬土地法第104條之優先購買人。
㈢另丙○○雖以被告就系爭土地成立買賣時，仍為系爭土地之承
租人，當時即為優先購買人而得請求確認有優先購買權存在，並請求為移轉所有權登記等語。惟在積極確認之訴，必須原告所主張為訴訟標的之法律關係存在，其權利保護要件始無欠缺。而權利保護要件是否存在，應以事實審言詞辯論終結時之狀態為據。原告起訴時雖具備權利保護要件，於事實審言詞辯論終結時欠缺者，仍應認其訴為無理由，而為其敗訴之判決。因丙○○於本院言詞辯論終結時已非系爭土地承租人，又無建屋存在，斯時已無優先購買權，依上開土地法第104條第2項之規定，自不得主張被告間就系爭土地之買賣契約，係不得對抗丙○○而為無效。是以其上開主張並不足採。
㈣至被告爭執丙○○不得主張僅就系爭土地中之12平方公尺買賣
契約無效等語，因丙○○不符土地法第104條所定優先購買權人之要件，自無庸再認定其得否僅就其中部分土地主張無效及優先購買，附此敘明。
甲○○配住之宿舍已拆除不存在，且已與丁○○達成和解協議
遷出，得否對硫酸錏公司請求確認使用權存在？㈠按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於
無償使用後返還其物之契約，為民法第464條所明定。因此使用借貸契約自以該約定之物存在，始得以請求交付。如依該約定而交付並已特定之物，業經滅失而不存在，借用人自無從依使用借貸契約請求貸與人再交付該特定物，或主張對該特定物有使用借貸權利。
㈡經查：甲○○為硫酸錏公司之退休人員，請求確認其與硫酸錏
公司就退休前配住之高雄縣鳳山市○○○路○○巷○○號房屋使用借貸關係存在，然而該房屋於本院言詞辯論終結前業已拆除而不存在一節，為兩造所不爭執（見本院卷第187頁），並有照片在卷可憑，業如前述，因此甲○○與硫酸錏公司間因就已特定之高雄縣鳳山市○○○路○○巷○○號房屋使用借貸關係，顯因標的物滅失而不存在，縱認甲○○與硫酸錏公司仍有使用借貸契約存在，亦僅生能否請求硫酸錏公司另行交付借貸物等法律關係，尚無從就已不存在之物確認有使用權。是以揆諸上開說明，甲○○請求確認就已滅失不存在之宿舍房屋有使用權存在，自不應准許。
㈢至甲○○已退休，復與丁○○達成和解協議遷出，得否對硫酸
錏公司請求確認使用權存在一節，因甲○○不得確認已滅失之房屋有使用權存在，上開爭執即無庸再予論述，併此敘明。
乙○○為73年3月31日退休人員（任職22年10月），得否對硫
酸錏公司請求確認退休前配住之宿舍使用權存在？㈠按因任職關係獲准配住系爭房屋宿舍，固屬使用借貸之性質，
然其既經離職，依借貸之目的，當然應視為已使用完畢，按諸民法第470條之規定，貸與人自得據以請求交還系爭房屋，最高法院44年台上字第802號判例足資參照。
㈡經查：乙○○為硫酸錏公司之退休人員，於任職期間配住硫酸
錏公司所有高雄縣鳳山市○○○路○巷○○號房屋，固為兩造所不爭執，惟乙○○確已於73年3月31日退休一節，有前述硫酸錏公司（73）錏離證字第0007號離職證明書在卷可憑，亦即乙○○現已非硫酸錏公司之任職人員，則揆諸上開說明，乙○○就高雄縣鳳山市○○○路○巷○○號房屋應已使用完畢，硫酸錏公司自得以借貸目的業已完成，而請求交還系爭房屋，據此孫德怡乃無使用權，其自不得請求確認退休前配住之宿舍使用權存在。
㈢至乙○○另主張：硫酸錏公司為國營事業，退休前配住之房屋
係公有宿舍，依行政院80年4月19日80局肆字第15837號函所示，乙○○雖已退休，仍得續住至宿舍處理為止，另依「中央各機關學校國有眷舍房地處理辦法第12條之規定，其亦為合法之現住人。因硫酸錏公司出售宿舍，依國營事業處理眷舍土地之規定，硫酸錏公司應補償乙○○等語。經查：
⒈硫酸錏公司為隸屬經濟部之國營事業機構，所屬員工之任用及
退休，自應依「經濟部所屬事業人員退休、撫卹及資遣辦法」處理，而該辦法第15條第1項規定，各機構人員退休時，其原配住之宿舍應即遷讓，但遷讓確有困難者，得申請暫准繼續借住，其期間以本辦法施行前之工作年資，每滿1年准予借住1個月為限，固有上開辦法可參（另置卷外）。惟上開但書規定，乃針對個案特殊情形並以申請獲准續住者為限，其最高續住期間為30個月。而乙○○係於73年3月31日退休離職，任職22年10月，縱可申請獲准續住，至多僅可續住23個月，惟乙○○自退休之日起迄今，顯已逾23個月，復未申請及經硫酸錏公司同意續住，自無從依上開辦法對退休前獲得配住之宿舍，主張其為合法續住人、有使用權。
⒉再者，縱認依行政院80年4月19日80局肆字第15837號函所示，
乙○○雖已退休，仍得續住至宿舍處理為止，有上開函令在卷可據（見本院卷第83頁），惟乙○○配住之上開宿舍所坐落之系爭土地，業經硫酸錏公司於94年11月24日出售與丁○○，並已於95年1月17日移轉登記完畢，丙○○所主張對系爭土地有優先購買權，復無理由，如前所述，足認該宿舍已經硫酸錏公司處理完畢，乙○○自上開宿舍處理之日，亦無任何使用權。⒊又行政院固於88年12月14日以台88人政住字第314588號院令頒
佈有關「中央各機關學校國有眷舍房地處理辦法」，惟上開辦法業於92年12月8日經行政院以院授人住字第0920310541號函令廢止，有上開辦法及函令在卷可憑（另置卷外），乙○○自不得援引已廢止之規定，做為有權占用房屋之理由。是以其所辯各節，均不足採。
綜上所述，丙○○依土地法第104條之法律關係，請求㈠確認
原告就系爭土地如起訴狀附圖N所示12平方公尺有優先購買權存在。㈡被告間就系爭土地如起訴狀附圖N所示約12平方公尺土地，以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。㈢硫酸錏公司於原告給付價金後，應協同辦理系爭土地如起訴狀附圖N所示約12平方公尺土地所有權移轉登記與原告，於法不符，不應准許。又乙○○等2人依使用借貸之法律關係，請求㈠確認乙○○與硫酸錏公司就高雄縣鳳山市○○○路○巷○○號房屋使用借貸關係存在。㈡確認甲○○與硫酸錏公司就高雄縣鳳山市○○○路○○巷○○號房屋使用借貸關係存在，為無理由，均應予駁回。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國95年8月11日
民事第六庭法官謝靜雯正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國95年8月11日
書記官鄭淑華