裁判字號：最高法院85年台上字第530號民事判決
裁判日期：民國85年03月14日
裁判案由：返還不當得利等（酌減違約金）
最高法院民事判決八十五年度台上字第五三○號
上訴人乙○○訴訟代理人 羅廷祥 律師被上訴人甲○○右當事人間請求返還不當得利等（酌減違約金）事件，上訴人對於中華民國八十四年五月廿九日台灣高等法院第二審判決（八十三年度上字第一九一一號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊於民國七十九年二月六日向上訴人購買坐落台北縣○○鎮○○○段蕃子寮小段二六四、二六四之四、二六四之五、二六四之六、二六四之九至二六四之一二、三七六之一、三七六之三至三七六之七、三七六之一一、三七六之一四至三七六之一六、三七六之一八至三七六之二四、三七六之二八、三七六之三七、三七六之三八號等二十八筆土地內遠東世界中心第Ｃ十三棟六樓房屋一戶及其應有部分土地，總價新台幣（下同）一千五百九十四萬元，已付訖連同定金五十八萬元在內之價金共四百六十萬三千元，嗣因無力繼續繳納，經上訴人於八十三年三月三日解除契約，並沒收伊已付之上述價金充作違約金。但該沒收之違約金顯然過高，應以定金五十八萬元之一點五倍即八十七萬元為違約金較合理，法院應依法酌減等情，爰依不當得利之法律關係，求為命上訴人返還三百七十三萬三千元（上開價金扣除八十七萬元違約金）並加計法定遲延利息之判決（原審僅判命上訴人給付二百零五萬三千元本息，駁回被上訴人其餘超過部分之訴，未據被上訴人聲明不服而告確定）。
上訴人則以：被上訴人繳納價金四百六十萬三千元，僅相當於總價之四分之一，而伊建造之房屋幾近完工，應沒收已繳價金之四分之三以上充作違約金方屬公平。又依兩造契約第十三條第二款約定，被上訴人違約時，伊如受有損害，被上訴人應另負賠償之責，故依行政院主計處所為台北市居住類物價上漲比例之統計，自八十年至八十三年五月，上漲比例為百分之十一，被上訴人積欠價金一千零三十萬七千元，自應填補伊此項損害計一百十三萬三千七百七十元。且上開房地伊於解約後轉售與 廖芳瑩 ，僅得價金一千四百二十六萬元，該差額一百六十八萬元亦應由被上訴人賠償。另依財政部台北市國稅局頒訂之房地產買賣業同業利潤標準七十九年度淨利率為百分之十八，八十三年度為百分之十七，以售與被上訴人總價金一千五百九十四萬元及賣與廖芳瑩價金一千四百二十六萬元加以計算預期利益，伊更受有四十四萬五千元之損失，以上損失自得與被上訴人獲酌減後之價金返還請求權互為抵銷等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：查被上訴人主張伊向上訴人預購系爭房地，約定定金五十八萬元，嗣兩造締結之買賣契約，經上訴人於八十三年三月三日解除，並表明沒收伊已繳納價金（包括定金）四百六十萬三千元等事實，已據提出上訴人不爭之買賣契約書及解約存證信函各一件為證，堪信為真實。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。而衡量違約金是否過高，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害之情形，以為酌定之標準（本院四十九年台上字第八十七號判例參照）。本件房地買賣契約訂立於七十九年二月六日，迨至八十三年三月間解除契約時，房屋銷售率自訂約翌年之百分之八十二，驟降至解除時之百分之四七‧五，則於兩造解約時，上訴人欲再銷售該房屋顯較困難，況建築商人必有廣告及行銷成本費用之支出。被上訴人僅繳納總價金之四分之一即四百六十萬三千元，而解除契約時，上訴人工程已幾近全部完工，被上訴人積欠價金，已影響上訴人資金之運用，且民間習慣亦以沒收定金作為債務人不履行債務之懲罰及損害，故斟酌上情認被上訴人自願以定金之一‧五倍作為核減懲罰性違約金之標準，尚屬適當。次查兩造契約第十三條第二款約定，被上訴人違約時，上訴人若受有損害，被上訴人應另負賠償之責。兩造約定之買賣總價為一千五百九十四萬元，而上訴人解除契約後，將房地再售賣與廖芳瑩，價金為一千四百二十六萬元，因而減少價金收入一百六十八萬元，此情業據上訴人提出與廖芳瑩間之買賣契約書為憑（原審卷三十九－四十四頁），並經證人廖芳瑩結證屬實（同上卷六十二、六十三頁），此部分損害上訴人自得請求賠償並主張抵銷。又上訴人另依台北市居住類物價上漲比例百分之十一，認被上訴人積欠一千零三十萬七千元價金，伊受有一百十三萬三千七百七十元損害得為抵銷一節。因依民法第二百三十三條規定，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求遲延利息，而上述以定金一點五倍（八十七萬元）計算之違約金，已慮及上訴人遲延利息之損失。至上訴人提出之上述居住類物價上漲指數，一般係指租金上漲指數，該居住類物價上漲比例百分之十一與本件屋價下跌之事實相較，可謂背道而馳，自不能執為上訴人受有物價上漲損失之依據。是上訴人以物價上漲為由請求損害賠償，尚非有理。再者，上訴人依國稅局訂定之房地產買賣同業利潤標準，七十九年及八十三年之淨利率各為百分之十八及百分之十七。伊受有四十四萬五千元預期利益之損失，主張得為抵銷云云。惟該房地產買賣同業利潤標準稅捐機關僅用為稅課之參攷，各房地產買賣業如有翔實之損虧依據，仍應依有關財產資料課稅，該標準自不得採為本件具體個案訴求賠償之標準。況上訴人既謂買賣總價金一千五百九十四萬元時，伊可得百分之十八即二百八十六萬九千二百元利潤，而上訴人所主張系爭房地兩次賣價差額一百六十八萬元之損失，既經准予抵銷，則上訴人所得房屋賣價收入仍為一千五百九十四萬元，所得利潤殊無減少，上訴人此部分損害及抵銷之抗辯，亦非有據。從而，被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人返還之金額，於二百零五萬三千元本息（四百六十萬三千元扣除八十七萬元再扣除一百六十八萬元後之餘額）之範圍內，即屬正當，應予准許，超過部分之請求，則有未合，不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其他抗辯為不足採之理由。爰將第一審所為上訴人全部敗訴之判決，就超過二百零五萬三千元本息部分廢棄，改判駁回被上訴人之訴，其餘本息部分（即命上訴人給付二百零五萬三千元本息部分）則予以維持，駁回上訴人之上訴。經核於法尚無違背。上訴論旨，猶執陳詞，並以原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘此部分原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十五年三月十四日
最高法院民事第五庭
審判長法官張福安
法官蘇茂秋法官蘇達志法官顏南全法官洪根樹右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年三月二十七日