裁判字號：最高法院85年台上字第517號民事判決
裁判日期：民國85年03月14日
裁判案由：請求拆屋還地
最高法院民事判決八十五年度台上字第五一七號
上訴人乙○○○法定代理人 周天素 上訴人甲○○被上訴人丙○○
丁○○ 鄭桑林 鄭登山 鄭森 榮鄭森一右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十四年七月十七日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（八十四年度重上更㈠字第一一號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理由本件被上訴人主張：坐落台南縣新營市○○段○○○○○○號土地為伊共有，於民國八十年十月一日將其中二百五十六坪租與上訴人乙○○○，作為經營戲院之用，租期二年。詎上訴人乙○○○竟違約將部分土地作為經營ＫＴＶ使用，且於八十二年九月三十日租期屆滿後拒不返還。又上訴人甲○○無權占用伊共有門牌號碼台南縣新營市○○街○○號房屋，經營童裝生意。伊自得本於租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求上訴人乙○○○拆屋還地，及請求上訴人甲○○遷讓房屋等情，求為命上訴人乙○○○將系爭土地如第一審判決附圖㈠所示Ａ、Ｂ部分地上物拆除，並將土地返還伊；及命上訴人甲○○自如第一審判決附圖㈡所示Ｃ部分房屋遷出之判決。
上訴人乙○○○則以：伊於三十六、七年間即向被上訴人租用系爭土地蓋建戲院，其後陸續換約，伊因信賴被上訴人於租期屆滿均同意續約，乃於七十九年四月及七月間花費新台幣（以下同）七百九十四萬元鉅款整修及裝潢戲院。詎被上訴人拒不續約，亦不依市價購買地上物，逕行請求拆屋還地，顯違誠信原則。上訴人甲○○則以：被上訴人將系爭土地租與乙○○○蓋建戲院時，曾提供系爭房屋充作戲院員工宿舍之用，嗣因無員工住宿，乃由伊向被上訴人承租，經營童裝生意，伊並非無權占有各等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人主張之事實，業據其提出土地登記簿謄本、地籍圖謄本、土地租用合約書及台南縣房屋稅籍證明書為證。上訴人乙○○○辯稱：在四十九年及五十二年之租約中，皆訂有租期屆滿，伊有意續租時，應於一個月前與被上訴人協調，雙方協調不成時，被上訴人應予價購訟爭土地上之建物云云，業據證人 黃李錦燕 結證無訛，被上訴人就此亦不爭執，固堪認屬實，然查被上訴人係依據其於八十年十月一日與上訴人乙○○○所訂立之土地租用合約書提起本件訴訟，並非依據四十九年及五十二年所訂之租約起訴，該八十年所訂租約，並無上訴人所指之記載內容，是其所辯，尚無可取。又上訴人乙○○○另辯稱其於七十九年間曾花費七百餘萬元鉅資裝修，且符合安全檢查規定云云，然其裝修工程既在八十年十月一日系爭租約訂立前完成，則所為抗辯自無足採。復查上訴人甲○○抗辯：乙○○○租用系爭土地之租金每年為二十萬元，實際上另加付四萬元，即係租用系爭房屋之租金云云。惟被上訴人以系爭土地租約第三條約定：「租金暫定一年二十萬元為基準，但是地價（稅）開征時，若比前年提高者照其比例調整提高租金」，主張該四萬元係因地價稅調高而調整之租金云云，查系爭土地七十九年之公告現值為每平方公尺一萬五千四百八十一元，八十一年提高為每平方公尺二萬九千九百九十二元，調整之增加率為百分之九四，而依土地稅法第十五條第一項規定，地價稅按每一土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內之地價總額計徵之。土地公告現值增加，其地價稅亦隨之增加，本件系爭土地之公告現值既有增加，其租金按照提高比率調整，由一年二十萬元提高為二十四萬元，自無不合。另據乙○○○法定代理人證稱：系爭房屋原供戲院員工居住，嗣因員工不再居住，甲○○徵得合夥人同意而占用云云，及在系爭租約上未載明乙○○○所繳租金包括甲○○使用系爭房屋之租金等情，足證上訴人甲○○抗辯系爭房屋係其每年以四萬元向被上訴人承租一節，並非事實，自無足取。系爭房屋縱如甲○○所稱因戲院承租土地而附帶借予戲院使用。惟因土地租約已於八十二年九月三十日屆滿，則系爭房屋借貸之使用目的亦已完畢，應隨同系爭土地返還。被上訴人本於民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，請求上訴人乙○○○將坐落系爭土地上如第一審判決附圖㈠所示Ａ、Ｂ部分之建物拆除，並返還土地與被上訴人，及請求上訴人甲○○自如第一審判決附圖㈡所示Ｃ部分之系爭房屋遷出，均無不合，應併准許等詞，為其判斷之基礎。
查解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察。本件上訴人乙○○○與被上訴人間就系爭土地之租賃，在四十九年及五十二年之租約中，皆訂有租期屆滿，乙○○○有意續租時，應於一個月前與被上訴人協調，雙方協調不成時，被上訴人應予價購系爭土地上建物之約定，及乙○○○於七十九年間曾花費七百餘萬元鉅資裝修戲院等事實，為原審認定之事實，則上訴人乙○○○辯稱：足見雙方原意，係以建物存在時，永續經營之合意承租，不因最後一次租約疏未加入應經協議及價購之條款而異云云，（一審卷，第八八頁、第九九頁、第一三七頁、第一三八頁，二審重上字卷，第四二頁），似非全然無據，原審對此未加深究，復未審酌系爭土地租賃契約之主要目的為何﹖其經濟價值若干﹖被上訴人以租期屆滿請求乙○○○拆屋還地，是否有違誠信原則﹖遽為該上訴人敗訴之判決，尚有未合。次查被上訴人與上訴人乙○○○於八十年十月一日所訂租約第三條固載明：租金暫定一年二十萬元為基準，但地價稅有提高時，依其提高比例調整租金等語。惟原審未遑查明上開租約訂立後，系爭土地之地價稅有無調高及其調高之比例為何﹖即以系爭土地之公告現值既有增加，其地價稅亦隨之增加，遽謂上訴人每年所逾付之四萬元，係因地價稅調高所增加之租金，而非上訴人甲○○使用系爭房屋之代價，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十五年三月十四日
最高法院民事第四庭
審判長法官許朝雄
法官梁松雄法官陳國禎法官劉延村法官許澍林右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年四月二日
Ｍ