裁判字號：臺灣高等法院98年上易字第927號民事判決
裁判日期：民國99年08月31日
裁判案由：減少價金
臺灣高等法院民事判決98年度上易字第927號上訴人乙○○被上訴人甲○○訴訟代理人 陳俊宏 律師上列當事人間減少價金事件，上訴人對於中華民國98年8月7日台灣台北地方法院97年度訴字第4465號第一審判決提起上訴，經本院於99年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決所命上訴人給付之金額超過新台幣參拾肆萬肆仟伍佰參拾捌元本息之訴部分，及該部分假執行之宣告暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔二十五分之十九，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人聲明求為判決：
（一）原判決關於不利上訴人部分廢棄。
（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
二、被上訴人起訴主張：伊於民國（下同）96年9月17日，經由訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）仲介，以新台幣（下同）1,258萬元，向上訴人買受坐落臺北縣新店市○○段○○○○號土地所有權應有部分10萬分之1,900（下稱系爭土地）及其地上建物即門牌號臺北縣新店市○○路32之3號5樓房屋（下稱系爭房屋）。於97年1月3日交屋後，伊進行裝潢拆除天花板時，發現鋼筋裸露鏽蝕、漏水等情形，經鑑定認為系爭房屋混凝土氯離子含量超過國家CNS標準（即俗稱海砂屋），顯為重大瑕疵。惟經伊以存證信函及由信義房屋公司通知上訴人，均未獲置理。又信義房屋公司曾委託柏登不動產估價師事務所鑑定結果認為系爭房地之價值因此減損144萬6,000元等情，爰依民法第359條瑕疵擔保減少價金請求權之規定，求為命上訴人給付144萬6,000元及自起訴狀繕本送達之翌日即97年7月8日起至清償日止，按年息百分之5計算利息之判決。（原審判命上訴人給付被上訴人137萬9,818元本息；而駁回被上訴人其餘之請求。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴；而被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，已告確定。）上訴人則以：伊不知系爭房屋係海砂屋，且伊於簽約時有建議被上訴人檢測氯離子含量，為被上訴人所拒絕，嗣被上訴人於發現氯離子含量過高，並應即解除契約，不應予以裝潢，並增加樓頂違建範圍，且目前系爭房屋已增值甚多，被上訴人再要求伊賠償，實不合理，況系爭土地部分並無瑕疵等語，資為抗辯。
三、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵；次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價金，同法第354條第1項、第359條前段分別定有明文。
四、經查被上訴人於96年9月17日經由訴外人信義房屋公司仲介，以總價金1,258萬元向上訴人買受系爭房地之事實，有不動產買賣合約書（下稱系爭買賣合約書─見原審卷第8-15頁）可證，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。又被上訴人於系爭房屋交屋後進行裝潢時，發現天花板處有鋼筋裸露鏽蝕及漏水之情形，經原審囑託台灣省土木技師公會派員就系爭房屋之氯離子含量為鑑定，於鑑定過程中就系爭房屋之版、牆、樑部鑽心取樣，共計採取三個試體，經儀鴻科技實驗有限公司台南實驗室進行混凝土中氯離子含量試驗結果認為版混凝土氯離子含量為0.4532kg/立方公尺，牆混凝土氯離子含量為1.2918kg/立方公尺，樑混凝土氯離子含量為1.1324kg/立方公尺，均超過91年9月23日修訂之我國國家標準CNS總號1240類號A2029規定0.3公斤/立方公尺，有台灣省土木技師公會鑑定報告可證（見外放證物），且為上訴人所不爭執。是被上訴人主張系爭房屋因混凝土氯離子含量超過國家CNS標準，具有重大瑕疵，應屬可取。
五、上訴人雖抗辯兩造於簽訂系爭買賣合約書時，本應即檢測氯離子含量，然信義房屋公司認為不必檢測，而被上訴人亦認為不需檢測，故所生損害應由兩造及信義房屋公司共同負擔云云。惟查，觀之卷附系爭買賣合約書已於第16條第2項第2款，明白約定被上訴人得於訂約後檢測系爭房屋之氯離子含量，於氯離子含量超過標準時，被上訴人得解除契約（見原審卷第8-15頁）。顯見並未免除或減輕上訴人就此部分所生之瑕疵擔保責任。
六、系爭房屋之鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量標準超過國家標準，已如上述，如無適當之處理，長期會造成結構鋼筋鏽蝕、混凝土剝落之疑慮，影響居住安全，難謂符合房屋之通常效用。是被上訴人依民法359條之規定，請求減少價金，自屬有據。
七、系爭房屋曾經柏登不動產估價師事務所估價鑑定結果認為氯離子含量超過標準，減損13.25%之價值，有該估價報告書足稽（見原審卷第21頁）。而依據兩造所簽訂之系爭買賣合約書載明買賣標的包括坐落於台北縣新店市○○段○○○○號，面積1557.81平方公尺，應有部分1,900/100,000之土地，及651建號之建物即門牌號碼為台北縣新店市○○路○○○○號5樓建物所有權全部及673建號之建物，面積10,025.54平方公尺，應有部分375/10,000，及675建號之建物，面積181.07平方公尺，應有部分574/10,000，有系爭買賣合約書及土地、建物登記謄本可證（見原審卷第8頁、第63-66頁），並有台北縣新店地政事務所98年11月26日北縣店地登字第0980017616號函送之系爭土地及系爭房屋所有權移轉登記申請書及契約書足稽（見本院卷第39-46頁）。再參以上訴人抗辯買賣當時房地總價金並未將土地及房屋分開計價，為被上訴人所不爭執（見本院卷第27頁反面、第70頁反面），堪認系爭不動產買賣總價金1,258萬元應包括系爭土地、系爭房屋及停車位在內。惟台灣省土木技師公會僅係就兩造發生糾紛之系爭房屋之五樓版、牆、樑進行採樣鑑定，有現場照片及採樣平面圖附於上開鑑定書內足稽，是被上訴人自不得主張就停車位部分（見本院卷第70頁背面）及土地部分一併減少買買價金。
八、雖被上訴人主張系爭土地部分僅占買賣總價金之1/3，依買賣當時之土地價值計算，應僅為450萬元左右（見本院卷第70頁背面），然為上訴人所否認。查系爭土地於96年之公告土地現值為每平方公尺4萬6,200元，總面積為1557.81平方公尺，上訴人之應有部分為1,900/100,000，依據公告土地現值計算，上訴人移轉登記予被上訴人之系爭土地應有部分之價值應為136萬7,446元（其計算式為：46,200元×1557.81平方公尺×1,900/100,000＝1,367,446元，元以下四捨五入），此有台北縣政府稅捐稽徵處土地增值稅繳款書可稽（見本院卷第43頁），而系爭房屋於96年之課稅現值為35萬6,200元，亦有96年契稅繳款書可稽（見本院卷第43、46頁），兩者合計為172萬3,646元（其計算式為：1,367,446元+356,200元＝1,723,646元），則系爭土地占系爭土地及房屋總值為79.33%（其計算式為：1,367,446元÷1,723,646元＝0.7933），而系爭房屋占系爭土地及房屋總值為20.67%。依兩造間成立之系爭買賣合約總價金1,258萬元為準，再依上開房地之價值所占之比例計算結果，系爭土地之買賣價金應為997萬9,714元（其計算式為：12,580,000元×0.7933＝9,979,714元），而系爭房屋之買賣價金應為260萬286元（其計算式為：12,580,000元×0.2067＝2,600,286元）。
九、本院曾再次囑託台灣省土木技師公會依據其所鑑定之氯離子含量，進一步鑑定系爭房屋因氯離子含量過高所減損之價值，然因被上訴人拒絕繳納鑑定費用（見本院卷第52頁、第62頁），並仍請求依其在原審所提出之柏登不動產估價師事務所估價報告書為據（見本院卷第62頁）。爰斟酌依據柏登不動產估價師事務所估價報告書所示，系爭房屋於氯離子含量超過標準時減損13.25%之價值，有該估價報告書可稽（見原審卷第45、46頁）。及依上所述，被上訴人不得就系爭土地部分及停車位部分請求減少價金後，認被上訴人所得請求減少系爭房屋之買賣價金應依上開所認定系爭房屋之買賣價金260萬286元乘以依據柏登不動產估價師事務所估價報告書所認為減損13.25%計算結果，應僅為34萬4,538元（其計算式為：2,600,286元×13.25%＝344,538元）。至被上訴人所為逾此部分之請求，即屬無據。
十、從而，被上訴人依據民法第359條瑕疵擔保減少價金請求權之規定，請求上訴人應給付34萬4,538元及自起訴狀繕本送達之翌日即97年7月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，自屬應予准許；至逾上開金額部分（除確定部分外）之請求，即屬不應准許。原審就上開應准許部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由；就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。
十一、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國99年8月31日
民事第六庭
審判長法官林鄉誠
法官梁玉芬法官張蘭正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國99年9月1日
書記官周淑靜