裁判字號：臺灣臺中地方法院96年訴字第2888號民事判決
裁判日期：民國97年05月30日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決96年度訴字第2888號原告丙○○訴訟代理人 陳怡成 律師複代理人 蘇仙宜 律師
許富雄 律師被告甲○○訴訟代理人 王有民 律師複代理人 陳瑾瑜 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國97年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告主張略以：緣被告於民國93年5月20日向訴外人 劉德旺 、 劉進煥 2人買受坐落台中市○○區鎮○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）之應有部分合計530/1440，劉進煥之應有部分由 劉建和 因分割繼承取得。被告於96年1月5日，以劉德旺及劉建和代理人暨預告登記請求權人身分，與原告訂立買賣契約，將系爭土地以每坪新臺幣（下同）9萬元、總價9042萬元出售予原告。詎系爭土地經被告於同年2月15日塗銷預告登記，劉德旺、劉建和於同日出賣他人，同年3月23日完成所有權移轉登記。原告獲知上情，曾委託律師發函請求損害賠償，經劉德旺及劉建和委託律師函覆，謂從未授權被告代為出售土地，且不知兩造買賣土地之事，原告係因被告出具買賣契約及預告登記資料，誤信被告有代理權，自得依民法第110條規定請求被告賠償損害。又兩造買賣契約第12條第8款以被告取得土地為停止條件，因被告自願塗銷預告登記，係以不正當行為阻止條件成就，依民法第101條第1項視為條件成就，且因系爭買賣契約已因可歸責於被告致給付不能，原告得依民法第226條第1項規定請求賠償損害。系爭土地漲幅價差迄今1000萬元以上，原告依法請求最低額500萬元等語。並聲明：被告應給付原告500萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：兩造簽訂契約時，原告已清楚被告與劉德旺2人之買賣及預告登記情形，被告並未以劉德旺、劉建和代理人自居，系爭契約最後一頁出賣人欄上出現劉德旺、劉建和名字，乃是代書乙○○10幾年代書經驗之習慣做法，並無民法第110條無權代理情形。系爭買賣契約以「被告取得所有權」為停止條件，然被告係因劉德旺、劉建和反悔不願出賣系爭土地，進而逼迫被告與之解除契約、塗銷預告登記，並非故意以不正當行為使條件不成就，況本件如條件成就，被告可請求高額買賣價金，自非民法第101條所謂「因條件成就而受不利益」之當事人等語。並聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
貳、本件經兩造整理爭點如下：
一、不爭執事項：（本院採為判決之基礎）⒈被告前於93年5月20日向訴外人劉德旺、劉進煥（劉建和之
被繼承人，劉建和於95年12月30日因分割繼承取得該應有部分）買受坐落臺中市○○區鎮○段○○○○○○號土地應有部分合計530/1440，並依法為預告登記。
⒉原告與被告於96年1月5日訂立如原證三之買賣契約，賣方為
「劉德旺、劉建和，預告登記請求權人甲○○」，買賣標的落臺中市○○區鎮○段○○○○○○號土地（面積9024平方公尺），每坪90,000元、總價款9,0420,000元。
⒊被告於96年2月15日將預告登記塗銷，訴外人劉德旺、劉建
和於同日將系爭土地出賣予訴外人 柯乃溫 ，並於同年3月23日完成所有權移轉登記。
二、爭執之事項：⒈被告是否有代理訴外人劉德旺、劉建和2人，與原告訂立買
賣契約，而應負民法第110條之無權代理人？⒉被告以自己名義訂立買賣契約部分，是否有不正當行為阻止
條件成就，故契約已生效力，而應由被告依民法第226條規定自負債務不履行責任？⒊原告所受損害賠償數額？
叁、得心證之理由：
一、被告是否無權代理訴外人劉德旺、劉建和2人，與原告訂立買賣契約，而應負民法第110條之無權代理人責任？㈠按債權契約之債權債務主體雖以締結契約之名義人為準，惟
何謂締結契約之名義人，仍應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，此觀民法第98條規定甚明。又代理制度之規範功能，係在就雖非本人之行為，然基於本人之授權，使其效力歸於本人而言。代理行為，須係代理人以本人名義所為，且有欲使意思表示之效果直接歸屬於本人之效果意思而言（民法第103條參照）。而民法第110條所定無權代理人損害賠償責任，係直接基於民法之規定而發生之特別責任，屬於所謂原因責任、結果責任或無過失責任之一種。此因無權代理之相對人，因無權代理而受損害，乃全由於代理人無代理權而為代理行為所致，為維持代理制度之信用及保護善意相對人之利益，如代理人不能證明其有代理權，即應對不知其無代理權之善意相對人所受之損害負賠償之責。因無權代理人所負之此項責任不輕，為公平調節無權代理人與相對人利益，是否責令無權代理人負損害賠償責任，亦即在解釋、適用民法第110條之際，自應斟酌彼此間之公平及依誠實信用原則，分別情形予以決定，始能就彼此間之利益維持平衡。㈡原告主張被告有無權代理事實，係基於本件買賣契約書第一
頁「賣方」欄記載：「劉德旺、劉建和預告登記請求權人甲○○」，末頁「賣方」簽章欄由被告填載「劉德旺、劉建和、甲○○代」等文字，惟劉德旺、劉建和並未授與代理權，為其依據。而被告則以上開契約縱有此記載，然並未以代理人自居，自無無權代理可言。查本件買賣契約以系爭土地應有部分合計530/1440為買賣標的，上開應有部分原屬劉德旺、劉建和所有，被告僅為預告登記請求權人，已據兩造所不爭執。而本件買賣契約「賣方」欄固為上開記載，然契約文件並無劉德旺、劉建和授權文件，且契約名稱經加註「預定」2字，契約第十二條其他特約事項第八項約定：「買賣雙方同意本約標的請求權人（預告登記）須先將出賣人應有部分（或分割後面積）取得後本合約始生效。本合約未生效前買方支付之簽約金由精英開發有限公司代保管，合約生效款項交由賣方，合約未生效則保管者逕將款項無息退還予買方…」。又代書乙○○證述略以：訂約時很明確告知原告，因為被告是預告登記請求權人，尚未取得土地所有權，所以簽署預定土地買賣契約書，等到被告確定取得土地所有權時，契約才會生效。賣方記載劉德旺、劉建和是依照向來處理土地買賣慣例，把所有權人寫上去，當天簽約過程時間很久，這個狀況原告都知道，資料都有給原告看等語。按買賣契約，係出賣人負有交付其物於買受人，使其取得該物所有權之義務，買受人負有支付價金義務之契約（民法第345條、第348條、第367條參照），本件契約訂立時，劉德旺及劉建和既為系爭土地應有部分共有人，若雙方訂約真意以劉德旺及劉建和為出賣人，自可約定由被告塗銷預告登記，暨出賣人劉德旺、劉建和負移轉登記義務，惟雙方竟輾轉約定上開停止條件，使契約生效與否繫於不確定之事實，且因而額外增加1次移轉登記規費及稅賦，再以雙方基於上開事實將契約名稱修改為「預定土地買賣契約書」，足見雙方就本件買賣契約，僅以被告為民法第345條之出賣人無訛，而無欲使劉德旺及劉建和成為契約當事人，暨使被告意思表示之效果直接歸屬於劉德旺及劉建和之真意，揆諸首揭說明，應認本件並無代理行為可言。
㈢綜據上述，雖代書乙○○因循其執業經驗，在契約書第一頁
及末頁簽章欄為上開徒生疑義之記載，然綜合雙方契約全部文字，暨衡酌雙方訂約時一切情事，仍足認僅被告為本件買賣契約之債權債務主體，雙方既無以劉德旺及劉建和為契約當事人，暨使被告隨意思表示直接歸屬於劉德旺等2人之意思，自無代理行為，亦無從發生無權代理責任。故原告基於民法第110條規定請求被告負損害賠償責任，即屬無據。
二、被告是否應依民法第226條規定自負債務不履行責任？㈠按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條
件之成就者，視為條件已成就，為民法第101條第1項所明定。學者悉依據誠實信用原則闡釋本條規定，有謂：此一規定與「違反誠信義務者，不得因之而享權利」之一般法律原則相符（ 黃立 ，民法總則，第394頁）；有謂：民法為維護誠實信用原則，貫徹附條件法律行為的效力，特別規定視為已成就（ 施啟揚 ，民法總則，第271頁）。有謂：行為是否不當，應就具體情事，基於一般社會觀念，依其行為是否違反誠實信用原則予以決定（ 林誠二 ，民法總則講義，下冊，第193頁）。最高法院則明白揭櫫：當事人須有故意阻其條件成就之行為，且該行為為不正當，例如當事人為圖免因條件成就而受不利益，任意不為該行為（84台上字第2461號、86年台上字第2280號民事判決）。
㈡而以他人之物為買賣標的所訂立之買賣契約，基於債權契約
原則原屬有效，若雙方明定附有賣方取得所有權後契約始生效力之停止條件，應係對於買賣他人之物可能存有（主觀）給付不能之不確定風險已有認知，自不能認為凡賣方不取得所有權，即屬出爾反爾違反誠信原則。查被告之子 林文隆 於96年2月14日向台中市警察局第六分局提出告訴，略以：伊當日13時許代表被告前往台中市南屯區楓樹巷56號，與劉德旺欲討論系爭土地買賣事宜，訴外人 林清輝 等人在場恐嚇稱：今天一定要將這件事處理好，否則要到家中帶人，致其心生畏懼等語。且被告與劉德旺、劉建和於同日訂立「解除土地買賣合約書」，劉德旺、劉建和旋於同日將系爭土地出售他人，又林清輝於刑案偵查中自承：當日叫林文隆聯絡甲○○過來將事情處理好等語，證人 林錦壽 、 廖文國 亦一致證述：林清輝說土地糾紛拖很久，今天要處理好等語。此經本院調閱台中地方法院檢察署96年度偵字第6136號妨害自由偵查卷宗審閱明確，足見被告與劉德旺、劉建和解除上開買賣合約，任由劉德旺、劉建和於同日將土地出售他人，係因林清輝等人在場強力要求「把事情處理好」所致。再者，被告如未解除原買賣契約，原可於取得所有權後移轉予原告後，賺取買賣價差4000餘萬元之獲利（被告與劉德旺2人買賣價金5023萬5000元、兩造買賣價金9042萬元），其於當日因林清輝等人強力介入，勉予同意解除契約所獲對價1500萬元，亦與原預期獲利金額差距懸殊，益徵其解除買賣契約，非為圖免因條件成就受不利益而任意不作為，依一般社會通念，究難認有何違反誠信原則可言。至於被告雖尚獲得1500萬元對價，原告則分文未得，然前者基於被告與劉德旺2人業已成立生效之買賣契約而來，且因當時被告之子林文隆報警處理，雙方均有意息事寧人所致，後者則屬契約附停止條件所固有之風險，兩者不能互相比附勾稽，而謂被告係以不正當行為阻止條件成就。
㈢綜據上述，被告解除與劉德旺等人買賣合約，任由劉德旺等
人將土地出售他人，係遭林清輝強力介入而勉予同意，尚難憑有塗銷預告登記及解除契約情事，即謂其係以不正當行為阻其條件成就。故原告基於民法第101條規定主張視為條件成就，並據以依民法第226條規定請求被告負損害賠償責任，亦屬無據。
三、綜上所述，原告基於民法第110條及第226條規定，請求被告負損害賠償責任，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
四、兩造雖就損害賠償數額亦有爭執，且原告據此聲請本院囑託歐亞不動產估價聯合事務所件鑑定系爭不動產價格，然原告基於民法第110條及第226條規定所為請求既屬無據，則前開證據縱予調查，對於訴訟結果即不生影響，且將延滯訴訟及使原告墊付訴訟，因認無調查之必要。兩造其餘攻擊防禦方法及其餘未經援用之證據，經本院審酌，認與判決結果不生影響，爰不予一一論列，均併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國97年5月30日
民事第三庭法官林慧貞正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年5月30日
書記官