裁判字號：臺灣臺中地方法院88年訴字第2273號民事判決
裁判日期：民國89年08月17日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決八十八年度訴字第二二七三號
原告甲○訴訟代理人 曾慶崇 律師被告乙○訴訟代理人 許博堯 律師右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台中縣豐原市○○段六九九之一地號，面積０．００三八公頃土地，如附圖所示Ｂ部分面積０．００二五公頃之地上建物拆除，並將該部分土地及如附圖所示Ａ部分面積０．００一三公頃土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣玖拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰捌拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
貳、陳述：
一、坐落台中縣豐原市○○段六九九之一地號土地係原告所有，被告占用其上如附圖所示Ａ、Ｂ部分建築房屋。被告係先占用系爭土地造成事實，再於五十一年十月十九日與前所有權人調解(台灣高等法院台中分院七十八年度上字第一三七號判決理由參照)，且調解迄今達三十餘年，仍不願遷移。
二、依上開調解結果，被告與原告之前手雖有租賃關係，惟依契約目的及探求當事人真意，應解為定有租至房屋不堪用時為止之期限，並應受民法第四百四十九條第一項所定不得逾二十年限制。系爭房屋為鐵皮及塑膠布搭建，自調解迄今已歷三十七年，早已超過「房屋構造別代號暨折舊率對照表」所定耐用年數，鈞院履勘現場所見不銹鋼水塔係事後添附，顯見該房屋本已不堪使用，且本件租賃關係至七十一年十月十九日已屆滿二十年，原告自得依土地法第一百零三條第一款之規定收回系爭土地(司法行政部六十七年九月二十九日民字第０八五六二號函、台灣高等法院暨所屬法院六十六年度法律座談會民事類第九號提案、最高法院三十年渝上字第三一一號判例參照)。
三、國家土地政策扶助經濟弱者之公益責任，不應由出租人獨力承擔。司法院三十七年院解字第四０七五號解釋認土地法第一百零三條第一款係針對定期租賃為規範，不定期租賃僅於同條第二款至第五款時始得收回，將該條文割裂適用，有違體系解釋之精神，且造成不定期租賃出租人永無收回土地之日，對此類出租人顯然過苛。故上開解釋有悖於國民法律情感，使土地所有與所用分離，土地價值未能充分發輝，影響土地利用甚鉅，其合理性、公平性自值懷疑，已失其規範社會現象之意義，於本件不應適用。
參、證據：提出土地登記簿謄本、地籍圖謄本、照片各乙件、民事判決二件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、土地法第一百零三條第一款之規定，僅於雙方定有租賃期限者始有適用(司法院院解字第四○七五號解釋、最高法院四十二年台上字第一○九四號判例、台灣高等法院暨所屬法院六十六年度法律座談會民事類第九號提案研討結果參照)。兩造租賃契約既未定明租用期限，原告據此請求收回土地，即為不合。且原告所主張租賃契約年限屆滿之日為何日，自應由其舉證。
二、訂有書面之租地建屋契約而未明定租賃期限者，縱應受民法第四百四十九條第一項租賃期限不得逾二十年之限制，惟二十年期滿後，若有民法第四百五十一條規定情形，應視為不定期限繼續契約，至房屋不堪使用時始消滅(最高法院八十九年台上字第二三八號、八十七年台上字第二六二六號及八十五年台上字第二一○八號判決參照)。兩造租賃關係依原告所述已達三十七年之久，縱認其應受法律所定不得逾二十年之限制，然租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為反對之意思表示，依民法第四百五十一條之規定，應視為不定期限繼續契約，不得適用土地法第一百零三條第一款定有期限之租賃契約的規定。
三、最高法院三十年渝上字第三一一號判例謂：「未定期限之基地租賃契約，依契約之目的及探求當事人之真意，應解為．．．至房屋不堪使用時為止」等語，其立論根據乃係民法第九十八條解釋意思表示之理論，與土地法第一百零三條各款無關。原告依本條第一款「契約年限屆滿」起訴，與上開判例自無關聯。
四、原告所提「房屋構造別代號暨折舊率對照表」所謂耐用年數僅供參考，不得謂房屋一逾耐用年數即不堪使用：
(一)行政院固定資產耐用年數表僅為計算固定資產折舊之方法(所得稅法第五十一條至第五十五條參照)，與固定資產是否不堪使用無關。例如依該年數表所示，運輸業用之客車耐用年數為四年，其他業用客車為0年(該表第二類「交通及運輸設備」第三項)，難道即可謂營業用汽車自領照後四年即不堪使用，自小客車領照後五年即不堪使用？
(二)已辦理保存登記之房屋，稅捐機關在房屋超過使用年限後即不課徵房屋稅，然此並非表示該房屋已不堪使用；否則具有歷史意義之古跡，是否就要因不堪使用之原因而拆除？
(三)房屋是否不堪使用應視該房屋是否繼續附著於土地、足以避風雨、可達一定經濟上目的之土地定著物而言(民法第六十六條第一項、最高法院六十三年度第六次民庭庭推總會議決議參照。)鈞院八十七年度豐簡字第七五八號民事案件勘驗筆錄記載：「系爭土地位於豐原市第一市場之巷內，附近商家林立．．．被告在系爭土地上興建有磚木造平房，係一樓半之建築，老舊房舍．．．」等語；由此以觀，被告所有之房屋僅為老舊建築，仍為土地定著物，絕非不堪使用。又本件勘驗筆錄載明：「系爭土地上之房屋內牆壁上並無剝落，由外觀之，系爭土地之房屋係土磚造一樓半房屋一間，蓋瓦，空地上搭建不銹鋼水塔乙座，又該房屋外牆粉刷水泥，而外觀顯與原證六之相片不同，房屋現由被告使用中」等語；足證被告所有房屋亦無不堪使用之情事，原告證六照片並非實在。
(四)台灣彰化地方法院八十六年度重訴字第四七號民事判決係以：「參以該等建物復有牆壁剝落竹柱腐蝕破損，甚至倒塌之情事，堪認該等建物已達不堪使用之程度」。原告執該判決，主張房屋一逾耐用年數即應認已達不堪使用程度云云，顯有誤解。
五、原告稱被告年年修繕房屋，致其收回土地遙遙無期云云；然房屋與土地分屬不同之不動產，且房屋為被告所有，被告修繕自己之房屋，並不為法律所禁止；另被告之房屋占有原告之基地，乃基於基地租賃之關係，且被告亦須按時支付租金，原告亦曾向被告調整租金，縱租賃期限久遠，又與法律衡平之道何涉？
參、證據：提出司法院院解字第四○七五號解釋影本、最高法院四十二年台上字第一○九四號民事判決影本、台灣高等法院暨所屬法院六十六年度法律座談會民事類號提案影本、固定資產耐用年數表節本影本、所得稅法部分條文節本、最高法院六十三年度第六次民庭庭推總會議決議、鈞院八十七年度豐簡字第七五八號民事案件勘驗筆錄影本乙份、最高法院四十二年台上字第一○九四號判例、最高法院八十九年台上字第二三八號、八十七年台上字第二六二六號及八十五年台上字第二一○八號裁判。
理由
一、原告起訴主張：坐落台中縣豐原市○○段六九九之一地號土地(下稱系爭土地)係原告所有，被告占用其上如附圖所示Ａ、Ｂ部分建築房屋，其於五十一年間雖與原告之前手成立調解而有租賃關係，惟依契約目的及探求當事人真意，應解為定有租至房屋不堪用時為止之期限，且應受民法第四百四十九條第一項所定不得逾二十年限制，系爭房屋為鐵皮及塑膠布搭建，自調解之日迄今已歷三十七年，依「房屋構造別代號暨折舊率對照表」所示自已不堪使用，為此依土地法第一百零三條第一款規定請求收回土地。被告則以：兩造租賃契約並未約定租賃期限，且依民法第四百五十一條規定，應視為不定期限繼續契約，故不適用土地法第一百零三條第一款之規定；且被告之房屋固屬老舊，但無不堪使用之情形，原告自不得請求收回土地等語置辯。
二、按租用建築房屋之基地，契約年限屆滿時，出租人得收回之，土地法第一百零三條第一款定有明文。查系爭土地為原告所有，現為被告建屋使用，占有如附圖所示Ａ、Ｂ部分，面積０．００三八公頃土地，被告就系爭土地與訴外人 林賴秀英 、 謝宗熹 、 林炳坤 間有租賃契約，原告則於七十四年間取得系爭土地所有權，該租賃關係對於原告繼續存在等事實，均為兩造所不爭執，並有地籍圖謄本、土地登記謄本、台灣高等法院台中分院七十八年度上字第一三七號及台灣台中地方法院八十七年度豐簡字第七五八號民事判決附卷足憑，堪信為真。故原告依首揭條文請求收回其基地，本院自應審酌兩造間基地租賃契約有無上開條文所定「契約年限屆滿」之情形？
三、本件首要法律爭點在於：土地法第一百零三條第一款關於租用基地建築房屋之契約，雙方並未明定租賃期限者，有無適用？
(一)按法律解釋在於探求法律客觀之規範意旨，其主要方法因素，標準有五：1.法律文義。2.體系地位。3.立法史及立法資料。4.比較法。5.立法目的。法律文義固屬法律解釋之界限所在，一切解釋方法均不得超過其可能的文義。但法律概念具有多義性，除概念核心外仍有灰色之邊際地帶，其射程之遠近，得在可能文義範圍內，參酌體系解釋、歷史解釋、比較法與立法目的等解釋方法而予判定。
(二)土地法第一百零三條所定：「租用建築房屋之基地，非有左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。
三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」此為房屋基地租賃契約出租人收回土地之法律根據，依司法院院解字第四０七五號解釋，本條第一款僅於契約定有期限者始適用之，若同條第二款至第五款之規定，則不問契約是否定有期限均有適用，顯係以法律文義之核心內涵為探求法規意旨之方法。
(三)惟按繼續性契約得依其是否定有期限而分為定期契約與不定期契約二大類別，依私法自治、當事人意思自主之原則，前者應賦予雙方當事人期限利益之保障，後者則不受期限利益保護，除依契約性質及目的或另有習慣可為相反解釋外，當事人得隨時予以終止。質言之，未定期限契約當事人所受保障，原則上應劣於享有期限利益保障之定期契約，此為私法自治原則下區別定期契約與不定期契約實益所在，且係吾國民法債編關於租賃(第四百五十條第一項、第二項)、借貸(第四百七十條、第四百七十八條)、僱傭(第四百八十八條第一項、第二項)等各類繼續性契約一再揭示之原則。土地法第一百零三條為基地租賃出租人收回土地之唯一根據，倘謂定有期限租賃契約之出租人，得依本條第一款至第五款規定請求收回土地，未定期限租賃契約之出租人，僅得根據同條第二款至第五款收回土地，則與法律對於定期契約之保障優於不定期契約之原則相違。易言之，參酌定期契約與不定期契約在法律秩序內之構造、原則及價值判斷，依體系解釋之方法，上開法律概念所用「契約年限屆滿」之文字，不應侷限於法律文義之核心概念，僅於契約當事人對於契約定有期限始有適用。
(三)次按基地租賃契約，既以承租人建築房屋使用為其目的，縱當事人未明定其期限，仍應參諸訂約目的及契約性質，以建築之房屋已達相當之使用期限為契約之年限，與所謂未定期限之租賃契約並不相同，此參最高法院三十年度渝上字第三一一號民事判例之意旨甚明。又房屋基地出租人僅於有土地法第一百零三條各款之情形，始得收回其土地。該條文第二款至第五款，偏重於承租人之保障，其立法意旨，乃基於保障承租人之土地政策，使承租人僅於違反法令使用基地、轉租基地於他人、積欠租金額達二年以上、違反租賃契約等可歸責於承租人一方之情形，始負返還土地之義務；惟為兼顧所有權之保障，使私有財產制度與所有權社會化間達其平衡，促使土地資源適當利用，暨提昇社會整體經濟利益，仍應於契約已歷相當期限後，使出租人得收回土地再行利用，此為同條第一款立法意旨所在。揆諸上述，當事人未約定租賃期限時，參酌此類契約之性質及目的，另參諸同條第一款之立法意旨，仍應許出租人於契約存續已歷相當年限後，收回其土地再行利用，而有同條第一款之適用，不得謂出租人僅得依同條第二款至第五款之規定收回其土地。
(四)綜上所述，土地法第一百零三條第一款所謂「契約年限屆滿」，除指當事人約定之契約年限屆滿外，參酌前述體系解釋之方法，並探求此一條文使出租人得收回土地再行利用，保障私有財產、提昇整體土地效能之立法意旨，尚應擴張其射程，及於「依契約性質或訂約目的可資判定之存續年限屆滿」而言。故基地租賃契約，當事人未約定租賃期限時，仍應參酌此類契約之性質定其存續年限，而其客觀上可資判定之存續年限業已屆滿，仍應許出租人收回土地再行利用，而有本條第一款規定之適用(台灣高等法院暨所屬法院六十六年度法律座談會民事類第九號提案所附司法院六十七年九月二十九日台(六七)函民字第０八五六二號函司法行政部研究意見同此意旨)。
四、兩造間基地租賃契約應有土地法第一百零三條第一款之適用，已如前述。故本件次應審酌者，僅為系爭契約之存續年限是否屆滿，亦即：兩造租賃契約是否已歷「依契約性質或訂約目的可資判定之存續年限」？
(一)兩造間系爭土地之租賃關係係以建築房屋為目的，依契約性質及訂約目的，應以房屋合理使用年限為契約存續年限，已如前述。所謂合理使用年限，係指房屋因自然折舊耗損而致坍塌、滅失或不堪使用而言，故承租人基於租賃關係整修、補強、增建其房屋，雖非法所不許，惟依前開意旨，出租人仍得於房屋正常使用期限屆至後收回其土地，始符公平。至所謂合理使用期限，基於私法自治原則，應以雙方租賃土地訂立契約時，系爭房屋建材、建築型式及所用建築技術等因素為判斷因素，並參酌房屋坐落位置、經濟價值及其存在對於整體社會利益之影響，以兼顧社會經濟發展。至民法第四百四十九條第一項所定租賃契約不得逾二十年之限制，既與租賃基地建築房屋契約之性質不符，於本件並無適用(修正後民法第四百四十九條第三項參照)，原告主張兩造間租賃契約至七十一年十月十九日已屆滿二十年，其租賃契約年限即為屆滿，委無可採。
(二)惟查：系爭土地六九九之一號土地係自同段六九九號土地分割而出，分割前土地所有人林賴秀英等人曾於五十一年十月十九日與被告經豐原鎮調解委員會調解成立，其內容為：「一、對造人應返還(指被告)應返還聲請人(指林賴秀英等人)因租用聲請人所有坐○○○鎮○○段○○○號、七０一號土地內面積
二四˙六二坪，迄民國五十年底止之租金新台幣三千七百零三元...」等語，原告則於七十四年間受讓林賴秀英之所有權，此為兩造所不爭，並有原告提出之台灣高等法院台中分院七十八年度上字第一三七號判決(本院七十七年度訴字第四二三四號請求拆屋交地事件)可按(理由欄二第九行以下)，故系爭房屋自五十年底以前租賃關係成立之日起，已達三十九年餘，自堪認定。又系爭房屋係土、木、磚之構造，建築樣式為一樓半平房，其上蓋瓦，依原告提出之台灣省政府五十七年四月十七日府財稅三字第三九五二三號令頒「房屋構造別代號暨折舊率對照表」、八十一年度修正「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點實施注意事項」，暨被告提出之行政院「固定資產耐用年數表」所示，其使用年限均已超過耐用年數甚久，參以系爭房屋原始建築部分屋況陳舊，且原始建物上不斷整修、搭建新建物，外牆覆蓋水泥、粉刷油漆，其側增建事務間，業經本院於八十九年三月二十二日會同台中縣豐原地政事務所測量人員勘驗及測量明確，並有本院八十七年度豐簡字第七五八號民事案件之勘驗筆錄之勘驗結果可按自足徵該房屋原始建築部分確已屆使用年限，須賴不斷整修、補強始能避免傾頹，參以系爭土地坐落於豐原市第一市場巷內，附近商家林立，本院參酌系爭房屋於租賃關係成立時所用建材、建築型式及所用建築技術等一切因素，暨系爭房屋經濟價值、系爭土地發展等影響整體社會利益之一切因素，認系爭房屋確已逾相當使用年限。從而，原告主張兩造契約年限已經屆滿，請求被告應將坐落系爭土地之地上建物拆除，並將土地交還原告，即無不合，應予准許。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無庸一一論列，附此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年八月十七日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官林慧貞右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年八月二十二日~B法院書記官