裁判字號：臺灣新北地方法院95年訴字第776號民事判決
裁判日期：民國95年10月16日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣板橋地方法院民事判決95年度訴字第776號原告丁○○訴訟代理人戊○○被告乙○○
己○○共同訴訟代理人 陳鄭權 律師複代理人 丁俊和 律師上列當事人間拆屋還地等事件，經本院於民國95年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告乙○○應將坐落臺北縣三重市○○○段大有小段十之二六地號土地上，如複丈成果圖斜線部分所示，面積貳拾肆平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。
被告己○○應給付原告新臺幣壹拾壹萬貳仟玖佰貳拾捌元。
被告乙○○應自民國九十五年二月二十八日起至將上開地上物拆除，並將該部分土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣壹仟玖佰壹拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第三項於原告分別以新臺幣參拾萬元、伍仟元為被告乙○○供擔保後，得為假執行。但被告乙○○如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，各以新臺幣捌拾柒萬參仟貳佰陸拾肆元、壹萬肆仟參佰柒拾元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆萬元為被告己○○供擔保後，得為假執行。但被告己○○如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣壹拾壹萬貳仟玖佰貳拾捌元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：原告於訴狀送達後，將訴之聲明第1項由「被告乙○○應將坐落臺北縣三重市○○○段大有小段10-26地號土地上，如圖紅色部分，面積24.68平方公尺（計7.5坪，以實測為準）之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。」變更為「被告乙○○應將坐落臺北縣三重市○○○段大有小段10-26地號土地上，如複丈成果圖斜線部分所示，面積24平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。」，屬減縮應受判決事項之聲明，核其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，況被告於上開訴之變更並無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更，依民事訴訟法第
255條第1項第1、2、3、7款及第2項之規定，應予准許。
二、原告主張：㈠被告己○○、乙○○明知門牌為臺北縣三重市○○○路○○○
號之地上物（下稱系爭建物，原係被告己○○所有，於民國94年間賣予被告乙○○）對於原告所有坐落三重市○○○段大有小段10-26地號土地（下稱系爭土地）有無權占用之侵權事實，雙方猶行買賣移轉。更甚者，被告乙○○未經原告同意，竊占原告土地搭建鷹架整修系爭建物外牆，又對原告於其雙方買賣移轉前後所催告之存證信函亦置之不理，如此蠻橫行徑，明顯蓄意侵害原告權益，致原告所有權之行使受有損害，原告爰依民法第767條規定，本於所有權之行使提起訴訟，訴請被告拆除占用之地上物，並將土地返還原告。㈡被告己○○、乙○○，先後無權占用系爭土地，當可獲得相
當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還原告相當於租金之不當得利。依系爭土地所在租金行情計，每坪每月為新臺幣（下同）400元，依無權占用面積7.5坪計算，每個月總額為3,000元；故被告己○○應返還原告不當得利金額自90年4月1日起，迄95年2月移轉予被告乙○○為止，計4年11個月，總金額為177,000元。另被告乙○○，則自95年3月1日起，迄拆屋還地點交完成日止，按月給付原告3,000元之不當得利等語。併為聲明：⒈被告乙○○應將坐落臺北縣三重市○○○段大有小段10-26地號土地上，如複丈成果圖斜線部分所示，面積24平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。⒉被告己○○應返還原告自90年4月1日起至95年2月28日止之不當得利（按系爭土地每坪月租400元計算）；另被告乙○○則自95年3月1日起至拆屋還地點交完成日止，依前述計算金額按月返還原告之不當得利。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠被告乙○○所占有原告系爭土地計面積24平方公尺之之系爭
建物，乃被告己○○於78年間在其所有之臺北縣三重市二重埔大有小段10-1地號土地所建築，後被告己○○於89年11月10日與原告及斯時其他共有人（即臺北縣三重市二重埔大有小段10-1、10-2地號等二筆土地之共同所有權人）協議將臺北縣三重市二重埔大有小段10-1、10-2二筆土地分割為包含三重市二重埔大有小段10-26地號及三重市二重埔大有小段10-27地號等二筆土地在內等共計13筆土地，並於90年3月30日辦理土地移轉登記完畢，當初被告己○○與上開土地共同人（含原告）本以維持被告己○○於78年即已蓋好之系爭建物與其坐落土地方式而為分割，以免土地分割後需將系爭建物拆除，惟斯時因地政機關規劃地藉圖之疏失，致使被告己○○所建之系爭建物在分割後，竟占有分割後他人之分得土地（即原告所有之大有小段10-26地號土地），而非全坐落在被告己○○所分得之大有小段10-27地號土地。㈡按協議分割之土地所有權，本由協議人間互負土地返還之責
，系爭建物與其坐落之土地本為同一所有權人即被告己○○所有，後被告己○○將系爭建物賣給被告乙○○後移轉於被告乙○○，而依土地分割協議將系爭建物原坐落之24平方公尺土地（協議分割後為大有小段10-26地號土地）移轉給原告，是本案明顯自為民法425-1條所規定土地及其土地上之房屋同屬一人所有，將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，依上開法律規定及最高法院判決所載要旨，被告之占有原告系爭土地自非無權占有，且亦無不當得利或侵權行為之可言等語，資為抗辯。併為聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張：系爭土地為原告所有，被告乙○○所有系爭建物（原係被告己○○所有，於94年間賣予被告乙○○）無權占用系爭土地，如複丈成果圖斜線部分所示，面積24平方公尺等語，並有侵占面積圖、土地登記謄本、地籍圖、照片、不動產買賣契約書（見本院卷第14頁、第16至29頁、第149至150頁）為證，復經本院會同臺北縣三重地政事務人員至現場勘驗，製有勘驗筆錄暨複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第11
6至122頁），且為被告所不爭執。是原告此部分之主張，堪信實在。
五、原告主張：系爭土地為原告所有，被告乙○○所有系爭建物（原係被告己○○所有，於94年間賣予被告乙○○）無權占用系爭土地，如複丈成果圖斜線部分所示，面積24平方公尺等語。被告則辯稱：系爭建物係被告己○○於78年間在其所共有之土地所建築，被告己○○於89年11月10日與原告及其他共有人協議將共有之土地以維持被告己○○於78年即已蓋好之系爭建物與其坐落土地方式而為分割，惟因地政機關規劃地藉圖之疏失，致使被告己○○所建之系爭建物在分割後，竟占有分割後他人之分得土地（即原告所有之系爭土地）。系爭建物與其坐落之土地本為同一所有權人即被告己○○所有，後被告己○○將系爭建物賣給被告乙○○後移轉於被告乙○○，而依土地分割協議將系爭建物原坐落之24平方公尺土地（協議分割後為大有小段10-26地號土地）移轉給原告，自為民法425-1條所規定土地及其土地上之房屋同屬一人所有，將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，被告之占有原告系爭土地自非無權占有，且亦無不當得利或侵權行為之可言等語。經查：
㈠按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字第1120號判決意旨參照）。本件系爭土地為原告所有，既為被告所不爭執，被告僅以非無權占有為抗辯，則依上開說明，被告自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。
㈡系爭建物係被告己○○所購得，系爭建物之基地係屬分別共
有之土地（即臺北縣三重市二重埔大有小段10-1、10-2地號等二筆土地，被告己○○為持分所有權人），被告己○○於89年1月22日與原告及其他共有人協議將該共有之土地予以合併後，依據各持分所有權人所占產權面積之比率及應負擔私設道路（供不特定人通行）面積，規劃如附件圖說，並簽立協議書及該附件圖說，由各持分所有權人簽章同意依協議書及該附件圖說內容分割。另被告己○○於89年9月19日與原告及其他共有人協議將該共有之大有小段10-1地號土地一筆分割如附圖，經地政機關於90年3月30日據以辦理共有物分割登記後，被告己○○所建之系爭建物占有原告所有之系爭土地（即大有小段10-26地號土地），如複丈成果圖斜線部分所示，面積24平方公尺。嗣於94年11月23日被告己○○將系爭建物賣予被告乙○○，而移轉登記為被告乙○○所有等情，為兩造所不爭執，並有89年1月22日之協議書及該附件圖說、異動索引、89年9月19日之協議書及附圖、房屋稅證明書、不動產買賣契約書、土地登記謄本（見本院卷第16至29頁、第79至81頁、第108至114頁、第149至150頁）為證，堪信屬實。矧依被告己○○與原告及其他共有人於89年1月22日及89年9月19日所為之協議內容觀之，並無記載如被告所辯：被告己○○於89年11月10日與原告及其他共有人協議將共有之土地以維持被告己○○於78年即已蓋好之系爭建物與其坐落土地方式而為分割之事實。又被告己○○為實際參與上開二次協議之人，其於95年10月2日言詞辯論時亦僅稱：．．．分割協議的人是我，協議書上我有蓋章，但當時土地上只有我一個人的房子在上面，沒有其他房子等語，並未提及於協議書之外，另有口頭協議如被告所辯：被告己○○於89年11月10日與原告及其他共有人協議將共有之土地以維持被告己○○於78年即已蓋好之系爭建物與其坐落土地方式而為分割之事實。本件有關系爭土地之分割協議內容，既為兩造所不爭執，且經地政機關據以辦理共有物分割登記如上，從而，被告仍請求訊問證人甲○○及丙○○，以證明原告確有與被告己○○約定相互以分割前土地建物現狀情形賦於彼此所占有土地之使用權，及上開約定效力及於被告乙○○之事實，即無必要。是被告此部分之抗辯，即屬無據，尚非可採。
㈢按本院48年臺上字第1457號判例係指土地及房屋同屬一人，
而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用基地而言。與本件無權占有土地建造房屋，其後房屋出賣與他人之情形不同，自不能謂被上訴人已知他人蓋有房屋，及後拍賣時未有所主張，即認為已容忍地上建物之存在而默許繼續使用系爭土地（最高法院64年台上字第110號判例意旨參照）。顯係以讓與前房屋所有人就該土地之使用具有合法權源為前提，倘讓與前房屋所有人係無權占用該土地，縱嗣後將房屋所有權移轉予他人，或土地所有人將土地所有權移轉予他人，則仍應認並無民法第42
5條之1規定之適用。本件被告己○○自陳：其於購買系爭建物時已知系爭建物之基地係屬分別共有之土地（被告己○○為持分所有權人），並無其餘共有人出具同意系爭建物使用該基地之證明等語（見本院卷第163頁），足見被告己○○並非系爭建物基地之單獨所有權人，且未得系爭建物基地之其餘共有人之同意由被告己○○之系爭建物單獨使用基地，被告己○○自屬無權占有系爭建物之基地，則依上開說明，已難認有適用民法第425條之1規定之餘地。況另依最高法院89年度臺上字第482號判決意旨：「分管契約於共有人間之效力而言，分管後，共有人雖仍維持共有之關係，但得依分管內容，就共有物之分管部分，為使用收益及管理，即取得管理權。如共有人依分管契約在分管之特定部分土地上興建房屋，於共有物分割確定，雖共有關係已消滅，惟共有人占有共有土地之特定部分適分歸其取得，則共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋與其基地同屬一人，而將土地及房屋分開或先後出賣與二人時，房屋性質上不能與基地使用權分離存在，於此情形應認基地買受人於買受之初，即有默認房屋買受人有權繼續使用基地，自難謂無權占有。」，系爭土地於90年3月30日分割前，並非屬被告己○○單獨所有，且被告己○○亦未獲其餘共有人之同意使用，嗣於90年3月30日經分割確定後，被告己○○之系爭建物所占用系爭土地之特定部分，又非適分歸被告己○○單獨取得，顯無所謂土地上所興建之房屋與其基地同屬一人之情形可言，依上開判決意旨反面解釋，自亦應認無民法第425條之1規定之適用甚明。被告己○○於系爭土地分割前後，既均屬無權占有系爭建物之基地，則其於分割後，將系爭建物賣予被告乙○○，而移轉登記為被告乙○○所有，就被告乙○○而言，仍屬無權占有系爭建物之基地。是被告辯稱：系爭建物與其坐落之土地本為同一所有權人即被告己○○所有，後被告己○○將系爭建物賣給被告乙○○後移轉於被告乙○○，而依土地分割協議將系爭建物原坐落之24平方公尺土地（協議分割後為大有小段10-26地號土地）移轉給原告，自為民法425-1條所規定土地及其土地上之房屋同屬一人所有，將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，被告之占有原告系爭土地自非無權占有，且亦無不當得利或侵權行為之可言等語，洵屬無據，殊非可採。
㈣基上，被告乙○○、己○○無權占有系爭土地，且被告乙○
○就系爭土地上之系爭房屋有實質上及事實上處分權。按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法第767條前段定有明文。從而，原告依民法第767條之規定，請求被告乙○○應將坐落臺北縣三重市○○○段大有小段10-26地號土地上，如複丈成果圖斜線部分所示，面積24平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告，為有理由，應予准許。
六、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，最高法院61年臺上字第1695號判例亦著有明文。本件被告無使用權源，擅自占用系爭土地，自屬無法律上原因而受利益，原告因而受有無法使用系爭土地之損害，是原告依不當得利之法律關係，請求被告返還自起訴前5年起算相當於系爭土地租金之利益，自屬有據。復按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息百分之十為限，亦為土地法第105條、第97條第1項所明定。又土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價，又土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。經查系爭土地於89年7月之申報地價為每平方公尺9,591元；93年1月之申報地價為每平方公尺9,57
8元，有原告所提出之系爭土地之土地登記謄本及地價謄本（見本院卷第16、104頁）附卷可稽。且系爭土地上搭建門牌號碼為臺北縣三重市○○○路○○○號房屋，其第1、2、
3層（為加強磚造）之面積均為24平方公尺，坐落於臺北縣三重市○○○路上，交通便利，系爭土地鄰近係店面，人口密集等情，業據原告提出土地登記謄本1份、照片4張（見本院卷第16頁、第103至104頁）為證，復經本院依職權勘驗現場屬實，且為兩造所不爭執，堪信實在。依被告己○○、乙○○間之不動產買賣契約書第2條5項（見本院卷第14
9頁）規定，系爭建物係由被告己○○於95年2月28日交付被告乙○○占有使用。原告主張：系爭建物所占用之系爭土地面積，應按月以3,000元計算等語，雖為被告所不爭執。
惟依土地法第105條、第97條第1項之規定，城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息百分之十為限（即9,591元×24㎡×10﹪×1/12=1,918元或9,578元×24㎡×10﹪×1/12=1,916元，元以下四捨五入，下同），故本件仍應認原告之請求於其申報地價年息百分之十範圍內始得准許，逾此部分，因違背土地法之規定，而無請求權，應予剔除。系爭建物之基地自90年4月1日起至92年12月31日止之33個月期間，被告己○○所享有相當於租金之利益為63,301元（9,591元×24㎡×10﹪×33/12=63,301元）；自93年1月1日起至95年2月27日止之2年1月27日期間，被告己○○所享有相當於租金之利益為49,627元（9,578元×24㎡×10﹪×2＋9,578元×24㎡×10﹪×58/365=49,627元），是被告己○○所享有相當於租金之利益計為112,928元（63,301元＋49,627元）。另自95年2月28日起至拆屋還地點交完成日止，被告乙○○所享有相當於租金之利益為每月1,916元。從而，原告依民法第179條之規定，請求被告己○○應給付原告112,928元及請求被告乙○○自95年2月28日起至拆屋還地點交完成日止，按月給付原告1,916元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國95年10月16日
民事第一庭法官楊千儀以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本）。
中華民國95年10月16日
書記官簡青根