裁判字號：臺灣高等法院91年上更㈠字第158號民事判決
裁判日期：民國91年12月25日
裁判案由：租佃爭議
台灣高等法院民事判決九十一年度上更㈠字第一五八號
上訴人乙○○
甲○右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月十七日臺灣桃園地方法院八十七年度訴字第三八七號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人甲○之被繼承人 范蘭英 與被上訴人 姜良鑑 （祭祀公業 世良公 嘗管理人
）間，就分割前坐落桃園縣○○鄉○○○段犁頭洲小段一０九號田地，面積三．一一七二公頃，於民國八十一年一月十五日所訂立之不動產買賣契約，及於同年五月七日所訂立之土地買賣所有權移轉契約，均應予撤銷，並塗銷其於同年六月十三日經由桃園縣楊梅地政事務所，就上開土地所為之所有權移轉登記，及被上訴人甲○於八十七年八月十五日所為之繼承登記，回復為被上訴人姜良鑑（祭祀公業世良公嘗管理人）所有。
㈢確認上訴人就附表㈠所列土地十五筆，除已被徵收之一０九─一九及一０九─
二０號兩筆土地外，其餘十三筆土地有比照前項契約相同之價金，即按每平方公尺新台幣四千五百三十七元（即按每坪一萬五千元）計算之優先承買權利。
被上訴人姜良鑑（祭祀公業世良公嘗管理人）應就上開條件，與上訴人簽訂土地買賣契約。
㈣被上訴人甲○及姜良鑑（祭祀公業世良公嘗管理人）應提供同額現金，就甲○
被繼承人范蘭英所提供前開第三項所列之土地，為抵押權人桃園縣楊梅鎮農會所設定如附表㈡所列本金最高限額共為新台幣一億元，第一順位至第五順位抵押權設定登記之本金及利息予以清償，並塗銷該項抵押權設定登記。
㈤上訴人行使前開第三項所列之優先承買權所應付之土地價金，計新台幣一億三
千八百四十五萬元予以提存之同時，被上訴人甲○應就前開第三項所列之土地十三筆，辦理所有權移轉登記予上訴人取得所有。上述提存金應於被上訴人履行前開第四項應向抵押權人清償抵押債務，並塗銷其設定登記後，被上訴人姜良鑑（祭祀公業世良公嘗管理人）方得領取。
二、備位聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人甲○之被繼承人范蘭英與被上訴人姜良鑑（祭祀公業世良公嘗管理人
）間，就分割前坐落桃園縣○○鄉○○○段犁頭洲小段一０九號土地，面積三．一一七二甲，就上訴人承租面積一．一三五五甲（以應有部分計算即為三三一七二分之一一三五五）之範圍內，於民國八十一年一月十五日所訂立之不動產買賣契約，及於同年五月七日所訂立之土地買賣所有權移轉契約，均予撤銷，並就上開範圍內，塗銷其於同年六月十三日經由桃園縣楊梅地政事務所就上開土地所為之所有權移轉登記，及被上訴人甲○於八十七年八月十五日所為之繼承登記，回復為被上訴人姜良鑑（祭祀公業世良公嘗管理人）所有。
㈢確認上訴人就附表㈠所列土地十五筆，除其中一０九─一九及一０九─二０號
土地兩筆已被徵收外，其餘十三筆土地在上訴人承租面積一．一三五五甲之範圍內，有比照前述買賣契約之價金，即每平方公尺新台幣四千五百三十七元（即按每坪一萬五千元）計算之優先承買權利。被上訴人姜良鑑（祭祀公業世良公嘗管理人）應就上開條件，與上訴人簽訂土地買賣契約。
㈣被上訴人甲○及姜良鑑（祭祀公業世良公嘗管理人）應提供同額現金，就甲○
被繼承人范蘭英提供上開土地，為抵押權人桃園縣楊梅鎮農會所設定如附表㈡所列本金最高限額共為新台幣一億元，第一順位至第五順位抵押權設定登記之本金及利息予以清償，並塗銷該項抵押權設定登記。
㈤上訴人行使前開第三項所列之優先承買權所應付之土地價金，計新台幣四千九
百九十七萬三千三百五十五元，依法予以提存之同時，被上訴人甲○應就前開第三項所列土地十三筆，就其應有部分三一一七二分之一一三五五之範圍內，辦理所有權應有部分移轉登記與上訴人取得所有。上述提存金，應於被上訴人甲○履行前開第四項所載向抵押權人清償抵押債務，並塗銷其設定登記後，被上訴人姜良鑑（祭祀公業世良公嘗管理人）方得領取。
貳、陳述：除與原判決及本院前審判決記載相同者外，補稱略以：
一、上訴人對於系爭農地係有租賃權及優先承購權存在，系爭土地前所有權人祭祀公業世良公嘗管理人姜良鑑就系爭土地違法與訴外人范蘭英成立買賣，並經地政機關辦理移轉，不得對抗為合法承租人之上訴人等各節，不容爭議。本件原審為不利於上訴人之判決，無非以姜良鑑曾於八十七年五月十四日，以存證信函通知上訴人，是否依其出賣予訴外人范蘭英之買賣價格（每坪一萬五千元）之條件，主張優先承買，而上訴人並未以同一條件主張優先承買，應視為放棄優先承買為其唯一之論處。惟上訴人從未表示，不願照與范蘭英所訂契約同一條件，行使優先承買權，姜良鑑早於八十一年六月間，即以祭祀公業管理人之身分，違法將系爭土地出賣與訴外人范蘭英，並於同年九月十日辦畢移轉登記，故該祭祀公業早非系爭土地之所有人，姜良鑑自無管理或處分系爭土地之權限。在經由上訴人依法訴請撤銷該項買賣，並塗銷其移轉登記得獲勝訴判決，並辦畢塗銷登記前，該公業及其管理人，自無復將系爭土地提供與上訴人優先承購之權限。又依民法第一百十八條第一項規定，該公業及其管理人姜良鑑就系爭土地早屬「無權利人」之身分，其虛偽通知上訴人優先承購之信函是否有效，端視是否經「有權利人」之承認而已。惟查范蘭英繼承人之被上訴人甲○，早於姜良鑑寄發上開信函前之八十七年五月四日，即以上證四號存證信函致上訴人，以系爭土地已編定為非耕地使用為由，要求「終止租約」收回土地，並訴請返還土地，經原法院為其敗訴之判決後提起上訴，目前經最高法院發回在本院審理中。為登記所有權人之繼承人甲○既早經表示「終止租約」要求還地，其並無承認姜良鑑將系爭土地提供與上訴人優先承購之事實，至為明確。該項無權利人虛偽通知上訴人優先承購之信函本身既屬當然無效，無論相對人如何答覆，均非屬「放棄」優先承購權。原法院不察，遽憑作為否准上訴人優先承購權之依據，顯有錯誤。
二、上訴人對於姜良鑑前述虛偽而無效之信函，仍委請律師以上證三號存證信函答覆姜良鑑，首先聲明上訴人係有行使優先承購權之決意，至於價金方面，由於甲○之被繼承人范蘭英與上訴人已因此涉訟六年，范蘭英及姜良鑑始終只提出如上證二號按公告現值計價之移轉契約，作為其雙方成立買賣之依據，並拒絕說明是否另有私契約及其內容如何，故上訴人一直以為該移轉契約，即係當時該公業與范蘭英間之唯一契約，直至上訴人接到姜良鑑發出之上開信函時，鑑於其內容所稱「其與范蘭英間之買賣價金，係按照每坪一萬五千元計算」，與其在范蘭英和上訴人涉訟案件中，所提出之移轉契約上所載，買賣價金係按當時公告現值，即每坪應為一萬二千七百八十九元計算不符，亦無增值稅係由買方負擔之約定，故在上述覆函內有所質疑，要求提出其私契，證明其約定價金確係按每坪一萬五千元計算，否則僅能按已提出之移轉契約上之價金計算。其反面解釋即為，倘姜良鑑能提出真實之私契，證明其當時與范蘭英所約定之價金確係按每坪一萬五千元計算時，仍願意承購，此乃當然之解釋，顯無拒絕照其所提出之價額承購，而必欲按移轉契約上之價額承購之意思。
三、農業用地移轉與現耕農民根本並無增值稅之負擔，而上訴人為自耕農民，倘當時該公業依法將系爭土地供由上訴人優先承購繼續耕作，即不發生增值稅歸由買方或賣方負擔之問題。是該公業當時違法移轉與范蘭英所發生之增值稅，自無轉嫁於上訴人之理由。況依姜良鑑所提出其帳戶來往帳，並不足證明范蘭英有交付任何「價金」，且依其提出之計算表所列，所謂增值稅係由買方范蘭英負擔一節，亦顯屬不實。是上訴人在覆信內依法聲明，該項原不致發生之稅負，無由歸上訴人負擔一節，不容強指為上訴人拒絕優先承購。至於該公業與范蘭英間之非法移轉，所發生之增值稅，如上訴人提起本件獲准，判令撤銷該公業與范蘭英間之非法買賣，並塗銷其移轉登記後，自可由被上訴人申請退還該筆增值稅，更無轉嫁於上訴人之理。
四、被上訴人所提出之姜良鑑本人在陽明信用合作社所開設帳戶之來往帳目，既非為當時系爭土地所有人及出賣人之祭祀公業世良公嘗之來往帳，僅能證明其私人在該期間有該行帳目往來，況其所載之收入亦僅為一億二千七百四十五萬七千五百元，而非上開私契上所載之一億三千八百四十五萬七千五百元，無從證明該款係由范蘭英所繳納。依前述私契上所載，賣方於八十一年元月十五日即收到一億一千零七十六萬元，與來往帳上所載顯不符。而於所稱甲○帳戶之來往帳所載，雖確有金額為五千七百三十萬三千二百七十五元之支出，惟與增值稅單上所載之金額六千七百四十萬三千二百七十五元不符，更無從證明該項稅賦，係由范蘭英所支付，既無從證明范蘭英確有依該私契內容支付價金並負擔增值稅之事實，則該私契是否真實，而范蘭英是否僅係人頭，為被上訴人所利用，將為祀產之系爭土地予以炒作，故屬虛偽之契約一節，自有疑問。所謂買受人之范蘭英已不按照其內容履行，自無以上訴人對其內容有所質疑為由，即指上訴人拒絕優先承購，而非法剝奪上訴人優先承購權利之餘地。
五、被上訴人姜良鑑八十一年一月十五日代表祭祀公業，非法將系爭農地出賣予范蘭英時，系爭農地並未設定任何抵押權及其他物上負擔，迨於同年六月十三日經地政機關辦畢移轉登記後之同月二十九日，同時提供系爭土地與債權人農會設定如附表㈡所列本金金額共為一億元之抵押權，目前連同利息所欠金額已超過系爭農地總值，此項損害上訴人優先承購權之行為，被上訴人亦應負回復原狀，予以清償並塗銷之同時，方得依當時出賣與范蘭英之同一條件，由上訴人優先承購，惟迄今被上訴人尚未履行該項義務。范蘭英於八十一年一月間，非法向該公業承購時，並無該抵押權之設定，現姜良鑑前述來函，竟將已設定本金金額及利息超過系爭土地總值之抵押權，「通知」上訴人應按范蘭英於未設定任何抵押權時之同一價金承購，自難謂已按「同一條件」通知上訴人承購，即難謂已生「通知」之效力。是上訴人覆函要求姜良鑑負回復原狀義務，清償並塗銷該項抵押權之同時辦理買賣手續，自難指上訴人有所謂「放棄」優先承購權之情事。
六、本件被上訴人甲○之被繼承人范蘭英非法買受系爭土地，並經地政機關辦理移轉登記後，即誣指上訴人「無權占有」請求交還系爭土地，案經最高法院以八十六年台上字第三二四三號確定判決，駁回范蘭英之請求。是上訴人對系爭農地有優先承購權存在，而當時非法買賣之雙方，均未依法通知上訴人優先承購，故其該項買賣及移轉登記，均不得以之對抗上訴人一節，本件自亦應受其既判力之拘束，故被上訴人在本件雖串同證人 謝新源 、 謝新泉 、 許遠鵬 、 謝仁業 、 許漢勇 、許阿海、 謝黃秋月 等人到庭偽稱曾向姜良鑑領取「補償金」並拋棄租賃權，惟上訴人既從未領取任何「補償金」，更無「拋棄」租賃權等情事，對於三審確定判決，認定上訴人對系爭土地確有合法租賃權及優先承買權存在之事實，自無影響。
七、被上訴人既於八十七年五月十四日來函表示出賣一Ｏ九號土地九千二百三十坪，每坪一萬五千元，上訴人亦表示願意全部照價承買，則本件優先承買之意思表示即已生效，被上訴人即有按約履行之義務，不得反悔，不得主張面積減少，只出賣部分土地。
八、桃園縣楊梅鎮農會聲請台灣桃園地方法院九十一年度執字第二四六八號強制執行，於六月即已查封，被上訴人到現在才告訴上訴人，顯然沒有善意告知。執行處法官因為地上建物不能一併點交，認沒有拍賣實益，故雖已鑑價完畢，但至目前尚未拍賣。我們在執行處亦主張有優先承買權。
叁、證據：除援用歷審所提證據外，補提買賣契約、移轉契約各一份及存證信函三份
為證，並聲請向桃園縣楊梅鎮農會函查該會就甲○所有坐○○○鄉○○○段犁頭洲小段一Ｏ九號等十三筆土地所設定之抵押權所積欠之本金、利息及違約金數額；聲請向桃園縣稅捐稽徵處楊梅分處函查上開十三筆土地於八十一年五月間移轉予有自耕能力之范蘭英時仍須繳納土地增值稅之相關疑義。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決及本院前審判決記載相同者外，補稱略以：
一、本件是都市計畫範圍內之土地，故要扣增值稅，被上訴人已依法繳納。
二、本件土地買賣被上訴人並沒有無效、不合法之原因，故不能撤銷，亦不能塗銷登記。
三、如上訴人同意依照私契的買賣價金提存法院，被上訴人甲○同意移轉給上訴人。
四、被上訴人已告知上訴人桃園縣楊梅鎮農會聲請桃園地方法院九十一年執字第二四六八號強制執行，且已鑑價，債權人及債務人對底價均無意見，又因已註明沒有租賃關係，上訴人優先購買權沒有保障，被上訴人已盡告知義務。
叁、證據：援用歷審所提證據。
丙、本院依職權向臺灣桃園地方法院函查桃園縣楊梅鎮農會聲請該院九十一年度民執字第二四六八號強制執行相關事項。
理由
一、上訴人起訴主張：分割前坐落桃園縣○○鄉○○○段犁頭洲小段一０九號農地面積三點一一七二公頃中之一‧一三五五甲，嗣分割為如附表一所示之十五筆土地，其中二筆已被徵收（下稱系爭土地），為伊父 謝德華 向被上訴人姜良鑑所承租，伊父於民國七十三年十一月二十九日過世後，由伊與 謝金源 及謝新泉繼承耕作權，詎姜良鑑於八十一年間將前開土地全部出售予被上訴人甲○之被繼承人范蘭英，並於同年六月十三日辦畢所有權移轉登記，被上訴人甲○並於同年九月十日辦妥繼承登記，惟依耕地三七五減租條例第十五條第一項、第三項規定，姜良鑑既未通知伊優先承買，伊仍得主張優先承買系爭土地，被上訴人並應塗銷上開登記回復原狀。被上訴人姜良鑑於移轉登記與范蘭英後之八十七年五月十四日始以存證信函通知伊是否行使優先承買權，已無管理及處分之權限。至桃園縣楊梅鎮農會聲請台灣桃園地方法院以九十一年度執字第二四六八號拍賣抵押物強制執行案件，執行處法官因為地上建物不能一併點交，認沒有拍賣實益，雖已鑑價完畢，但至目前尚未拍賣。伊在該執行案件亦有主張優先承買權等情。先位聲明爰就系爭土地全部求為撤銷被上訴人間之買賣契約，並命塗銷其所有權移轉登記及繼承登記，回復為祭祀公業世良公嘗所有，暨確認伊對之有優先購買之權利，及命姜良鑑與伊簽訂買賣契約，於伊給付價金之同時，辦理所有權移轉登記，並與甲○清償抵押債務塗銷抵押權登記；備位聲明僅就系爭土地中伊所承租之部分為如同前述聲明之判決。
被上訴人則以： 姜良鑑業 於八十七年五月十四日以存證信函通知上訴人是否行使優先承買權，詎上訴人僅答覆願承買，但不願依姜良鑑與范蘭英間買賣契約之同一條件承買，已視為放棄，不得再行主張。況系爭土地業經桃園縣楊梅鎮農會聲請拍賣抵押物，已由台灣桃園地方法院以九十一年度民執字第二四六八號案件強制執行中，上訴人已在該拍賣案件主張有優先承購權等語，資為抗辯。
二、上訴人主張：系爭土地為伊父謝德華向被上訴人姜良鑑所承租，伊父於七十三年十一月二十九日過世後，由伊與謝金源及謝新泉繼承耕作權，詎姜良鑑於八十一年間將前開土地全部出售予被上訴人甲○之被繼承人范蘭英，並已於同年六月十三日辦畢所有權移轉登記，被上訴人甲○亦於同年九月十日辦畢繼承登記，惟依耕地三七五減租條例第十五條第一項、第三項規定，姜良鑑既未通知伊優先承買，伊仍得主張優先承買系爭土地，被上訴人並應塗銷上開登記回復原狀。被上訴人姜良鑑於移轉登記與范蘭英後之八十七年五月十四日始以存證信函通知伊是否行使優先承買權，伊遂向桃園縣政府申請租佃爭議調處不成立之事實，業據提出台灣省桃園縣私有耕地租約、土地買賣契約、戶籍謄本、繼承系統表、被上訴人姜良鑑八十七年五月十四日通知上訴人是否行使優先承買權之存證信函各一件、土地登記簿謄本二十件為證（見一審一卷二三頁至二八頁、三一頁至三二頁、三四頁至五一頁、一○六頁至一一○頁、一審二卷三七頁至九三頁、一審外置桃園縣政府耕地租佃委員會案卷），且為被上訴人所不爭，應堪信實。
三、至被上訴人抗辯：系爭土地業經桃園縣楊梅鎮農會聲請法院拍賣抵押物，已由台灣桃園地方法院以九十一年度民執字第二四六八號案件強制執行，目前已完成鑑價一節，業據提出執行通知一件為證（見本院更一卷七七頁），且經本院向台灣桃園地方法院函查屬實，有該院覆函一件在卷可稽（見本院更一卷九五頁至一○三頁），且為上訴人所不爭。按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償，民法第二百二十六條第一項定有明文。查系爭土地既因被上訴人甲○之被繼承人范蘭英於八十一年六月十三日辦理所有權移轉登記後，即於同月二十九日為桃園縣楊梅鎮農會設定抵押權，系爭土地目前既因被上訴人甲○未繼續付息而為抵押權人桃園縣楊梅鎮農會聲請拍賣抵押物，並經台灣桃園地方法院以九十一年度執字第二四六八號案件查封中，致上訴人主張優先承買權移轉登記之請求陷於給付不能，難謂不可歸責於被上訴人甲○，依上開規定，上訴人當得為損害賠償之請求（最高法院七十年台上字第二一一號判例參照），惟經本院行使闡明權後，上訴人以：台灣桃園地方法院執行處法官認地上建物不能一併點交，認沒有拍賣實益，雖已鑑價完畢，但至目前尚未拍賣云云（見本院更一卷一一五頁），然系爭土地在最後事實審即本院言詞辯論終結前既尚在法院查封中，已屬給付不能，則上訴人未依民事訴訟法第四百六十三條準用同法第二百五十五條第一項第四款主張因情事變更而以他項聲明（即請求損害賠償）代最初之聲明，猶主張前開先位聲請及備位聲明，請求優先承買系爭土地之全部或三分之一，即無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由不同，但結論相同仍應予以維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條判決如主文。
中華民國九十一年十二月二十五日
民事第四庭
審判長法官李瓊蔭
法官張蘭法官楊豐卿右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十一年十二月二十六日
書記官殷丹妮附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。