裁判字號：臺灣士林地方法院95年訴字第634號民事判決
裁判日期：民國96年01月16日
裁判案由：確認優先承買權不存在
臺灣士林地方法院民事判決95年度訴字第634號原告甲○○訴訟代理人 薛松雨 律師
王玫珺 律師 林佳薇 律師被告丁○○訴訟代理人 郭芳宜 律師上列當事人間確認優先承買權不存在事件，本院於中華民國96年1月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：本院民事執行處於民國95年2月22日就訴外人乙○○○所有、台北市○○區○○段二小段339地號、地目田、面積1,259平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地）進行拍賣，由原告以新台幣（下同）50,196,030元得標。被告以其與執行債務人乙○○○間訂有不定期限耕地租賃契約，聲明優先承買，經本院執行處於95年5月19日以
94年度執字第21380號執行命令准由被告優先承買系爭土地。惟訴外人乙○○○曾於78年11月27日就系爭土地簽立切結書表示「立切結書人乙○○○…向貴會聲明該項土地於提供設定抵押權時，確屬自用地，並未與他人訂立三七五減租條例租約，亦無任何租賃關係存在恐口無憑，特立本書為證」，且系爭土地曾於90年間經本院民事執行處以90年度執字第15656號拍賣抵押物事件查封，並於91年11月13日、12月18日、92年1月22日進行三次拍賣程序，當時均無人陳報系爭土地有租賃關係存在，本院民事執行處並公告拍定後依現況點交，被告遲至94年11月7始以未定租期、未載明出租人及承租人身份證字號、地址之租賃契約影本主張有優先承買權，該租賃契約顯屬事後偽造，以避免點交，被告與訴外人乙○○○間並無租賃關係存在。再者，縱認被告與訴外人乙○○○間訂有租賃契約，惟被告因心臟疾病，無法從事農作，系爭耕地早由他人使用收益中，被告顯係將所承租之耕地再行轉租與他人使用，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，被告與訴外人乙○○○間所定之租約無效，被告自不能以承租人之地位主張優先承買權。爰依民事訴訟法第247條第1項規定訴請確認被告之優先承買權不存在等語。並聲明：確認被告就附表所示之土地無優先承買權。
二、被告則以：系爭339地號土地與另筆109地號土地兩筆，原為被告之堂弟 賴天龍 所有，於77年間有意出售，經被告與訴外人 郭文通 從中介紹，由 張朝國 、乙○○○購買該2筆土地，因地目為田，依當時法律規定登記為有自耕農身份的乙○○○所有，而被告居住於該2筆土地附近，於買賣成立時，買主同意將該2筆土地租予被告耕作，故於買主領取權狀、交付土地時，由陪同張朝國、乙○○○夫婦同來之丙○○律師當場依雙方所談之條件寫妥耕地租賃契約書，由被告及乙○○○簽署，故系爭耕地租約為真正。而本院94年度執字第21380號強制執行事件僅對339地號土地拍賣，被告所承租之土地則為兩筆，足證該租約為真正。又本院90年度執字第15656號拍賣抵押物強制執行事件，於現場查封時執行債務人不在場，被告亦不在場，且查封標示並未張貼於系爭土地上。當時系爭土地因主管機關質疑乙○○○之自耕農身份，逕自將乙○○○與出賣人賴天龍間之移轉登記逕行註銷，回復登記為賴天龍所有，故執行債務人為賴天龍，並非乙○○○，故未通知出租人乙○○○系爭土地被查封拍賣，乙○○○自無從通知被告，故被告並不知系爭土地被查封拍賣。再者，被告於30年前雖有心臟疾病，但早已開刀治癒，現仍自由活動，系爭土地現種植竹林等，以鋤頭翻土、除草、施肥、收割竹筍等農事，被告體力尚可負荷，如有繁重之農事，則請友人前來幫助，故系爭耕地仍由被告自任耕作中等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）本院民事執行處於95年2月22日就訴外人乙○○○所有、台北市○○區○○段二小段339地號、地目田、面積1,25
9平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地）進行拍賣，由原告以50,196,030元得標。被告以其與執行債務人乙○○○間定有不定期限耕地租賃契約，聲明優先承買，經本院執行處於95年5月19日以94年度執字第21380號執行命令准由被告優先承買系爭土地。
（二）系爭土地曾於90年間經本院民事執行處以90年度執字第15
656號拍賣抵押物事件查封，並於91年11月13日、12月18日、92年1月22日進行三次拍賣程序，當時均無人陳報系爭土地有租賃關係存在，嗣因公告應賣三個月仍無人應買而視為撤回強制執行之聲請。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之處，應在於：㈠被告與訴外人乙○○○有無耕地租賃關係存在？㈡被告有無自任耕作？茲分述如下：
（一）訴外人乙○○○雖曾於78年11月27日就系爭土地簽立切結書表示「立切結書人乙○○○…向貴會聲明該項土地於提供設定抵押權時，確屬自用地，並未與他人訂立三七五減租條例租約，亦無任何租賃關係存在」，然此切結書僅為私文書，就系爭土地是否出租與他人乙節，該切結書與耕地租賃契約書之記載既有矛盾，自應斟酌其他證據認定之。而被告並未在此切結書上簽名，故乙○○○有無對西螺鎮農會為虛偽之切結，乃其與西螺鎮農會間之糾葛，尚難單憑該切結書即認原告與乙○○○間系爭耕地租賃契約書為偽造。而被告與訴外人乙○○○於77年間就系爭土地有簽訂不定期耕地租賃契約乙節，已據證人丙○○、乙○○○到庭證述及被告到庭陳述綦詳，而經本院隔離訊問結果，證人乙○○○與被告間就租約簽訂之時間、地點、在場人、約定租金額、租金收取之方式、時間等互核均為相符，而證人丙○○則證稱其確實有協助被告及證人乙○○○訂立土地租賃契約，係乙○○○之夫張朝國找其訂立契約內容，地號、租金均由張朝國提出，由其草擬後傳真與張朝國確認後再定稿，簽約當日係與張朝國、乙○○○一起去被告家說明等語，其所述簽約情節亦與被告所述相符，按證人丙○○係執業律師，當無干犯偽證刑責而為虛偽陳述之理。是應認證人丙○○、乙○○○及被告所述為可採。至被告與證人乙○○○就乙○○○除收取租金外至被告家中之時點、乙○○○是否曾自耕系爭土地部分之供述雖稍有出入，然此可能為記憶錯誤所致。而被告雖稱訂立系爭租約有付律師費用7萬元，然經被告訴訟代理人予以釐清訊問後，其已改稱係本件訴訟支付律師費用7萬元，並非訂立系爭租約時支付，是難憑此即認前開三人就有訂立耕地租賃契約之供述為虛偽。而被告雖未於本院90年度執字第15656號拍賣抵押物事件查封拍賣時陳報系爭土地有租賃關係存在，然因前開案件本院民事執行處於90年12月
6日至現場查封時，債務人並不在場，被告亦不在場，且三次拍賣時均未將拍賣公告黏貼於系爭土地上，業據本院依職權調閱90年度執字第15656號執行卷宗核閱無訛，是被告稱其並不知系爭土地遭查封拍賣等語應為可採。查本院94年度執字第21380號拍賣抵押物強制執行事件，於94年11月1日至系爭339地號土地現場查封時，被告當時在場，即立刻表示有承租權，此由該次執行筆錄記載「339地號土地上有地上物，現由丁○○使用，使用權源為：其向乙○○○承租，租期無期限。」「339地號上之作物為竹林，尚有一貨櫃為丁○○所有」等情甚詳，被告並於94年11月7日向本院執行處陳報耕地租賃契約書。而執行債權人西螺鎮農會亦於同年11月30日陳報狀記載「本會於94年11月28日上午11時25分電話徵詢丁○○本人確係土地作物收取人」，足認被告應有於系爭土地上為耕作。參以被告戶籍地址為台北市○○區○○○路○○巷○○○號，對照本院90年度執字第15656號執行卷查封筆錄所載「339地號上有竹林及一座鐵皮屋（無門牌）經查該筆土地係由 文林 北路53巷巷口進入位於道路左側…。」等情，堪認被告確係居住於系爭土地附近。綜上，應認被告與證人乙○○○間之耕地租賃契約為真正，是被告與證人乙○○○間就系爭土地有耕地租賃關係存在。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張被告未自任耕作，將系爭土地轉租他人之事實，既為被告所否認，自應由原告就被告未自任耕作而將系爭土地轉租他人之事實負擔舉證責任。經查：系爭土地上之作物為竹林，本院於94年11月1日至系爭土地現場查封時，被告當時在場，即表明為承租人，且執行債權人西螺鎮農會亦於同年
11月30日陳報狀記載「本會於94年11月28日上午11時25分電話徵詢丁○○本人確係土地作物收取人」，而被告亦確實居住於系爭土地附近。再者，被告於96年1月2日到庭應訊時精神及行動均良好，是以鋤頭翻土、除草、施肥、收割竹筍等農事，其體力應尚可負荷，縱其偶將繁重之農事委請友人協助，尚難認此即為轉租。此外，原告並無法舉證以實其說，揆諸前開規定，自難認原告之主張為真正。故應認系爭土地應仍係由被告自任耕作。
（三）按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。耕地三七五減租條例第15條第1項定有明文。又耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權，民法第460條之1第一項亦有明文。又耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。最高法院51年台上字第2629號判例可資參照。本件被告與乙○○○間就系爭土地既有耕地租賃關係存在，則系爭土地於95年2月22日拍賣期日由原告以50,196,030元拍定，經本院民事執行處於95年2月27日送達通知與被告，被告於95年
3月2日具狀聲明優先承買，依前開規定，被告就系爭土地自有優先承買權。從而，原告訴請確認被告就系爭土地無優先承買權，即無理由，應予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判決結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中華民國96年1月16日
民事第一庭法官藍雅清以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年1月18日
書記官黃王雅寬附表┌───────────────────────────┐│94年度執字第21380號債務人：乙○○○│├─┬────────────────┬─┬───┬──┤│編│土地座落│地│面積│權利││號├──┬────┬──┬──┬──┤目├───┤範圍│││縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號││平方公││││││││││尺││├─┼──┼────┼──┼──┼──┼─┼───┼──┤│1│台北│北投區│文林│二│339│田│1259│全部│││市││││││││└─┴──┴────┴──┴──┴──┴─┴───┴──┘