臺灣雲林地方法院民事判決
原 告 甲○○即家和汽車修
被 告 丙○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間返還押租金事件，於中華民國95年6月15日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣貳仟壹佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠兩造於民國88年3月25日訂有租賃契約（下稱系爭租約），
原告並交付被告押租金新台幣（下同）200,000元，租賃期
限自88年4月1日起至98年3月31日止，惟於90年間，兩造
因租賃物水電使用問題發生糾紛，原告乃於91年3月間搬離
租賃物，並向被告請求損害賠償，惟遭敗訴確定。
㈡被告於90年11月13日以存證信函終止租約，原告亦於91年3
月底遷離，則依租賃契約書第5條及第7條之約定，被告應
返還200,000元之押租金。並聲明：①被告應給付原告200,
000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分
之5計算之利息。②訴訟費用由被告負擔。③本件請依職權
宣告假執行。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
①原告當初於所承租之土地上搭蓋廠房，租賃契約並約定於租
賃期限10年到期後，廠房之所有權始歸被告所有，被告於租
賃期限未到旋即終止兩造之租約，則廠房應非被告所有，嗣
被告再利用該廠房重行出租予他人，受有利益，即不得再向
原告主張損害賠償。
②被告以36,000元出租予他人，與原告無關，不能和本件事情
相提並論；況現今出租房屋行情較差，減少租金是合理的情
形。
二、被告抗辯意旨：
㈠原告曾於91年間向被告請求損害賠償，經鈞院以91年度訴字
第130號駁回原告之訴確定，該訴訟中原告即曾請求被告返
還本件訟爭之押租金200,000元，本件應屬既判力所及，原
告再行起訴，有違一事不再理之原則。
㈡被告於91年3月11日發函告知原告請其於4月10日前恢復原
狀，逾期均視為廢棄物逕行清除。然原告置之不理，如拆除
建物需花費大筆恢復費用；被告僅得將原告未拆除之建物繼
續承租他人，然因內部遺留雜物與設施破壞導致無法以高價
出租，每月只能以36,000元出租予新承租人即證人乙○○，
每月優惠11,000元，於兩年租賃期間共損失264,000元，再
因被告又給予證人乙○○2個月期間免費裝修以清運原告所
遺留之廢棄物、恢復水電暨地板等硬體裝修，此部分共計損
失336,000元。
㈢原告長期短報水電使用度數：電費每度約3.5元，以90年9
月間經雙方會算原告使用度數應為4,758度，換算每月電費
應為16,653元，與原告每月所交予被告15,000元電費顯短少
6,153元，是原告於88年4月至90年9月間，尚積欠電費17
8,437元，加上90年8、9、10月電費未收及水費5,000元
，總計應收差額為233,396元，扣除原告已給付之100,000
元，尚積欠被告133,396元。
㈣原告於營業處所內外張貼或懸掛各式白布條謾罵、詛咒被告
，又經漫長訟累致被告罹患憂鬱症、長期失眼，得向原告請
求精神慰撫金200,000元。
㈤據上，被告總損失金額達669,396元，已逾押租金200,000
元，原告請求顯無理由。並聲明：①原告之訴駁回。②訴訟
費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
㈠按訴訟標的，乃原告為確定其私權之請求，或所主張或否認
之法律關係是否存在，欲法院對之加以審判之對象。而為法
院審判對象之法律關係，應為具體特定之權利義務關係，而
非抽象之法律關係，即原告起訴以何種法律關係為訴訟標的
，應依原告起訴主張之原因事實定之，原告前後主張之原因
事實不同，其為訴訟標的之法律關係自亦不同，即非同一事
件。最高法院84年度台上字第2194號判決參照。經查：原告
前固曾向被告請求返還系爭租約之押租金200,000元，並由
本院以91年度訴字第130號駁回原告之訴訟確定，此經本院
依職權調閱上開民事案件之卷宗核閱屬實，然原告於前開訴
訟所主張之原因事實係以其於90年11月13日以存證信函催告
被告於3日內回復水電之供應，否則即視為終止租約，惟被
告於收受存證信函後仍拒不回復，系爭租約已視為終止，原
告乃依系爭租約第5條之約定，請求被告返還押租金200,00
0元，嗣本院認原告終止租約並不合法，而駁回原告之請求
；而原告於本件所主張之原因事實係以被告於90年11月13日
以存證信函終止租約，原告亦於91年3月底遷離，則依租賃
契約書第5條及第7條之約定，請求被告返還押租金20萬元
，是前訴訟之原因事實是因原告終止租約，後訴訟之原因事
實是被告終止租約，兩者之原因事實既不相同，參酌前開見
解，兩者即非同一事件，原告提起本件訴訟，應屬合法，先
予敘明。
㈡原告起訴主張：兩造於88年3月25日訂有系爭租約，原告並
交付被告押租金200,000元，租賃期限自88年4月1日起至
98年3月31日止，惟於90年間，兩造因租賃物水電使用問題
發生糾紛，被告於90年11月13日以存證信函終止租約，原告
亦於91年3月底遷離之事實，業據其提出租賃契約書及其批
單為證，並有存證信函附於本院91年度訴字第130號卷宗可
稽，復為被告所不爭執，堪信為真實。原告另主張系爭租約
既已終止，原告得請求被告返還押租金等情，則為被告所否
認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者，在於被告得否以
原告未回復原狀、原告有積欠水電費及向原告請求精神慰撫
金為由，拒絕返還押租金。茲分述如下。
㈢次按，承租人返還租賃物時，應以「合於契約之返還狀態」
，返還於出租人。即租賃物返還時應具有何種之狀態，應探
究當事人對於此事具有何種明示或默示之合意，並衡酌租賃
物之折舊與合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租
人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣與誠信原則等，
以決定之。如租賃物返還時，處於低於上述應有之返還狀態
者，承租人自應依民法第432條之規定，負損害賠償之責。
經查：原告於系爭租約終止後遷離租賃物，並未將其所興建
之廠房拆除乙節，為兩造所不爭執，而依被告所提出之照片
觀之，原告於搬離租賃標的後，確有於玻璃門及牆上貼上白
布條，並於玻璃及門柱上書寫「抗議房東」、「房東會報應
」等字眼，暨廠房內部遺留垃圾未清理之事實；再者，證人
乙○○亦到庭證稱：我在91年11月向被告承租斗南田頭後庄
之房屋，作為工廠之用...我搬去時房屋沒有清理，都是一
些紙、廢棄物，和卷附照片差不多；房東說那裡比較雜亂，
由我們自己清理，房租他算我們便宜一些；他們租給我每個
月3萬6千元，比起一般工廠有較便宜，租賃契約一簽就是
2年，所以2年內都比較便宜，核與被告所提出之租賃備忘
錄所載內容大致相符，足證系爭租賃物返還時，業已處於低
於依一般交易習慣與誠信原則所應有之返還狀態。
㈣再按，當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有
重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，
民事訴訟法第222條第2項定有明文。其增修立法目的，乃
因損害賠償之訴，原告已證明受有損害，客觀上不能證明其
數額或證明顯有重大困難之情事時，如仍強令原告舉證證明
損害數額，非惟過苛，亦不符訴訟經濟之原則，爰賦予法官
裁量權，損害之真正數額，已非屬客觀事實存否之問題，而
是損害額評價之問題。經查：原告於返還租賃物時，並未拆
除房屋回復土地原狀，亦未以「合於契約之返還狀態」返還
予被告，業如上述，是被告確實受有損害，堪予認定。又被
告雖提出長融環境清潔社所出具之估價單1份，然因被告自
承事後因證人乙○○急著要承租，故僅能以減少租金之方式
由證人乙○○自行清理，是該估價單尚不足以認定被告之損
失。惟依證人乙○○之前開證述及其兄 張良旭 與被告所簽訂
之租賃備忘錄內容略為：「一、...租賃期間自91年11月10
日起，迄93年11月30日止。二、91年11月10日前給乙方（即
承租人），標的物免費裝修期（約60日）。乙方負責清運前
手（即家和汽車修理廠）所遺留之廢棄物、水電恢復暨地板
等硬體裝修，日後不得據此請求甲方補償任何費用。三、甲
方於租賃期間內優惠乙方每月租金1萬1千元以為補償，作
為恢復建物之費用。」，而依原告所提出為被告所不爭執之
租賃契約書，兩造當初所約定之租金額確為47,000元，是本
院審酌被告既因原告未恢復原狀，致以每月減少11,000元之
租金出租予證人共計24個月，則被告所受之損害應已達264,
000元。
㈤另按，承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值
者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止
時，應償還其費用。但以現存之增價額為限。民法第431條
第1項定有明文。原告另主張：被告利用原告所搭建之廠房
出租予他人，受有利益云云，惟查：原告搭蓋該廠房對於被
告而言，縱屬有益費用，然其於出租予證人乙○○時，因內
部髒亂，被告反以較低之租金出租予證人，業如上述，是該
廠房對於被告，並無任何「現存之增價額」可言，更何況該
廠房屋終止租約時，原告本應立即拆除並回復土地原狀交予
被告。是尚難以該廠房為原告所有，被告將其出租予他人，
即認被告不得以其內部髒亂主張損害賠償。
㈥末按，押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故
租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其
所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有
餘額，始生返還押租金之問題。最高法院87年度台上字第
1631號判決參照。是所謂押租金者，係指租賃契約成立時，
為擔保承租人之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租
人之金錢或其他替代物。此一金錢或替代物，出租人應於租
賃關係終了後，承租人無債務不履行且將租賃物返還出租人
時，將其返還於承租人，如承租人有欠租或應負損害賠償債
務之情形者，出租人即可自押租金中直接扣抵受償並返還其
餘額。又所謂當然抵充，係指抵充發生之時點屆至時，即不
待經過擔保物權實行之程序、不問當事人之意思如何、亦無
需有當事人之意思表示，即自動發生以押租金抵償承租人之
債務而結算其餘額之效力。是縱當事人為意思表示時該請求
權業經時效而消滅，然於請求權發生時，既已生當然抵充之
效果，債務人即不得主張請求權已罹於時效而拒絕押租金之
扣抵。經查：被告既因原告未將租賃物以「合於契約之返還
狀態」返還原告受有前揭損害，而該損害係因系爭租約而生
，則原告即應依民法第432條第2項對被告負損害賠償債務
，且此債務應為押租金擔保範圍所及。又該損害賠償債務既
於原告返還租賃物時即已產生並就押租金發生當然抵充之效
力，而不待於被告為意思表示，是被告自押租金200,000元
扣抵前開損害賠償金額264,000元，既尚有不足，則原告請
求被告返還押租金，為無理由，應予駁回。
㈦從而，原告本於系爭租約第5條、第7條，請求被告給付20
0,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經
駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
四、至於被告另抗辯原告積欠水電費及精神慰撫金部分，因原告
所負之前揭損害賠償債務已逾押租金之金額，是被告上開抗
辯是否有理由，均與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明
。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 95 年 6 月 29 日
臺灣雲林地方法院斗六簡易庭
法官 吳錦佳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院斗六簡易庭提出上訴
狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 95 年 6 月 30 日
書記官陳文明