臺中簡易庭112年度中簡字第1486號民事判決

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決

112年度中簡字第1486號

原告 吳家登

訴訟代理人 潘祐霖 律師

被告 林貴幸

廣三帝 王天廈 公寓大廈管理委員會

法定代理人 鄭陳翠芬

上二人共同

訴訟代理人 林松虎 律師

上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國112年9月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

確認被告林貴幸與原告就臺中市○區○○○段000000地號土地之土地租賃關係不存在。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序方面

㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明原為：確認被告林貴幸與訴外人 曾正仁 就臺中市○區○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）之土地租賃關係不存在（見本院卷第13頁），嗣於民國112年9月11日當庭變更訴之聲明為：確認被告林貴幸與原告就系爭土地之土地租賃關係不存在（見本院卷第158頁），核原告聲明雖變更，但其主張略為：因被告林貴幸與訴外人曾正仁就系爭土地之租賃關係不存在，故其購買系爭土地後，並無繼受租賃關係等語，其聲明之基礎事實仍為被告林貴幸與訴外人曾正仁就系爭土地無租賃關係，且其所使用之攻擊方法及證據均與原本相同，並未因變更聲明而增加，故其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，經核與法尚無不合，應予以准許。

　㈡復按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字第316號裁判意旨參照）。原告訴之聲明請求確認被告林貴幸與原告間就系爭土地之租賃關係不存在，為被告所否認，則原告與被告林貴幸間是否存在租賃關係即有不明確，使原告私法上之地位發生不安之危險，而此危險得以本件確認判決將之除去，是原告提起本件訴訟有確認利益。至被告廣三 帝王天廈 公寓大廈管理委員會（下稱被告管委會）雖抗辯：伊並非租賃契約當事人，訴之聲明未提及伊，原告對伊起訴顯無理由云云。然被告林貴幸將系爭土地提供被告管委會使用，被告管委會為系爭土地實際使用人，原告先前發函請被告林貴幸與被告管委會交還系爭土地，其等卻於112年2月2日以林松虎律師112年度松字第112020201號函函復原告，片面聲稱系爭租約仍合法有效，並非無權占有等語，被告管委會甚至於系爭土地上架設看板，強調「後瓏子段242-15地號土地有租賃契約存續中」，有律師函及現場照片為證（見本院卷第41-47頁）。且原告吳家登於112年3月28日攜訴外人 劉弘德 、 杜祥偉 及 王志豪 前往系爭土地所在之臺中市○區○○路000號，欲拆除系爭土地上之地磚並重新鋪設柏油路面。被告管委會竟以廣播方式號召住戶 謝明辰 、為 敦愷 、 葉宏義 、 趙張淑晶 、林松虎及 喬景順 等人，以肢體阻擋、甚至被告 蕭敦 以滅火器往訴外人劉弘德口鼻噴灑，阻礙原告之工程進行等情，亦有臺中地方檢察署112年度偵字第19493號起訴書暨不起訴處分書可資為證（見本院卷第113-119頁）。足徵被告管委會為系爭土地實際使用人，且對外為管委會就系爭土地具有使用權利之具體主張，若本件訴訟僅起訴被告林貴幸，縱然原告取得勝訴判決，因確認之訴並無形成之訴之對世效（最高法院112年度台上字第1110號判決參照），既判力不及於被告管委會，則日後原告欲向被告管委會請求返還時，被告管委會仍得抗辯原告與被告林貴幸之間有租賃關係，使同一紛爭再燃，原告私法上地位不安之危險仍不能完全除去。故原告對被告管委會一併起訴，確實可以除去其私法上地位不安之危險，具有確認利益，並有助於紛爭一次解決，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：

㈠被告林貴幸於87年10月12日向訴外人曾正仁承租系爭土地與同段242-19地號土地，雙方簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），並約定租賃期限自87年10月12日起至系爭土地被政府徵收時止，租金為每年新臺幣（下同）12,000元，且被告林貴幸應無條件將系爭土地提供予被告管委會作為私人通道及庭園使用。系爭租約約定租賃至政府徵收時為止，此為期限之約定，故系爭租約屬定有期限（只是期限何時屆至不確定）之租賃契約，依民法第449條第1項規定，其期限至多為20年，應於107年10月11日已因屆滿20年而歸於消滅；曾正仁之破產管理人訴外人 袁震天 律師亦於109年7月22日以台北世貿存證號碼125郵局存證信函（下稱125號郵局存證信函）函知被告林貴幸系爭契約自109年10月12日終止，則系爭租約至遲應已於109年10月12日終止。嗣曾正仁因破產進行財產拍賣，袁震天律師遂於111年8月25日刊登第59次財產拍賣公告，並在拍賣公告上將系爭土地備註為「此標的現因租賃契約關係存否有爭議」，原告並因參加該次拍賣而拍得系爭土地。是以，原告本於所有權人之身分，本可就系爭土地進行使用、收益與處分，乃屬當然之理，故原告於112年1月30日以存證信函告知被告，重申系爭租約已於109年10月12日終止，且原告無欲將系爭土地出租予被告使用。

　㈡詎料，被告卻於112年2月2日以訴外人林松虎律師112年度松字第112020201號函函復原告，片面聲稱系爭租約仍合法有效，並非無權占有等云云。顯見系爭租約是否自109年10月12日起屆滿消滅而不存在，攸關原告得否向被告主張系爭土地所有權之行使。至系爭租約屆滿20年後，被告廣三管委會仍有支付3年租金予袁震天律師乙情，原告及其他共有人並無同意將系爭土地作為被告違法私人使用，亦曾明示反對收受被告租金，對於被告擅自匯入款項之行為並無回應之必要，無非僅係單純之沉默，自無更新租約、另與被告成立租賃關係之意思表示。是被告林貴幸自109年10月12日起就系爭土地即無合法占有權源，爰依法提起本件訴訟等語。

　㈢並聲明：確認被告林貴幸與原告就系爭土地之土地租賃關係不存在。

二、被告則以：

㈠袁震天律師固於109年7月22日以125號郵局存證信函通知被告林貴幸表示：「台端與破產人曾正仁於87年10月12日簽訂之土地租賃契約自109年10月12日零時整即行終止。」等語，惟被告林貴幸收受125號郵局存證信函後，即向袁震天律師表示終止租約不合法，不同意終止，仍將系爭土地繼續提供作為廣三帝王天廈之通道及庭園使用，袁震天律師亦未為反對之意思表示。而被告管委會亦依系爭租約第九條之約定，分別於109年7月27日、110年9月10日、111年9月20先後繳納每年之租金12,000元予袁震天律師。原告所提曾正仁破產財團之財產拍賣公告（第59次拍賣），其發文日期為111年8月25日，顯然係在袁震天律師寄送125號郵局存證信函後之公告，且於公告前已繼續收取2期之租金。復於拍賣公告備註欄記載：「此標的現因租賃契約存否有爭議。」等語，嗣於111年9月13日拍賣後之111年9月20日再收取111年至112年10月之租金。由此可見，系爭租約之關係迄今仍合法有效存在無疑。原告執袁震天律師曾於109年7月22日以125號郵局存證信函告知被告林貴幸系爭租約自109年10月12日終止為由，遽以主張系爭租約至遲應於109年10月12日終止乙節，洵屬無據，殊不足採。

　㈡再者，系爭土地之使用分區為道路用地，而系爭租約第二條約定：「租賃期限：甲、乙雙方洽定自87年10月12日起，至此土地被政府徵收時止。」可見系爭租約為不定期之租賃，同時約定以系爭土地被政府徵收時止為終止租約之條件。況系爭租約之租期滿20年即107年10月11日後，被告林貴幸仍將系爭土地繼續提供作為廣三帝王天廈之通道及庭園使用，袁震天律師並未為反對之意思表示，且繼續收取被告管委會繳納之租金等情，為不爭之事實。是系爭租約即應變更為不定期限繼續契約，自不受租賃契約之期限不得逾20年之限制。又被告林貴幸將系爭土地依約提供作為廣三帝王天廈之通道及庭園使用，於政府徵收前，並無違反法令之使用情事，且與系爭租約之本旨無違，被告林貴幸亦無違約轉租或積欠租金情事。是袁震天律師於125號郵局存證信函表示其可隨時終止租約云云，顯於法未合，自不生終止租約之效力。從而原告主張系爭租約至遲應於109年10月12日終止云云，自屬無據，為無理由等語，以資抗辯。

　㈢並聲明：原告之訴駁回。　

三、兩造不爭執事項（見本院卷第158-159頁，配合判決用詞修飾部分敘述）：

㈠不爭執事項：

⒈本件被告林貴幸於87年10月12日向曾正仁承租系爭土地，並約定租賃期限自87年10月12日起至系爭土地被政府徵收時止，租金為每年12,000元，且被告林貴幸應無條件將系爭土地提供予被告管委會作為私人通道及庭園使用，並簽訂租約乙份為憑。

　⒉曾正仁因破產，由袁震天律師為破產管理人。袁震天律師於111年8月25日刊登第59次財產拍賣公告，於公告上註明系爭土地為「此標的現因租賃契約關係存否有爭議」，使用分區欄記載為道路用地，使用情形註明拍定後不點交。

⒊原告於111年9月13日經曾正仁破產財團拍賣得標系爭土地應有部分（權利範圍：28/35）。

　⒋袁震天律師於109年7月22日以曾正仁之破產管理人身分，以125郵局存證信函通知被告林貴幸：「台端與破產人曾正仁於民國87年10月12日簽定之土地租賃契約自109年10月12日零時整即行終止」。

⒌被告廣三管委會於109年7月27日、110年9月10日、111年9月20日分別匯款12,000元至袁震天律師所開立，彰化銀行臺北世貿中心分行，戶名「曾正仁破產財團袁震天律師」，帳號00000000000000號帳戶。

㈡爭執事項：

⒈被告廣三管委會是否具有當事人適格？

⒉原告是否具有確認利益及權利保護之必要？

⒊被告林貴幸與原告就系爭土地之土地租賃關係是否存在？

四、本院之判斷：

㈠被告廣三管委會具有當事人適格：

　　按確認之訴，其訴訟性質及目的，僅在就既存之權利狀態或法律關係之歸屬、存在或成立與否，而對當事人間之爭執以判決加以澄清而已，既無任何創設效力，亦非就訴訟標的之權利而為處分，應祇須以有即受確認判決之法律上利益者為原告，並以爭執該法律關係者為被告，其當事人即為適格（最高法院100年度台上字第1698號判決參照）。被告管委會抗辯原告對其起訴顯無理由，無非係以其並非契約當事人為其主要理由。然依被告管委會之答辯，其顯然否認原告與被告林貴幸間仍有租賃契約存在，原告對被告管委會起訴，有確認利益，業如前述，則依上開最高法院判決意旨，原告對被告管委會起訴，並無當事人不適格之問題。

　㈡原告提起本訴具有確認利益，已如前述，即有權利保護之必要。

　㈢被告林貴幸與原告就系爭土地之土地租賃關係不存在：

　⒈按解釋當人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，真意為何，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。又條件與期限，乃法律行為之附款，均為當事人對其法律行為效力所附加之限制，所謂條件，係指法律行為效力之發生或消滅，繫之於將來成否之客觀上不確定事實；所謂期限，則係法律行為效力之發生或消滅，繫於將來確定發生之事實，二者有所不同，自應區辨（最高法院109年度台上字第872號民事判決參照）。

⒉查被告林貴幸於87年10月12日向曾正仁承租系爭土地，並約定租賃期限自87年10月12日起至系爭土地被政府徵收時止，租金為每年12,000元，且被告林貴幸應無條件將系爭土地提供予被告管委會作為私人通道及庭園使用等情，為兩造所不爭執，並有租約乙份在卷可稽（見本院卷第23-24頁），此部分事實，已可認定。而系爭租約約定租賃關係「至系爭土地被政府徵收時止」，原告雖主張此為期限之約定，故系爭租約為定期租賃云云，然依上開說明，條件與期限之區別，在於此事實是否確定會發生，系爭土地自簽約至今已經25年尚未徵收，兩造亦未舉證證明有徵收之計畫，難認政府將於短期間內進行徵收，而系爭土地雖為道路用地，但都市計畫有定期檢討之機制，現在編定為道路用地，也不能排除日後解編的可能，解編之後自然就不可能徵收，故系爭土地是否會被徵收，應屬未定，本院認為此一約定應屬條件，故系爭租約應屬未定期限之租賃契約。而未定期限之租賃契約，不受民法第449條規定之限制，業經最高法院65年台上字第2722號、62年台上字第3128號、51年台上字第1288號判決闡釋甚明，則原告主張系爭租約為定期租賃契約，已因屆滿20年而終止部分，自不足採。

　⒊按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。民法第450條第2項定有明文。系爭租約為未定期限之租賃契約，依前揭規定，當事人得隨時終止。而出租人曾正仁因破產，由袁震天律師為破產管理人，袁震天律師於109年7月22日以曾正仁之破產管理人身分，以125郵局存證信函通知被告林貴幸：「台端與破產人曾正仁於民國87年10月12日簽定之土地租賃契約自109年10月12日零時整即行終止」，其理由並明確表示未定期限租賃契約其得隨時終止，依民法第450條第2項規定，自已生終止契約之效力。被告雖抗辯：被告林貴幸將系爭土地依約提供作為廣三帝王天廈之通道及庭園使用，於政府徵收前，並無違反法令之使用情事，且與系爭租約之本旨無違，被告林貴幸亦無違約轉租或積欠租金情事，其等曾函覆袁震天律師表示終止不合法，其等不同意終止云云，但民法第450條第2項為法定之單方終止權，並無條件限制，亦無須他方同意，故被告表示不同意亦不影響終止之效力。

　⒋被告又抗辯：被告於袁震天律師寄送125郵局存證信函後，仍持續繳納租金，且持續使用系爭土地，袁震天律師亦未為反對之表示，應認係以不定期限繼續租賃契約云云。惟按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第451條所明定。然系爭租約並非定期租約，已如前述，並無租賃期限，即不符合民法第451條「租賃期限屆滿後」之要件，況袁震天律師正式以郵局存證信函之方式終止租約，已明確表示其不願繼續租賃關係，更無「出租人不即表示反對之意思」可言，雖被告於其後繼續使用系爭土地及匯入租金，仍無從解為袁震天律師有默示同意變更為不定期之租賃契約，是系爭租約終止後袁震天律師與被告林貴幸並未合意成立新的不定期租約，亦無民法第451條適用，被告抗辯被告林貴幸與曾正仁間仍有不定期租賃關係存在，並無理由。至袁震天律師雖於財產拍賣公告註明系爭土地為「此標的現因租賃契約關係存否有爭議」，使用分區欄記載為道路用地，使用情形註明拍定後不點交等情，然其僅記載「有爭議」，倘若其認為已經與被告林貴幸成立不定期租賃契約，自應逕行記載為有租賃契約存在，可見袁震天律師亦認為與被告林貴幸間已無租賃關係存在，只是因為被告方面表示終止不合法，袁震天律師為避免拍賣後產生爭執，乃標註為有爭議而已，亦不能以此作為被告有利之認定。

⒌，由上，被告林貴幸與訴外人曾正仁就系爭土地之租賃關係業經破產管理人袁震天合法終止，則原告嗣後買受系爭土地，自無繼受租賃契約可言，故原告與被告林貴幸間並無租賃關係存在。

五、綜上所述，原告請求確認其與被告林貴幸間就系爭土地租賃關係不存在，為有理由，應予准許。

六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第78條。

中　　華　　民　　國　　112　年　　10　月　2　日

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

法　官　王奕勛

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112　年　　10　　月　　2　　日

書記官張哲豪