內湖簡易庭100年度湖簡字第30號民事判決

臺灣士林地方法院民事簡易判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　100年度湖簡字第30號
原　　　告　 李欽銘
被　　　告　 潘業勤
上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國100年1月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落新北市○○區○○路○○號三樓房屋遷讓返還原告
。
被告應給付原告新臺幣叁萬捌仟肆佰玖拾柒元，及自民國九十九
年九月二十九日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新
臺幣壹萬伍仟叁佰叁拾伍元。
訴訟費用新臺幣伍仟柒佰叁拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
一、本件被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場
，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請
，由其一造辯論而為判決，合先敍明。
二、原告主張被告於民國99年3月2日與原告簽訂房屋租賃契約
，向原告承租坐落新北市○○區○○路○○號3樓房屋（下稱
系爭房屋），租期自99年5月14日起至99年12月14日止，租
金每月新臺幣（下同）1萬3,000元，管理費（含：大樓管理
費每月2,035元、停車位清潔費每月300元）由被告負擔，
且應於每月15日前繳納，並收取押租金3萬元（下稱系爭租
約）。然查，被告自99年5月14日起即藉故未繳房租，原告
乃於99年9月27日以存證信函通知被告，兩造間之系爭租約
於同年月28日終止，因至系爭租約終止日止，被告共積欠原
告4個月又14天之租金共5萬8,067元未償付，並經原告代
被告繳交該期間內之之大樓管理費及停車位清潔費共1萬43
0元。因上開費用迭經原告催討，被告均置之不理，經原告
以被告先前給付之押租金3萬元扣抵積欠之租金後，被告尚
積欠原告租金2萬8,067元，且被告於系爭租約終止後仍拒
絕歸還系爭房屋，並由原告代被告繳納至99年12月底止之大
樓管理費及停車位清潔費完畢，爰依系爭租約及不當得利之
法律關係，訴請被告償還前開欠租、代墊費用及相當租金之
不當得利等語，並聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓返還原告
；⒉被告應給付原告3萬8,497元（含：積欠之租金2萬8,
067元、代墊之管理費及停車位清潔費1萬430元），及自
99年9月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告
1萬5,335元（以每月房租1萬3,000元、大樓管理費每月
2,035元、停車位清潔費每月300元合併計算）等語。被告
經合法通知無正當理由不到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳
述。
三、得心證之理由：
原告主張之事實，業據提出系爭租賃契約書、存證信函及其
回執、管理費收據影本各1份為證，核與所述相符，被告復
未於言詞辯論期日到庭爭執，是原告之主張堪信為真實，茲
就原告之請求是否有據分論如下：
㈠返還租賃物之請求部分：
按出租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人
於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者
，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定
，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延
給付逾二個月時，始得終止契約。出租人非因左列情形之一
，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外
，達二個月以上時。民法第439條前段、第440條第1項、
第2項、土地法第100條第3款分別定有明文。經查，原告
曾催告被告給付欠租，被告遲付租金之總額，於以押租金抵
償後復已逾2個月之租額，則原告以存證信函送達之日（即
99年9月28日）作終止系爭租約之意示表示，顯符合前揭民
法第440條第1項、第2項及土地法第100條第3款之規定
，堪認系爭租約於99年9月28日已經終止。是被告依民法第
455條前段之規定，即負有返還租賃物之義務，故原告請求
被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，要屬有據。
㈡給付積欠之租金2萬8,067元部分：
⒈按出租人應依約定日期，支付租金。民法第439條定有明文
。經查，系爭租約於99年9月28日業已由原告終止，業如前
述，而被告積欠原告自99年5月15日起至99年9月28日止之
租金共計5萬8,067元（計算式：13,000×4＋13,000×14
/30＝58,067，元以下4捨5入）。
⒉再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所
交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院87年度臺上
字第1631號判決要旨可資參照。本件原告主張被告自99年5
月15日起即未給付租金，迄99年9月28日止，共計積欠4個
月又14日之租金，扣除押租金3萬元，尚積欠原告2萬8,06
7元，是揆諸民法439條規定，原告請求被告給付剩餘之2
萬8,067元欠租，自屬有據。
㈢代墊之管理費及停車位清潔費1萬430元部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段設有規定。經查，原告主張其為被告
代墊系爭房屋於租賃期間內所發生之代墊之管理費及停車位
清潔費1萬430元，業據提出管理費收據為憑。依系爭租約
第3條後段復約明管理費應由承租人自行負擔，是被告於系
爭租賃關係存續期間內，自有負擔上開費用之義務，惟被告
未向系爭房屋所在管理委員會支付，經原告代為支付完畢，
被告因而受有前開費用債務消滅之利益，致原告受有金錢上
之損失，且被告受有該費用債務消滅之利益亦無法律上之原
因。從而，原告主張被告應返還其於系爭租約存續期間代墊
之每月管理費2,035元、每月停車位清潔費300元，金額共
計1萬430元【計算式為：（2,035＋300）×（4＋14/3
0），元以下四捨五入】，亦屬有據。
㈣相當租金損害之請求部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能
返還，應償還其價額。民法第179條、第181條但書規定甚
明。；次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益
為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利
，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，
故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請
求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無
客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可
據為計算不當得利之標準（最高法院92年度臺上字第324號
判決要旨參照）。經查：原告主張被告自99年9月29日系爭
租約終止後，迄今未向原告返還系爭房屋乙節，被告並未到
庭加以爭執，業如前述，且依租賃契約之法律關係，被告於
系爭租約終止契約後即負有返還系爭房屋之義務，然系爭房
屋現仍由被告無權占有使用中，應認被告受有無權占有系爭
房屋之利益，又該「使用利益」依其性質不能返還，而被告
無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常
之觀念，是原告據前開法律規定，自得請求被告返還無權占
用系爭房屋期間相當租金之不當得利。故依上開說明，本件
原告請求被告給付自系爭租賃契約終止後即99年9月29日起
至遷讓返還系爭房屋之日止，按月以原定租金1萬3,000元
、管理費2,035元、停車位清潔費300元合併計算之相當租
金損害即每月1萬5,335元（計算式為13,000＋2,035＋30
0），同屬有據。
四、從而，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，訴請：⒈被
告應將系爭房屋遷讓返還原告；⒉被告應給付原告3萬8,49
7元（含積欠之租金2萬8,067元、代墊之管理費及停車位
清潔費1萬430元），及自99年9月29日起至遷讓返還系爭
房屋之日止，按月給付原告1萬5,335元，為有理由，應予
准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，並依職權確定訴
訟費用額共為5,730元（第一審裁判費），應由被告負擔。
中華民國100年2月16日
內湖簡易庭法官李郁屏
以上正本係造原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年2月21日
書記官陳宜軒