臺灣新竹地方法院103年度訴字第344號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院103年訴字第344號民事判決

裁判日期：民國103年05月20日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣新竹地方法院民事判決103年度訴字第344號原告 呂田美虹 訴訟代理人 林進塗 律師被告 陳敏杏 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新竹縣竹北市○○路○○○號之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬元，及自民國一百零三年四月八日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新臺幣貳拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告與被告前曾就門牌號碼新竹縣竹北市○○路○○號共4層樓半之房屋（下稱系爭房屋）簽立房屋租賃契約書，由被告承租原告所有之系爭房屋，約定租期自民國102年7月1日起至104年7月1日止，每月租金新台幣（下同）5萬元應於每月10日前繳納，押租保證金10萬元應於租約成立時交付。詎自102年10月起，被告即未按時繳租，被告僅於102年11月26日、28日各給付3萬元及2萬元，用以繳交102年10月份之租金，再於103年2月10日繳交102年11月份之租金5萬元後，即未繼續繳交租金，迄今已積欠102年12月至103年3月共4個月之租金共計20萬元，扣除押租保證金10萬元後，仍有10萬元之租金尚未清償。另依兩造房屋租賃契約第12條約定，被告如有違約情事，應賠償原告因涉訟所繳納之律師費用，原告因本件訴訟所支出之律師費用6萬元亦應由被告負擔，是原告自得請求被告給付10萬元之租金及6萬元之律師費用。
㈡、被告已積欠2個月以上之租金尚未清償，經原告以存證信函定期催告繳納，均未獲置理，依土地法第100條規定及兩造所定租約第14條約定，原告得終止租約收回房屋，爰以本件起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。又依兩造所定租約第6條約定，被告於租期屆滿後應將系爭房屋按原狀騰空交還原告，如不即時遷讓交還時，原告得每月向被告請求按租金5倍計算之違約金，爰請求被告自租約終止後至系爭房屋遷讓交還予原告之日止，按月給付按租金2倍計算之違約金10萬元。此外，系爭房屋回復原狀之之工程費用經估價為37萬元，倘被告於遷出時未將系爭房屋回復原狀，另應給付原告37萬元之回復原狀工程費用。
㈢、基上，爰依兩造租賃契約及租賃物返還請求權提起本件訴訟。並聲明：１、被告應自原告所有之系爭房屋遷出，並給付原告16萬元，及起訴狀繕本送達之日起至遷讓房屋交還原告日止，按月給付原告10萬元；２、被告應將上揭房屋回復原狀後遷出，並點交給原告掌管。若被告於遷出未回復原狀點交時，應給付原告37萬元；３、聲明第一項願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張兩造就系爭房屋訂有租賃契約，被告已積欠4個月租金尚未清償，原告已為此支出律師報酬6萬元等事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書、存摺影本、房屋稅繳款書、律師報酬收據等件為證，而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪認原告上開主張之事實為真。
㈡、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段定有明文。查被告所遲付之租金總額已達2個月以上租額，經原告屢次以存證信函定期催告，仍未獲清償，業據原告提出存證信函為證，原告復以本件起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，經被告於103年4月7日收受，則兩造間就系爭房屋租約應已合法終止，則依上開規定，原告本於租賃物返還請求權，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，自應准許。
㈢、次按承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。又依兩造所定系爭房屋租賃契約書第3、4、5、6、12條約定，被告應於每月10日前繳納租金5萬元，並於訂約時繳交10萬元之押租保證金；被告於租期屆滿時，應將系爭房屋按原狀騰空交還原告，如不即時遷讓交還原告時，原告每月得向被告請求按租金5倍之違約金至遷讓完畢為止；被告如有違約情事，致損害原告之權益時願賠償損害，如原告因涉訟而繳納之律師費用，應由被告負責賠償。查被告遲未繳納102年12月份後之租金，迄今已有4個月之租金共計20萬元未清償，扣除押租保證金10萬元後，仍有10萬元尚未給付，原告並已因此支出律師報酬6萬元，則原告依兩造租約約定，請求被告給付積欠之租金及律師報酬共計16萬元，即為可採。又兩造所定租約業經合法終止，則原告依上開租約約定，請求被告自契約終止翌日即103年4月8日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告按租金2倍計算之10萬元違約金，亦屬有據。
㈣、末按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。又將來給付之訴，以債權已確定存在，僅請求權尚未到期，因到期有不履行之虞，為其要件（最高法院86年台上第1385號裁判意旨參照）。
原告主張倘被告於遷讓交還系爭房屋時未回復原狀，原告須支出回復原狀之工程費用37萬元，並提出工程報價單為證，惟被告是否將以原狀遷讓交還系爭房屋，尚屬未定，難認原告對被告之工程費用債權已確定發生，應無於本件訴訟預為請求之必要，依上開規定，原告於本件訴訟請求被告倘未就系爭房屋回復原狀，則應給付原告37萬元，為無理由，不應准許。
四、綜上所述，原告依兩造租賃契約及租賃物返還請求權，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及給付租金、律師費用共計16萬元，暨自租賃契約終止翌日即103年4月8日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金10萬元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國103年5月20日
民事第一庭法官林宗穎以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官董怡湘中華民國103年5月20日