臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
107年度斗簡字第220號
原 告 王昭明
訴訟代理人 陳昱瑄 律師
被 告 相呈國際有限公司
法定代理人 陳佳慧
訴訟代理人 王國泰 律師
複代理人 彭敬元 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年1月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路○段○○號之房屋騰空返
還予原告。
被告應給付原告新臺幣參拾參萬玖仟伍佰陸拾元，及自民國一○
七年七月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○七年五月二十四日起至遷讓返還上開房屋之日
止，按月給付原告新臺幣貳萬捌仟元。
訴訟費用新臺幣伍仟零捌拾陸元由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾柒萬玖仟伍佰陸
拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣參拾參萬玖仟伍佰陸
拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項得假執行；但被告如於每月履行期屆至前各期以新
臺幣貳萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一)兩造於民國106年3月29日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租
約），被告向原告承租原告所有門牌號碼彰化縣○○鄉○○
路○段○○號房屋（下爭系爭房屋），租賃期限為3年，租期自
106年4月30日起至109年4月29日止，約定於每月30日前繳交
租金新臺幣（下同）28,000元，每次繳納3個月份，被告於
訂約時繳納56,000元為押租保證金（下稱系爭押租金）。
(二)被告於訂約給付原告78,000元（含押租保證金），之後即未
再繳納租金予原告；依系爭租約第14條約定：「甲（即原告
，下同）乙（即被告，下同）丙各方遵守本契約各條項之規
定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此
乙方所受之損失甲方概不負責。」，故原告於107年1月11日
寄發台中法院郵局000086號存證信函催告被告繳納租金，如
送達後7日內未依約繳足租金，則以存證信函為解除租賃契
約之意思表示，此經被告於107年1月15日收受，故系爭租約
已於107年1月23日解除。
(三)原告請求被告下列事項：
1.原告請求被告遷讓房屋：系爭租約既已解除，被告占有系爭
房屋，原告自得就兩造租賃契約、民法第259條及第767條第
1項請求被告遷讓返還房屋。
2.原告請求被告給付339,560元：
⑴被告應給付原告106年4月30日起至107年1月23日間之租金：
被告除於訂約時繳納56,000元之系爭押租金外，即未再給付
租金，原告請求被告給付租金。
⑵被告應給付原告自107年1月24日至107年5月24日止相當於租
金之不當得利：被告於原告解除租賃契約後，拒不遷讓，占
有系爭房屋已無正當權源，其可能獲得相當於租金之利益，
致原告受損害，原告自得向被告請求相當於租金之不當得利
。
⑶系爭租約約定每月租金為28,000元，是被告自106年4月30日
至107年5月24日止之積欠之租金、相當於租金之不當得利合
計為357,560元（計算式：28,000元×l2.77個月＝357,560
元），扣除訂約時給付之78,000元，故被告應給付原告279,
560元。
⑷被告應給付原告律師費60,000元：系爭租約第12條約定：「
乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損
害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方
負責賠償。」查本件係因被告於原告寄發存證信函後仍拒不
給付欠付之租金，亦不願遷讓並返還該系爭房屋，原告僅得
委任律師提起法律程序維護自身權益，故原告得依系爭租約
第12條向被告請求律師費60,000元。
⑸上開⑶、⑷金額合計339,560元。（279,560＋60,000＝339,
560）
3.被告應自107年5月24日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付
原告28,000元：被告於原告解除租賃契約後，拒不遷讓，占
有系爭房屋已無正當權源，其可能獲得相當於租金之利益，
致原告受損害，原告自得向被告請求相當於租金之不當得利
。
(四)對被告抗辯之陳述：
1.被告辯稱原告自始未交付系爭房屋之占有予被告，惟原告於
交付系爭房屋鑰匙之際，有仲介兩造成立房屋租賃之訴外人
劉峻 祐在場， 劉峻祐 可證明原告確實已將系爭房屋交付予被
告使用。
2.被告主張106年6月間原告仍在就系爭房屋之水電及圍牆施工
，並未交付符合系爭租約目的之標的物給被告使用，原告否
認之，此部份應由被告舉證以實其說。
3.被告陳稱原告未得被告同意，擅自將系爭房屋提供予訴外人
林雋 惟放置廢棄物，系爭房屋由 林雋惟 占有中，惟查：
⑴回收物料批發為被告主要之營業項目，被告所提供之相片上
廢棄魚網等，據被告告知，乃被告所經營之回收項目，該等
廢棄魚網確實為被告所有。
⑵被告與林雋惟當時係向原告表示其等有合作關係，林雋惟將
擔任被告之廠長（ 惟渠 等確切之法律關係原告並不知悉），
承租系爭房屋之際，均係林雋惟及被告之前法定代理人蔡沛
宸一同與原告接洽，原告交付系爭房屋之鑰匙時兩人皆在場
，嗣被告與林雋惟因故起爭執（詳細情形為何原告並不知悉
），被告則對林雋惟提出刑事告訴，而經臺灣彰化地方檢察
署（下稱彰化地檢署）106年度偵字第11961號不起訴處分書
、臺灣高等檢察署臺中檢察分署（下稱臺中高分檢）107年
度上聲議字第425號處分書、本院107年度聲判字第16號刑事
裁定調查後，認定林雋惟並無侵入住宅罪及廢棄物清理法第
46條第4款之罪嫌，是已為不起訴處分確定。而自彰化地檢
署106年度偵字第11961號不起訴處分書中，可知經承辦檢察
官偵查後認定「被告洪嘉擇、林雋惟與告訴人公司代表人蔡
沛宸間係委託代工之關係，雖於106年2月17日發生工廠大火
燒毀廢棄魚網廢繩一事，雙方之委託代工關係仍繼續存在，
告訴人公司並幫忙承租上址（即系爭房屋）新工廠放置前開
代工品一節堪以認定。則上開契約標的物本不因代工關係存
在與否，改變其所有權之歸屬，其所有權仍屬委託人即告訴
人相呈公司所有，並非廢棄物。被告林雋惟、洪嘉擇將本案
之廢棄魚網載運至上址工廠，係依告訴人公司代表人 蔡沛宸
之指示，將契約標的物載往上址堆放，並非替他人清除廢棄
物。」。亦徵被告所提出廢棄魚網照片所有權確實歸屬於被
告所有，且林雋惟係經被告之指示堆置該等物品，系爭房屋
係由被告占有使用中甚明。
4.系爭房屋內物品確實為被告所有，原告不理解是否為被告與
他人關係生變以致原告不願給付租金及返還系爭房屋，致原
告遭受牽連；本院107年度聲判字第16號聲請交付審判刑事
案件，並非認定洪嘉擇、林雋惟違反廢棄物清理法第11條，
廢棄物清理法第11條是說明一般廢棄物應依規定清除，這是
一個告知廢棄物應如何處分的規定，無法認定堆置之廢棄物
所有權歸屬。
5.被告所提出之林雋惟與被告前法定代理人蔡沛宸Line對話紀
錄內容無法確認真偽，如果是則該內容被告顯然同意林雋惟
處分相關物品，刑事案件的筆錄可以看到林雋惟證稱，洪嘉
擇與被告的前法定代理人是合作對象。整件事情是被告與合
作對象發生糾紛，並非原告沒有提供合於契約約定的標的物
。
(五)爰依租賃契約及不當得利、物上請求權等法律關係提起本件
訴訟。並聲明：
1.被告應將門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○號房屋遷讓返
還原告。
2.被告應給付原告339,560元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。
3.被告應自107年5月24日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付
原告28,000元。
4.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)原告於106年6月間仍在就系爭房屋水電及圍牆施工，並未提
供符合系爭租約目的之標的物交付被告使用，亦未交付被告
系爭房屋之鑰匙，且被告於106年6月初告知原告，未經被告
同意，不得讓任何人進入後，原告即於系爭房屋大門加裝大
鎖，除原告之外，任何人均無法進入系爭房屋，故原告自始
至終均未交付系爭房屋之占有予被告。
(二)原告於106年6月間提供林雋惟至系爭房屋放置廢棄物，有照
片可證，另被告與林雋惟間簡訊記載：「被告：『（106年6
月15日）林先生即日起我司彰○○○鄉○○路○段○○號安裝
監視器。請你交回鑰匙給我房東。以免造成業務侵佔。慎思
。並不得再擅入彰○○○鄉○○路○段○○號。如擅入將報警
處理。謝謝。』林雋惟：『蔡先生今日搬移最後剩餘貴司漁
網廢繩與前代工粉碎料至田尾中正路二段52號，因大門上鎖
有通知房東開啟大門，將料放置於門前廣場，在此特別告知
。』」，可知原告未得被告同意，擅自將系爭房屋提供給林
雋惟放置廢棄物，自該時起已無可能提供合於兩造租約目的
之租賃標的物供被告使用，故原告應向林雋惟主張權利，而
非被告。
(三)原告主張林雋惟、洪嘉擇將廢棄魚網載運至系爭房屋，係基
於被告之指示云云；惟被告前法定代理人蔡沛宸於106年6月
15日即告知林雋惟不得進入系爭房屋、堆置廢棄物，林雋惟
於106年6月16日向原告拿鑰匙並以簡訊向蔡沛宸表示伊找原
告開啟大門並搬移廢棄物至系爭房屋，被告之法定代理人蔡
沛宸既已於106年6月15日禁止林雋惟進入系爭房屋，顯無可
能指示林雋惟於106年6月16日將廢棄魚網載運至系爭房屋，
本院107年度聲判字第16號刑事裁定、彰化地檢署106年度偵
字第11961號不起訴處分、臺中高分檢107年度上聲議字第42
5號處分書就如此明顯之事實視而未見，認事用法係有違誤
，依最高法院29年上字第1640號民事判例之意旨，本院毋庸
受該等處分書、裁定之拘束。
(四)原告既從未提供合於兩造租約目的之租賃標的物供被告使用
，依最高法院69年度台上字第1798號民事判決之意旨，被告
自得依民法第264條同時履行抗辯之規定，拒絕給付原告租
金，被告既得拒絕給付租金，原告以被告未繳納租金為由解
除系爭租約，並無理由。
(五)系爭房屋上廢棄物係由林雋惟堆置，而林雋惟占有中，被告
並未占有系爭房屋，故原告請求被告賠償伊相當於租金之利
益，亦無理由。
(六)被告並無違約之情事，反而係原告未提供符合系爭租約之標
的物供被告使用，故原告不得依系爭租約第12條之規定，向
被告請求賠償律師費60,000元及訴訟費用。
(七)證人劉峻祐於本院107年12月11日言詞辯論期日作證，惟：
1.證人劉峻祐為原告之友人，劉峻祐證稱：「原告有房子要出
租來找我，他是我的朋友。」，故劉峻祐證詞顯有偏頗之虞
。
2.劉峻祐所謂的林先生應係指林雋惟，林雋惟係受僱於洪嘉擇
，林雋惟於北斗分局偵查隊106年11月2日偵詢筆錄稱：「我
是洪嘉擇的員工。」，故劉峻祐顯然對本件事實有所誤解。
3.劉峻祐證稱：「有看到原告拿鑰匙也就是鐵門的遙控器給對
方，是交給 小胖 還是蔡先生，我忘記了…」，對於鐵門的遙
控器交付予何人閃爍其詞，無法證明原告確實有交付鐵門的
遙控器給被告，亦無法證明原告確實有交付鐵門的遙控器給
被告之代理人或使用人。
4.劉峻祐證稱：「（被告訴訟複代理人問：房子有點交是何時
？）時間那麼久，不記得，應該是去年年初的時候，大概是
簽約之後沒有多久，確定時間不記得了。簽完約後，沒多久
蔡先生有過來房屋的現場點交房子。林先生、小胖、王先生
和我都在。（被告訴訟複代理人問：點交當時圍牆是否修好
？）圍牆也修了。（被告訴訟複代理人問：圍牆的部分有用
鐵枝補強？）有。點交的時候都有做好。」；惟被告前法定
代理人蔡沛宸於106年5月1日以通訊軟體LINE向林雋惟表示
略以：「你明天跟房東聯絡。他要弄外面水電。…你明天打
給房東水電何時來弄外面。再來圍牆何時弄好。」等語，足
徵遲於106年5月1日，系爭房屋圍牆並未完成，並未提供符
合系爭租約目的之標的物交付被告使用，劉峻祐證稱簽約後
不久即點交系爭房屋、修好圍牆等語，顯不實在。
5.劉峻祐證稱：「點交當天蔡先生有說王先生所用的電還是不
足，有要求王先生另外再拉線。」等語，與上開被告法定代
理人蔡沛宸與林雋惟之LINE對話記錄相符，足徵原告確實未
依債之本旨，提供合於兩造租約目的之租賃標的物供被告使
用。
6.劉峻祐證稱：「我聽王先生說外面大門的鑰匙是蔡先生自己
去處理。」，與上開林雋惟於106年6月16日通知被告前法定
代理人蔡沛宸：「因大門上鎖有通知房東開啟大門。」不符
，易言之，若外面大門鑰匙係被告前法定代理人蔡沛宸所加
裝，原告豈可能有外面大門鑰匙，證人此部分所述，顯係不
實。
7.劉峻祐之證詞無法證明原告有交付系爭房屋之鑰匙予被告或
被告之代理人或使用人，亦無法證明交付鑰匙之時間點，亦
無法證明原告有提供予被告合於系爭租約之標的物。
(八)倘本院認原告得解除系爭租約，惟：
1.依土地法第97條第1項、第148條規定，原告請求相當於租金
之不當得利每月以28,000元計算，顯屬過高。
2.被告否認律師費用為60,000元。
(九)並聲明：原告之訴駁回；如獲不利判決，被告願提供擔保，
請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
原告主張兩造於106年3月29日簽立系爭租約，被告向原告承
租原告所有門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○號之系爭房
屋，租期自106年4月30日起至109年4月29日止，約定每月租
金28,000元，應於每月30日前繳交，每次繳納3個月份，被
告於訂約時共給付原告78,000元（含押租保證金56,000元）
，此後即未再給付任何費用之事實，業據原告提出房屋租賃
契約書影本為證，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分之
主張為真實。惟原告主張其已依法終止系爭租約，請求被告
遷讓系爭房屋，及給付所積欠之租金、相當於租金之不當得
利、律師費用等，為被告所否認，並以前詞置辯，則本件之
爭點厥為：(一)原告主張系爭租約已於107年1月23日合法終
止，有無理由？(二)原告請求被告遷讓返還系爭房屋、給付
所積欠之租金、相當於租金之不當得利及律師費用，有無理
由？
(一)原告主張系爭租約已於107年1月23日合法終止，有無理由？
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，
民法第440條第1、2項分別定有明文。次按出租人非因承租
人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得
收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。又按土地法第10
0條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租
賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類
推適用（最高法院44年台上字第516號判例參照）。土地法
為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認
定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適
用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定
，又上開規定係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，
以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租
人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定
，且於住屋與供營業用之房屋、定期及不定期之租賃關係均
一體適用。
2.本件原告主張被告僅於106年3月29日簽訂系爭租約時，繳納
78,000元（含押租保證金56,000元），此後即未再依約繳納
租金，經原告於107年1月11日以存證信函催告被告於七日內
給付所積欠之租金，同時表示如未於七日內依約繳足租金即
終止租約，該存證信函業經被告於107年1月15日收受等情，
業據其提出房屋租賃契約書、台中法院郵局第86號存證信函
、回執等件為證，而被告於收受存證信函後，並未依約繳足
租金等情，亦為被告所不爭執，則截至106年12月31日止，
被告已租欠原告8個月之租金未給付，縱扣除被告於簽訂系
爭租約時所繳交之2個月押租保證金，仍租欠6個月之租金未
付，遲付租金總額已達2月以上，則原告依前揭規定終止租
約，於法有據，系爭租約已於107年1月23日合法終止。
3.被告辯稱原告於106年6月間仍在就系爭房屋水電及圍牆施工
，並未提供符合系爭租約目的之標的物交付被告使用，亦未
交付被告系爭房屋之鑰匙，且被告於106年6月初告知原告，
未經被告同意，不得讓任何人進入後，原告即於系爭房屋大
門加裝大鎖，除原告之外，任何人均無法進入系爭房屋，故
原告自始至終均未交付系爭房屋之占有予被告，且原告擅自
提供系爭房屋供訴外人林雋惟堆置廢棄漁網，自已無可能提
供合於系爭租約目的之標的物交付被告使用。原告既從未提
供合於兩造租約目的之租賃標的物供被告使用，被告自得依
民法第264條同時履行抗辯之規定，拒絕給付原告租金，被
告既得拒絕給付租金，原告以被告未繳納租金為由解除系爭
租約，並無理由等語，均無理由：
①經查，被告公司前法定代理人蔡沛宸曾於彰化地檢署對訴外
人洪嘉擇、林雋惟提出侵入住宅、違反廢棄物清理法之告訴
，蔡沛宸於該偵查案件106年11月27日檢察官訊問時陳稱：
「106年2月17日洪嘉擇的工廠失火，失火完快倒閉，我想要
資助他們把代工品完成，在106年4、5月間，我用我公司名
義承租了彰化縣○○鄉○○路的工廠，跟他們合作生產這批
廢棄漁網還有其他塑料，在106年7月他們並沒有告知我，就
把所有漁網包括燒燬的當成垃圾，全部傾倒到中正路的工廠
，沒經過我的同意直接進入這個工廠。（檢察官問：你說10
6年4、5月間你要資助他們完成，你當時如何說？）我當時
說這批漁網還要再繼續做，後來還要做其他的塑料，就○○
○鄉○○路的工廠做。（檢察官問：106年4、5月間，你當
時就有給被告2○○○鄉○○路進入的鑰匙？）有，我有給
林雋惟鑰匙，但在106年6月我有請林雋惟歸還鑰匙，但他沒
有鑰匙，我是打電話不是用LINE等文字軟體，所以只能證明
有通聯。（檢察官問：106年6月發生何事，要林雋惟歸還鑰
匙？）他說不合作了，我就請他歸還鑰匙。…（檢察官問：
對於106年3月29日的LINE通話紀錄有何意見？）這是我跟林
雋惟的通話沒錯，這個工廠是林雋惟去找完，叫我去跟房東
簽約的，是我跟林雋惟鑰匙去找房東拿的。」等語（見彰化
地檢署106年度偵字第11961號偵查卷宗第48至第49頁背面）
；證人 劉峻佑 則於本院審理時到庭具結證稱：「…因為我做
過仲介，原告有房子要出租來找我，他是我的朋友，他問我
要怎麼出租，我有教他做看板，後來原告他說比較忙，請我
幫他處理出租的事情，後來有一位林先生有來看，說他要請
教他老闆蔡先生，林先生有打電話過去問他老闆，電話接的
是一個女性接的，好像是蔡先生的老婆，談的結果說是可以
，林先生說要接洽他老闆蔡先生，所以我去臺中蔡先生的公
司好幾次，蔡先生有講說依他的意思簽在合約手寫的部分。
（法官問：租約成立後，出租人有無點交房屋鑰匙？於何時
、何地點交？點交時有何人在場？經過情形為何？）在現場
的時候蔡先生跟他公司的一位叫小胖還有林先生都在現場，
出租人王先生也有在場，他們就直接交給他們，有看到原告
拿鑰匙也就是鐵門的遙控器給對方，是交給小胖還是蔡先生
，我忘記了。我還記得遙控器是水藍色的，外門只是鐵門拉
起來直接可以拉開，整個房子只要有遙控器打開鐵門就可以
使用，另外有一個小木屋，鑰匙有無一起拿給他我忘記了，
應該是有給小木屋的鑰匙，因為我知道被告後來也有使用小
木屋，他們有把東西放在裡面，因為我還沒有去臺北之前有
經過看過，有看到小木屋的鐵門是打開的。…（被告訴代問
：房子有點交是何時？）時間那麼久，不記得，應該是去年
年初的時候，大概是簽約之後沒有多久，確定時間不記得了
。簽完約後，沒多久蔡先生有過來房屋的現場點交房子。林
先生、小胖、王先生和我都在。（被告訴代問：點交時圍牆
是否修好了？）圍牆也修好了。（被告訴代問：圍牆的部分
有用鐵枝補強？）有，點交的時候都有做好。」等語。
②另參以蔡沛宸與林雋惟、洪嘉擇間曾有如下之LINE對話紀錄
：
106年3月6日至同年月17日（見彰化地檢署106年偵字第
00000號偵查卷宗第65頁至第70頁）
蔡沛宸：嗯。給你的廠房要去看。
林雋惟：今天下午會去。
蔡沛宸：好，加油，有什麼隨時LINE連絡。
蔡沛宸：惟，廠房看得如何？
林雋惟：我還沒看，這兩天還走不開。
林雋惟：明天中午前你要來看過，要在明天中午簽約，不然
訂金會吃掉。
蔡沛宸：地址給我。
林雋惟：彰化縣○○鄉○○路○段○○號
導航要打一段。
蔡沛宸：等等去看一起來。…等等一起去。
林雋惟：你來告訴我，我要聯絡仲介。
106年5月1日：（見彰化地檢署106年偵字第11961號偵查卷
宗第60頁）
James（即蔡沛宸）：
你明天跟房東聯絡，他要弄外面水電。
漁網等房東弄好圍牆搬到新廠外面。房東哪圍牆要3、4天。
夾子車已叫好。
你明天打給房東水電何時來弄外面。再來圍牆何時弄好。
確認時間。
漁網要先放新廠20號以後才能裝櫃。
夾子車已安排。
106年6月27日：（見彰化地檢署106年偵字第11961號偵查卷
宗第99頁至第101頁）
（蔡沛宸傳至洪嘉擇手機）
嘉擇，明天沒有答案不談了。剛我來彰化看，你返回的東西
連垃圾連石頭都帶來。請馬上給我清運掉。
請告訴林雋惟不要把我這裡當垃圾場。
106年6月14日：（見彰化地檢署106年度偵字第1191號偵查
卷宗第113至第114頁）
蔡沛宸：
我司于貴司代工漁網貴司到目前無消息。今年2017年貴司火
燒，燒毀我司漁網代工產品，且林先生帶走我司新租工廠鑰
匙占為己有，及竊占我司輪送帶一條，粉碎機5碼一部，我
司將提告公訴侵占，我司要求貴司出面賠償，否則我司將訴
請法院求償。
林雋惟：
蔡先生你好，關於漁網廢船繩一事，當初與你協議代工漁網
廢船繩，但事後有向你表達無法代工並請你盡快遷移漁網廢
船繩與其他代工料塊之廢棄物，但遲遲沒有下落，並且未向
你索取保管費用及漁網廢船繩搬遷於新廠之費用，請問保管
賠償責任何在。
承租新廠房是雙方協議簽約我方機械頂讓合作事宜，但遲遲
未能收到你答覆，並且協議新廠房鑰匙由我保管，方便遷移
我方機械與你方漁網廢繩進駐，何來鑰匙占為己有。
貴司之機械粉碎機5碼乙部，輸送帶乙台，原在我方之廠房
，也是由你勞煩我代為保管，機械早已搬移放置在新承租廠
房，何來竊占之說。
③足證訴外人蔡沛宸原與洪嘉擇、林雋惟等人有業務上之合作
關係，蔡沛宸為堆放其先前委託洪嘉擇代工之廢棄為漁網等
物品，乃指示林雋惟代為在彰化找尋新廠用地，嗣林雋惟覓
得系爭房屋，再由蔡沛宸以被告公司名義與原告簽訂系爭租
約向原告承租系爭房屋，於系爭房屋點交時，蔡沛宸、林雋
惟、原告、證人劉峻佑均在現場，縱令原告係將系爭房屋鑰
匙交付給林雋惟，被告當時之法定代理人蔡沛宸在現場並無
異議，顯見其等先前已有協議由林雋惟代為保管系爭房屋鑰
匙，且簽訂系爭租約並點交系爭房屋後，被告之前法定代理
人蔡沛宸、林雋惟等人確有使用系爭房屋堆置廢棄漁網等物
品，足見原告確實已將系爭房屋之鑰匙交給被告或其法定代
理人蔡沛宸所授權之人，並已有使用系爭房屋之事實，被告
辯稱原告未交付系爭房屋及鑰匙供被告使用云云，均不足採
。
④至被告辯稱原告於106年6月間仍在就系爭房屋水電及圍牆施
工，原告嗣後有於系爭房屋大門加裝大鎖，除原告之外，任
何人均無法進入系爭房屋云云，均未舉證以實其說，難認可
採。從而，原告已提供合於系爭租約約定使用目的之標的物
交付被告使用，被告自應依約按時繳納租金，被告主張其得
依民法第264條同時履行抗辯之規定，拒絕給付原告租金云
云，均不足採。至於訴外人蔡沛宸嗣後與洪嘉擇、林雋惟等
人合作關係生變，而不同意林雋惟等人繼續堆放廢棄漁網於
系爭房屋，乃係蔡沛宸與洪嘉擇、林雋惟間之糾紛，被告為
系爭房屋之承租人，不得以其前法定代理人蔡沛宸與訴外人
洪嘉擇、林雋惟間之糾紛對抗原告。
(二)原告請求被告遷讓返還系爭房屋、給付所積欠之租金、相當
於租金之不當得利及律師費用，有無理由？
1.關於騰空返還系爭房屋部分及所欠租金、相當於租金之不當
得利部分：
①按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第455條
前段定有明文。查，系爭租約已於107年1月23日合法終止，
已如前述，則被告即負有返還系爭房屋之義務，其繼續占有
系爭房屋即屬無權占有，則原告依上開規定請求被告遷讓返
還系爭房屋，即屬有據。
②按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應
返還其利益，民法第179條定有明文。無權占有他人房地，
可能獲得相當於租金之利益，亦有最高法院61年台上字第16
95號判例足資參照。查，兩造約定被告應於每月30日前支付
租金28,000元，此觀系爭租約第3條、第4條約定自明，原告
主張被告應給付系爭租約終止前已到期之租金（自106年4月
30日起至107年1月22日止）及107年1月23日租約終止之日起
迄107年5月23日起訴日前一日止，每月相當於租金之不當得
利28,000元，扣除訂約時已為之給付78,000元（含押租保證
金56,000元），總計279,560元（計算式：28,000元×12.77
個月-78,000元=279,560元），並請求被告自107年5月24日
起迄返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利
28,000元，均有理由，應予准許。
2.關於請求被告給付律師費用60,000元部分：
系爭租賃契約第12條約定：乙方若有違約情事，致損害甲方
之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟
費、律師費用，均應由乙方負責賠償，有系爭租約在卷可證
，本件既係因被告（乙方）違約拒不繳納租金而涉訟，被告
自應依上開約定賠償原告所支出之律師費用，另原告因委任
律師提起本件訴訟而支出律師費60,000元，亦據原告提出收
據乙紙在卷可證，則原告依據系爭租約，請求被告賠償律師
費用60,000元，為有理由，應予准許。
四、從而，本件系爭租約既經原告合法終止，則原告依系爭租約
及不當得利法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付
積欠之租金、不當得利及賠償律師費共339,560元（計算式
：279,560元+60,000元=339,560元），及自起訴狀繕本送
達翌日即107年7月25日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息；及自107年5月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，
按月給付原告相當於租金之不當得利28,000元，為有理由，
應予准許。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，
附此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行，並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告如預
供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，假執行之聲請
即失其附麗，應併予駁回。
七、本訴部分訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴
訟費用額，確定為5,086元（即第一審裁判費3,640元、證人
旅費1,446元）。
中華民國108年2月12日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法官沙小雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本庭（彰化縣
○○市○○○道○段○號）提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年2月12日
書記官陳瑶芳