裁判字號：臺灣高等法院91年重上字第362號民事判決
裁判日期：民國92年06月03日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院民事判決九十一年度重上字第三六二號
上訴人甲○○訴訟代理人 陳清進 律師
沙慧貞 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 徐鶴娟
粘舜權 律師複代理人 蕭元亮 律師右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十一年七月十二日臺灣板橋地方法院第一審判決（九十年度訴字第八九六號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：㈠證人 林冠幸 於原審證稱一七一之五號六樓之住戶即上訴人之母曾提及家中天花板
掉下來，砸到家中餐桌。但系爭房屋係一七二之一號六樓，而非一七一之五號六樓。且上訴人之母並未與上訴人同住，故該證人所聽聞之證詞，不足採信。
㈡證人 陳茂夫 並未具備鑑定房屋內部裝潢設置時間之專業能力，其所為之證言純為其個人之臆測，不能作為推論上訴人為掩飾房屋之瑕疵而刻意修補之依據。
㈢縱認被上訴人之解除契約為有理由，則被上訴人於解除契約後，應將系爭房地所狀將房屋點交予上訴人。
㈣又縱上訴人就系爭房屋之頂板發生水泥脫落之情事應負瑕疵擔保責任，則上訴人
所應負擔保之範圍，應僅限於原先天花板裝潢拆除並重新施作裝潢之費用，而不及於被上訴人因聘用工人施工不當，造成其他室內裝潢受損及為求室內美觀而重新裝潢之部分。
㈤又若認被上訴人解除契約為有效，則被上訴人應自使用系爭房屋之日起，至被上
訴人塗銷系爭房地抵押權設定登記及移轉所有權登記予上訴人，並將系爭房屋實際點交予上訴人之日止，按系爭房屋之基地及建物申報總價額年息百分之十計付租金，並主張與被上訴人請求之債權互為抵銷。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並補提出系爭房屋室內裝潢狀況圖三幀、大台北地區工料行情及估價單為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：㈠被上訴人看屋時係由上訴人之母引領入內，於談價款時始由上訴人出面。足見上訴人之母確有居住於系爭房屋內。
㈡證人陳茂夫係以從事室內裝潢為業，其證詞又係就進行裝潢時實際所見，並非臆測之詞。
㈢系爭房屋為海砂屋，牆壁龜裂地板凹凸不平，並非僅天花板掉落，故有一體全部整修補強之必要，是上訴人對於被上訴人之支出，自應全部負責。
㈣上訴人主張以相當於租金之不當得利與被上訴人請求之債權抵銷，但上訴人以系爭房屋之基地及建物總價額年息百分之十計算，顯缺乏依據。
三、證據：援用原審之立證方法。理由
一、本件被上訴人起訴主張：伊於民國（下同）八十六年三月三十一日向上訴人購買門牌號碼為台北縣三重市○○○路一七二之一號六樓房地，價金為新台幣（下同）五百十八萬元，伊因見系爭房屋裝潢新穎，並經伊妻徐鶴娟詢問上訴人該房屋是否為輻射屋或海砂屋，上訴人答稱該房屋絕非輻射屋，亦非海砂屋，更保證如有問題，願負全責，詎伊於八十六年四月間搬進系爭房屋居住數月後，全新裝潢之天花板上方常常聽聞碎石掉落之敲擊聲，天花板亦因陸續掉落水泥塊，日益載重不堪負荷而下垂，至八十九年初，情況已極為嚴重，經伊僱用水泥師傅至現場觀察並拆除天花板，大批水泥石塊瞬間掉落，始知悉裝潢後面，水泥掉落、鋼筋完全鏽蝕，經查應係海砂屋，經僱人補強，花費九十二萬六千三百十一元等情，爰本於買賣關係，依民法第三百五十九條、第三百六十條之規定，或依民法第二百二十七條、第二百五十六條之規定，先位聲明：求為命上訴人給付六百十萬六千三百十一元（含系爭房地價金五百十八萬元，補強費用九十二萬六千三百十一元）及法定遲延利息之判決；備位聲明：求為命上訴人給付九十二萬六千三百十一元及法定遲延利息之判決（按原審依被上訴人先位聲明，判命上訴人應給付六百十萬六千三百十一元本息及法定遲延利息之判決，上訴人則聲明不服）。
上訴人則以：伊於八十二年三月間自前手即訴外人 黃國安 購得系爭房地，當時即已是現況之室內裝潢，伊先將之出租，至八十三年十月間，伊始將系爭房屋收回自住二年多，從未有任何狀況發生，直至八十六年初，伊因鑑於住家與上班地點距離太遠，尋求換屋而於八十六年三月三十一日與被上訴人簽訂買賣契約書，將系爭房地出賣予被上訴人，並完成所有權移轉登記，復於同年四月間將該房地交付予被上訴人，交付之現況即是伊於八十二年三月間自前手買受時之室內裝潢，由建物登記謄本觀之，系爭房屋係完成於七十四年十一月間，伊於八十二年間買受時曾以系爭房屋為擔保設定抵押權，向匯通商業銀行辦理貸款，伊於八十六年間出賣予被上訴人，被上訴人亦曾以系爭房屋為擔保設定抵押權，向位於同棟樓一樓即台北縣三重市○○○路○○○號一樓之台北國際商業銀行貸款。伊既係以自前手買受之現狀點交予被上訴人，故縱認有如被上訴人所指之瑕疵，伊亦不知情。被上訴人係於伊交付系爭房屋近三年半後，始主張有瑕疵存在，早已逾法定之除斥期間，已不得主張，雖被上訴人主張伊有故意隱瞞瑕疵之情事，惟始終不能舉證，以實其說；況契約成立後，即屬有瑕疵問題存在，亦不再適用不完全給付；又被上訴人所提出修繕之單據，僅為估價單，並非正式收據或發票，已難憑信，且其上所列修繕項目，多數為裝潢裝飾所需，而非所謂債務不履行所造成之損害，尤難認其間有因果關係存在云云，資為抗辯。
二、經查兩造於八十六年三月三十一日簽訂不動產買賣契約書，由被上訴人向上訴人購買系爭房地，約定買賣價金為五百十八萬元，上訴人已將系爭房地所有權移轉登記與被上訴人依該不動產買賣契約書第四條第三項約定所指定訴外人即被上訴人之妻徐鶴娟之事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、及土地及建物登記謄本可證（見原審卷第五至八頁），固堪信為真實。
三、惟被上訴人主張上訴人明知系爭房屋為海砂屋，竟故意不告知被上訴人，而出賣予被上訴人，自應負瑕疵擔保責任云云，則為上訴人所否認，復經查：
㈠系爭房屋係於七十五年間建造完成，上訴人直至八十二年四月間，始向其前手即
訴外人黃國安買受，有建物登記謄本可稽（見原審卷第三九頁），足見上訴人既非原始建築人，亦非直接購自建商，顯難認上訴人早已知悉系爭房屋係以海砂建築。
㈡證人即承辦之代書 鄭源興 雖在原審證稱：上訴人曾告以房子無問題，有問題可以
找上訴人云云（見原審卷第八五頁），惟續證稱：契約訂妥後，雙方有去看房子，房子並無問題（見原審卷第八五頁），足見上開所謂如有問題可以找上訴人，係為一般保證，包括有無權利瑕疵，尚難認上訴人有特別保證系爭房屋非海砂屋。況兩造所簽訂之不動產買賣契約書亦僅於第四條就權利瑕疵之擔保，予以約定外（見原原審卷第五頁反面），並未就系爭房屋之建材是否為海砂，有無含氯離子，予以特別保證之約定。
㈢另證人即被上訴人之鄰居林冠幸雖亦在原審證稱：伊於八十五年間買隔壁棟房子
時，在樓下曾聞上訴人之母述說系爭房屋天花板整塊掉下來，砸到餐桌，僱用工人整修云云（見原審卷第一一八頁），微論為上訴人所否認，即令屬實，亦難據認上訴人於斯時，即已知悉系爭房屋為海砂屋。況該證人續證稱：「當時我們都不知道這房子是海砂屋，．．．」等語（見原審卷第一一八頁），尤難證明上訴人於出賣系爭房屋時即已知悉系爭房屋為海砂屋。而證人即被上訴人所僱用之水泥師傅陳茂夫雖亦在原審證稱：天花板原有貼壁紙，一看就知道是有重新再修補過云云（見原審卷第一一五頁），惟此充其量僅屬該證人個人之臆斷，尚難據此遽認上訴人於向訴外人黃國安購買系爭房屋後，必有加重新修補。況即令上訴人有加以重新修補，亦難證明上訴人於斯時，即已知悉系爭房屋為海砂屋。綜上所述，顯難證明上訴人於出賣系爭房屋時，即已知悉該房屋為海砂屋，而故意不告知被上訴人該瑕疵。
四、按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，除出賣人故意不告知瑕疵外，買受人如於將瑕疵通知出賣人後六個月間不行使而消滅，此觀民法第三百六十五條規定至明。系爭房地買賣契約書雖係兩造所簽訂，但上訴人已依該契約書第四條第三項之約定，將系爭房地所有權移轉登記與被上訴人所指定被上訴人之妻徐鶴娟（見原審卷第五頁背面、買賣契約書），應屬於民法第二百六十九條第一項所規定之第三人利益契約。而被上訴人之妻徐鶴娟已於八十九年十月十八日委託 陳建勳 律師通知上訴人內載：「該屋自八十八年起陸續發生天花板水泥剝落、鋼筋鏽蝕外露等情事．．．幾番探詢了解，始知係導因於建築之初，本件房屋所用之混凝土中氯離子含量明顯偏高（即稱之海砂屋）所致，此有工業技術研究院．．．所為之現場勘查及鑽心取樣鑑定報告可稽．．．」，有陳建勳律師事務所勳法字第八九一一七號函可據（見原審卷第三三、二四頁），再經徵諸被上訴人所提出之現場照片所示拍攝日期亦均係在八十九年四月十六日及同年月十七日（見原審卷第七、八、一三一頁），足證被上訴人及其妻徐鶴娟於八十九年十月十八日前即已發見系爭房屋為海砂屋，並已於八十九年十月十八日通知上訴人，乃被上訴人遲至九十年四月三十日始向原審起訴請求上訴人負瑕疵擔保責任，主張減少價金；嗣於同年十一月九日另主張解除契約（見原審卷第一頁之起訴狀、及第一七四頁之聲請狀），均已逾六個月之除斥期間而消滅，不得行使。況依民法第二百六十九條第一項規定，被上訴人亦僅得請求上訴人向被上訴人之妻徐鶴娟為給付，不得請求向自己為給付，尤見被上訴人之本件請求無據。
五、從而，被上訴人主張解除契約，先位聲明請求上訴人給付六百十萬六千二百十一元並加付法定遲延利息；另主張減少價金，備位聲明請求上訴人給付九十二萬六千三百十一元並加付法定遲延利息，均屬不應准許。原審就先位聲明所為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年六月三日
臺灣高等法院民事第十三庭
審判長法官林鄉誠
法官王聖惠法官劉清景右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十二年六月九日
書記官高澄純附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。