裁判字號：臺灣高等法院91年上易字第753號民事判決
裁判日期：民國92年06月03日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣高等法院民事判決九十一年度上易字第七五三號
上訴人乙○○訴訟代理人 吳聖欽 律師被上訴人甲○○右當事人間返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十一年五月二十日臺灣新竹地方法院八十九年度訴字第五二號第一審判決提起一部上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：兩造於民國八十五年一月三日簽立房屋土地預定買賣契約書，被上訴人將坐落新竹市○○段五七三、五七四地號（後合併於五七三地號中）上所興建之建物Ａ棟五樓（門牌號碼：新竹市○○路○○○號五樓）併同坐落基地（下稱系爭房地）出售於上訴人，約定總價金新台幣（下同）三百九十八萬元。上開系爭房地已於八十五年間完工，並於同年六月二十八日點交上訴人遷入居及八十八年十一月十日移轉於上訴人名下。且土地權利範圍確為二十八分之一，又按兩造房屋買賣契約第一條第二項約定，房屋面積與地政機關登記面積誤差在百分之三以內時，雙方同意不增減差價款。依此，上述買賣契約相互增減後，上訴人僅得請求減少七萬五千五百八十四元。扣除上述金額，上訴人需給付主建物及室內陽台、樓梯、電梯、屋頂突出物等價金，而就地下室法定停車位、防空避難室、水箱、發電機室、受電機室、樓梯間、車道等，各項不同使用功能均不必給付分文，上訴人使用長達四年之久，且無任何權利受損之情事。是被上訴人既已將買賣標的移轉過戶予上訴人，則依約上訴人應配合銀行貸款付清買賣價金，惟迭經被上訴人之催告，上訴人均拒辦銀行貸款，拒絕給付價金。爰依契約關係提起先位之訴求為判命㈠上訴人應給付被上訴人二百七十六萬二千零八十三元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡上訴人應自本起訴狀繕本送達後第八日起至前項金額中之二百七十五萬元付清之日止，按日給付被上訴人八千二百五十元之滯納金。㈢被上訴人願供擔保請准宣告假執行。又倘上訴人欲解除契約，依民法第二百五十九條規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定，或契約另有訂定外，依左列之規定：⒈由他方所受領之給付物應返還之。．．．⒊受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之」。則本建築物每戶租金至少每月一萬二千元，車位租金二千元，合計一萬四千元。上訴人於八十五年底遷入居住至九十年十二月底，共計達六十六個月，（14000元×66個月＝924000元）累計房屋租金達九十二萬四千元，此後仍累積至上訴人遷移為止。另依契約解除之法律關係備位之訴請求㈠上訴人應將坐落新竹市○○路○○○號五樓房屋全部及其十四分之一共同使用部分與房屋坐落基地新竹市○○段○○○○號土地二萬分之七一五所有權應有部分移轉給被上訴人。㈡上訴人應自本起訴狀繕本送達後第八日起至前項金額中之二百七十五萬元付清之日止，按日給付被上訴人八千二百五十元。㈢上訴人應給付被上訴人九十二萬四千元，並於九十一年一月起按月給付被上訴人一萬四千元至遷出新竹市○○路○○○號五樓止。㈣被上訴人願供擔保請准宣告假執行之判決。並主張對造反訴無理由等語（上開請求，原審為被上訴人備位之訴勝訴之判決，並駁回其先位之訴，被上訴人就其敗訴部分，提起附帶上訴，嗣經被上訴人撤回附帶上訴，被上訴人即喪失附帶上訴權，則就該先位之訴聲明部分之判決即告確定，不在本院審判範圍）。並於本院答辯聲明：對造之上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭坐落新竹市○○段五七三、五七四地號土地上建物存有重大瑕疵，足以嚴重減少其價值及通常效用，被上訴人明知系爭建物未按原設計圖施工，地下室橫樑有尺寸不符，足以影響其結構安全之情形，仍故意隱匿該項瑕疵，未告知於上訴人，將系爭建物Ａ棟五樓及信義段五七三號土地之應有部分售予上訴人，上訴人自得依民法第三百五十九條規定解除契約，嗣以原法院八十九年十一月六日之準備書狀送達為解除契約之意思表示解除該契約，故被上訴人主張依契約關係請求給付買賣價金即屬無據。依本件情形，縱認解除契約顯失公平，上訴人仍得行使減價請求權。因該項瑕疵實屬重大，被上訴人竟故意隱瞞，誆騙上訴人在先，事後竟要求上訴人給付租金，其行使權利自是有違誠信原則等語，資為抗辯。茲因上訴人既已行使契約解除權，爰依民法第二百五十九條第二款、第四款規定反訴求為判命被上訴人應給付上訴人一百六十七萬二千四百元之判決（上開請求，原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分，聲明不服，嗣撤回原審反訴之起訴，該反訴部分即不在本院審判之範圍，上訴人僅就本訴敗訴部分聲明不服）。並於本院一部上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人應給付被上訴人九十二萬四千元及自九十一年一月起按月給付被上訴人一萬四千元至上訴人遷出新竹市○○路○○○號五樓止之部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、查本件被上訴人主張兩造於八十五年一月三日就坐落新竹市○○段五七三、五七四號土地上建物五樓Ａ號乙戶建物簽立房屋土地買賣契約，價金為三百九十八萬元，被上訴人已於八十七年三月二十七日將建號一一六六、一二二八號（門牌號碼：新竹市○○路○○○號五樓）建物鋼筋混泥凝土造七層樓房內之第五層（面積：九十四點一六平方公尺）房屋全部及華北路一一五號、一一七號及各二至七層之共同使用部分（屋頂突出物、水箱、機械房、面積共八六點二八平方公尺）之二萬分之七一五之所有權應有部分移轉予上訴人。於八十八年十一月十日將坐落於新竹市○○段○○○號土地之二萬分之七一五之所有權應有部分移轉予上訴人，惟被上訴人迄未將該建物地下層之所有權應有部分移轉予上訴人等情，業據其提出房地買賣契約書、土地及建物所有權狀影本、土地及建物謄本附卷可稽（見原審卷㈠第二一至三四、六三至八九、一二四至一三五、一六三至一八一頁，原審卷㈡第六七至七九頁，本院卷第三五至三七頁），並為上訴人所不爭執，自堪信為真實。又上訴人自八十五年六月二十八日遷入系爭建物使用迄今，惟該建物因被上訴人迄無法取得地下層之使用執照，致無法合法接水、電使用，目前係由被上訴人裝巨型變電器於該地下室以為供電使用，嗣上訴人於八十七年十一月二日以新竹縣牛埔郵局第一四七號存證信函催告被上訴人履行解決地下室車位積水、地下室車位權利歸屬、延遲交屋之違約賠償，而兩造之房地買賣契約，上訴人已於原法院以八十九年十一月六日準備書狀之送達為解除契約之意思表示而解除該契約，是本件房地買賣契約已經解除，上開事實業據上訴人提出之存證信函影本一份、八十九年十一月六日民事準備書狀等為證（見原審卷㈠第一二０至一二三頁、第一九五頁筆錄、第一九七至二０五頁），復為兩造所不爭執，應堪信為真實。是本件所應審究者厥為：契約解除後，被上訴人請求上訴人給付相當於使用房屋對價之租金是否有據？又被上訴人得請求若干始為適當？茲詳述如后：㈠上訴人雖抗辯：系爭房屋被上訴人未按原設計圖施工，結構安全堪虞，被上訴人
係解除契約可歸責之一方，其請求給付租金，有違誠信原則。退步言之，按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文。被上訴人於原審請求給付因使用房屋相當租金之損失共六十六個月，就超過五年之部分，其請求權已因時效而消滅。且按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。而上開土地法規定屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。又系爭新竹市○○段○○○○號土地八十六年至八十八年申報地價均為每平方公尺四千四百二十四元，八十九年至九十一年申報地價均為每平方公尺五千三百六十元。又該五七三地號土地面積六三二平方公尺，上訴人所有權利範圍二萬分之七一五，即二二點五九平方公尺，有土地登記簿謄本可證，則自民國八十七年至八十八年為止，土地公告總價額均為九萬五千四百二十元；八十九年至九十年，土地公告總價額均為十二萬一千零八十二元。而上訴人所有系爭新竹市○○段一一六六建號建物自八十七年至九十年為止，歷年房屋核定價值分別為三十四萬六千八百元、三十四萬零一百元、三十三萬三千四百元、三十二萬六千八百元，業據上訴人提出房屋稅繳款書影本四紙證明在案。又上訴人係於八十七年三月二十四日登記為系爭房屋所有權人，於八十八年十一月十日登記為系爭土地所有權人，且均自訴外人於超群處受讓登記為所有權人，在上開期日之前，被上訴人均無權要求給付相當租金之不當得利，是依前項之數額為計算，自八十七年三月二十四日起至九十年十二月三十一日止，被上訴人可得請求之租金上限為新台幣十五萬二千四百九十五元，計算方法詳如本院卷第五十七頁附表及其計算式，而此數額僅租金之上限，尚要參酌土地、建物坐落位置之交通便利情形及生活機能是否良好等情以為酌定，被上訴人於原法院請求每月一萬四千元之租金，顯屬無據。原法院所認定，上訴人應給付相當租金之不當得利部分，就超過土地法第九十七條規定之部分無請求權云云。
㈡按民法第二百五十九條規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法
律另有規定，或契約另有訂定外，依左列之規定：⒈由他方所受領之給付物應返還之。．．．⒊受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之」。查本件系爭房地買賣契約既經原法院認定業已解除，並判決兩造有各應負回復原狀之義務，上訴人應將系爭房地歸還被上訴人，兩造對此部分均未提出上訴而告確定，則被上訴人依該規定請求上訴人以金錢償還物之使用價額，自無違背誠信原則可言。上訴人就此所辯，自無可取。又此以金錢償還使用價額請求權，係解除契約回復原狀義務所衍生之法律效果，並非兩造依契約所約訂之定期給付債權，自無民法第一百二十六條請求權短期消滅時效之適用。另被上訴人係於八十五年六月二十五日將系爭房屋點交予上訴人占有使用之事實，復為兩造所不爭執。因此上訴人雖係於八十七年及八十八年間始受讓登記為所有權人，然其償還使用價額，亦應自占有使用系爭房屋起算，非自取得所有權之日起算。又被上訴人係基於契約解除而為請求，與被上訴人何時取得物權無涉。上訴人抗辯被上訴人之請求有五年時效之適用，及應自取得所有權後計算使用價額，亦無可採。
㈢又查，與系爭房屋同棟，即新竹市○○路○○○號二樓房屋（未附地下室停車位
）租金每月為一萬三千元，此有被上訴人所提之房屋出租契約書足憑（見原審卷㈡第八十三頁至八十五頁）。本件系爭房屋尚有地下室停車位，已同時點交上訴人使用，此有照片在卷可考（見原審卷㈠第五十九頁），由於地下室停車位尚未核發使用執照，被上訴人乃自行酌減價金四十萬元，復為上訴人所不爭執。則上訴人償還使用價額自應將系爭房屋及地下室停車位併為計算基礎。又此償還使用價額請求，係本乎使用者不當得利關係，此項不當得利之範圍係自「給付者」立場著眼，請求相對人回復契約訂定以前之狀態，與一般不當得利制度係自「受益者」立場觀察，其重點在於返還所受利益者有所不同，揆諸上揭規定，因此回復原狀之義務，可謂不當得利返還義務之特殊型態，被上訴人請求上訴人於系爭契約解除時，照受領時之實際價額估計與租金相當之金錢返還系爭房屋每月一萬二千元，停車位每月二千元，合計每月一萬四千元，尚屬合理。上訴人抗辯，應依土地法之規定計算租金云云，要無可採。
㈣上訴人係自八十五年六月二十五日受領占有使用系爭房屋，算至九十年十二月三
十一日計六十六個月又五日。被上訴人請求上訴人給付六十六個月之使用價額九十二萬四千元（14,000×66＝924,000）及自九十一年一月一日起至上訴人遷出系爭房屋之日止按月給付一萬四千元，洵屬正當，應予准許。
四、綜上所述，原審為被上訴人勝訴之判決，核無違誤，應予維持，上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，為無理由，應予駁回其上訴。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年六月三日
民事第八庭
審判長法官鄭三源
法官周美月法官王淇梓右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十二年六月五日
書記官張美華