裁判字號：臺灣臺中地方法院100年訴字第2796號民事判決
裁判日期：民國101年06月12日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺中地方法院民事判決100年度訴字第2796號原告 陳金棟 訴訟代理人 游雅鈴 律師被告 黃金葉 被告 邱永昌 共同訴訟代理人 黃勝雄 律師複代理人 葉裕州
陳月珊 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國101年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告邱永昌、黃金葉應分別將其等所有坐落於臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地上如附圖（即臺中市中正地政事務所鑑測日期
100年12月24日複丈成果圖）所示編號Ａ部份（占用面積19平方公尺）、編號Ｂ部份（占用面積6平方公尺）之建物拆除。
前項履行期間均定為叁個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告邱永昌負擔百分之三十二；由被告黃金葉負擔百分之十八，餘由原告負擔。
本判決於原告分別以新臺幣貳拾陸萬元為被告邱永昌；以新臺幣捌萬貳仟元為被告黃金葉供擔保後，得為假執行。但被告邱永昌、黃金葉如分別以新臺幣柒拾柒萬玖仟元、貳拾肆萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、緣原告為坐落台中市○區○○○段○○○○○○○號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地）之所有權人。詎系爭土地現遭被告黃金葉、邱永昌2人分別搭蓋如附圖（即臺中市中正地政事務所鑑測日期100年12月24日複丈成果圖，下同）所示編號Ａ部份、編號Ｂ部份之建物（下稱系爭建物）無權占用19平方公尺、6平方公尺，前經原告以存證信函催促被告拆屋還地，均未置理。為此，原告爰依民法第767條之規定，訴請被告2人應自系爭土地遷出、拆除系爭建物並返還系爭土地。
㈡、另系爭土地每平方公尺土地公告現值為新台幣（下同）41,000元，被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當利益，並使原告受有損害，而系爭土地坐落於科博館附近，商業繁榮，交通便利，生活機能健全，從而，原告亦得依民法第179條、第184條第1項之規定，請求被告2人給付自起訴狀繕本送達翌日往前推算5年之日起至返還土地之日止按申報地價百分之十計算之不當得利及損害金。
㈢、對被告抗辯之陳述：⒈由於早期尚無法定空地不得分割移轉及重複使用之限制，因
此依當時交易慣例，集合住宅所留設之法定空地並無須一併出售予消費者，此即為原告現仍為系爭土地所有權人之因，絕非惡意不予以按比例移轉法定空地予被告。又被告黃金葉或其前手者僅具有房屋所座落之基地即同段169-51地號土地之所有權，被告邱永昌或其前手者僅有房屋所座落之基地即同段169-52地號土地之所有權。而被告2人自行增建房屋並長期無權占用系爭土地，致使原告歷年均繳納高額地價稅，卻無從利用，顯然有失衡平，原告依法請求拆除房屋返還土地，顯符情理。
⒉系爭土地固屬法定空地，惟建築法第11條第3項之規定，係
於73年11月7日始為增訂。而兩造所指之系爭建案係於69年11月16日核發使用執照，並出售予被告或其前手等人，基於法律不溯及既往原則，原告應不受建築法第11條第3項規定之限制。另被告所提出內政部66年12月9日台內營字第756179號函釋，並非法律規定，而顯逾建築法第11條母法之限制規定，其不法限制人民權利，自屬無效。從而，有關法定空地不得分割、移轉及重複使用之限制，自應以73年11月7日增訂法律規定時始有限制人民權利之餘地。
⒊本件原告並未出售系爭土地予被告2人或其前手，原告之被
繼承人 陳周雀 雖出具「土地使用權同意書」供作為建築基地使用，然依最高法院93年台上字第577號判決之意旨，土地使用權同意書業已失其效力，從而，被告2人自行增建違章建築而占用系爭土地自屬無權占用而受有不當得利。再者，系爭建物之起造人為 陳江源 等34名，而陳周雀當時雖曾出具系爭土地之土地使用權同意書予起造人，然陳周雀並非起造人之一，參酌台灣高等法院94年上字第661號判決意旨，本件並無民法第68條規定之適用，被告主張原告對於系爭土地已無管理使用處分之權能云云，並無理由。
㈢、並聲明：⒈被告黃金葉應自坐落於台中市○區○○○段○○○○○○○號，面
積6平方公尺之土地遷出，並將坐落於前開土地之建物拆除，將該土地返還原告。且應自95年11月14日起至返還土地之日止，按年給付原告就前開土地占用面積，依該土地當年度申報地價百分之十計算之損害金。
⒉被告邱永昌應自坐落於台中市○區○○○段○○○○○○○號，面
積19平方公尺之土地遷出，並將坐落於前開土地之建物拆除，將該土地返還原告。且應自95年11月12日起至返還土地之日止，按年給付原告就前開土地占用面積，依該土地當年度申報地價百分之十計算之損害金。
⒊原告並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則共同以：
㈠、系爭土地原係原告之被繼承人陳周雀所有，於98年8月25日始由原告以分割繼承取得系爭土地之所有權。訴外人陳周雀於69年5月間，與訴外人陳江源、 楊麗勳 共同提供系爭土地與同段169-41、169-48、169-49、169-50、169-51、169-52等地號土地之土地使用權同意書，向台中市政府申請合併興建五層樓房一座，並獲得台中市政府工務局發給（69）中工建使字第2500號使用執照（下稱系爭建案），故系爭土地係提供作為附屬於該建案依法應留設之共同法定空地。嗣被告黃金葉購得系爭建案同段169-51地號土地應有部分及一樓同段2529建號建物（即門牌號碼臺中市○區○○○街○○號）、被告邱永昌購得同段169-52地號土地應有部分及一樓同段2523建號建物（即門牌號碼臺中市○區○○○街○○號）。
㈡、查系爭土地既係建築基地所留設之法定空地，係屬建築基地之一部分，為建築基地主物之附屬從物，並且在申請建造房屋時，已由原告之被繼承人陳周雀與訴外人陳江源、楊麗勳共同提出土地使用權同意書，同意系爭土地作為法定空地。則被告2人購得上開土地應有部分及房屋後，依民法第68條第2項主物之處分及於從物之規定，係包括系爭土地之使用權之從權利在內，從而，被告2人使用系爭土地，自屬有法律上之正當權源，而非無權占有。又系爭土地既作為建築上所應留設之法定空地，則原告顯已喪失對系爭土地之排他使用權利，被告2人占有使用系爭土地，對於原告亦無損害可言。從而，原告以被告2人係無權占有，受有相當於租金之不當利益，使原告受有損害為由，請求被告等返還不當得利及損害金，亦非有理由。
㈢、按建築法第11條第3項之規定，固於73年11月7日所修訂，惟相關之限制，如建築基地應依建築技術規則建築設計施工編第25條之規定留設空地。留設之空地不得再行申請作為建築使用。依法留設之空地為建築基地之一部分。法定空地與原建築基地，具有不可分割之關係等事項，於66年以前營建法令裡即有規定，並有內政部66年12月9日台內營字第756179號釋示函可稽。是建築法第11條第3項增設之規定，並非新增之規定，而是將過去在營建法令已有之規定，增列入建築法而已。從而，原告主張69年至70年間尚無法定空地不得分割、移轉及重複使用之限制，依法律不溯及既往之原則，原告不受修訂之建築法第11條第3項規定之限制云云，與事實不符，殊不足採。另建築法第11條第3項之規定，在於法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，與最高法院92年台上字第2775號判決要旨所揭示之內容完全不同，亦無關，原告主張上開最高法院判決有適用法令不當之違誤，容有誤會。再者，原告另主張其被繼承人陳周雀出具系爭土地之「土地使用權同意書」，係合建之需要所提供，應於合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，即失其同意之效力一節，並無法律上之依據，委無可採。
㈣、再者，依被告等或被告之前手與原告之被繼承人陳周雀簽訂之定型化委託代建房屋合約書（實係房屋及土地買賣合約書），其中第五條約定：「……所保留之防火巷由所有住戶共同使用……」。所稱防火巷，即係系爭之共同法定空地。第十條約定：「土地及房屋總價款新台幣壹佰肆拾萬元整（土地及房屋之買賣價款未分開列示）」。第十二條：「……甲方（即買方）預購之土地、房屋，乙方（即賣方）得自由處理……」。第十八條約定：「本約之一切約定，對甲乙雙方權利義務之受讓人及繼承人具有同等約束力」。足證系爭169-53地號共同法定空地之使用權，係包括在買賣之範圍內，其使用權係屬有償而非無償。尤可證明上開共同法定空地之使用權，係作為主建物房屋及基地之附屬物即從物地位而列入買賣關係之內，被告2人就系爭共同法定空地，具有共同使用權，為有正當權源，絕非無權占有。又系爭建案係原告之被繼承人陳周雀等自地、自建、自售，並無與建商合建及以建商為房地出賣人之情事。原告主張系爭建案係其與建商合建，建商才是房屋出售人，伊之被繼承人陳周雀原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力云云，全非事實，亦無法律依據等語，資為抗辯。
㈤、並均聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件經兩造整理不爭執事項並協議簡化爭點如下：
㈠、兩造不爭之事實：⒈被告黃金葉為坐落於臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地應有部分及一樓房屋建號○○區○○○段○○○○號之所有權人。
⒉被告邱永昌為坐落於臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地應有部分及一樓房屋建號○○區○○○段○○○○號之所有權人。
⒊原告之被繼承人陳周雀於69年5月間，與訴外人陳江源、楊
麗勳共同提供系爭土地與同段169-41、169-48、169-49、169-50、169-51、169-52等地號土地之土地使用權同意書向台中市政府申請合併興建五層樓房一座，並獲得台中市政府公寓局發給（69）中工建使字第2500號使用執照。
⒋系爭土地係屬法定空地。
⒌系爭169-53地號土地，所有權人為原告。
⒍原告之被繼承人陳周雀確有提供被證三之土地使用權同意書
，供台中市工務局69中工建使字第2500號使用執照作為法定空地使用。
⒎兩造所提證物形式上均為真正。
㈡、兩造爭執重點：⒈系爭土地為原告所有，提供予系爭建案作為法定空地之用，
原告要求被告拆除占用於系爭土地上之系爭建物，並請求被告返還土地是否有理由？⒉原告另請求被告給付相當於租金之不當得利或損害金是否有
理由？
四、本院之判斷：
㈠、原告主張其為系爭土地之所有權人，詎系爭土地現遭被告黃金葉、邱永昌2人分別搭蓋系爭建物占用6平方公尺、19平方公尺，前經原告以存證信函催促被告2人拆屋還地，均未置理乙情，有原告提出之系爭土地土地登記謄本等件為證（本院卷第7頁以下），並經本院會同台中市中正地政事務所人員至現場勘驗屬實，製有勘驗測量筆錄（見本院卷第64頁）、複丈成果圖（見本院卷第69頁）附卷可稽；被告對於系爭土地之所有權人為原告，且其等占有系爭土地搭蓋系爭建物之事實並不爭執，堪信屬實。
㈡、被告辯稱系爭土地原係原告之被繼承人陳周雀所有，於98年8月25日始由原告以分割繼承取得系爭土地之所有權。訴外人陳周雀於69年5月間，與訴外人陳江源、楊麗勳共同提供系爭土地與同段169-41、169-48、169-49、169-50、169-
51、169-52等地號土地之土地使用權同意書（下稱系爭土地使用權同意書）向台中市政府申請合併興建五層樓房一座，並獲得台中市政府工務局發給（69）中工建使字第2500號使用執照，故系爭土地係提供作為附屬於系爭建案依法應留設之共同法定空地。嗣被告黃金葉購得系爭建案同段169-51地號土地應有部分及一樓同段2529建號建物（即門牌號碼臺中市○區○○○街○○號）、被告邱永昌購得同段169-52地號土地應有部分及一樓同段2523建號建物（即門牌號碼臺中市○區○○○街○○號）等情，業據其提出地籍圖謄本、原告繼承取得系爭土地之異動索引、建築土地使用權同意書、台中市工務局使用執照、臺中市政府都市發展局函、被告黃金葉之土地及建物登記謄本等件在卷可稽（見本院卷第26頁以下），且為原告所不爭執，亦堪信屬實。
㈢、查系爭土地既係原告之被繼承人陳周雀於69年5月間，與訴外人陳江源、楊麗勳共同提供系爭土地使用權同意書（包括系爭土地與同段其他多筆地號土地），向台中市政府申請合併興建包括被告所有房地在內之系爭建案，並獲得台中市政府工務局發給（69）中工建使字第2500號使用執照，即系爭土地係提供作為附屬於系爭建案依法應留設之共同法定空地，業據前述。則依繼承之法律關係及誠信原則，原告雖為系爭土地之所有權人，惟其所有權之行使，自仍應受系爭土地使用權同意書之限制，原告主張其被繼承人陳周雀出具系爭土地使用權同意書，係合建之需要所提供，應於合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，即失其同意之效力云云，自無足採。
㈣、按本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。建築法第11條定有明文。上開建築法第11條第3項之規定，固於73年11月7日所增訂，惟建築基地應依建築技術規則建築設計施工編第25條之規定留設空地，留設之空地不得再行申請作為建築使用，依法留設之空地為建築基地之一部分，法定空地與原建築基地，具有不可分割之關係等相關土地使用之限制，業經內政部66年12月9日台內營字第756179號函釋甚明，此有該函在卷可稽（見本院卷第61頁）。系爭土地既係系爭建案建築基地依法所應留設之法定空地，原告亦未證明其留設之空地多於法定之標準，則系爭土地自已屬建築基地之一部分，而與建築基地有不可分割關係存在。次按民法第68條第2項規定「主物之處分及於從物」，所謂「處分」，包括物權行為及債權行為在內。又主物從物之關係，於主物與從權利之關係，亦可適用。則系爭土地既係原告之被繼承人陳周雀依其所提供之系爭土地使用權同意書，提供作為附屬於系爭建案依法應留設之法定空地；且依被告所提之系爭建案（台中市貝多芬公園新城五層店舖集合住宅）委託代建合約書所示（見本院卷第111頁以下），陳周雀亦為系爭建案之出賣人之一，是此一法定保留空地之使用權，乃足以幫助發揮被告所有系爭房地及其所在建築基地合法圓滿使用之通常效用，縱使該依照建築法之規定所留設之法定保留空地即系爭土地未於被告買賣取得前開房地過戶時一併辦理所有權移轉登記予被告所有，且買賣契約亦未載明包括上揭系爭土地之使用權的從權利在內，然依前開說明，被告買賣取得其等所有房地之效力自應及於該依法所留設有助於主物即系爭房地效用之法定空地之使用權的從權利在內。則被告占有使用系爭土地，自屬有法律上正當權源，難認屬無權占有（最高法院92年度台上字第2775號判決意旨參照）。至原告所舉最高法院93年度台上字第577號判決，與本件事實並不相同，自難援引為有利於原告之認定。基此，系爭土地既作為建築上所應留設之法定空地，原告雖為系爭土地之所有權人，惟其所有權之行使，仍應受系爭土地使用權同意書之拘束，即原告已無從對被告2人行使所有物返還請求權，亦難認原告因系爭土地遭被告占用而受有損害，則原告以被告2人係無權占有，且受有相當於租金之不當利益，致其受有損害為由，請求被告2人自系爭土地遷出將土地返還原告，並給付原告不當得利或損害金，自屬無據。
㈤、承上，系爭土地既為系爭建案所應留設之法定空地，依法自不得違反法定空地之使用限制再作為建築使用。查被告2人於系爭土地上違章搭蓋如附圖所示之系爭建物，明顯已違反法定空地之使用限制，亦超逾系爭土地使用權同意書之同意範圍。原告為系爭土地之所有權人，雖依前述，應受系爭土地使用權同意書之拘束，而不得對被告行使所有物返還請求權。然系爭土地使用權同意書之同意範圍，當不包括原告亦應容忍被告2人背於法定空地之使用限制，違章搭蓋系爭建物。雖違章建築之拆除，亦為行政主管機關之權責，然被告2人既已超逾其等占用系爭土地仍應受系爭使用權同意書及法定空地之限制，則原告自仍可本於系爭土地之所有權妨害除去請求權，請求被告2人拆除系爭建物（此亦為原告依系爭土地使用權同意書所負之義務）。被告辯稱原告不得請求其拆除系爭建案云云，當無可採。
五、綜上所述，原告為系爭土地之所有權人，應受系爭土地使用權同意書之拘束，而不得對被告2人行使所有物返還請求權及不當得利等請求權；然被告2人違章搭蓋系爭建案，已超逾其等占有系爭土地仍應受系爭使用權同意書及法定空地之限制，原告尚得本於系爭土地之所有權妨害除去請求權，請求被告2人拆除系爭建物。從而，原告基於系爭土地之所有權妨害除去請求權，請求被告2人拆除系爭建物，即為有理由，應予准許，爰判決如主文第一項所示。又前項拆除系爭建物，非立時可就，需較長之時間始克履行，本院審酌系爭建物為違章增建物及興建之時間，且現為被告所使用等情，爰定履行期間如主文第二項所示，以資兼顧。至原告逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後核與判決結果無影響，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中華民國101年6月12日
民事第一庭法官洪堯讚
一、右為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中華民國101年6月13日
書記官陳貴卿