裁判字號：臺灣臺南地方法院96年訴字第641號民事判決
裁判日期：民國96年11月06日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣臺南地方法院民事判決96年度訴字第641號
原告甲○○訴訟代理人 賴鴻鳴 律師
黃俊達 律師 莊信泰 律師被告丁○○○訴訟代理人 蘇明道 律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國96年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣肆佰萬元，及自民國九十六年五月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣肆萬零陸佰元由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰參拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新台幣肆佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣被告於民國（下同）95年9月26日與原告簽訂「不動產買
賣合約書」，向伊購買坐台南縣○里鎮○里段1093之10及1093之14地號全部、同段1093之11、1093之13及1084之5地號持分各二分之一，及土地上之建物即建號7813、17，門牌號碼台南縣佳里鎮東寧里東寧14號之建物，約定買賣價金為新台幣（下同）1500萬元，並約定「（三）交屋尾款400萬元，於交屋日交付完畢。雙方議定交屋日最後期限訂為95年12月31日前」、「（五）甲方（按即原告）需負責取得1093之11、1093之13、1084之5地號另二分之一 林枝主 之道路使用同意書，若甲方於交屋前未取得，乙方（按即被告）不支付尾款，但不影響雙方交屋日期」。
㈡原告已交付道路使用同意書：
⒈原告已交付94年6月20日道路使用同意書，其中約定：「同
意自即日起， 邱明順 等五人共同持有○○里鎮○里段地號1093之15之計畫道路用地無償供隔鄰地號：1093之10、1093之11、1093之12、1093之13、1093之14等土地持有人共同作為共同進出通行用途，並同意上述土地持有人共同維護通行路面品質，直至該段土地經政府機關徵收建設開通道路為止」（即依契約約定之手寫部分第四款），其下並有被告丁○○○簽名，原告已交付。
⒉95年9月29日同意書內書有：「雙方同意共同持有○○里鎮
○里段地號1084之5、1093之11、1093之13之計畫道路用地」等語（手寫部分之第五款亦有被告丁○○○簽名）。顯然原告已交付使用同意書。
㈢雙方契約手寫第四款，並無同時履行之約定：
依契約手寫部分（四）款「1093之15地號之路權同意書甲方同意轉讓乙方使用」，（五）款約定「甲方需負責取得1093之11、1093之13、1084之5地號另二分之一林枝主之道路使用同意書，若甲方於交屋前未取得，乙方不支付尾款，但不影響雙方交屋日期」等語。顯然手寫第四款並無同時履行抗辯之約定。是縱然手寫（四）款部分同意書內容雙方有爭議，亦不適用同時履行抗辯，更不可能無端增加付款條件。
㈣有關手寫（四）款約定是否包括開闢8米道路通行權部分？
⒈原告否認。蓋系爭1093之15地號地號寬正好8米，但是其上
卻有被告本人所興建之小木屋一棟，且簽約時並無約定要遷離小木屋，又其上有該土地共有人之農作，簽約之時也沒有約定要予以遷離，顯然當初雙方只是通行權讓與，而沒有約定8米路之通行權，更沒有以被告取得8米路通行權作為給付尾款之條件。
⒉被告傳訊之證人戊○○雖於96年7月3日稱雙方有8米路通行
權之約定云云，原告予以否認，雖計畫道路及1093之15地號土地寬度確實為八米，但請鑒察，證人本身為本案承辦地政士，為專業人士，如果雙方確實有以1093之15土地上之8米路通行權作為尾款支付條件（原告否認），則契約絕對不會只單就「1093之11、1093之13、1084之5地號另二分之一林枝主之道路使用同意書」部分做未取得不支付尾款之約定，亦不會不將8米路通行權如此重要之契約條件予以載明。更不會沒有遷離被告佔用1093之15地號之小木屋及1093之15地號共有人農作之協議。是證人所言顯然係迴護被告之詞，不足採信。
⒊另陳報被告與甲○○林枝主91年另筆土地買賣契約書一份
（1093之8、1093之9每坪15萬），可以證明原告出售系爭土地，價格並未過高。
⒋基上，契約手寫（四）款約定只是單純通行權移轉，並未有開闢八米道路通行權之約定。
㈤原告否認買賣標的物有瑕疵，原告已依前揭契約書之約定移
轉前揭土地及建物所有權予被告，並已為被告取得前揭1093之11、1093之13及1084之5地號另二分之一林枝主之道路使用同意書，然被告仍拒絕給付尾款400萬元，為此爰依據前揭合約書之約定及民法第367條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：除供擔保金額外，求為判決如主文所示。
二、被告則以：㈠原告並未於95年12月31日前取得第三人林枝主之道路使用同意書，故拒絕支付尾款。
㈡按兩造所簽訂之不動產買賣契約書，雙方約定：「（四）、
1093之15地號之路權同意書甲方同意轉讓乙方使用」，次按訴外人邱明順、乙○○、 邱仙發 、丙○○、 邱星耀 於94年6月20日所出具予原告甲○○、第三人林枝主之同意書係載明「茲同意自即日起，邱明順等5人共同持有○○里鎮○里段第1093之15之計劃道路用地無償供隔鄰地號：1093之10、1093之11、1093之12、1093之13、1093之14等土地持有人作為共同進出通行用途，並同意上述土地持有人共同維護通行路面之品質，直至該段土地經政府機關徵收建設開通道路為止」。徵諸上開同意書係載明訴外人邱明順等五人共同持有○○里鎮○里段第1093之15之計劃道路用地無償供隔鄰地號：1093之10、1093之11、1093之12、1093之13、1093之14等土地持有人作為共同進出通行用途。經查：上開1093之15地號之土地係8米寬之應徵收而未徵收之公共設施道路用地，此有台南縣佳里鎮都市計畫公共設施用地使用分區證明書、地籍圖各一份附卷可稽；惟訴外人邱明順、乙○○、邱仙發、丙○○、邱星耀等五人卻僅同意提供約4米寬之通路供被告通行，此有違被告當初與原告訂立契約之意旨，況被告係認有八米寬之通路可○○里鎮○○道○○路相連，才願出高價購買系爭房地，現通路寬度僅約四米，系爭房地之價值即有影響，本件原告並未依契約本旨履行。
㈢再核證人戊○○即原告委託辦理土地買賣移轉登記之地政士
，於96年7月23日言詞辯論筆錄所言：「⑴證人於雙方簽約時在場，亦由其辦理所有權移轉。⑵兩造約定被告得依原告與鄰地所有地主的同意書內容，得無償就全部土地範圍通行。⑶兩者都要有八米路，只是沒有在文字上寫得很清楚雙方實際上要鄰地共有人同意買方通行八米寬道路，不是只有交付路權同意書而已」等語觀之，被告抗辯當初與原告訂立契約之本旨，係原告讓被告有八米寬之道路通行，應堪採信。㈣查訴外人乙○○即系爭計劃道路共有人之一，曾在承辦代書
即證人戊○○及兩造面前表示伊不同意讓買方即被告使用全部的土地通行，要用鐵鍊將1093之15地號的入口處圍起來等語，復且系爭計劃道路之入口處已遭系爭計劃道路共有人以鐵皮及鐵鍊圍堵，此有照片五幀附卷可稽，足見原告未依契約本旨履行甚明。
㈤綜上所述，本件被告與原告訂立買賣契約買受系爭土地，原
告負有讓被告無償通行系案計劃道路之全部土地之義務間，具有履行上之牽連關係，惟原告未依契約本旨履行，原告應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，被告得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償，或類推適用給付遲延法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條同時履行抗辯權之適用等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行宣告。
三、不爭執之事項：㈠兩造於95年9月26日簽約，總價一千五百萬元，由被告向原
告購買原告所有座落台南縣○里鎮○里段1093之10、1093之11、1093之13、1093之14、1084之5地號土地及其上門牌號碼台南縣佳里鎮東寧里14號之房屋（建號7813、17及所有地上物）。
㈡被告已支付價金一千一百萬元，餘款四百萬元尚未給付。
㈢原告已將上述房屋、土地交付並移轉所有權與被告，並為被
告取得1093之11、1093之13及1084之5地號另1/2林枝主之道路使用同意書。
㈣原告已將鄰地1093之15通行同意書所示之通行權讓與被告。
四、得心證之理由本案兩造所爭執之處，乃在於雙方所約定之1093-15地號鄰地通行權究為八米或四米？被告是否得以之為拒絕交付尾款四百萬元之依據。
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（九十二年度台上字第二二三號、17年上字第1118號參照）。經查：
⑴兩造於95年9月26日所簽訂之「不動產買賣合約書」（四）
款明載『1093之15地號之路權同意書甲方（即原告）同意轉讓乙方（即被告）使用』，（五）款明載『甲方（即原告）需負責取得1093之11、1093之13及1084之5地號另二分之一林枝主之道路使用同意書，若甲方於交屋前未取得，乙方（即被告）不支付尾款，但不影響雙方交屋日期』等字句，此有原告提出被告並不爭執之95年9月26日簽訂之「不動產買賣合約書」乙件為證，而原告又已提出94年6月20日道路使用同意書（1093之15部分）及95年9月29日同意書（1093之
11、1093之13及1084之5地號另二分之一林枝主部分），各該同意書上均經被告「丁○○○」簽名，足證原告已於兩造約定之最後交屋日前，即95年12月31日前，已依「不動產買賣合約書」（四）及（五）款約定交付路權使用同意書予被告，原告此部分之主張，自足採信。
⑵按民事訴訟法第277條前段規定「當事人主張有利於己之事
實者，就其事實有舉證之責任」。被告抗辯稱伊係認上開1093之15地號之土地係8米寬之應徵收而未徵收之公共設施道路用地，可○○里鎮○○道○○路相連，才願出高價購買系爭房地，現通路寬度僅約四米，系爭房地之價值即有影響，原告未取得1093-15地號鄰地八米通行權，未依契約本旨履行，可拒絕給付尾款400萬云云。惟按兩造所簽訂之「不動產買賣合約書」（四）內，並未載明原告須取得得1093-1
5地號鄰地八米通行權，是被告抗辯原告未取得1093-15地號鄰地八米之通行權一節，自屬無據。
⑶又證人戊○○即原告委託辦理土地買賣移轉登記之地政士，
到庭結證稱：「（問：本件房地買賣是否由你承辦？）簽約時，兩造當事人及我都在場，也是由我辦理所有權移轉登記」、「（問：有關鄰地通行範圍如何約定？）當初原告有表示他已經取得鄰地1093-15、1093-11、1093-13、1084-5地號土地全部之通行範圍，還拿出地籍圖謄本，說通行範圍是八米，我還拿出尺在地籍圖上丈量，確定通行土地全部是八米寬------，故兩造約定被告得依原告與鄰地所有地主的同意書內容，得無償就全部土地範圍通行」、「（問：交屋尾款肆佰萬何時給付？）九十五年十二月三十一日前，但條件是賣方要能讓買方取得鄰地計劃道路用地全部之通行權。」、「（問：所謂八米路通行是誰先提出的？）依照地籍圖雙方都在談，還拿出比例尺在地籍圖上丈量計劃道路的寬度與深度」、「（問：當初你們在談八米路是指單純就都市○○○○路還是契約裡面要有八米路？）兩者都要有八米路，只是沒有在文字上寫得很清楚」、「（問：雙方約定由賣方將取得路權同意書讓與買方而已，或實際要鄰地共有人同意買方通行八米寬道路？）實際上要鄰地共有人同意買方通行八米寬道路，不是只有交付路權同意書而已」云云（見本院96年7月23日言詞辯論筆錄）。惟查，1093之15現場通行部分約四米寬，已足供兩部小轎車通行之用，已能供通常通行之用，此有被告提出之現場照片可憑（見本院96年9月3日所附照片），果如被告所稱應為八米路通行，應屬現地通行狀況之變更，且若雙方約定1093之15土地上道路通行權為八米，則必將拆除被告現有位於1093之15地號旁之小木屋，及1093之15地號共有人農作，（如上所附照片所示木屋及樹栽部分），凡此均屬契約上特別事項，證人亦於現場測量過，而於雙方所簽訂之「不動產買賣合約書」均未提及，則證人戊○○證述八米路通行權一節，與契約上明載之文句不符，亦與現場通常使用之情不相符合，其證述八米之情，自難採信，是被告辯稱原告需取得八米道路通行權一節，亦屬無據。
㈡又依兩造所簽訂之「不動產買賣合約書」（五）之內容僅記
明雙方議定交屋日最後期限為95年12月31日前，原告需負責取得『1093之11、1093之13及1084之5地號』另二分之一林枝主之道路使用同意書，交付予原告，若原告未取得，被告可不支付尾款，查原告既已依契約履行義務，交付『1093之
11、1093之13及1084之5地號』另二分之一林枝主之道路使用同意書予被告，自得請求被告交付尾款，被告僅以契約未明載之1093之15地號應為八米道路通行權一節為抗辯，又無法舉證1093之15地號確實應由原告提供八米通路，復無法證明與上開「不動產買賣合約書」（五）所載拒絕付款之要件相合，故被告之抗辯，洵屬無據，其拒絕支付付款，為無理由。
㈢從而，原告本於「不動產買賣合約書」之約定及民法第367
條之規定，向被告請求支付尾款400萬元，為有理由，應予准許。
㈣又兩造均陳明願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，均核
無不合，爰分別酌定相當擔保金額，併准許之。末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87第1項、第78條分別定有明文。本件原告之訴為有理由，訴訟費用自應由被告負擔，並確定為40600元。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第87第1項、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國96年11月6日
民事第二庭法官曾鴻銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國96年11月6日
書記官陳志德