宣 示 判 決 筆 錄
原 告 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間返還房屋等事件於中華民國返還房屋事件，於中華
民國97年6月24日言詞辯論終結，同年7月14日在臺灣花蓮地方法
院花蓮簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主 文
被告應將門牌號碼花蓮市○○○街○○號房屋遷讓返還原告，其履
行期間為參個月。暨自民國97年4月26日起至遷讓返還原告之日
止，按月給付原告新台幣捌仟元。
被告應給付原告新台幣捌萬捌仟元及自民國96年4月26日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八；餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實理由摘要
一、原告主張：
（一）兩造於民國91年11月21日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭
租賃契約），由原告將門牌號碼花蓮市○○○街○○號房屋
（下稱系爭房屋）出租予被告，每月租金新台幣（下同）
8千元，租賃期間源自91年11月21日起至92年11月20日止
，期滿後續約一年，復一再續約後，最後一次租賃契約係
約定租期自94年12月17日起至95年2月16日止，惟租約屆
期後，原告已告知被告不再續租，然被告仍拒不搬遷，原
告不得已仍繼續收取每月8,000元之補償，惟被告亦未正
常繳納按月之補償金，自96年3月13日起至97年2月13日止
已積欠原告88,000元，經原告多次以存證信函催告被告繳
付，被告仍置之不理，亦拒不遷讓返還房屋。爰依民法第
455條規定，請求被告遷讓交還系爭房屋，並依據系爭契
約第6條約定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日即97年4月
26日起按月給付租金5倍之違約金即4萬元至遷讓交還系爭
房屋止。
（二）縱認原告於租期屆滿後繼續收取租金已成不定期租賃，然
被告自96年3月13日起迄97年2月13日止共計積欠11個月之
租金共計88,000元。原告並於97年1月23日以存證信函催
告被告給付，依民法第440條第1項、第2項支規定，原告
亦以本起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，並依民
法第455條規定及系爭契約第6條約定，請求被告自起訴狀
繕本送達翌日即97年4月26日起按月給付租金5倍之違約金
即4萬元至遷讓交還系爭房屋止。
（三）又被告積欠11個月共計88,000元租金部分，爰依兩造間租
賃契約第3、4條之規定，請求此11個月88,000元之租金及
法定利息。
（三）被告第一次向原告表示系爭房屋有漏水時是颱風期間，所
以原告沒辦法去察看，事後原告去向被告收租金時，被告
沒有再表示房屋有漏水的情況，後來於96年9月6日被告又
表示房屋屋頂水塔的浮筒壞掉致房屋漏水，但那是個很小
的水電工程，所以被告後來自行找人修理但沒有向原告請
求修繕費。
（四）並聲明：
1、被告應將門牌號碼花蓮市○○○街○○號房屋遷讓返還原告
，暨自起訴狀繕本送達翌日即97年4月26日起至遷讓返還
原告之日止，按月給付原告4萬元。
2、被告應給付原告88,000元及自起訴狀繕本送達翌日即96年
4月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
3、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告對於原告請求返還遷讓系爭房屋之主張並不爭執，惟以
：被告需另覓屋搬遷，故遷讓房屋部分請求定3個月的履行
期，又系爭房屋自被告承租開始2樓就漏水，通知原告修理
原告都不修，致被告無法使用2樓，且被告之租金已經給付
至96年12月，是從97年1月起才未給付等語以資抗辯。並聲
明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書、存證信函等
件為證，而被告對於租賃系爭房屋每月租金8,000元，其
自97年1月間起即未付租金乙情並不爭執，且同意遷讓房
屋，然以前詞置辯，是本件之爭點厥為：⑴兩造間之租賃
關係何時終止？⑵被告積欠幾期之租金？⑶原告請求被告
需按月給付5倍之違約金至返還房屋之日止，有無理由？
（二）經查：
1、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而
出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約
，民法第451條定有明文。本件原告雖主張95年2月16日兩
造之租約屆期後，已告知被告不再續租，之後向被告所收
取的金錢為相當於租金之補償金等語，然為被告所否認，
而依原告所提出之上開證據，僅能證明兩造間之租賃契約
約定租期至95年2月16日止，惟原告並未能提出租約屆期
後，已告知被告不再續租之證據，原告復仍以每月8,000
元之代價向被告收取金錢並記載於租賃契約上，有租賃契
約在卷可按，且原告所提出之存證信函上，均係催告被告
繳付租金，並載明如未繳清即終止租約等語，則依上述規
定，實難認被告於95年2月16日之後所給付之款項僅為按
月補償金而非租金，是原告主張兩造間之租賃關係於95年
2月16日即已屆至等語，自難採信，兩造間自95年2月16日
後應認為已成立不定期租賃之關係。
2、又「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人
積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時」。土
地法第100條第3款定有明文。本件系爭契約第4條載明：
租金應於每月16日以前繳納，有租賃契約在卷可查。而被
告雖辯稱係自97年1月起始未繳付租金，然依兩造所提出
之租賃契約記載觀之，原告所提之租賃契約上記載：95
年2月18日收受24,000元、95年6月16日收受24,000元（拖
延4個月）、96年2月12日收受2萬元（備註欄：尚欠
20,000元定3月15日付清）、96年3月13日收受28,000元（
詳本院卷第21頁），以及被告所提之租賃契約上記載：95
年6月16日收受24,000元、96年2月12日收受2萬元（備註
欄：至本月16日滿尚欠20,000元定3月15日付清）、96年3
月13日收受28,000元（註：本年度即付清，詳本院卷第48
頁），兩份契約內容互核以觀，足徵96年3月13日所收取
之金額28,000元中之20,000元為前次積欠未付款項，
8,000元則為給付3月份之租金，堪認被告係自96年4月起
即未繳付系爭房屋之租金，迄至97年2月13日止，共計已
有11期即88,000元之租金未給付，被告辯稱係自97年1月
起始未繳納租金等語，自難信為真實。是原告請求被告積
欠之88,000元租金，自屬有理由，應予准許。
3、又被告自96年4月起迄今均未繳付租金，而原告主張業已
於97年1月23日以存證信函催告被告給付之事實，有存證
信函在卷可憑，被告經原告催告後仍未給付，原告以起訴
狀繕本送達表示終止租約，即屬有據。本件兩造間租賃契
約於起訴狀繕本送達之日即97年4月26日因原告終止而消
滅，原告自得依據民法第455條之規定，請求被告返還系
爭房屋。
4、又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方
法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行
債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行
債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院
得減至相當之數額，民法第250條、第252條定有明文。經
查：被告於原告97年4月26日以訴狀繕本之送達終止租約
後未即時遷讓返還系爭房屋，使原告至少受有每月8,000
元之租金損害，並造成原告無法自由使用系爭房屋之不便
，然依原告實際受損情形，認兩造約定相當於5倍租金即
每月4萬元之違約金，尚嫌過高，應酌減為每月8,000元為
適當。
四、綜上，原告主張依民法第455條及系爭租賃契約第3、6條之
約定，請求被告返還系爭房屋，並給付如主文第1項、第2項
所示金額及遲延利息，為有理由，逾此範圍，則屬無據，應
予駁回。本件係適用簡易程序所為判決，就原告勝訴部分，
爰依職權宣告假執行，至原告敗訴部分，其假執行聲請已失
所附麗，應予駁回。
五、又本件被告租用系爭房屋多年，依其經濟能力一時覓地搬遷
應屬不易，核其性質非長時間不能履行，爰依民事訴訟法第
396條第1項前段規定，酌定履行期間3個月。
六、本件事證已臻明確，足資判斷兩造其餘主張、陳述及所提之
證據暨攻擊防禦方法，核與本件判決之基礎不生影響，爰不
一一詳予論述，併此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 14 日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法院書記官 邱鴻志
法官 陳雅敏
上列為正本，係照原本作成。
本筆錄正本之送達，與判決正本之送達，有同一效力。
如對本判決上訴，須於判決（宣示判決筆錄）送達後20日內向本
院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利
益額」「百分之1.5」繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 97 年 7 月 14 日
法院書記官 邱鴻志