臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
106年度板小字第1018號
原 告 標柱敦南不動產股份有限公司
法定代理人 宋銘賢
訴訟代理人 張嘉祥
被 告 潘秋華
訴訟代理人 丁志成
上列當事人間請求給付服務費事件，於民國106年7月20日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用確定為新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣被告於民國103年下半年，擬購買自住不動產，找了二
、三個月仍找不到合適的房子，經友人 黃盛雄 先生介紹推
薦認識原告，被告遂委託原告幫忙篩選，市面上出售物件
，找到合適的再帶被告去看屋，節省被告看屋時間及奔波
之苦，希望透過仲介盡早找到合適的房子。原告受託後，
即積極與同業合作流通，共帶看數間房子均不滿意，103
年10月上旬被告終於看中新北市○○區○○○路○段○號
11樓之1（金鑽大樓）土地座落：新北市○○區○○段○○○
○號、持份274/100000這間大套房（下稱系爭房屋），並
於103年10月15日與原告簽訂確認書及買賣議價委託書。
被告支付新臺幣（下同）5萬元保證金，出價550萬元，委
託原告代為議價，因價格未到位，又於103年10月16日加
價15萬元，更改購買總價565萬元。原告透過流通開發店
東森房屋漢生東路店營業員 盧建文 將買方（即被告）承購
總價向屋回報，屋主欣然同意出售，原告也向被告回報成
交消息，開發店 盧君 也約好地政士 任秀玉 及買賣雙方約定
次日（即10月17日）下午2點於開發店簽訂買賣合約書。
（二）詎料103年10月17日上午10點左右被告要求下午2點的簽約
暫停延後，佯稱女兒下班要再看一次房子為由，拖延簽約
時間，待晚上7點再簽約，原告同意其請求。原告於下午
5點半會同開發店盧君準時到金鑽大樓內開門給被告女兒
看屋，但該大樓管理員卻說；「鑰匙屋主下午已拿走了，
屋主說不買了」。突如其來的變故，開發店盧君立即與屋
主聯絡，整晚都聯絡不上屋主，原告與盧君專程到屋主一
樓住家門口守候，等到晚上11點多屋主都沒出現，也不回
電話，次日（18日）盧君才聯絡到屋主，屋主說已賣掉了
，也不知買方係何人？
（三）一直到105年12月間，原告公司清查之前買賣議價未成交
之案件，豁然發現前述居間標的所有權人即是被告本人，
私下買賣日期即為103年10月17日，原本跟原告約定簽約
日期為同一天，始知被告當初藉詞拖延改變時間，卻私下
去跟屋主簽約並移轉登記於被告。按確認書其他約定與說
明第二條：購屋人或其配偶、二親等內之親屬，於委託期
間屆滿後二個月內與賣方成交者，視為受託人已完成義務
，購屋人仍應支付前項服務費用。本買賣議價委託書第二
項議價期間至103年10月31日止，委託期限也未到期，被
告就迫不及待罔顧商業秩序，破壞合約拘束力，貪圖小利
，為規避給付原告服務費之目的，而私自與屋主簽約成交
。
（四）按雙方所定買賣議價委託書之約定，系爭房地由原告介紹
於被告，被告卻於議價期限內毀約逕自與屋主成交，則被
告需給付原告以成交價百分之1計算之服務費56,500元（
總價565萬元×1％＝56,500元）。綜上，被告就本案應給
付56,500元之居間報酬予原告，然被告迄今仍未支付分文
予原告，經原告多次催討，被告均置若罔聞。爰依居間契
約之法律關係提起本訴，並聲明：被告給付原告56,500元
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息。
（五）對於被告抗辯之陳述：
1、103年10月中旬，原告徵求東森房屋漢生東路加盟店即禾
悅不動產經紀有限公司（下稱開發店）同意合作銷售系爭
不動產，開發店於103年9月26日與屋主 楊凱順 簽訂委託銷
售同意書，委託銷售期限至103年12月26日止。開發店再
將上開物件委託原告流通銷售，原告於103年10月中旬將
系爭不動產介紹給被告，前後帶看了好幾次，每次均由開
發店營業員盧建文持鑰匙陪同到系爭房屋開門，讓被告看
屋，被告經過慎重考慮評估比較後，對這間系爭房屋的價
格、面積、地段、生活機能均符合被告購屋需求。
2、被告於103年10月15日付給原告5萬元之斡旋金，出價550
萬元，並與原告簽訂買賣議價委託書，議價期間至103年
10月31日止。經開發店努力去向屋主議價，550萬元屋主
不同意出售，再轉由原告向被告回報，因被告很喜歡這間
房子，遂於103年10月16日再加價新臺幣15萬元，總價改
為565萬元，由原告轉知開發店再去向屋主議價，屋主終
於同意565萬元出售，並告知買賣雙方系爭房屋已成交，
並約定於103年10月17日下午兩點簽約……，以上售屋過
程已於民事起訴狀事實及理由（一）已清楚闡明，不再贅
述。
3、於105年12月下旬，原告查到本件系爭房屋買賣，竟然是
在103年10月17日被告與屋主私下直接成交，原告為保障
權益，遂通知之前合作銷售的開發店分別向被告及屋主請
求給付服務費，於105年12月15日由開發店委託律師發出
請求給付服務費之律師函給被告及屋主，奈雙方均置之不
理。從證三、證四、證五及開發店營業員盧建文親持鑰匙
開門給被告看屋，以及協助向賣方議價，足以證明系爭不
動產，出賣人（屋主）有委託開發店銷售，開發店再委託
原告銷售，原告是透過同業受委託合作流通之案件，原告
雖無直接跟屋主簽委售合約書，原告乃有銷售之權利。
4、總之被告為規避服務費給付的目的，利用原告勞務服務，
被告與賣方私下買賣成交，係於被告委託議價契約期限內
，明顯違約，依約原告自得請求被告給付成交總價1%做為
報酬。
5、當初有簽立流通銷售約定書，且原告有人帶被告進入屋內
，是由原告公司的人陪同被告及東森房屋的營業員盧建文
一起進入看屋。當初的流通約定書，目前已經找不到。請
求鈞院詢問被告私底下與屋主買賣簽約是在17日中午或是
晚上。
6、業界就是口頭約定。到了簽約的時候才會寫流通單，因為
本件根本就沒有到簽約，沒有簽立流通單。但原告有口頭
約定。
二、被告則以：伊後來實際成交價是563萬元。原告提出流通單
是105年並非103年，是否有權利銷售房子，被告有質疑。10
3年如果原告沒有權利帶看，就沒有權利銷售這個房子。被
告不是私底下與屋主簽約，是透過房屋仲介成交的。原告的
委託書載明的是購屋人與二等親屬與賣方成交，被告的解讀
是被告直接找屋主簽約理當應給付服務費，但被告沒有直接
與屋主買賣，是透過房屋仲介買賣。請原告先提出103年的
流通單等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告
負擔。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。是依民事訴訟如係由原
告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證
，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令
不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，
最高法院17年上字第917號判例亦資參照。本件原告主張其
與業界有流通銷售合作，有受屋主楊凱順之委託售屋予被告
云云，然為被告所否認，依舉證責任分配原則，原告應就此
有利於己之事實負舉證責任，惟原告就此僅提出買賣議價委
託書、委託銷售同意書、流通銷售約定書等件影本為證，然
查依原告所提出原屋主楊凱順簽定委託銷售同意書（編號
CAA53834號）內容記載楊凱順103年9月26日委託禾悅不動產
經紀有限公司（設新北市中和區）銷售系爭房屋，委託期間
至103年12月26日止，而原告提出流通銷售約定書簽約日期
為105年12月2日，開發店為東森漢生東路店，則可以證明被
告確實有委託原告購買系爭房屋及訴外人楊凱順曾委託禾悅
不動產經紀有限公司（東森房屋中和區）銷售系爭房屋等事
實，然尚不足以證明屋主楊凱順於103年10月16日前曾委託
原告銷售系爭房屋乙事或103年10月16日前原告有與禾悅不
動產經紀有限公司簽定流通銷售合約等情。是原告是否有權
銷售系爭房屋，顯有可疑。此外，原告復未能提出積極證據
以實其說，依法自難為有利於原告之認定，是原告之主張，
尚難信為真實。
四、從而，原告依居間契約之法律關係，請求被告給付原告56,
500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分
之5計算之利息，為無理由，應予駁回。至原告敗訴，其假
執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證
據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論
述，併此敘明。
六、依民事訴訟法第436條之19規定，確定訴訟費用額為新臺幣
1,000元（第一審裁判費），由被告負擔。
中華民國106年8月17日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官顏妃琇
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當
事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載
上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回
上訴。
中華民國106年8月17日
書記官陳嬿如