臺北簡易庭109年度北簡字第20993號民事判決

臺灣臺北地方法院民事簡易判決

109年度北簡字第20993號

原告 林宗正

訴訟代理人陳安莉

複代理人 陳新傑 律師

陳 昱成 律師

朱敏賢 律師

被告蘭庭大廈管理委員會

法定代理人 莊宸堯

訴訟代理人 倪映驊 律師

複代理人 陸詩薇 律師

上列當事人間返還不當得利等事件，於民國111年9月27日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

被告不得在民國111年1月12日複丈成果圖所示A、B內斜線(即原占用原告所有臺北市○○區○○路000巷00弄00號即中山區北安段三小段1092建號建物臨路兩側平台)部分地面設置工作物、放置任何物品或以其他方法，妨礙原告之連繫通行。

被告應給付原告新臺幣21,325元，及自民國109年12月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

被告應自民國109年11月1日起至民國110年11月26日止，按月給付原告新台幣15元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔10分之1，餘由原告負擔。

本判決第2項得假執行；被告如以新臺幣21,325元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第3項得假執行；被告如以新臺幣200元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告民國109年11月27日起訴時請求被告應移除蘭庭大廈守望相助亭(下稱系爭警衛亭)至他處，並將長期占用原告私人有產權登記平台範圍作為蘭庭大廈社區垃圾分類及資源回收處，依民法第183條獲取不當得利賠償；願供擔保請准宣告假執行；嗣分別於110年1月27日、110年11月17日、111年2月18日、111年3月24日、111年8月30日具狀變更聲明，經原告同意不記載歷次變更聲明之內容，且因辯論終結前系爭警衛亭已拆除，經原告確定最終聲明為：被告不得在如111年1月12日複丈成果圖所示A、B部分地面設置工作物、放置任何物品或以其他方法，妨礙門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00弄00號即中山區北安段三小段1092建號建物臨路兩側平台之連繫通行；被告應給付原告新臺幣（下同）48萬元，並自109年11月1日起至110年11月26日止，按月給付原告381元，及其中48萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。其變更應受判決聲明請求之基礎事實同一，合於民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款規定，應准。

二、原告主張、聲明：被告原來設置系爭警衛亭於原告坐落於門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00弄00號之房屋（下稱系爭建物）對面之空地即北安段三小段845地號土地，嗣因該處在80多年間將建築大樓，被告未經原告同意而擅自設於現處，並於原告專有部分之附屬建物即平台（下稱系爭平台）堆置資源回收雜物，系爭建物係原告單獨所有，範圍包含主建築物及附屬建物即系爭平台，依民法第811條由原告取得所有權，而成為原告之專有部分。被告稱其擺設資源回收物之系爭建物兩側緊鄰之紅磚道非原告專有部分，然系爭建物之建築測量成果圖，於測量時即標明緊鄰系爭建物外緣尚有3處矩形範圍，面積共計20.83平方公尺，並記載為平台兼停車場；又該平台業經登記為系爭建物之附屬建物，其等面積亦為20.83平方公尺，且用途亦為停車場即明。另系爭平台經登記公示為系爭建物之附屬建物，依民法第759條之1規定，即推定為原告適法有就該專有部分行使排除他人干涉、自由使用收益之權。原告從未同意被告或社區住戶使用，系爭平台亦未經區分所有權人會議決議約定共用並登載於規約，原告自得享有排除他人干涉而自由使用，不因系爭建物平台是否為開放空間而有異，原告得依民法第767條第1項前段規定請求，倘被告否認，自應證明其有占用系爭建物平台之正當權源，迺無提出任何相關曾就原告專有部分約定共用之區權會議紀錄、社區規約，自應就垃圾、系爭警衛亭無權占用之事實負不當得利之賠償責任。另公寓大廈管理條例（下稱系爭管理條例）第5條、第15條等規定，並非課予區分所有權人有何容忍他人使用專有部分之義務，於本件自無適用餘地。依臺北市中山地政事務所110年10月8日中山土字第046800號土地複丈成果圖所示，系爭警衛亭坐落位置係與系爭建物重疊，即圖示D部分，範圍0.33平方公尺，足證系爭警衛亭確有無權占用系爭建物（即附屬建物平台部分）之情事。被告所舉證據無法證明有權使用。原告前於98年12月8日出租系爭建物與全家便利商店股份有限公司使用，並訂立租賃契約，惟全家超商因系爭警衛亭問題無法解決，且被告動員其他住戶抵制全家超商設置必要空調設備，故於100年3月1日給付違約金而請求終止租約。其後原告祇得降價求租，以每月租金4萬8千元出租予前承租人 徐綺羚 經營動物醫院使用。兩者間租金數額之差異，原告每年減少4萬8,000元至9萬6,000元不等之利益，系爭建物顯因被告設置系爭警衛亭而有經濟價值貶損之情形。被告未依系爭管理條例第9條第4項制止違法使用，反予以支持，且於本訴僅少許挪動以移出占用範圍，被告稱系爭警衛亭係經臺北市政府核准設置，然經臺北市政府建築管理工程處確認，系爭警衛亭確屬違建，並經主管機關於111年8月17日依法拆除，顯見系爭共用部分確為不得建築工作物或設置雜物之法定空地，被告明知其屬違建仍拒不清除遷讓，積極主張得自由使用收益法定空地，區分所有權人會議並曾決議占用系爭共用部分，故顯有繼續以他法占用系爭共用部分及妨害系爭建物所有權之虞，實有必要由法院終局判決其不行為。故依民法第767條第1項後段規定請求被告不得以設置工作物、放置任何物品或其他方法，妨害系爭建物兩側平台之通行。被告曾以資源回收雜物、系爭警衛亭無權占用系爭建物平台，因而受有相當於租金之不當得利，原告依民法第179條之請求相當於租金之不當得利。因系爭建物斜對面為大直市場，鄰近大直郵局、大直高中，且周遭不乏明水公園、美堤河濱公園等休憩環境，生活機能良好，系爭建物為一樓邊間之兩側鄰路店面，兩側北安路458巷47弄道路均設有出入口，商業機能優良，故租金應以系爭建物年度申報總價額之年息百分之17計算為適當。被告不爭執曾設置資源回收雜物於系爭平台，業就其有無權占用之事實構成自認，現雖業已遷離，惟資源回收雜物遷離前之現場照片，其占用部分起自警衛亭門開啟至最大處，共計80格磁磚之面積（每2道黃線之間空隙為一排，共計縱20排，橫4排；計算式:20×4=80），供被告擺放資源回收箱等雜物，每格磁磚，面積為0.087025平方公尺（計算式:0.295×0.295=0.087025；被告占用部分80格磁磚，共計面積6.962平方公尺（計算式:80×0.087025=6.962）。又系爭警衛亭占用原告系爭建物部分為0.33平方公尺（即附圖1之D部分；未與前述資源回收雜物範圍重疊），二者占用面積共計7.292平方公尺。被告至少自98年即無權占用系爭建物平台作為資源回收及垃圾處理，原告自得請求相當於租金之不當得利，其計算方式如附表。原告業已證明請求期間（104年10月28日至109年10月31日止）受有損害之事實，倘猶認占用面積無法認定而無從證明損害數額，依民事訴訟法第222條第2項規定定其數額。另原告於109年10月27日寄發存證信函表明請求不當得利之意旨，依民法第129條第1項第1款規定，自被告收受之日起即109年10月28日發生因請求而中斷時效之效果，且原告起訴合於民法第130條，故原告得請求自104年10月28日起迄109年10月31日止即被告移除資源回收雜物之日之不當得利，共計50萬9,837元，惟僅請求48萬元部分。就系爭警衛亭，應自109年11月1日起至騰空返還之日止，按月給付381元。被告主張系爭警衛亭經109年10月22日區分所有權人會議決議同意設置，然其僅決議「系爭警衛亭無須搬遷」，並非同意設置，其坐落法定空地，以先斬後奏之事後補正方式為之，自非可採。並聲明：如上變更後之聲明。

三、被告答辯、聲明：依公寓大廈管理條例第3條第9款、第38條規定可知管理委員會有訴訟法上當事人能力，管理委員會在實體法上並無權利能力。經台北市中山地政事務所人員與本院及兩造於110年8月11日至現場勘驗之結果，現場系爭警衛亭連同雨遮部分共計3.87平方公尺（複丈成果圖A區1.44平方公尺+B區1.66平方公尺(包含D區)+C區0.85平方公尺+D區0.33平方公尺=3.87平方公尺），警衛亭僅有0.33平方公尺有占用原告房屋之專用部分中之戶外平台部分，有台北市中山地政事務所110年10月21日之北市中地測字第1107019087號函及附件建物套繪之土地複丈成果圖可資證明，被告已於110年11月26日將系爭警衛亭向前移出40公分，不再座落於原告之建物戶外平台，有移動前、後之現場照片可證，經地政事務所於110年12月29日至現場再次測量套繪之紀錄，及111年4月7日北市中地測字第1117005830號函證明，系爭警衛亭已無占用原告之專有部分。蘭庭大廈完工於72年，原告自72年即購入該屋持有迄今超過38年，多年來容許或同意系爭警衛亭存在，從未主張移除或收取費用，並享受管理員在門口之安全或方便之利益，自屬默示同意系爭崗亭之存在。再依證人 吳懷鳳 證述系爭警衛亭於75年左右興建時，乃經原告同意，並經共同出資所興建，原告已表示同意再先，並無任何撤銷原意思表示之法律依據。況系爭警衛亭存在已超過35年，依默示分管協議之存在，又109年10月起因鄰居為原告承租戶動物醫院偶有貓狗惡臭傳出，是請求原告請租客改善，原告不滿提出本訴，惟109年10月22日之全體住戶大會會議紀錄，全體住戶決議無須搬遷系爭警衛亭。原告一再影響全體共有人權益，危害全體住戶即區分所有權人之權益與安全，置住戶大會會議紀錄決議於不顧，依民法第148條規定，原告之主張違反公共利益，並以損害其他住戶區分所有權人為主要目的，應認違反上述原則即為「權利濫用」，應不得行使共有物使用排除之權利。原告主張垃圾處理位置之不當得利云云，均亦於多年前即已得原告同意使用，每週下午六點前，由專人管理放置垃圾，自109年10月起，原告主張移置其他位置後，即已經管理委員會同意將垃圾收集場改至其他位置，而不再設於原告之專有部分或房屋一樓平台，原告亦不否認。其稱不當得利云云，實無法確認有何占用之事實，又或者占用之時間，又或者佔用之範圍，均無法舉證，況原告當時均有同意，否則事後又何必要求改放位置，有109年10月22日之全體住戶大會會議紀錄可證。依系爭管理條例第7條規定不得作為約定專有部分，且公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，是原告主張之走廊、通道，本即為共有部分，應不得排除其他共有人為全體住戶利益之使用。本院於110年8月11日至現場勘驗時，原告之房屋外圍平台早已無任何垃圾集散，而原告原出租予「小小貓咪動物醫院」，於109年後改為出租予預售屋「最大直」之行銷中心，每月租金更提高至6萬5千元，較原本動物醫院之租金5萬6千元高出許多，原告主張系爭警衛亭對系爭房屋出租使用造成影響，顯非事實，依110年11月25日之現場照片顯示，原告系爭建物之承租人，將面對一樓外部之牆壁全數敲空後，改為落地透明玻璃，並改為兩面進出，系爭房屋之二側平台區域及人行道區域，都沒有影響出入之物品，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請免假執行。

四、本院判斷的簡要說明：

(一)不爭執事項：系爭警衛亭經主管機關於111年8月17日拆除；系爭警衛亭於拆除前占用原告所有系爭平台的面積為0.33平方公尺，系爭警衛亭於110年11月26日搬離系爭平台位置。被告於109年10月28日收受(本院卷第149頁)原告請求不當得利的存證信函(本院卷第35頁)。

(二)爭執事項：原告得否以系爭平台遭被告占用為由向被告請求不當得利?

1.經查，系爭警衛亭占用原告所有系爭平台面積0.33公尺，有如本判決附件1.土地複丈成果圖所示，被告雖抗辯無權利能力，但因被告有獨立組織及社區的公共積金，可以承擔與社區有關的民事權利義務事項，故被告上項抗辯，尚有誤會，難以採取。

　2.次查，被告雖抗辯系爭警衛亭已經區分所有權人決議放置且系爭平台屬大樓共用，被告有權使用，並提出109年10月22日被告全體住戶大會會議紀錄（本院卷第507-509頁）為證。但查，該會議紀錄中的提案討論及決議，就垃圾放置，決議與系爭警衛亭分開處理(本院卷第507頁)，並未決議同意放置於系爭平台，無法認定已依公寓大廈管理條例的相關規定，為合法的決議；另就系爭警衛亭放置部分，因系爭平台，依系爭建物第一類謄本（本院卷第59頁）及測量成果圖（本院卷第61頁），屬原告登記所有非共用之附屬建物，在使用構造上並非不可由原告單獨使用，故應認定屬原告所專有專用，區分所有權人會議，不得就區分所有權人所專有專用部分，為任何使用的議決，以免侵害個別所有權人依公寓大管理條例第4條第1項規定所有的專有專用權，是被告以上述會議紀錄，抗辯有權使用，亦有誤會，而難採取。

　3.被告雖另抗辯系爭平台，有默示分管協議或原告長期默示同意使用各情，並舉證人吳懷鳳到庭為證，但查，就系爭警衛亭，即使原告如證人吳懷鳳所證稱曾出資，但依其下述證言:「我搬進去住的時候是木頭蓋的，後來因為颱風吹垮了，由住戶集資興建，當時是白色鋁做的，跟照片不太一樣，因為後來警察冬防向我借用但沒有還，所以後來就是由警察將照片所示的警衛亭還給我們大樓。」(本院卷第524頁)，系爭警衛亭已非當時出資之警衛亭，是亦不得僅依證人上述證言，即認定原告曾同意或默示同意系爭警衛亭放置於本判決附件所示位置，並占用原告專有專用的系爭平台，至於證人吳懷鳳雖另證稱其擔任被告主委期間曾就系爭警衛亭放置開過管理委員會且於系爭平台放置資源回收等物，但其上述證言，不符合原告依公寓大廈管理條例第4條第1項所示所得就系爭平台享有的專有專用權，是亦不得僅依證人吳懷鳳到庭證述的內容，無視系爭平台屬原告專有專用之事實，並逕認被告有權使用系爭平台放置系爭警衛亭及資源回收等物。至於被告其餘所提系爭警衛亭之現場週邊照片（本院卷第71-77頁）、原告系爭房屋之建物謄本及建物平面圖（本院卷第79-81頁）、原告系爭房屋之共有部分建物謄本及建物平面圖（本院卷第83-89頁）、臺北市違章建築處理規則（本院卷第91-109頁）、系爭警衛亭搬遷移動前後現場照片對照圖（本院卷第359-369頁）、原告系爭房屋之承租人預售屋「最大直」銷售中心照片（本院卷第371頁）、承租人預售屋「最大直」銷售中心之110年11月27日之聲明書（本院卷第413頁）、73年至75年之系爭建物空照圖（本院卷第503-505頁）等，經審亦無法改變系爭平台應屬原告專有專用得以排除被告使用之認定。另因被告曾將系爭警衛亭放置於系爭平台如本判決附件2.複丈成果圖(即本院卷第433-434頁)所示之A、B位置，故原告本於系爭平台專有專用的所有權，請求被告不得在111年1月12日複丈成果圖所示A、B內斜線部分(即原占用原告所有臺北市○○區○○路000巷00弄00號即中山區北安段三小段1092建號建物臨路兩側平台)地面設置工作物、放置任何物品或以其他方法，妨礙原告之連繫通行，可以採取，亦無被告抗辯有民法第148條以損害他人為目的的行使權利態樣，被告上項抗辯，亦有誤會，而不可採。

　4.另被告無權使用系爭平台，就系爭警衛亭部分為0.33平方公尺，有附件1.可以認定，至於資源回收部分，經依民事訴訟法第222條第2項規定，參考原告所提照片(本院卷第337-342、第667-669頁)，認為原告主張系爭平台遭占用的面積約為80格人行道磚(每格磚為0.295×0.295=0.087025平方公尺)，計為6.962平方公尺（計算式:80×0.087025=6.962），加計系爭警衛亭部分，總計為7.292平方公尺(使用876地號部分)。經依原告正式向被告請求不當得利之109年10月28日反溯5年，原告得依民法第179條規定請求5年不當得利的時間應自104年10月29日起算，其中：

(1)104年度，計63日，以公告地價計申報地價，每平方公尺為51,774元(64,718×0.8=51,774)，土地價值為6,947元[(51,774×7.292)×184/10000(原告就876地號的共有比例，本院卷第247頁)]，建物依地價查估規則第10條至第12條計算，系爭平台(建物)遭占用的現值為83,101元{22,500(建物單價每平方公尺，依100年台北市地價調查用建築改良物標準單價表，因系爭平台為72年完工，故採計最低)×[1-(1.5%/年折舊率×32.9/經歷年數)×7.292(占用面積)=83,101]，遭占用系爭平台總值為90,048元(6,947+83,101=90,048)×63(占用日數)÷365×5%(原告雖主張應按17%計算，但因系爭平台於系爭建物完成時依使用執照並未加以區隔，故應以上述價額之上限5%計算年租金)=777元。

(2)105年度，1年，以公告地價計申報地價，每平方公尺為70,010元(87,512×0.8=70,010)，土地價值為9,393元[(70,010×7.292)×184/10000(原告就876地號的共有比例)]，建物依地價查估規則第10條至第12條計算，系爭平台(建物)遭占用的現值為80,640元{22,500(建物單價每平方公尺，依100年台北市地價調查用建築改良物標準單價表，因系爭平台為72年完工，故採計最低)×[1-(1.5%/年折舊率×33.9/經歷年數)×7.292(占用面積)=80,640]，遭占用系爭平台之不當得利為4,502元[占用房地總值為90,033元(9,393+80,640=90,033)×5%(原告雖主張應按17%計算，但因系爭平台於系爭建物完成時依使用執照並未加以區隔，故應以上述價額之上限5%計算年租金)=4,502元(四捨五入)]。

(3)106年度，1年，以公告地價計申報地價，每平方公尺為70,010元(87,512×0.8=70,010)，土地價值為9,393元[(70,010×7.292)×184/10000(原告就876地號的共有比例)]，建物依地價查估規則第10條至第12條計算，系爭平台(建物)遭占用的現值為78,179元{22,500(建物單價每平方公尺，依100年台北市地價調查用建築改良物標準單價表，因系爭平台為72年完工，故採計最低)×[1-(1.5%/年折舊率×34.9/經歷年數)×7.292(占用面積)=78,179]，遭占用系爭平台之不當得利為4,379元[占用房地總值為87,572元(9,393+78,179=87,572)×5%(原告雖主張應按17%計算，但因系爭平台於系爭建物完成時依使用執照並未加以區隔，故應以上述價額之上限5%計算年租金)=4,379元(四捨五入)]。

(4)107年度，1年，以公告地價計申報地價，每平方公尺為66,330元(82,912×0.8=66,330)，土地價值為8,900元[(66,330×7.292)×184/10000(原告就876地號的共有比例)]，建物依地價查估規則第10條至第12條計算，系爭平台(建物)遭占用的現值為80,640元{22,500(建物單價每平方公尺，依100年台北市地價調查用建築改良物標準單價表，因系爭平台為72年完工，故採計最低)×[1-(1.5%/年折舊率×35.9/經歷年數)×7.292(占用面積)=75,718]，遭占用系爭平台之不當得利為4,231元[占用房地總值為84,618元(8,900+75,718=84,618)×5%(原告雖主張應按17%計算，但因系爭平台於系爭建物完成時依使用執照並未加以區隔，故應以上述價額之上限5%計算年租金)=4,231元(四捨五入)]。

(5)108年度，1年，以公告地價計申報地價，每平方公尺為66,330元(82,912×0.8=66,330)，土地價值為8,900元[(66,330×7.292)×184/10000(原告就876地號的共有比例)]，建物依地價查估規則第10條至第12條計算，系爭平台(建物)遭占用的現值為73,257元{22,500(建物單價每平方公尺，依100年台北市地價調查用建築改良物標準單價表，因系爭平台為72年完工，故採計最低)×[1-(1.5%/年折舊率×36.9/經歷年數)×7.292(占用面積)=73,257]，遭占用系爭平台之不當得利為4,108元[占用房地總值為82,157元(8,900+73,257=82,157)×5%(原告雖主張應按17%計算，但因系爭平台於系爭建物完成時依使用執照並未加以區隔，故應以上述價額之上限5%計算年租金)=4,108元(四捨五入)]。

(6)109年度，計算至10月31日，計有304天，以公告地價計申報地價，每平方公尺為67,886元(84,858×0.8=67,886)，土地價值為9,108元[(67,886×7.292)×184/10000(原告就876地號的共有比例)]，建物依地價查估規則第10條至第12條計算，系爭平台(建物)遭占用的現值為70,796元{22,500(建物單價每平方公尺，依100年台北市地價調查用建築改良物標準單價表，因系爭平台為72年完工，故採計最低)×[1-(1.5%/年折舊率×37.9/經歷年數)×7.292(占用面積)=70,796]，遭占用系爭平台之不當得利為3,328元[占用房地總值為79,904元(9,108+70,796=79,904)×5%(原告雖主張應按17%計算，但因系爭平台於系爭建物完成時依使用執照並未加以區隔，故應以上述價額之上限5%計算年租金)×304/365=3,328元(四捨五入)]。

(7)以上各項總計為21,325元(777+4,502+4,379+4,231+4,108+3,328=21,325)。

(8)另自109年11月1日至110年11月26日止之不當得利部分，依原告所提證據，無法認定被告仍有占用系爭平台做資源回收使用，僅能認定系爭警衛亭有占用系爭平台0.33平方公尺，依上(6)之計算，遭占用的房地總值，約為3,616元(79,904÷7.292×0.33=3,616，四捨五入)按年息5%計算相當於租金的不當得利後，每月約為15元[3,616×5%÷12＝15(四捨五入)，以上係以109年度為計算基礎，至於110年度的部分，因公告地價未變，縱加計建物折舊，亦大約為15元]。　　

五、綜上，原告依民法第767條、第179條請求被告被告不得在111年1月12日複丈成果圖所示A、B內斜線(即原占用原告所有臺北市○○區○○路000巷00弄00號即中山區北安段三小段1092建號建物臨路兩側平台，如本判決附件2.)部分地面設置工作物、放置任何物品或以其他方法，妨礙原告之連繫通行；被告應給付原告新臺幣21,325元，及自109年12月10日(本院卷第55頁)起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告應自109年11月1日起至110年11月26日止，按月給付原告15元等，有理由，應准。原告超出該准許部分的請求，無理由，應駁回。

六、本件事證已明，當事人其餘主張、陳述、所提證據及非大法庭裁定的判決意見，經審酌後不影響上述認定及說明，故不詳論。

七、原告勝訴部分(除主文第1項性質不宜宣告假執行外)，係適用民事訴訟法第427條第2項程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，假執行聲請已失依據，應併予駁回。

八、訴訟費用負擔，依民事訴訟法第79條按雙方的勝敗比例約略酌定。

中　　華　　民　　國　　111　年　　11　　月　　18　　日

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

法官詹駿鴻

附件1.

附件2.(即主文第1項之複丈成果圖)

以上正本證明與原本無異。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　111　年　　11　　月　　18　　日

書記官徐宏華