臺灣臺北地方法院小額民事判決 99年度北小字第2265號
原 告 李丁明
被 告 蔡瓊月
上列當事人間返還代繳款事件，於中華民國99年12月1日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾叁元，及自民國九十九年十一月
五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰叁拾貳元由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹佰柒拾叁元為原告供
擔保後，得免假執行。
事實及理由
原告主張：
㈠坐落於訴外人臺陽股份有限公司（下稱臺陽公司）所有之臺
北縣○○鎮○○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上，
面積共135.77平方公尺（即41.07坪），門牌號碼為臺北縣
瑞芳鎮石崁巷24號之建物（下稱系爭建物）為被告所有，原
告於民國99年4月15日與被告簽立讓渡書（下稱系爭讓渡書
），成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定將系爭建物
及系爭土地使用權讓售予原告，價金為新臺幣（下同）1,50
0,000元。
㈡兩造於99年4月22日一同前往臺陽公司辦理變更系爭土地承
租人名義事宜，詎被告未事前說明若於租賃期間變更系爭土
地承租人名義時，須給付臺陽公司違約金（下稱系爭違約金
），竟於臺陽公司承辦人員詢問由何人支付時，以手指指向
原告，致原告因此陷於錯誤，誤以為自己有支付系爭違約金
之義務，又恐若不繳付，將無法完成辦理變更承租人名義手
續，因而繳付系爭違約金，以系爭土地共41.07坪計算，每
坪應繳1,000元，共計41,070元。惟兩造就系爭違約金並未
為特別約定，而被告與臺陽公司間房屋所有權移轉聲請書中
已載明「前項房屋買賣，房屋買受人為能對房屋座落基地及
附連空地合法使用權利，聲請人（即被告）願意支付土地所
權人，每坪新臺幣1,000元違約金，請將聲請人所承租之土
地範圍，變更為由買受人李丁明所承租。」。由此可知，支
付系爭違約金之義務人應為被告，而非原告。原告於臺陽公
司時因不知道是何人要支付違約金，因為被告指著原告，所
以原告誤以為是要原告繳納違約金，等到臺陽公司寄給原告
資料時才知道是被告要繳納違約金。
㈢另被告於讓與系爭房屋及系爭土地使用權時，尚有電費未繳
清，致原告申請接電及裝設電錶設備時，需先繳付被告未繳
清之電費，始得裝設，因而支出1,194元。
㈣系爭違約金部分，依被告與臺陽公司間房屋所有權移轉聲請
書約定，應由被告負擔，兩造間亦未特別約定由原告繳付，
故被告應返還原告代繳之違約金。另依內政部契約書範本第
7條約定，買賣成立前電費應由被告負擔，爰起訴請求被告
返還原告所代繳之違約金41,070元及電費1,194元，共計42,
264元等語。
並聲明：被告應給付原告42,264元，及自99年5月3日起至清償
日止，按年息5%計算之利息。
被告則以：
㈠系爭買賣契約之成立，乃因鄰居即訴外人 廖林聰 所介紹，於
簽訂系爭讓渡書時，廖林聰曾談到系爭違約金部分，當時被
告即表明修繕系爭建物時已支出60多萬元，故系爭建物為現
況出售，被告要實拿150萬元，不再支付其他費用，嗣於兩
造共同辦理變更承租人名義手續，臺陽公司承辦人詢問違約
金由何人支付時，被告亦告知原告已虧損太多，不再支付任
何費用，原告乃表明要去領錢繳付，被告並未要求原告先行
代繳，原告在房屋所有權移轉聲明書簽名蓋章時已知道違約
金久事，並願意負擔繳納。另由原告返還被告已預繳自94年
4月22日後尚未到期之系爭土地租金三分之二，而未扣除抵
銷部分違約金，可證原告與被告間就系爭違約金由原告繳付
已達成合意。
㈡又被告自買受系爭建物後，15年來未曾進住過一夜，故大約
自97年9月已停止繳納電費，臺灣電力股份有限公司（下稱
臺電公司）早已切斷電源，停止供電，嗣被告於99年5月6日
向臺電公司申請接電及裝設電錶設備時，業屬原告交屋後整
修其所有房屋之需要，應由其自行負擔者等語，資為抗辯。
並聲明：駁回原告之訴。
兩造不爭執之事項：
㈠兩造於99年4月15日簽立讓渡證書，由原告向被告購買系爭
房屋，有讓渡證書可參（見本院卷第6頁）。
㈡兩造於99年4月22日填寫房屋所有權移轉聲請書，並由原告
向臺陽公司支付租賃違約金41,070元，有統一發票、房屋所
有權移轉聲請書可參（見本院卷第7頁、第8頁）。
㈢原告支付系爭房屋97年10月17日至97年12月16日及97年12月
16日至98年2月19日之電費84元、89元及設備維持費621元、
接電費400元，有臺灣電力公司收據可參（見本院卷第9頁）
。
得心證之理由：
本件爭點為：原告請求被告返還支付予臺陽公司之違約金有無
理由？原告請求被告返還支出之電費、設備維持費、接電費有
無理由？以下分述之：
㈠查原告提出之房屋所有權移轉聲請書固記載：「立聲請書人
蔡瓊月為將（附表一）所列房屋，出售與 李丁明君 ，雙方合
意買賣價金為新台幣壹佰伍拾萬元，依法土地所有權人享有
優先承購權，為此聲請臺陽股份有限公司土地，確認放棄該
房屋之優先購買權，以利買賣雙方續行交付價金及完成所有
權移轉之買賣行為。前項房屋買賣，房屋買受人為能對房屋
座落基地及附連空地合法使用權利，聲請人願意支付土地所
有權人，每坪新台幣壹仟元違約金（面積如附表一），請將
聲請人所承租之土地範圍，變更為買受人李丁明所承租」等
語（見本院卷第7頁），惟系爭聲請書約定被告應給付違約
金予臺陽公司，此乃屬被告與臺陽公司之間的約定，至於兩
造間究係由何人負擔該筆違約金款項，仍應視兩造契約約定
而定。
㈡觀之兩造簽立之讓渡證書載明：「立讓渡書人蔡瓊月今將自
己所有之瑞芳鎮頌德里八鄰石崁巷二十四號房屋一棟及週邊
之所有地賣給台端議定新台幣壹佰伍拾萬元整，當日議定分
兩次付清價款（另列表注明）至銀貨兩訖毫無短欠所賣之。
如有來歷不明或非法取得概由本人願負法律上之一切責任與
台端無關，恐口無憑，特立讓渡書乙紙立證為據」等詞（見
本院卷第6頁），雖就應由何人負擔土地承租權轉讓之違約
金並未特別記載，然而，原告於本院99年11月4日言詞辯論
期日自承：當初被告是說要賣150萬元，要賣清的等語（見
本院卷第17頁），衡之社會常情，所謂賣清，即是指賣方實
拿150萬元之價款，不再負擔其他稅捐、費用而言，否則買
賣雙方只要說明買賣價金多少，至於稅捐、費用則全依法律
規定由何人負擔繳納即可，賣方實無特別強調要「賣清」之
必要，故被告辯稱其於買賣契約成立時已表明不負擔任何其
他費用，本件系爭違約金應由原告負擔一詞，即非無憑。
㈢又證人廖林聰即本件買賣契約之介紹人到庭證述： 伊有 跟原
告講到臺陽公司有土地違約金的事情，那是我們閒聊的時候
有聊到，原告聽到伊說土地違約金的事情，當時原告表示那
也是承租土地人的事情，跟他沒有關係，那時原告已經在考
慮要向被告買房屋，原告跟伊說他還沒有買房屋，所以違約
金是被告的事情，他只有給付房屋的總價150萬元就好了等
詞（見本院卷第66頁），原告亦陳述：證人廖林聰有跟伊提
起過違約金的事情，但是伊有說違約金的對象應該不是伊等
語（見本院卷第67頁），堪認原告於系爭買賣契約簽立前已
知悉必須給付違約金予臺陽公司之事，且主觀上認知該筆違
約金並非應由原告給付。惟兩造同往臺陽公司辦理土地承租
權轉讓事宜時，就原告支付違約金之經過，證人 鄭淑芬 即臺
陽公司員工證稱：伊是在今年接到兩造換約的事情，兩造都
親自到我們公司去辦理換約，現場有買方夫妻及賣方，當天
是被告說她要來辦理過戶，伊知道被告是哪一間房屋，所以
伊就去拿公司的表格就是契約書出來，伊讓原告及被告填寫
表格。填寫完畢後，因為我們公司對於轉讓需要收取違約金
，伊有告訴原告及被告，被告表示她當初賣的價格就是150
萬元，所以他不願意給付違約金，要實拿150萬元，當時原
告沒有任何反對的意思，就出去領錢支付這筆費用。伊印象
中，原告應該沒有講過為何要給付違約金，或是不願意支付
違約金的事情等詞（見本院卷第66頁反面）。換言之，原告
於簽立本件買賣契約前已知悉土地承租權轉讓須支付違約金
予臺陽公司，於辦理土地承租權轉讓事宜經臺陽公司人員當
場告知兩造應繳付違約金時，被告亦當場以言詞表示不願支
付此筆費用，此時，若原告認由原告支付違約金與兩造契約
約定內容有異，應會立即提出異議，不可能毫無疑問即支付
此筆款項，是故，由原告上開行為，益可證縱兩造於簽立買
賣契約時未具體說明「賣清」之內容，然原告支付違約金予
臺陽公司當時於已知悉違約金內容，且被告表明不願支付違
約金之情形下，原告仍願意支付該筆違約金予臺陽公司，足
認原告於斯時亦已同意由其自行負擔繳納該筆費用。
㈣至證人 潘麗娟 即原告之妻證稱：伊當時有跟原告一起到臺陽
公司去，鄭淑芬就有說違約金由何人繳納，當時被告就指著
我們，我們當時不懂什麼是違約金，伊並且有詢問鄭淑芬說
還要繳納違約金這筆錢，我們不知道，伊沒有帶錢，伊沒有
詢問違約金的內容，鄭淑芬沒有說明違約金的內容，伊就跟
原告去領款繳違約金，但伊沒有聽到被告說不繳違約金的事
，伊確定被告沒有講過不付違約金的事等語（見本院卷第67
頁），與證人鄭淑芬證詞固不相同，惟證人鄭淑芬為臺陽公
司人員，與兩造並無任何親屬僱傭關係，而證人潘麗娟為原
告之妻，其證詞難免有偏頗原告之虞，故二者相互比較，自
以證人鄭淑芬之證詞較為可採。
㈤綜上，原告已同意自行負擔繳納土地承租權轉讓應繳納予臺
陽公司之違約金，則原告再以被告有繳納違約金義務為由，
請求被告返還原告已繳納之違約金41,070元，即非有據，應
予駁回。
㈥再者，原告請求被告給付原告代墊支出之97年10月17日起至
98年12月19日止被告積欠電費共計173元一節，為被告所不
爭執，堪信為真正，則原告此部分之請求即屬有據，應予准
許。至原告請求被告給付原告支出之設備維持費621元、接
電費400元部分，原告雖提出臺灣電力公司收據為證，然已
為被告所否認，本院審酌系爭讓渡證書並未約定被告負有交
付有電力之系爭房屋之義務，參諸社會一般土地及房屋買賣
交易，出賣人固負有交付買賣標的物即土地及房屋之義務，
惟買賣標的之房屋內設備如水、電、瓦斯管線等，除買賣雙
方有特別約定，應係由買受人自行決定是否安裝、如何安裝
及使用，出賣人並不當然負有安裝水、電、瓦斯管線之義務
，是以，原告於買受系爭房屋後，為供自己使用而接通電力
，所支付之設備維持費、接電費共1,021元，自應由原告自
行負擔繳納，原告請求被告返還此部分費用，即非有據，應
予駁回。
從而，原告請求被告給付173元，為有理由，應予准許。又原
告雖聲明利息自99年5月3日起算，惟原告並未說明其依據並提
供相關證據證明之，利息部分即應自催告被告之翌日即99年11
月5日起算，方屬有據，故原告請求被告給付自99年11月5日起
至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有理由，應予准許，
至原告逾上開有理由部分之其他請求，即非有據，應予駁回。
本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第436條之20規定，所為被
告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項
規定，職權宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，
爰不一一論述，併此敘明。
本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國99年12月24日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官鄭佾瑩
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
第一審證人旅費1,132元
合計2,132元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後二十日內
向本庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中華民國99年12月24日
書記官鄭玉佩
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。