裁判字號：臺灣新北地方法院103年訴字第2607號民事判決
裁判日期：民國103年12月23日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣新北地方法院民事判決103年度訴字第2607號原告 游本揆 被告 王忠源 上列當事人間返還租賃房屋等事件，經本院於民國一○三年十一月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○街○○○巷○○號十一樓房屋及附屬停車位（編號B2-025）全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬伍仟元，並自民國一○三年九月十日起至遷讓交屋日止，按月給付原告新臺幣叁萬元及未繳納之水費、電費、瓦斯費、大樓管理費。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項關於遷讓房屋部分，於原告以新臺幣貳拾肆萬伍仟元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣柒拾叁萬柒仟元為原告預供擔保後，得免為假執行；本判決第二項於原告以新臺幣叁萬捌仟元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣壹拾壹萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告於民國103年3月21日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定由原告將所有門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○號11樓房屋及附屬停車位（下稱：系爭房屋）出租予被告，租期2年，自103年3月10日起至105年3月9日止，每月租金新臺幣（下同）3萬元。水、電、瓦斯及大樓管理等費用，均由被告自行負擔。惟迄103年9月9日止，被告應交付6個月租金共計18萬元，詎料被告僅交付租金6萬5千元，積欠11萬5千元租金未支付，被告累計積欠金額已逾3個月租金。為催告被告給付積欠租金等事宜，原告已依契約上所載地址，以存證信函通知被告限期繳清及搬遷，並表明終止租約，然被告均置之不理。
（二）原告既未同意被告使用系爭房屋，被告即屬無權占有，爰依所有物返還請求權請求被告遷讓返還房屋如聲明第1項。又被告拖欠房租等費用，應負清償責任。復因被告不付租金，繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付如聲明第2項所示之損害。
（三）聲明：1.請求判令被告將坐落新北市○○區○○街○○○巷○○號11樓房屋及附屬停車位（編號B2-025）全部遷讓返還原告；2.被告應給付原告11萬5千元，並自103年9月10日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告租金3萬元及未繳納之水、電、瓦斯及大樓管理等費用；3.原告願供擔保請准為假執行之宣告。
二、被告則以下開情詞置辯：
（一）被告與原告因為有借貸關係，所以才會協議被告以租賃的方式租屋，兩年之內將房屋買回，如果不能買回我就搬走。且當初是兩戶，9號11樓及11號11樓，被告買受時是兩戶相通，現在是一戶，後來有裝潢分為兩戶。被告現在是真的沒有錢，但是有向原告表示12月會繳清。
（二）聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、原告起訴主張於103年3月21日與被告簽訂房屋租賃契約書，約定由原告將所有系爭房屋出租予被告，租期2年，自103年3月10日起至105年3月9日止，每月租金3萬元，水、電、瓦斯及大樓管理等費用，均由被告自行負擔，惟迄103年9月9日止，被告應交付6個月租金共計18萬元，詎被告僅交付租金6萬5千元，積欠11萬5千元租金未支付，被告累計積欠金額已逾3個月租金，原告已依契約上所載地址，以存證信函通知被告限期繳清及搬遷，並表明終止租約，然被告均置之不理，爰依所有物返還請求權請求被告遷讓返還房屋如聲明第1項，又被告拖欠房租等費用，應負清償責任，復因被告不付租金，繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付如聲明第2項所示之損害等語，被告則以前詞置辯，是本件所應審究者，為被告是否無權占用系爭房屋？原告請求遷讓房屋，有無理由？原告請求被告給付11萬5千元，並自103年9月10日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告租金3萬元及未繳納之水、電、瓦斯及大樓管理等費用，有無理由？茲分別敘述如下。
（一）按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第758條、第767條前段，分別定有明文。再依土地法所為之登記，有絕對真實之公信力，縱使登記有無效或得撤銷之原因，在該登記未塗銷以前，其登記仍不失其效力，該不動產登記之所有權人，自得本於所有人之地位行使其權利（最高法院87年台上字第1087號判決意旨參照）。又所有人對於以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
（二）查原告於103年2月19日以買賣為原因，移轉登記取得系爭房屋所有權，有建物所有權狀、建物登記第二類謄本等影本在卷可憑（見本院簡字卷第9、10頁），原告自得本於所有人之地位行使其權利。至被告雖辯稱係因與原告有借貸關係，故協議由被告以租賃之方式租屋，兩年之內將房屋買回等語，惟縱被告前開所辯屬實，然原告現確為系爭房屋之所有權人，且被告亦自承有約定兩年之內將房屋買回，如果不能買回即搬離，被告現沒有錢，有向原告表示12月會繳清等語明確（見本院103年11月25日言詞辯論筆錄），則被告既非系爭房屋之所有權人，復未依約按期繳納租金，自難為有利於被告之認定。況觀諸原告所提債務協議書、協議書之內容，就租賃約定部分亦明定被告於系爭房屋產權移轉登記完竣後，若未依協議完成租賃契約之簽訂及公證手續，或未支付前開之房屋租金累計達3萬元時，同意無條件搬離並歸還標的物等語，有上述債務協議書、協議書等影本在卷可稽（見本院卷第14、15頁），則被告對於現仍居住使用系爭房屋亦不爭執，惟未能提出有權占用之證明，則依前開法律規定，原告訴請被告遷讓房屋，自屬有據。從而，原告為系爭房屋所有權人，被告則為無權占有之人，原告本於所有物返還請求權，請求被告將系爭房屋及附屬停車位全部騰空返還為有理由，應予以准許。
（三）再按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第455條前段分別定有明文。查被告依民法第421條第1項規定負有支付租金之義務，然至103年9月9日為止，被告應交付6個月租金共計18萬元，被告則僅交付租金6萬5千元，尚積欠11萬5千元租金未支付，此為被告所不爭執，則原告本於租賃關係，就至103年9月9日為止，被告所積欠11萬5千元之租金，請求被告給付，於法有據。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件兩造間系爭租賃契約既已終止，則被告即無繼續占有系爭房屋之正當權源，惟被告迄仍繼續占用系爭房屋未予返還，依前開說明應認被告屬無權占有。是以原告主張被告於系爭租賃契約終止後，繼續無權占用系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，致系爭房屋之所有人即原告受有損害，堪信屬實而可為採認。又兩造原既已約定系爭房屋之租金為30,000元，則使用系爭房屋之利益與損害並應堪認相當於系爭房屋原有之租金即每月30,000元，是以原告主張被告於租賃關係終止後，無法律上原因而受有相當於每月租金30,000元之利益，並致原告受有相當上開租金之損害之事實，堪予認定，其請求被告應返還自103年9月10日起按每月30,000元計算之不當得利，及依兩造間之租賃契約之內容，請求被告應負擔水、電、瓦斯及大樓管理等費用，核俱屬有據。
四、綜上所述，原告依據租賃法律關係及所有權之法律關係，請求被告將坐落新北市○○區○○街○○○巷○○號11樓房屋及附屬停車位（編號B2-025）全部遷讓返還原告；及被告應給付原告11萬5千元，並自103年9月10日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告租金3萬元及未繳納之水、電、瓦斯及大樓管理等費用，為有理由，應予准許，爰分別判決如主文第一項、第二項所示。
五、原告就上開主文第一項、第二項分別陳明願供擔保請准宣告假執行，於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依職權宣告被告得供擔保免為假執行之宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與判決結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年12月23日
民事第二庭法官邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月23日
書記官張傑琦