裁判字號：臺灣基隆地方法院101年事聲字第34號民事裁定
裁判日期：民國101年05月31日
裁判案由：聲明異議
臺灣基隆地方法院民事裁定101年度事聲字第34號異議人 張雅琴 上列聲明異議人因債權人新北市瑞芳地區農會與債務人 黃麗蓉 間強制執行事件，就本院民事執行處司法事務官於民國101年4月13日100年度司執字第22377號裁定，聲明異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、本件聲明異議意旨略以：債務人黃麗蓉所有如附表所示之不動產（下稱系爭不動產），經本院進行第一次拍賣無人應買，非因系爭不動產存有租賃關係而受有影響，實因本院就系爭不動產所定第一次拍賣最低價額高於市場行情所致，故本院實不應除去其與債務人黃麗蓉間所約定之租賃關係，為此聲明異議，請求廢棄原裁定等語。
二、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後十日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。
三、次按不動產所有人設定最高限額抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，此觀民法第881條之17準用同法第866條第1項、第2項規定甚明。民國96年3月28日修正之民法第881條之17規定，於民法物權編修正施行前設定之最高限額抵押權，亦適用之，復為民法物權編施行法第17條所明定。且不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之，辦理強制執行事件應行注意事項第57項第4目亦定有明文。又所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償之必要（司法院大法官會議釋字第304號解釋理由參照）。
四、經查，本件債務人黃麗蓉於96年4月16日以其所有系爭不動產為擔保，設定第一順位最高限額抵押權新臺幣（下同）3,240,000元予債權人新北市瑞芳地區農會，權利存續期間自96年4月12日起至126年4月11日止，另於99年3月23日設定第二順位普通抵押權2,150,000元予 邱羅火 ，嗣100年1月1日將系爭不動產出租予異議人張雅琴等情，有土地及建物登記第一類謄本、房屋租賃契約書、100年12月15日查封筆錄等件在卷可稽（見本院100年度司執字第22377號民事執行卷）。是租賃關係於第一順位最高限額抵押權及第二順位普通抵押權設定後始成立，應屬無疑。本院執行處以系爭不動產底價合計4,030,000元，拍定後不點交為拍賣條件，於101年3月6日進行第1次拍賣，因無人應買而未拍定，亦有拍賣公告及拍賣不動產筆錄可稽（同見本院上開執行卷）。異議人縱以上述主張聲明異議並提出同地段房仲業者出售價格為證，然衡諸交易常情，願於法院投標應買拍賣之不動產者，通常係以承買後能取得標的物之占有使用為目的，倘拍賣之不動產有租賃關係存在，應買人或因拍定後不能即時取得標的物之占有使用，或顧慮可能因該租賃關係存在另起紛爭，而降低其應買之意願，且本件經拍賣結果為無人應買，則上開租賃關係存在已影響系爭抵押權，足堪認定，揆諸上開規定，應將系爭不動產上之租賃關係除去以為拍賣，是異議人上開主張，顯不足採。
五、是本院民事執行處司法事務官依第二順位抵押權人邱羅火聲請裁定就系爭不動產所約定之租賃關係除去，核無不合。聲明異議人請求廢棄原裁定，非有理由，應予駁回。
六、依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中華民國101年5月31日
民事庭法官黃永定以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，應於本裁定送達後10日內，向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1000元。
中華民國101年5月31日
書記官潘端典附表：
~T40X0L2;┌─────────────────────────────────────────────────┐│財產所有人：黃麗蓉│├─┬───────────────────────┬─┬─────┬───────┬───────┤│編│土地坐落│地│面積│權利│最低拍賣價格││├───┬────┬───┬───┬──────┤├─────┤│││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍│(新臺幣元)│├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼───────┼───────┤│1│基隆市│安樂區│代天府││599│建│2821.29│336000分之115│││├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┴───────┤││備考││├─┼───┼────┬───┬───┬──────┬─┬─────┬───────┬───────┤│2│基隆市│安樂區│代天府││716│建│10259.81│10000分之32│││├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴───────┴───────┤││備考││└─┴───┴───────────────────────────────────────────┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┬─────────┐│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│權利│││││基地坐落│樣主要├───────────┬─────┤│最低拍賣價格│││建號│--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主││││││建物門牌│料及房││要建築材料││(新臺幣元)││號│││屋層數│合計│及用途│範圍││├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┼─────────┤│1│2090│基隆市安樂區代│4層樓│一層：1518.68│陽台：127.│336000分│││││天府段599地號│鋼筋混│二層：1621.23│21；水箱：│之115│││││--------------│凝土造│三層：1440.97│30.23；電││││││基隆市安樂區中││四層：1353.98│梯樓梯間：││││││和路168巷10弄3││合計：5934.86│169.15；停││││││7號│││車場1648.0│││││││││8；機械房2│││││││││8.09；露台│││││││││：62.34；│││││││││地下二層：│││││││││1766.70│││├─┼──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤││備考││││││├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┬─────────┤│2│4792│基隆市安樂區代│5層樓│一層：67.41│陽台：5.12│全部│││││天府段716地號│鋼筋混│騎樓：23.16│││││││--------------│凝土造│合計：90.57│││││││基隆市安樂區中│││││││││和路192號││││││││││││││││├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤││備考│含共同使用部分4832建號之持份10000分之32│└─┴──┴────────────────────────────────────────────┘~T64X4L25;