裁判字號：臺灣臺中地方法院109年重訴字第65號民事判決
裁判日期：民國110年03月31日
裁判案由：返還價金
臺灣臺中地方法院民事判決109年度重訴字第65號原告 陳鶯蕙 訴訟代理人 林殷世 律師複代理人 許珮寧 律師訴訟代理人 陳育仁 律師被告 陳寶升 訴訟代理人 韓國銓 律師複代理人 蘇僅茹 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國110年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣1250萬元，及自民國108年12月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣416萬元供擔保後，得假執行；但如被告以新臺幣1250萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國108年11月1日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），向被告購買坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭1498-3地號土地），暨坐落其上之門牌號碼臺中市○○區○○街○○○號未辦保存登記建物（下稱系爭建物，與系爭1498-3地號土地合稱系爭房地），約定被告將不動產移轉給原告指定之訴外人 陳彥宏 、 陳彥菁 ，買賣價金共為新臺幣（下同）1250萬元。被告有出具不動產說明書現況調查表，並保證系爭建物並無被第三人占用，亦無占用他人土地之情事。其後，原告依約付清買賣價金1250萬元、被告依約將系爭系爭1498-3地號土地之所有權移轉於陳彥宏、陳彥菁，兩造並於108年12月5日完成系爭房地之點交。詎料，原告經地政機關鑑界後發現系爭1498-3地號土地兩側均有遭鄰屋占用，占用範圍包含：如附圖所示編號1498-3(1)區塊（面積0.17平方公尺）、編號1498-3(2)區塊（面積1.7平方公尺）、編號1498-3(5)區塊（面積2.93平方公尺），另系爭建物亦有越界占用鄰地即臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地，占用範圍如附圖所示編號1498-2(1)區塊（面積0.67平方公尺）。被告於簽約時未告知系爭房地有上開重大瑕疵，更於系爭買賣契約9條第1項及不動產說明書現況調查表第5點中保證系爭房地並無占用他人土地或遭他人占用之情形。系爭房地既有上開重大瑕疵，且難以補正，爰依民法第359條規定，以起訴狀繕本送達被告作為解除契約之意思表示，並依民法第259條第2款規定請求被告返還受領之價金1250萬元，及自受領翌日起之法定遲延利息，為此提起本件訴訟等語。並聲明：（一）如主文第1項所示。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：關於原告主張系爭1498-3地號土地兩側均有遭鄰屋占用，占用範圍包含：如附圖所示編號1498-3(1)區塊（面積0.17平方公尺）、編號1498-3(2)區塊（面積1.7平方公尺）、編號1498-3(5)區塊（面積2.93平方公尺）乙節，被告否認之，理由為附圖所示僅能證明系爭建物未使用系爭1498-3地號土地之部分為何，未能證明上開編號1498-3(1)、編號1498-3(2)、編號1498-3(5)等區塊有遭他人占用，因系爭建物中段兩側牆壁採壁心方式推算，系爭建物未使用系爭1498-3地號土地部分亦屬狹長型，面積甚微，充其量不過為系爭建物左右相鄰房屋之牆壁，仍屬共同壁範圍而非他人占用；系爭建物後段概略為增建部分，右側之編號0000-0○○○區○○○段、中段亦非一條直線，顯然該編號0000-0○○○區○○○段並非系爭建物與右側鄰屋之共同壁，而係系爭建物搭建之牆壁，而牆壁厚度為何？有無在系爭1498-3地號土地上保留空隙，因未採取破壞性測量而未能得知，故不得作為遭他人占用之證明。另關於原告主張系爭建物有越界占用鄰地即臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地，占用範圍如附圖所示編號1498-2(1)區塊（面積0.67平方公尺）乙節，被告雖不否認，但占用臨地之面積僅0.67平方公尺，約為系爭1498-3地號土地面積（86平方公尺）之0.00779，所占面積均屬微小，相鄰於鄰屋之共同壁位置，未影響系爭建物之通常使用或減少其價值，依民法第354條第1項後段規定，不得視為瑕疵；縱或有些許影響價值，依同法第359條後段規定，原告亦僅能請求減少價金，不得解除契約。此外，系爭買賣契約之契約書主建物欄位記載「依現況」，且原告於締約前亦看過系爭建物現場，對系爭建物之現況不能推諉不知，依民法第355條規定，被告仍不負擔保責任等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件經兩造整理並簡化爭點，其結果如下（見本院卷第213─214頁）：
【不爭執事項】
（一）原告於108年11月1日與被告簽訂系爭買賣契約（本院卷第21至30頁），向被告購買坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地，暨坐落其上之門牌號碼臺中市○○區○○街○○○號房屋（即系爭建物），買賣價金共為1250萬元。
（二）原告已付清買賣價金1250萬元，被告已將系爭土地之所有權移轉登記於原告指定之陳彥宏、 陳怡菁 。系爭建物為未辦保存登記之建物，已變更納稅義務人。
（三）兩造於108年12月5日完成系爭房地之點交。
（四）系爭建物有越界占用鄰地即臺中市○○區○○段000000地號土地，占用範圍如附圖所示編號1498-2(1)區塊（面積
0.67平方公尺）。【爭執事項】
（一）系爭1498-3地號土地是否有遭周遭建物越界占用，占用範圍包含：如附圖所示編號1498-3(1)區塊（面積0.17平方公尺）、編號1498-3(2)區塊（面積1.7平方公尺）、編號1498-3(5)區塊（面積2.93平方公尺）？
（二）原告依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依同法第259條第2款規定請求被告返還價金1250萬元本息，有無理由？
四、得心證之理由
（一）系爭1498-3地號土地是否有遭周遭建物越界占用，占用範圍包含：如附圖所示編號1498-3(1)區塊（面積0.17平方公尺）、編號1498-3(2)區塊（面積1.7平方公尺）、編號1498-3(5)區塊（面積2.93平方公尺）？
1、關於系爭1498-3地號土地是否有遭周遭建物越界占用乙事，本院於109年6月9日會同兩造及地政機關前往現場進行履勘、鑑測，並囑託地政機關繪製複丈成果圖。依地政機關於109年6月19日出具之複丈成果圖所示，系爭1498-3地號土地西側有遭相鄰建物越界占用，占用範圍包含附圖編號1498-3(1)區塊（面積0.17平方公尺）及編號1498-3(2)區塊（面積1.7平方公尺）；東側亦有遭相鄰建物越界占用，占用範圍為附圖編號1498-3(5)區塊（面積2.93平方公尺）（見本院卷第145頁）。為釐清上開越界占用區塊之邊線長度為何，本院再次囑託地政機關實施補充測量，依地政機關於109年10月7日出具之複丈成果圖所示，附圖線段AB長度約為25公分、線段CD長度約為55公分、線段EF長度約為20公分、線段GH約為25公分、線段HI約為15公分、線段JK約為30公分（見本院卷第191頁）。衡諸地政機關具有專業技術之鑑測單位，應認上開測量結果勘予採信。
2、被告雖辯稱附圖所示僅能證明系爭建物未使用系爭1498-3地號土地之部分為何，未能證明上開編號1498-3(1)、編號1498-3(2)、編號1498-3(5)等區塊有遭他人占用，因系爭建物中段兩側牆壁採壁心方式推算，系爭建物未使用系爭1498-3地號土地部分亦屬狹長型，面積甚微，充其量不過為系爭建物左右相鄰房屋之牆壁，仍屬共同壁範圍而非他人占用；系爭建物後段概略為增建部分，右側之編號編號0000-0○○○區○○○段、中段亦非一條直線，顯然該編號0000-0○○○區○○○段並非系爭建物與右側鄰屋之共同壁，而係系爭建物搭建之牆壁，而牆壁厚度為何？有無在系爭1498-3地號土地上保留空隙，因未採取破壞性測量而未能得知，故不得作為遭他人占用之證明云云。惟查，本院於109年6月9日前往現場履勘時，系爭建物與坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地上建物（位於系爭建物東側）之共同壁厚度經測量為16公分，而兩造復稱同意原告109年4月16日民事報狀附圖四（見本院卷第93頁）所示之編號甲、庚、己牆壁均以8公分測量，此有履勘筆錄1份在卷為憑（見本院卷第131頁）。再觀諸附圖線段AB（即前述甲牆壁部分）長度約為25公分、線段JK（即前述庚牆壁部分）長度約為30公分、線段HI（即前述己牆壁部分）長度約為15公分，已如前述，各該線段之長度均高於8公分，可知附圖編號1498-3(1)區塊（面積0.17平方公尺）、編號1498-3(2)區塊（面積1.7平方公尺）、編號1498-3
(5)區塊（面積2.93平方公尺），分別均屬系爭建物西側、東側鄰屋越界占用所造成之區塊，而非如被告所稱僅為兩側建物之共同壁。
3、基上，系爭1498-3地號土地確實有遭鄰屋越界占用，占用範圍包含：如附圖所示編號1498-3(1)區塊（面積0.17平方公尺）、編號1498-3(2)區塊（面積1.7平方公尺）、編號1498-3(5)區塊（面積2.93平方公尺）。
（二）原告依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依同法第259條第2款規定請求被告返還價金1250萬元本息，有無理由？
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。經查，系爭買賣契約第9條第1項明文約定「乙方保證本約標的物產權清楚，絕無一屋數賣、占用他人土地、第三人占用等情事。（下略）」（見本院卷第23頁），另系爭買賣契約所附之不動產說明書現況調查表第5點「建物有無占用他人土地情形」欄位中，被告亦勾選「否」（見本院卷第29頁）。準此，「系爭建物並無越界占用臨地」及「系爭1498-3地號土地並無遭鄰屋占用」，均為被告在系爭買賣契約中對買賣標的所保證之品質。次查，系爭建物有越界占用鄰地即臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地，占用範圍如附圖所示編號1498-2(1)區塊（面積0.67平方公尺），為兩造不爭執之事實（見不爭執事項（四））。再者，系爭1498-3地號土地有遭周遭建物越界占用，占用範圍包含：如附圖所示編號1498-3(1)區塊（面積0.17平方公尺）、編號1498-3(2)區塊（面積1.7平方公尺）、編號1498-3(5)區塊（面積2.93平方公尺）等情，亦經本院認定如前。由此足見，系爭房地均有違反出賣人保證品質之瑕疵存在，是被告對原告應負瑕疵擔保責任，殊無疑義。被告雖辯稱依民法第354條第1項後段規定，上開瑕疵對系爭房地減少效用之程度無關重要，故不得視為瑕疵云云。惟依本院上開認定，系爭房地之瑕疵屬違反出賣人保證品質之瑕疵，是被告應負瑕疵擔保責任之法律依據為民法第354條第2項規定，而非該條第1項規定，故本件當無適用該條第1項後段之餘地。被告上開辯詞係將民法第354條第1項與第2項混為一談，自無足採。
2、次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。依該條規定所示，在出賣人應負瑕疵擔保責任之情形中，買受人本得就「解除契約」與「減少價金」之權利擇一行使。本件系爭房地有被告應負擔保責任之瑕疵存在，已如前述，是原告依上揭規定選擇行使契約解除權，主張以起訴狀繕本送達被告作為解除契約之意思表示，於法有據。而本件起訴狀繕本已於109年2月4日合法送達被告，為兩造所不爭執（見本院卷第276頁），則系爭買賣契約業於109年2月4日經原告合法解除，堪以認定。被告雖辯稱系爭建物占用臨地之面積僅有0.67平方公尺，約為系爭1498-3地號土地面積（86平方公尺）之
0.00779，所占面積均屬微小，縱或有些許影響價值，依民法第359條後段規定，原告亦僅能請求減少價金，其解除系爭買賣契約顯失公平云云，惟就解除契約顯失公平之事實，應由被告負舉證責任。經查，所謂解除契約顯失公平，一般係指買賣標的之瑕疵對其「交易價值」影響程度甚微之情形。在不動產買賣市場上，不動產之交易價值主要涉及多數買家對該不動產之「主觀評價」，與該不動產之客觀狀態並無必然關係。換言之，縱使某不動產越界占用鄰地或遭鄰屋越界占用之面積均屬微小，一般買家在思考是否購買該不動產時，仍會慮及日後將與鄰居產生拆屋還地之訴訟糾紛，從而退卻三步。因此縱然越界占用之客觀面積不大，該不動產之交易價值仍有可能受到嚴重影響。就此，被告經本院闡明是否就系爭房地價值減損之程度聲請鑑定後，表明不聲請鑑定（見本院卷第255頁）。在被告未具體舉證證明系爭房地之瑕疵（越界占用鄰地、遭鄰屋越界占用）對其交易價值影響程度甚微之情形下，被告徒以系爭建物越界占用鄰地之面積甚小為由，辯稱原告解除契約顯失公平云云，難以採信。
3、第按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條雖有明定。然出賣人主張買受人於契約成立時知悉瑕疵或因重大過失不知者，應就此事實負舉證責任。被告雖辯稱系爭買賣契約之契約書主建物欄位記載「依現況」，且原告於締約前亦看過系爭建物現場，對系爭建物之現況不能推諉不知，故依民法第355條規定，被告不負擔保責任云云。然查，系爭買賣契約之契約書主建物欄位記載「依現況」，並無法推論原告於系爭買賣契約時已知悉系爭房地有越界占用鄰地及遭鄰屋越界占用之瑕疵，且因系爭房地之上開瑕疵須經專業人士鑑界後始能得知，無法透過肉眼辨識，故縱使原告於簽約前有前往系爭房地之現場觀看，亦不代表原告當時知悉系爭房地存有上開瑕疵。是以，被告上開抗辯顯無可採。
4、末按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，同法第203條亦有明定。系爭買賣契約業經原告以起訴狀繕本送達被告而合法解除，已如前述，被告自應將受領之買賣價金1250萬元返還原告，並附加自受領時起以法定利率計算之利息。依原告陳報之房地產點交書所示，兩造於108年12月5日點交時原告已付清尾款（見本院卷第31頁），故原告請求被告返還價金1250萬元，並加計自108年12月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核無不合。
五、綜上所述，原告依民法第259條第2款規定，請求被告返還價金1250萬元，並加計自108年2月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年3月31日
民事第二庭審判長法官呂麗玉
法官蔡嘉裕法官陳盈睿以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國110年3月31日
書記官楊思賢