臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決 97年度重簡字第1508號
原 告 丙○○○
訴訟代理人 侯俊安 律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國97年7月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落台北縣新莊市○○段○○○○號土地上如附圖斜線
部分所示之攤位（面積為十六．六二平方公尺）遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟柒佰柒拾肆元及自民國九十六年
八月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十六年六月十八日起至返還上開攤位之日止，按
月給付原告新臺幣貳萬肆仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國95年9月間向其承租坐落台北縣新莊市○○段
246-5、246-6地號土地上以鐵皮搭建之攤位（下稱系爭攤
位），經營羊肉爐店，雙方並簽訂租賃契約書（下稱系爭
租約），約定租期自95年9月1日起至97年1月31日止，租
金每月新臺幣（下同）16,000元，應於每月2日前給付，
且如租期屆滿時，被告不即時遷讓返還系爭房屋，原告每
月得請求按照租金5倍計算之違約金至遷讓完了之日止。
詎被告自96年5月份起即未給付租金，迄96年6月份，已積
欠2個月之租金共36,000元，原告乃於96年6月11日以存證
信函通知被告於函到於5日內給付租金，如逾期未付，即
終止系爭租約，被告於同年6月12日收受信函後，仍置之
不理，且迄未遷讓返還系爭攤位，系爭租約已於同年6月1
8日終止，依系爭租約及民法第455條規定，被告應將系爭
攤位遷讓返還原告，並應給付自96年5月1日起至96年6月
17日止積欠之租金共24,774元；另被告已違約，依約應自
系爭租約終止日即96年6月18日起至遷讓返還系爭攤位之
日止，按月給付原告租金5倍計算之違約金，惟原告自願
減縮依租金3倍計算即48,000元。
（二）被告雖辯稱系爭攤位坐落台北縣新莊市○○段○○○○號土
地上，原告非該土地所有權人，提起本件訴訟無理由等語
。惟按「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方
使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃
物有所有權為要件」、「租約終止後，出租人除得本於租
賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物
之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律
關係，請求返還租賃物」（最高法院64年台上字第424號
、75年台上字第801號判例意旨參照）。據此可知，兩造
簽訂系爭租約後，原告縱非系爭攤位坐落土地之所有權人
，被告仍有給付租金之義務，於租約終止後，原告亦得基
於租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭攤位。
二、被告則求為判決駁回原告之訴，並辯稱：系爭攤位係其丈夫
之父親 高勝業 所搭建，而高勝業於94年3月雖間將坐落台北
縣新莊市○○段246-5、246-6地號土地出售予原告，但未一
併將系爭攤位出售，兩造於簽訂系爭租約時，原告向其佯稱
已向高勝業購得系爭攤位所有權，另系爭攤位經測量坐落於
同段247地號土地上，其已將系爭攤位遷讓返還該土地所有
權人即台灣省桃園農田水利會，是原告提起本件訴訟，顯無
理由等語。
三、原告主張被告於95年9月間向其承租系爭攤位，經營羊肉爐
店，雙方並簽訂系爭租約，約定租期自95年9月1日起至97年
1月31日止，租金每月16,000元，應於每月2日前給付，且如
租期屆滿時，被告不即時遷讓返還系爭房屋，原告每月得請
求按照租金5倍計算之違約金至遷讓完了之日止。而被告自9
6年5月份起即未給付租金，原告乃於96年6月11日以存證信
函通知被告於函到於5日內給付租金，如逾期未付，即終止
系爭租約，被告於同年6月12日收受信函後，仍未清償，且
未遷讓返還系爭攤位於原告等事實，業據其提出系爭租約、
存證信函及郵件收件回執各1件為證，並為被告所不爭執，
堪信為真實。被告雖以前揭情詞置辯，惟查：
（一）按「對於物有事實上管領之力者，為占有人」、「占有人
於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利、「占有人
，推定其為以所有之意思，善意、和平及公然占有者」，
民法第940條、第943條、第944條第1項分別定有明文。本
件被告既不爭執原告確將系爭攤位出租其經營羊肉爐店，
足見系爭攤位本係由原告取得事實上管領力，為該攤位之
占有人，依前開規定，即推定其為以所有之意思，善意、
和平及公然占有該攤位，原告將之出租予被告，並推定其
適法有此出租之權利，被告僅空言辯稱系爭攤位為其丈夫
之父親高勝業所搭建，由其取得所有權，並未提出具體事
證加以佐證，自不足以反證原告非系爭攤位所有權人。
（二）次按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用
收益，他方支付租金而成立，至於租賃物如為房屋或其他
不動產（如本件之系爭攤位），其是否坐落於出租人所有
之土地止，並非租賃契約成立之要件。本件系爭攤位經本
院於96年11月8日會同地政事務所人員勘驗測量，結果雖
認其坐落於台北縣新莊市○○段○○○○號土地上如附圖斜
線部分所示（面積為16.62平方公尺），此有該日勘驗筆
錄及土地複丈成果圖各1件在卷足憑，而上開247地號土地
所有權人為台灣省桃園農田水利會，亦有該土地登記謄本
1件在卷可稽，然兩造既已簽訂系爭租約，約定由原告將
系爭攤位出租予被告使用收益，被告則按月支付租金，兩
造間之租賃契約即有效成立，不因系爭攤位坐落之土地非
屬原告所有而有所不同，是被告依約負有給付租金予原告
之義務。
（三）另按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租
人得終止契約，民法第440條定有明文。本件原告將系爭
攤位（非房屋）出租予被告使用後，被告自96年5月份起
既未依約給付租金，則原告於96年6月11日以存證信函通
知被告函到於5日內給付租金，如逾期未付，即終止系爭
租約，被告於同年6月12日收受信函後，仍置之不理，已
如前述，顯見兩造間之系爭租約已於96年6月17日終止。
綜上，被告所辯上情，非可採信。
四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。本件系爭租約業經原告合法終止，則原告請
求被告將系爭攤位遷讓返還原告，為有理由，應予准許。至
於被告雖辯稱已將系爭攤位遷讓返還訴外人台灣省桃園農田
水利會乙節，非但未舉證以實其說，且其返還攤位之對象並
非原告，對原告自不生清償效力，併此敘明。另被告自96年
5月1日起至系爭租約終止日即96年6月17日止（計1個月又17
日），並未給付租金，經核算被告應給付原告之租金為25,0
67元〔計算式：16,000×（1＋17/30）＝25,067元，元以下
四捨五入〕，原告只請求其中之24,774元及自起訴狀繕本送
達翌日即96年8月14日起至清償日止，按年息百分之五計算
之法定遲延利息，亦有理由，應併予准許。
五、又按系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿
時除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房
屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何
權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求
按租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方決無異議」
。本件被告於系爭租約終止（解釋上與租期屆滿相同）後，
既未遷讓返還系爭攤位，則原告依此約定請求被告給付違約
金，洵屬有據。然按約定之違約金過高者，法院得減至相當
之數額，民法第252條定有明文；又是否相當須依一般客觀
事實、社會經濟情況及當事人所受損害，債權可得享受之一
切利益為衡量標準；且違約金之核減，法院本得依職權為之
，原無待當事人之主張（最高法院49年台上字第807號、51
年台上第19號、91年度台上字第790號裁判意旨可資照參）
。查兩造間上開有關違約金為租金5倍之約定，較諸被告每
月應付之租金，高出甚多，不合社會一般常情，縱原告請求
被告按月給付之相當於租金3倍之違約金，仍嫌屬過高。爰
斟酌原告受損程度、被告違約情事及兩造經濟、地位等一切
情狀，認原告自96年6月18日起至返還系爭攤位之日止，按
月得請求被告給付之違約金應酌減為租金之1.5倍即24,000
元較為適當，是原告逾此部分之請求，即無理，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決，爰
依職權宣告假執行。
中 華 民 國 97 年 8 月 8 日
法 官 趙義德
以上為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，表明上訴理由，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人
數附具繕本。
書記官 胡明怡
中 華 民 國 97 年 8 月 8 日