裁判字號：臺灣臺北地方法院106年重訴字第431號民事判決
裁判日期：民國106年11月10日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決106年度重訴字第431號原告 袁明村 訴訟代理人 施嘉鎮 律師複代理人 謝博雯 律師
林佳臻 律師被告翔譽國際建設股份有限公司法定代理人 張修清 訴訟代理人 王聖舜 律師
林婉靜 律師 吳榮庭 律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國106年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告主張：原告於民國104年1月19日與被告簽訂房地預定買賣
契約書（下稱系爭買賣契約），向被告購買翔譽17大樓A2戶第7層房屋（下稱系爭房屋）、地下1層第183之1號平面式停車位及基地（下合稱系爭房地），總價新臺幣（下同）950萬元（含房屋326萬元、停車位135萬元及土地489萬元），並於104年7月24日簽訂對保用印程序表，約定交屋後如有瑕疵，被告應於瑕疵發現後3個月內修繕完成，否則願照原價退回；系爭房屋於104年11月28日驗屋時，尚有多項缺失待修繕，原告同意於104年12月15日由銀行撥付尾款660萬元，被告則同意自撥款日起補貼利息至交屋日止；被告於104年12月22日表示缺失已修繕完成並交屋，其後原告發現有漏水瑕疵，立即通知被告修繕，被告逾3個月未修繕完成，違反對保用印程序表之約定，依系爭買賣契約第25條第1項第3款關於被告違約時，視為兩造同意解除契約之約定，系爭買賣契約於對保用印程序表所定3個月期限至105年3月23日屆滿時合意解除，原告得民法第259條第1款及第2款規定，請求被告返還價金並附加自104年12月15日受領時起按年利率0.15%計算之利息；縱認系爭買賣契約未經合意解除，原告曾於105年5月3日、17日先後以通訊軟體、存證信函向被告為解除契約之催告，因被告收到存證信函後未於7日內與原告商討因瑕疵而須解除契約之問題，系爭買賣契約業經原告依民法第359條規定以該存證信函表示解除，原告得依民法第259條第1款及第2款規定請求被告返還價金並附加利息；又縱認解除契約顯失公平，原告亦得按系爭房地因漏水瑕疵而減少之價值，依民法第359條規定請求減少價金475萬元，並依民法第179條規定請求被告返還不當得利475萬元等情。先位聲明請求命被告給付原告950萬元及自104年12月15日起至清償日止按年利率0.15%計算之利息，備位聲明請求命被告給付原告475萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息，原告均願供擔保，請准宣告假執行。
被告辯稱：對保用印程序表備註欄之記載係原告單方要求，非
兩造間之約定，原告不得據以主張兩造合意解除系爭買賣契約；原告所提105年5月3日通訊軟體對話紀錄，係其配偶詢問交屋後事宜，非原告之意思表示，亦非原告向被告為解除契約或減少價金之催告；被告收受原告於105年5月17日寄發之存證信函後，已與原告聯絡修繕事宜，且其後原告繼續裝潢系爭房屋，並無解除系爭買賣契約之意；如認原告解除契約有理由，則被告為同時履行抗辯，請求原告返還系爭房地；原告請求減少價金，已逾民法第365條第1項所定6個月除斥期間，其請求權已消滅等語。聲明請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
本院之判斷：
本件原告主張：原告於104年1月19日與被告簽訂系爭買賣契約），向被告購買系爭房地，總價950萬元（含房屋326萬元、停車位135萬元及土地489萬元），原告於104年12月15日給付尾款660萬元，被告於104年12月22日交屋，其後原告發現系爭房屋有漏水瑕疵，立即通知被告修繕等情，業據提出房地預定買賣契約書、第一商業銀行存款存根聯、保固證明書等影本及通訊軟體對話紀錄為證（見卷第11至52、55、56、57頁），被告亦不爭執，堪信屬實。
惟原告主張：被告經原告通知有漏水瑕疵後，逾3個月未修繕完成，違反兩造於104年7月24日所訂對保用印程序表之約定，依系爭買賣契約第25條第1項第3款關於被告違約時，視為兩造同意解除契約之約定，系爭買賣契約業經合意解除，縱認未經合意解除，被告經原告於105年5月17日以存證信函為解除契約之催告，未於7日內與原告商討因瑕疵而須解除契約之問題，系爭買賣契約亦經原告依民法第359條規定以該存證信函表示解除，原告得依民法第259條第1款及第2款規定請求被告返還價金950萬元並附加利息，又縱認解除契約顯失公平，原告亦得按系爭房地因漏水瑕疵而減少之價值，依民法第359條規定請求減少價金475萬元，並依民法第179條規定請求被告返還不當得利475萬元等語，被告則否認之。茲就兩造爭執要點分述如次。
㈠原告主張系爭買賣契約業經兩造於105年3月23日合意解除，不足採信：
原告雖主張：被告經原告通知有漏水瑕疵後，逾3個月未修繕完成，違反對保用印程序表之約定，依系爭買賣契約第25條第1項第3款關於被告違約時，視為兩造同意解除契約之約定，系爭買賣契約於對保用印程序表所定3個月期限至105年3月23日屆滿時合意解除等語，然查：
⒈對保用印程序表備註欄之記載難認是兩造間之約定：
原告雖依104年7月24日對保用印程序表備註欄記載「3個月之內，一定要修繕完成，否則依照原價退回」等語（見卷第53頁之原證2），主張：兩造約定交屋後如有瑕疵，被告應於瑕疵發現後3個月內修繕完成，否則願照原價退回等語，惟被告否認之，並辯稱：對保用印程序表備註欄之記載係原告單方要求，非兩造間之約定等語。審酌兩造不爭執在對保用印程序表編號1、2承辦人員欄簽名者分別為被告及銀行之職員等情，以及原告主張備註欄之記載係被告職員所寫等語（見卷第87頁），可見對保用印程序表並非兩造簽訂之文件；再通觀對保用印程序表備註欄所載全文「重慶南路1段30號2樓（一銀），①要求驗屋，萬一有缺，修繕到客戶滿意，一定要一個禮拜內修繕完成，②客戶希望能多貸款，待銀行回覆，③3個月之內，一定要修繕完成，否則依照原價退回」，可見前兩點是記錄客戶之要求及希望，且第2點僅涉及客戶與銀行間之貸款，第1點與第3點所載修繕完成期限又不同，故被告辯稱上開備註欄之記載係原告單方要求等語，並非無據。從而，對保用印程序表備註欄之記載難認是兩造間之約定，原告據以主張：兩造約定交屋後如有瑕疵，被告應於瑕疵發現後3個月內修繕完成，否則願照原價退回等語，難認可採。
⒉系爭買賣契約難認已合意解除：
對保用印程序表備註欄之記載既難認是兩造間之約定，則原告以被告經原告通知有漏水瑕疵後，逾3個月未修繕完成，違反對保用印程序表之約定為由，主張依系爭買賣契約第25條第1項第3款關於被告違約時，視為兩造同意解除契約之約定，系爭買賣契約於對保用印程序表所定3個月期限至105年3月23日屆滿時合意解除等語，不足採信。從而，原告依民法第259條第1款及第2款規定，請求被告返還價金950萬元並附加利息，為無理由。
㈡原告主張系爭買賣契約業經原告以105年5月17日存證信函表示解除，不足採信：
原告雖主張：被告經原告於105年5月17日以存證信函為解除契約之催告，未於7日內與原告商討因瑕疵而須解除契約之問題，系爭買賣契約業經原告依民法第359條規定以該存證信函表示解除等語，並提出存證信函影本為證（見卷第64至
66、90頁之原證8、陳證1）。惟被告辯稱：被告收受上開存證信函後，已與原告聯絡修繕事宜，且其後原告繼續裝潢系爭房屋，並無解除系爭買賣契約之意等語，與原告所提105年5月22日售後服務工作單、105年5月29日至6月8日通訊軟體對話紀錄之記載相符（見卷第62頁之原證7、第57頁之原證6），再參酌原告之配偶於105年7月7日至106年1月4日間仍不斷以通訊軟體要求被告處理漏水、水痕、防水、油漆等問題（見卷第58至60頁之原證6通訊軟體對話紀錄），可見被告所辯並非無據，難認系爭買賣契約業經原告以上開存證信函表示解除。從而，原告依民法第259條第1款及第2款規定，請求被告返還價金950萬元並附加利息，為無理由。
㈢原告請求減少價金，其請求權已因通知後6個月間不行使而消滅：
⒈「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，
其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」民法第365條第1項定有明文。因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權（最高法院67年台上第3898號判例意旨參照），故解除契約以請求返還價金，或請求減少價金，僅得擇一行使。又買受人之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上第10號判例意旨參照），亦即減少價金請求權屬於形成權，其行使僅須由買受人向出賣人以意思表示為之，出賣人於買受人表示減少價金之範圍內，即無該價金之請求權。
⒉原告雖主張：原告得按系爭房地因漏水瑕疵而減少之價值
，依民法第359條規定請求減少價金475萬元，並依民法第179條規定請求被告返還不當得利475萬元等語，惟被告辯稱：原告之減少價金請求權，已因通知後6個月間不行使而消滅等語。經查，原告既主張：其於104年12月22日交屋後發現系爭房屋有漏水瑕疵，立即通知被告修繕等語，則迄106年3月10日原告提起本件訴訟時，應已逾通知後6個月期間。故被告辯稱：原告之減少價金請求權已因通知後6個月間不行使而消滅等語，尚非無據。
⒊至於原告雖主張其曾於105年5月3日、17日以通訊軟體、
存證信函向被告表示欲減少價金等語，惟審酌105年5月3日通訊軟體對話紀錄所載「交屋後至修繕完成，這段期間漏水及一些細部問題導致無法順利入住，貴公司是否有減少價金或賠償方案呢？」等語（見卷第57頁之原證6），既僅詢問被告「是否有減少價金或賠償方案呢」，難認有行使減少價金請求權之意，且縱然有請求減少價金之意，亦因未表示減少價金之範圍，難認已發生減少價金之效果；另依105年5月17日存證信函記載「…依民法第354條第1項前段及民法第359條之規定，本人自得依法請求台端解除契約或減少價金。請台端於文到7日內，儘速與本人聯絡，一同商討因商品瑕疵而須解除契約或減少價金之問題，否則…以此函為解約之意思表示」等語（見卷第65至66頁原證8），既併記載得依法請求「解除契約或減少價金」，且最終記載「否則…以此函為解約之意思表示」，難認已選擇行使減少價金請求權，且縱然有請求減少價金之意，亦因未表示減少價金之範圍，難認已發生減少價金之效果。
⒋另原告雖主張：系爭房屋於105年9月間因颱風而出現新的
漏水瑕疵，原告於105年9月29日通知被告，迄106年3月10日提起本件訴訟時，未逾6個月等語，並以通訊軟體對話紀錄所載「這次颱風我家又漏水了」等語為證（見卷第59頁之原證6），惟難認該對話紀錄所稱漏水瑕疵異於原告主張交屋後發現者，且依該對話紀錄所載，被告已依通知前往修繕（見卷第59至60頁之原證6），原告又未主張該漏水瑕疵未據被告修繕完成致減少系爭房地之價值，故原告主張得因該漏水瑕疵請求減少價金，亦無理由。
⒌綜上，原告依民法第179條規定請求返還減少之價金475萬元，為無理由。
綜上所述，原告依民法第259條第1款及第2款規定，先位請求
被告給付原告950萬元及自104年12月15日起至清償日止按年利率0.15%計算之利息，另依民法第179條規定，備位請求被告給付原告475萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年11月10日
民事第三庭法官林玲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年11月10日
書記官張婕妤