裁判字號：臺灣士林地方法院98年訴字第567號民事判決
裁判日期：民國98年12月23日
裁判案由：返還價金等
臺灣士林地方法院民事判決98年度訴字第567號原告甲○○
戊○○共同 蕭萬龍 律師訴訟代理人 張百欣 律師被告瓏山林企業股份有限公司法定代理人丙○○被告乙○○共同 張毓桓 律師訴訟代理人上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於中華民國98年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告瓏山林企業股份有限公司應給付原告新臺幣玖佰柒拾玖元，及自民國九十八年五月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○應給付原告新臺幣壹仟伍佰貳拾元，及自民國九十八年五月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告瓏山林企業股份有限公司負擔千分之三、被告乙○○負擔千分之二，餘由原告負擔。
本判決第一、二項得假執行。但被告瓏山林企業股份有限公司如以新臺幣玖佰柒拾玖元、被告乙○○如以新臺幣壹仟伍佰貳拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。本件原告起訴時原基於解除或撤銷契約後回復原狀之法律關係，聲明請求：㈠被告瓏山林企業股份有限公司（以下簡稱瓏山林公司）應分別給付原告甲○○、戊○○新臺幣（下同）190,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告乙○○應分別給付原告甲○○、戊○○295,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於審理中之民國98年10月28日具狀將訴之聲明變更為：㈠先位聲明：被告瓏山林公司應分別給付原告甲○○、戊○○190,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告乙○○應分別給付原告甲○○、戊○○295,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡第一備位聲明：確認被告瓏山林公司出售坐落於臺北縣汐止市○○段688、689、690、691、694、695、696、697、及698地號土地上所興建「映相巴黎」社區大樓，編號K1第12樓層之建物買賣契約（以下簡稱系爭建物部分買賣契約），與原告約定價金2,580,000元，尚未給付之價金2,200,00
0元，其中400,000元之價金請求權不存在；確認被告乙○○出售系爭建物基地應有部分（以下簡稱系爭基地部分買賣契約）與原告約定價金3,870,000元，尚未給付之價金3,280,000元，其中400,000元之價金請求權不存在；㈢第二備位聲明：被告瓏山林公司應分別給付原告甲○○、戊○○165,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告乙○○應分別給付原告甲○○、戊○○270,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並追加確認部分債權不存在、不當得利等法律關係。原告訴之聲明及法律關係之追加，並未變更基礎事實，揆諸前開規定，於法並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：被告與原告於97年6月23日簽立總價為6,450,000元，雙方合意以預售方式購買上開建物及基地應有部分之系爭建物部分買賣契約及基地部分買賣契約，係被告瓏山林公司所屬銷售人員 劉中明 明知系爭建物於落成後，遠眺的景觀可能會看到新台五路之墳墓區，卻向原告保證系爭建物落成後之遠眺景觀並不會看到墳墓，致原告誤信其保證而陷於錯誤所締結之契約，嗣原告並依約給付買賣價金970,00
0元。詎原告於97年12月31日發現系爭建物之遠眺景觀將可清楚看到墳墓區，而影響景觀美感及風水。系爭建物既不具被告瓏山林公司所保證之品質，而上開品質之保證又屬買賣契約重要之點，且屬無法修補之瑕疵，故原告自得解除上揭買賣契約。爰以本件起訴狀繕本代撤銷或解除系爭契約之意思表示，於送達被告時撤銷其購買的意思表示或解除系爭建物部分買賣契約及土地預定買賣契約，並基於民法第359條之規定，先位聲明請求：被告瓏山林公司應分別給付原告甲○○、戊○○190,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告乙○○應分別給付原告甲○○、戊○○295,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。如認解除契約未生效力，亦依民法減少價金之規定，請求減少價金，備位聲明請求：確認被告瓏山林公司依系爭建物部分買賣契約約定得向原告請求價金2,580,000元，尚未給付之價金2,200,000元，其中400,000元之價金請求權不存在；確認被告乙○○依系爭基地部分買賣契約約定得向原告請求價金3,870,000元，尚未給付之價金3,280,000元，其中400,000元之價金請求權不存在。退萬步言，若認系爭建物並無原告所主張之瑕疵，亦基於民法第252條違約金過高法院得予核減之規定，，將違約金核減至100,000元，經核減非屬違約金部分並依不當得利法律關係，備位聲明請求：被告瓏山林公司應分別給付原告甲○○、戊○○165,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告乙○○應分別給付原告甲○○、戊○○270,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並願供擔保請求宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物遠眺景觀可看見墳墓區，應非建物本身之瑕疵，而係原告主觀上對於遠眺景觀之觀感問題，應無瑕疵擔保規定之適用；又系爭建物部分買賣契約已清楚記載系爭建物之坐落位置及方位，該建物遠眺是否可以看見墳墓區，應屬客觀、公開之事實，原告應無受騙之可能；再者，兩造所約定之違約金數額係為系爭房地總價款20%，以系爭房地價款為6,450,000元計算，其20%應為1,290,000元，被告沒收金額僅以原告所繳價款為上限，並未逾越約定最高上限；且因原告遲延給付，被告無法取得價金，也未能另將系爭建物售出，損失亦超過所沒收的違約金額970,000元等語資為抗辯；並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請；㈡如受不利判決請准提供擔保免假執行。
三、本院得心證之理由：兩造對於系爭建物遠眺可看到墳墓區並不爭執，並有被告自行提出之照片1紙（本院卷第131頁）可證，足堪認定。又原告未依約匯繳分期應繳付款項，並經被告催告原告後仍未繳付，而由被告通知原告解除契約並沒收已繳付之價款970,000元等事實，亦經原告於起訴時陳述綦詳，復有原告所提出被告通知信函（本院卷第94頁）可稽，亦堪認定為真。是本件之爭點在於：㈠系爭建物可遠眺看到墳墓區，是否即屬於物之瑕疵？㈡被告沒收原告已繳價款之違約金額是否過高？茲分述如下：
（一）依民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，準此，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵。若買受人因重大過失而不知有上開瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，可不負擔保之責，最高法院90年度台上字第915號判決同其意旨，可供參照。本件原告主張被告瓏山林公司所屬人員劉中明有向原告保證系爭建物遠眺將不會看到墳墓區，被告則否認被告瓏山林公司所屬人員有向原告為保證。惟參照兩造所提出系爭建物部分及基地部分的買賣契約，均未見兩造有將系爭建物將不會看到墳墓區作為保證的內容，有原告所提出「房屋預定買賣契約書」（本院卷第15至73頁）、「土地預定買賣契約書」（本院卷第75至87頁）可稽。雖原告復又提出其等偕同丁○○至現場看屋時的錄音紀錄及譯文為證，亦聲請證人丁○○到庭證稱：劉中明有向其一再說看不到墳墓區等語，被告對該等證據之真正並未爭執，惟以證詞及錄音內容均不足證明本件存在景觀保證之內容。是譯文縱屬為真，細繹譯文內至多僅說明劉中明的意見，對於該看不到墳墓的說明事實，是否即應訂立於契約內或在買賣雙方均認知劉中明的說明即屬賣方出具之保證，均無法從譯文內得到確證，堪難為據，是原告對該部分被告應擔保其保證品質之主張，並未舉證以明。從而，原告以此據以解除契約或減少價金，均於法不合，而不生效力。
（二）次按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院44年度台上字第75號著有判例。本件原告復以劉中明係以不實之說明致原告陷於錯誤而締結上揭買賣契約，故撤銷其購買的意思表示，請求返還已繳付之價金，被告則以係劉中明的主觀意見，並無欺騙的意思，且劉中明個人之行為亦不得轉嫁予被告置辯，經查：劉中明是否確向原告詐稱之事實，原告並未舉證以實其說，對於劉中明確施以詐術的情節，已屬不明。又被告與原告因此所締結的契約，遠眺景觀是否即嚴重影響系爭建物的價值而致原告的損失，亦無何交易上足供評價之參考，是原告以其係受詐欺而締約乙節，尚不能認定屬實，該部分主張自不足採。
（三）末按當事人約定之違約金額過高者，法院固得依民法第25
2條規定，減至相當之數額。惟是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、及當事人所受損害，並債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額，以為酌定之標準。本件原告主張被告沒收其已繳價款作為違約金，數額過高，故請求核減至100,000元。參酌系爭建物買賣契約書面第23條第2項、基地部分買賣契約書面第10條第2項均約定，原告因違反付款方式，被告依約得沒收依房地總價款20%計算之金額。惟該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限（本院卷第29、81頁），該約定的違約金比率較本院依職權參閱中華民國98年10月30日內政部內授中辦地字第0980725794號公告（行政院消費者保護委員會第169次委員會議通過）有關「預售屋買賣契約書範本」所載第25條第3項所列：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」比率高逾5%，因上開行政院內政部所定比率乃因應預售屋買賣定型化契約消費者保護之必要，且平衡考量建商可能因消費者臨時未予履約所生損害，屢經修改而以行政指導方式所公定之比率，自屬於一般預售屋買賣違約金可資遵循之約定標準，堪足為據，是系爭建物及基地契約有關違約金之約定比率，亦宜核減至房地總價額之15%。查：本件原告遭沒收之價額為建物買賣部分380,000元，土地部分為590,000元，合計970,000元，業據原告陳稱在卷，被告亦不爭執，且有原告所提出房屋、土地價款分期付款明細表（本院卷第32、83頁）附卷可按，堪可認定。因依前述，系爭建物及土地總價款為6,450,000元，則其依15%得沒收之違約金不得高逾967,500元（0000000×15%=967500），故被告已沒收之金額高逾967,500元的金額2,500元（0000000000000=2500），即就建物買賣部分所繳付予被告瓏山林公司之979元（2500×380000/970000=979小數點以下四捨五入），就土地部分所繳付予被告乙○○之1,520元（2500×590000/970000=1520小數點以下四捨五入），即屬無法律上原因所得利益，依法自應返還該利益予原告。至原告逾該等金額之請求，則屬無據，並不足採。
四、綜上所述，因系爭建物及土地部分之買賣契約均無何因物之瑕疵或詐欺事由，而可資解除或撤銷之原因，原告主張返還或減少價金之請求，自無可採，其先位聲明及請求減少價金之備位聲明，均不可採。惟系爭契約所約定違約金確有過高，是原告基於不當得利之法律關係，備位聲明請求：被告瓏山林公司應給付原告979元，被告乙○○應給付原告1,520元，及均自起訴狀繕本送達被告瓏山林公司之翌日即98年5月13日、送達被告乙○○之翌日即98年5月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，逾此部分之請求，洵屬無據，應予駁回。
五、本件所命被告給付之金額均未逾500,000元，本院應依職權宣告假執行。被告 陳明 願供擔保，聲請免為假執行，爰酌定相當之擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許，應併予駁回。
六、本件事證業已明確，兩造其餘主張陳述、所提之證據及聲請調查之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年12月23日
民事第一庭法官古振暉以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年1月4日
書記官姜貴泰