裁判字號：臺灣彰化地方法院98年訴字第841號民事判決
裁判日期：民國99年09月30日
裁判案由：拆屋還地
臺灣彰化地方法院民事判決98年度訴字第841號原告Ｈ○○訴訟代理人 趙惠如 律師複代理人 劉淑華 律師被告玄○○兼訴訟代理人午○○被告庚○○
癸○○未○○上列四人共同訴訟代理人 許盟志 律師被告亥○○住彰化縣○○鎮○○里鎮○路○○巷○
號Ｂ○○住彰化縣彰化市○○路○段○○巷○○號丁○○住同上戊○○住桃園縣中壢市○○○路○○○巷○號2
樓己○○住彰化縣彰化市○○路○○巷○○號兼上列四人共同訴訟代理人Ｇ○○住同上市○○路○段○○巷○○號被告酉○○住台中市○○區○○○路○○○號3樓之6訴訟代理人甲○○住同上被告申○○（原姓名 黃培修 ）
住彰化縣○○鎮○○里鎮○路○○巷○號宙○○住台中縣大里市○○路○○巷○○號4樓Ｅ○○住彰化縣○○鎮○○里○○路○○○號壬○○住○○鎮○○里鎮○路○○巷○號辰○○○住同上地○○住同上辛○○住同上Ｄ○○○住同上丑○○住同上子○○住同上Ｃ○○住同上宇○○住同上巳○○住同上Ａ○○住彰化縣彰化市○○路○段○○巷○○號Ｆ○○住台北縣新莊市○○街○○巷○弄○號5
樓乙○○住新竹市○區○○路○○○號卯○○住同上戌○○住新竹市○區○○路三段122巷4號2
樓黃○○住台北市○○區○○街○○巷○號2樓寅○○住新竹市○區○○路○○○○巷○○○號天○○住同上丙○○住彰化縣○○鎮○○里鎮○路○○巷○
號上列三人共同訴訟代理人 林伸全 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國99年9月15日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：‧‧‧請求之基礎事實同一者。‧‧‧該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人‧‧‧不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」，民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款、第7款定有明文。經查：原告原起訴請求被告玄○○拆屋還地，嗣後追加午○○等33人為被告，核與前開規定，洵無不合，應予准許。
二、被告亥○○等人未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠坐落彰化縣○○鎮○○段758、758之4、758之5、758之6等4
筆地號土地（下稱系爭土地，或逕稱００地號土地）為原告於民國98年6月間向法院拍賣取得，卻遭被告房屋等地上物無權占用，詳細占用系爭土地地號、編號、事實上處分權人、構造層次各詳如附表（即附圖）所示。
㈡如附表所示編號A部分面積142.76平方公尺之鐵皮、磚造1層
房屋，具事實上處分權人原為 黃耀楨 、 黃耀南 。惟黃耀楨於92年12月7日死亡，其繼承人為被告乙○○、黃○○、卯○○、戌○○等4人。黃耀南於96年1月9日死亡，其繼承人為被告丙○○、寅○○、天○○等3人。故其目前具事實上處分權人為被告乙○○、黃○○、卯○○、戌○○、丙○○、寅○○、天○○等7人。
㈢如附表所示編號B部分面積62.49平方公尺之磚造1層房屋，具事實上處分權人為被告癸○○。
㈣如附表所示編號C部分面積33.11平方公尺、編號D部分面積
28.58平方公尺磚造1層房屋，具事實上處分權人為被告午○○。
㈤如附表所示編號F部分面積68.93平方公尺之磚造1層房屋，具事實上處分權人為被告庚○○。
㈥如附表所示編號I部分面積23.56平方公尺、編號J部分面積
53.69平方公尺之磚造1層房屋，編號K部分面積31.72平方公尺之磚造石棉瓦倉庫，具事實上處分權人為被告未○○。
㈦如附表所示編號L部分面積24.55平方公尺、編號M部分面積
29.08平方公尺之磚造1層房屋，具事實上處分權人為被告地○○。
㈧如附表所示編號G部分面積10.32平方公尺、編號H部分面積
19.55平方公尺之磚造一層房屋，為被告黃姓家族之公廳，如附表所示編號P部分面積0.74平方公尺、編號Q部分面積
0.46平方公尺、編號N部分面積0.71平方公尺之磚造圍牆，均為 黃堡 之子即 黃金泉 、 黃金贊 、 黃金厚 、巳○○、 黃金山 、午○○等6人所建造。其中黃金泉已於98年2月2日死亡，其繼承人為被告Ｇ○○、Ｂ○○、戊○○、己○○、丁○○、癸○○、壬○○、庚○○、酉○○等9人。黃金贊已於97年8月19死亡，其繼承人為被告Ｄ○○○、丑○○、子○○、Ｃ○○、Ａ○○、宇○○、Ｆ○○等7人。黃金厚已於86年8月20日死亡，其繼承人為被告玄○○、申○○、未○○、宙○○、Ｅ○○等5人。黃金山已於87年10月18日死亡，其繼承人為被告辰○○○、地○○、 黃介鱗 等3人。故其目前具事實上處分權人為被告Ｇ○○、Ｂ○○、戊○○、己○○、丁○○、癸○○、壬○○、庚○○、酉○○、Ｄ○○○、丑○○、子○○、Ｃ○○、Ａ○○、宇○○、Ｆ○○、玄○○、申○○、未○○、宙○○、Ｅ○○、巳○○、辰○○○、地○○、黃介鱗、午○○等26人（以下簡稱被告Ｇ○○等26人）。
㈨如附表所示編號E部分面積14.61平方公尺之鐵皮、磚造1層房屋，具事實上處分權人為被告亥○○。
㈩所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對
於妨害其所有權者，得請求除去之（民法第767條第1項前段、中段參照）。查系爭土地為原告所有，被告占用系爭土地，無正當權源，顯屬無權占有。原告依上規定，自得請求被告拆屋還地。
被告辯稱其等使用系爭土地係依民法第425條第1項及第426
條之1，故為有權占有云云。惟原告否認被告就系爭土地有租賃關係，縱有租賃關係，因未定期限，亦無買賣不破租賃之適用。至民法第426條之1係指租地建屋，承租人將房屋所有權移轉租約對於房屋受讓人繼續存在，與本件情形不同，自不得比附援引。
爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求：⑴被告乙○
○、黃○○、卯○○、戌○○、丙○○、寅○○、天○○等7人應將如附表所示編號A部分面積142.76平方公尺之鐵皮、磚造1層房屋拆除，並將土地交還原告。⑵被告癸○○應將如附表所示編號B部分面積62.49平方公尺之磚造1層房屋拆除，並將土地交還原告。⑶被告午○○應將如附表所示編號C部分面積33.11平方公尺平方公尺、編號D部分面積28.58平方公尺之磚造1層房屋拆除，並將土地交還原告。⑷被告亥○○應將如附表所示編號E部分面積14.61平方公尺之鐵皮、磚造1層房屋拆除，並將土地交還原告。⑸被告庚○○應將如附表所示編號F部分面積68.93平方公尺之磚造1層房屋拆除，並將土地交還原告。⑹被告Ｇ○○等26人應將如附表所示編號G部分面積10.32平方公尺、編號H部分面積19.55平方公尺之磚造1層房屋拆除，編號P部分面積0.74平方公尺、編號Q部分面積0.46平方公尺、編號N部分面積0.71平方公尺之磚造圍牆拆除，並將土地交還原告。⑺被告未○○應將如附表所示編號Ｉ部分面積23.56平方公尺、編號J部分面積53.69平方公尺之磚造1層房屋，編號K部分面積31.72平方公尺之磚造石棉瓦倉庫拆除，並將土地交還原告。⑻被告地○○應將如附表所示編號L部分面積24.55平方公尺、編號M部分面積29.08平方公尺之磚造1層房屋拆除，並將土地交還原告。
⑼ 陳明 願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、被告辯稱：㈠被告玄○○、午○○、庚○○、癸○○、未○○部分：
⒈彰化縣和美地政事務所繪製如附圖所示建物位置、面積無意見。惟其實際建造人或使用人明細詳如附表所示。
⒉系爭土地上之房屋或地上物，其中如附表所示編號G、H、P
、Q、N部分，係黃堡之繼承人即黃金泉、 黃金寶 、黃金厚、黃金山、午○○共同建造，並非個人建造。除此之外，被告玄○○在系爭土地上並無單獨所有之地上物。
⒊被告先人 黃敬 曾向葉姓地主承租系爭土地，嗣由黃敬之子黃
堡於22年間承購系爭土地，再由黃堡將系爭土地部分出租予其黃爐（其後由 黃潤樹 繼承），部分出租予其兄 黃田 ，均供建屋使用。黃堡有6子，即黃金泉、黃金贊、黃金厚、巳○○、黃金山、午○○等人與其子孫亦分別在系爭土地上建屋居住迄今。
⒋嗣因黃堡子孫眾多，居住系爭土地上之人常無所有權。為此，即以口頭約定由實際使用之人向所有人承租系爭土地。
⒌系爭土地於87年間因分割繼承，其中應有部分3分之1移轉登
記予被告玄○○，其餘3分之2則移轉登記予被告申○○。因系爭土地自22年起出租予黃田、黃潤樹後，未曾調整租金，被告玄○○、申○○即向黃田之繼承人 黃金萬 、 黃成業 、黃金波、 黃主明 、 洪黃彩雲 、 謝黃鳳琴 及黃潤樹之繼承人黃耀楨、黃耀南、 黃紫蘭 、 黃素銀 、 黃素華 、 黃林碧花 等人提起調整租金之訴，經本院彰化簡易庭以87年度彰簡字第859號受理，並於88年10月6日判令依系爭土地86年7月份土地公告地價，按年息百分之10調整租金。
⒍被告玄○○、申○○因與被告癸○○等人同宗，於當時提起
調整租金之訴，未將之共列被告，而欲待法院判決後再比照調整後租額標準，繼續向被告癸○○等人收取租金，足證玄○○與被告癸○○等人亦有租賃關係存在。
⒎被告癸○○與原告前手間之租賃關係既成立於民法第425條
第2項規定增訂前，故有同條425條第1項買賣不破租賃規定之適用。
⒏從而，被告就系爭土地與原告前手有租賃關係存在，亦有買
賣不破租賃規定之適用，並非無權占有，原告訴請被告拆屋還地，即無依據，爰請求駁回原告之訴及其假執行之聲請等語。
㈡被告丙○○、寅○○、天○○部分：
⒈被告對系爭土地有租賃關係存在：
被告丙○○、寅○○及天○○之被繼承人為黃耀南，黃耀南、黃耀楨、黃紫蘭、黃素銀、黃素華、黃林碧花等之被繼承人為黃潤樹。黃潤樹於22年間向被告巳○○之父及被告玄○○、申○○之祖父黃堡承租系爭土地建築房屋使用。系爭土地於86年間經分割繼承後，由被告玄○○、申○○共同取得。而出租人玄○○、申○○曾於87年間向黃耀南訴請調整租金，經本院彰化簡易庭以87年度彰簡字第859號民事判決，判准調整租金確定在案。因被告丙○○、寅○○及天○○輾轉取得系爭土地之承租權，故於該判決確定後，均如期繳納租金予被告玄○○迄今。是以，被告丙○○、寅○○、天○○對系爭土地有租賃關係存在，堪以認定。
⒉本件租賃有買賣不破租賃規定之適用：
按出租人於89年5月5日民法債編修正施行前，已與承租人訂立未經公證，租賃期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，當無適用修正後民法第425條第2項之規定之餘地（最高法院98年台上字第692號民事判決要旨參照）。查本件租約於22年間訂立，未定期限且未經公證，並由出租人即原所有人將租賃物即系爭土地交付承租人即黃潤樹占有中，嗣被告丙○○、寅○○及天○○因繼承取得系爭土地之承租權並繼續占有，出租人即被告玄○○、申○○修雖於民法債編修正施行後之98年6月25日以拍賣為原因將系爭土地讓與原告，然揆諸上開說明，並無修正民法第425條第2項規定之適用，而應依修正前民法第425條買賣不破租賃之規定，認系爭租約在兩造間仍繼續存在。
⒊從而，被告對系爭土地有租賃關係存在，且不因原出租人讓
與系爭土地之所有權而受影響，原告認被告無權占有系爭土地訴請拆屋還地，即無依據，爰請求駁回原告之訴及其假執行之聲請等語。
㈢被告亥○○、Ｇ○○、Ｂ○○、戊○○、己○○、丁○○、乙○○部分：
⒈或稱就系爭土地有法定租賃關係存在，非無權占有；或稱未使用系爭土地，不清楚實際使用情形。
⒉其餘引用被告午○○及其訴訟代理人許盟志律師所為答辯。
㈣其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未具狀答辯。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地（758、758之4、758之5、758之6等地號）於臺灣
光復前原為黃堡所有，嗣經被告黃培修、申○○於86年8月20日因分割繼承各取得應有部分3分之1、3分之2，並於87年1月21日辦竣分割繼承登記。原告嗣於98年6月25日因法院拍賣而取得系爭土地所有權，並於98年7月2日辦竣所有權移轉登記。惟系爭土地遭被告房屋等地上物占用，詳細占用系爭土地地號、編號、事實上處分權人、構造層次、用途各詳如附表（附圖）所示。
㈡758之4、758之5、758之6等子地號土地分別直接或間接由758母地號土地分割而來。
㈢被告先人黃敬有3子即黃爐、黃田、黃堡。
㈣黃爐有1子即黃潤樹，黃潤樹有2子即黃耀楨、黃耀南。
㈤黃堡有6子即黃金泉、黃金贊、黃金厚、巳○○、黃金山、午○○。
㈥黃田於63年6月18日死亡，其繼承人為其孫女亥○○（黃田長男黃金萬之3女）。
㈦黃耀楨於92年12月7日死亡，其繼承人為其配偶乙○○、長男黃○○、次男卯○○、長女戌○○。
㈧黃耀南於96年1月9日死亡，其繼承人為其配偶丙○○、長男寅○○、長女天○○。
㈨黃金泉於98年2月2日死亡，其繼承人為其孫子女Ｇ○○、Ｂ
○○、戊○○、己○○、丁○○（以上5人為黃金泉長男黃世榮之子女）、次男癸○○、3男壬○○、4男庚○○、長女酉○○。
㈩黃金贊於97年8月19日死亡，其繼承人為其配偶Ｄ○○○、
長男丑○○、次男子○○、3男Ｃ○○、長女Ａ○○、次女宇○○、3女Ｆ○○。
黃金厚於86年8月20日死亡，其繼承人為其次男玄○○、3男申○○、長女未○○、3女宙○○、4女Ｅ○○。
黃金山於87年10月18日死亡，其繼承人為其配偶辰○○○、3男地○○、4男辛○○。
四、兩造爭執事項：㈠兩造間就系爭土地是否成立民法第425條規定之法定租賃關
係？㈡被告占用系爭土地是否屬於無權占有？㈢原告請求被告拆屋還地，是否有據？
五、按出租人於89年5月5日民法債篇修正施行前，已與承租人訂立未經公證，租賃期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，當無適用修正後民法第425條第2項之規定之餘地（最高法院98年台上字第692號民事判決要旨參照）。經查：黃田及黃爐之子黃潤樹於22年間向黃堡承租系爭土地，以興建如附表所示房屋等地上物（部分為黃堡繼承人所建），並約定每半年租額稻谷35台斤，折合新台幣（下同）約350元，未定期限（亦未經公證），嗣經本院彰化簡易庭87年度彰簡字第859號民事判決，判令調高其租額，此情有該件判決影本附卷可佐，復經本院調取該事件全部卷宗，核閱屬實。次查：原承租人黃潤樹、黃田及出租人黃堡之子孫嗣後在系爭土地興建附表所示建物，惟大部分均非系爭土地所有人，故於前揭判決後（約88年間），與系爭土地原所有人即被告玄○○、申○○約定，比照前開判決租額標準，向被告玄○○、申○○續租或承租系爭土地，此情除據部分被告到庭供明在卷外，亦經本院會同彰化縣和美地政事務所派員履測現場，分別製作現場簡圖及土地複丈成果圖附卷，復有被告庚○○、癸○○、未○○、 梁麗如 、寅○○、天○○等人所提系爭土地上建物實際建造人或使用人明細表、地租收付款明細欄影本附卷可資佐參。據此，可知系爭土地固於民法債篇修正施行後即98年6月25日以拍賣為原因讓與原告，然揆諸前開最高法院判決要旨，並無修正民法第425條第2項規定之適用，仍應依修正前民法第425條買賣不破租賃之規定，認其租約在兩造間仍繼續存在。至於被告玄○○、申○○因分割繼承之故，因而同時兼具承租人及出租人身分乙節。依民法第344條：「債權與其債務同歸一人時，債之關係消滅。但其債權為他人權利之標的或法律另有規定者，不在此限。」但書規定，如附表所示公廳及圍牆既屬被告Ｇ○○等26人公同共有事實上處分權之標的，並非被告玄○○、申○○單獨所有，則其租賃關係亦不消滅，自不待言。是以，被告辯稱兩造間成立民法第425條規定之法定租賃關係，即非無據，洵值採認。換言之，原告主張被告占用系爭土地屬於無權占有，即屬乏據，尚難採認。
六、從而，兩造間就系爭土地既存法定租賃關係，被告占用系爭土地，即非無權占有，則原告猶依據民法第767條第1項前段、中段規定，即本於所有人物上請求權之法律關係，請求判決如其聲明欄所示，為無理由，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請失所附麗，亦應駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決之結果俱無影響，爰不再贅詞詳列。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年9月30日
民事第一庭法官陳正禧以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，得於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年9月30日
書記官莊素美┌────────────────────────────────────────┐│附表│├──┬────────┬─────┬──────┬───────────────┤│編號│建物坐落地號│面積（㎡）│構造層次用途│事實上處分權人│├──┼────────┼─────┼──────┼───────────────┤│A│彰化縣和美鎮 大嘉 │142.76│鐵皮、磚造1│乙○○、黃○○、卯○○、戌○○│││段758地號││層房屋、住家│、丙○○、寅○○、天○○等7人│├──┼────────┼─────┼──────┼───────────────┤│B│同上│62.49│磚造1層房屋│癸○○│││││、住家││├──┼────────┼─────┼──────┼───────────────┤│C│同上│33.11│磚造1層房屋│午○○│││││、住家││├──┼────────┼─────┼──────┼───────────────┤│F│同上│68.93│磚造1層房屋│庚○○│││││、住家││├──┼────────┼─────┼──────┼───────────────┤│G│同上│10.32│磚造1層房屋│Ｇ○○、Ｂ○○、戊○○、己○○│││││、 黃家 公廳│、丁○○、癸○○、壬○○、 黃子 ││││││洋、酉○○、Ｄ○○○、丑○○、││││││子○○、Ｃ○○、Ａ○○、宇○○││││││、Ｆ○○、玄○○、申○○、 黃阿 ││││││好、宙○○、Ｅ○○、巳○○、黃││││││ 林美仁 、地○○、辛○○、午○○││││││等26人│├──┼────────┼─────┼──────┼───────────────┤│I│同上│23.56│磚造1層房屋│未○○│││││、住家││├──┼────────┼─────┼──────┼───────────────┤│L│同上│24.55│磚造1層房屋│地○○│││││、住家││├──┼────────┼─────┼──────┼───────────────┤│M│同上段758之4地號│29.08│磚造1層房屋│地○○│││││、住家││├──┼────────┼─────┼──────┼───────────────┤│P│同上│0.74│磚造圍牆│Ｇ○○、Ｂ○○、戊○○、己○○││││││、丁○○、癸○○、壬○○、黃子││││││洋、酉○○、Ｄ○○○、丑○○、││││││子○○、Ｃ○○、Ａ○○、宇○○││││││、Ｆ○○、玄○○、申○○、黃阿││││││好、宙○○、Ｅ○○、巳○○、黃││││││林美仁、地○○、辛○○、午○○││││││等26人│├──┼────────┼─────┼──────┼───────────────┤│D│同上段758之5地號│28.58│磚造1層房屋│午○○│││││、住家││├──┼────────┼─────┼──────┼───────────────┤│E│同上│14.61│鐵皮、磚造1│亥○○│││││層房屋、住家││├──┼────────┼─────┼──────┼───────────────┤│H│同上│19.55│磚造1層房屋│Ｇ○○、Ｂ○○、戊○○、己○○│││││、黃家公廳│、丁○○、癸○○、壬○○、黃子││││││洋、酉○○、Ｄ○○○、丑○○、││││││子○○、Ｃ○○、Ａ○○、宇○○││││││、Ｆ○○、玄○○、申○○、黃阿││││││好、宙○○、Ｅ○○、巳○○、黃││││││林美仁、地○○、辛○○、午○○││││││等26人│├──┼────────┼─────┼──────┼───────────────┤│Q│同上│0.46│磚造圍牆│Ｇ○○、Ｂ○○、戊○○、己○○││││││、丁○○、癸○○、壬○○、黃子││││││洋、酉○○、Ｄ○○○、丑○○、││││││子○○、Ｃ○○、Ａ○○、宇○○││││││、Ｆ○○、玄○○、申○○、黃阿││││││好、宙○○、Ｅ○○、巳○○、黃││││││林美仁、地○○、辛○○、午○○││││││等26人│├──┼────────┼─────┼──────┼───────────────┤│J│同上段758之6地號│53.69│磚造1層房屋│未○○│││││、住家││├──┼────────┼─────┼──────┼───────────────┤│K│同上│31.72│磚造石棉瓦倉│未○○│││││庫││├──┼────────┼─────┼──────┼───────────────┤│N│同上│0.71│磚造圍牆│Ｇ○○、Ｂ○○、戊○○、己○○││││││、丁○○、癸○○、壬○○、黃子││││││洋、酉○○、Ｄ○○○、丑○○、││││││子○○、Ｃ○○、Ａ○○、宇○○││││││、Ｆ○○、玄○○、申○○、黃阿││││││好、宙○○、Ｅ○○、巳○○、黃││││││林美仁、地○○、辛○○、午○○││││││等26人│└──┴────────┴─────┴──────┴───────────────┘