宣 示 判 決 筆 錄
99年度北簡字第3287號
原 告 太陽住商大廈管理委員會
法定代理人 李逸賢
訴訟代理人 童宜德
被 告 蔡家蓁 原名 蔡倩玉 .
訴訟代理人 蔡宗男
黃仕翰 律師
上列當事人間99年度北簡字第3287號請求給付管理費等事件，於
中華民國99年7月16日言詞辯論終結，同年月30日下午4時在臺灣
臺北地方法院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員如下
︰
法 官 沈佳宜
書記官 黃鈺玲
通 譯 黃蕙華
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟貳佰元由原告負擔。
事實及理由
一、被告起訴後法定代理人變更為李逸賢，有臺北市政府民國99
年1月14日府都建字第09961944400號函在卷足憑，其聲明承
受訴訟，經查並無不合，應予准許。
二、按訴狀送達，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時，請求被告應給
付原告新臺幣（下同）295,618元，及自支付命令送達翌日
起至清償日止，按週年利率10％計算之利息，嗣追加訴之聲
明第2項被告應給付原告2,748元，及自民國99年4月23日起
至清償日止，按週年利率10％計算之利息，核屬擴張應受判
決事項之聲明，參諸前揭規定，應予准許，先予敘明。
三、原告起訴主張：被告為原告所管理太陽住商大廈（下稱系爭
大廈）內門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號2樓之92建
物（下稱系爭建物）之區分所有權人。依區分所有權人會議
決議及住戶規約規定，區分所有權人每戶每月應繳納管理費
用，詎被告積欠91年1月至98年12月之管理費共24,166元。
另因系爭大樓商場經89年間象神颱風及90年間納莉颱風侵襲
而毀損，對系爭大廈已構成危害公共安全、公共衛生之虞，
然被告竟不聞問，任憑荒腐，從未修繕其所屬及應付之設備
，且消防安檢不合格，遭臺北市政府消防局通知限期改善。
系爭大廈住戶遂於96年1月27日召開第7屆第2次區分所有權
人會議，表決通過授權管理委員會主任委員收取修復系爭大
廈2樓及地下1層商場之費用，復分別於97年1月27日、98年1
1月14日召開97年第8屆第2次及第9屆第1次區分所有權人會
議，亦決議就第7屆區分所有權人會議通過決議事項繼續執
行，而依訴外人弘旺消防工程有限公司（下稱弘旺公司）估
價，商場共有部分之消防、水電、空調系統共需花費67,825
,631元，每坪平均須負擔48,446.18元，另購買因泡水損害
之機具亦需花費數百萬元，以每坪酌收修繕費60,000元，原
告得向被告收取274,200元（4.57坪×60,000元＝274,200元
）之修繕費。且管理費之請求權時效為15年。屢經原告催討
，被告均未給付。爰依規約第11條第1項第2款、第11條第5
項、公寓大廈管理條例第10條第2項及區分所有權人會議起
訴請求被告如數給付。並聲明：被告應給付原告295,618元
，及自支付命令送達被告翌日起至清償日止，按週年利率10
％計算之利息；被告應給付原告2,748元，及自99年4月23日
起至清償日止，按週年利率10％計算之利息；願供擔保請准
宣告假執行。
四、被告則以：
㈠原告所召開區分所有權人會議，與會人數根本未達法定人數
，且與投票人數不符，並欠缺簽到表及委託書，其程序違反
公寓大廈管理條例第3條第12款、第31條、第10條第2項規定
，會議無效。被告購買系爭建物，因訴外人家 瓏建設 佯藉回
租二年，以利交屋，然因建商二次施工、違建被拆，只付八
個月租金，即不予理會，遭斷水斷電空置迄今，不堪使用，
係不可歸責於被告之事由致無法使用，故當初曾決議待至能
使用時再收取管理費。區分所有權人會議曾針對災害後各項
損失及修繕，提出修繕管理辦法及原則，此項決議經區分所
有權人會議決議通過後應公告所有住戶，並將所有支出需檢
附發票，於年度終結須詳列會計帳目供住戶查詢。原告請求
給付管理費及修繕費，但未見原告提出據以請求之管理費收
取標準、歷年合法之區分所有權人大會會議記錄及提案表決
記錄、實施的財務報表、收費紀錄表、進出存財務清冊、發
票、年度財務報表，原告向被告請求給付管理費及修繕費，
實屬無據。
㈡原告起訴請求金額暨各該金額所憑請求權基礎不明確。原告
雖提出系爭大廈管理委員會組織章程及規約為據，請求被告
給付管理費，然歷次判決書均已記載原告所述均屬無理，且
歷次區分所有權人會議程序，均有「欠缺委託書、簽到簿」
或「簽到簿內容不實」等違誤，原告雖以第7屆第2次、第8
屆第2次及第9屆第1次區分所有權人會議表決結果請求給付
修繕費，然歷次判決亦均認為原告主張無足採。原告所提第
9屆第1次區分所有權人大會會議之簽到簿，亦有未記載全體
區分所有權人資料之瑕疵，難認可信。原告迄未能證明系爭
大廈規約曾經區分所有權人會議合法決議通過，從而，原告
依規約第11條第1項第2款請求被告繳納管理費，即屬無據。
㈢原告並未提出第7屆第2次區分所有權人會議及第8屆第2次區
分所有權人會議之簽到簿或其他會議資料，且該二次區分所
有權人會議開會時間分別係95年12月、96年12月，均於原告
所稱象神、納莉颱風淹水事件之後，原告迄未能舉證證明上
開2次區分所有權人會議決議之合法性，自無從認上開決議
係合法作成。又系爭大廈二樓商場自落成迄今從未正式營業
，衡諸常情，若非二樓商場存在根本性之問題導致商場住戶
無法正常使用，豈有上百攤商均同時選擇閒置其資產，任令
荒廢而不加利用之理，是以僅憑二樓商場荒廢多年一節，尚
無從認屬可歸責於被告之事由，原告未另行舉證證明其請求
之修繕費，係基於何種情事得認為可歸責於被告之事由所導
致，尚不得依公寓大廈管理條例第10條第2項規定請求被告
給付修繕費。
㈣被告自成為系爭大廈之區分所有權人後，長達逾10年之久，
均無法使用其區分所有權部分，亦無法正常使用其設備，且
非可歸責於被告之事由所致，不僅無管理必要，事實上亦難
認有何管理服務可言，原告請求管理費，有失公允。李逸賢
連選連任原告之主任委員長達5年之久，似已違反公寓大廈
管理條例第29條規定，益證原告提起本件訴訟，顯係受特定
人士為特定目的而不當操控。
㈤原告90年1月5日所召開第1屆所有權人會議決議，不僅欠缺
出席人之委任狀，且該簽到簿記載亦有不實，加上原證9規
約亦已修改多次，足證原告據以請求管理費，實屬無據。
原告雖提出第9屆第1次區分所有權人會議之出席人數簽到簿
、委託書，然不僅該委託書係事後提出，可信性有疑義外，
且其內容亦多與簽到簿上記載不合，證明上開文件均無足採
信。
㈥原告雖以第1屆區分所有權人大會會議紀錄為據，請求管理
費，然該紀錄並未記載任何合法推舉召集人之文字，原告既
未能證明第一屆區分所有權人會議，係經有法定召集權人依
召開等會議成立要件，既未能證明會議符合成立要件，該會
議之召集，顯非依法定程序所為，其決議之效力，當然無效
。退萬步言縱認原告仍得請求本件管理費，惟依卷附太陽住
商大廈管理委員會組織章程及規約第11條意旨，其管理費係
採每月收取，是原告上開管理費請求逾5年之外部分，應已
罹於時效消滅等語置辯。並聲明：原告訴及假執行之聲請均
駁回；如受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行。
五、兩造不爭執事項（參本院卷99年5月19日言詞辯論筆錄）：
㈠被告為原告所管理太陽住商大廈內門牌號碼為臺北市○○區
○○○路1段99號2樓之92建物之區分所有權人。
㈡系爭建物坪數為4.57坪。
㈢系爭大樓2樓及地下1層之商場自落成後迄今從未正式營業。
㈣被告並未給付91年1月至98年12月之管理費，亦未給付修繕
費用。
六、原告主張依據規約第11條第1項第2款、第11條第5項，被告
應給付91年1月至98年12月之管理費及利息，另系爭大樓2樓
及地下1層有修繕必要，業經第9屆第1次區分所有人會議決
議授權管理委員會收取修復地下1層及2樓商場之用，故依據
公寓大廈管理條例第10條第2項規定及區分所權人會議決議
，得向被告收取修繕費等情，經被告以前揭情詞辯。查：
㈠按區分所有權人會議如係由無召集權人所召集，既非公寓大
廈管理組織合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且
形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完
全無決議之效力，此參照最高法院28年上字第1911號例意旨
可明，同院92年度臺上字第2517號判決亦同。又按區分所有
權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期
會議一次。有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生
重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請
求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比
例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召
集者。區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人
；召集人任期一年，連選得連任。召集人無法依前項規定互
推產生時，區分所有權人得申請地方主管機關指定臨時召集
人，或依規約相互輪流擔任，其任期至新召集人選出為止。
92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例第25條定有明文。
又本條例第二十五條第三項所定互推一人為召集人，除規約
另有規定者外，應有區分所有權人二人以上之書面推選，經
公告十日後生效，此亦為94年11月16日修正前之同條例施行
細則第8條所明訂。可知於90年1月5日當時召開區分所有權
人會議，關於召集人之推選程序，需有區分所有權人二人以
上之書面推選並經公告10日後始生效。如未經推舉即召集會
議，應屬無召集權人召集之區分所有權人會議，所為決議，
當然無效。
㈡原告依據規約請求被告給付管理費，然經被告以前揭情詞置
辯，原告自應就系爭規約係合法制訂而有拘束被告之效力之
事實，負舉證之責。查原告提出之規約第23條、第24條固載
明系爭規約經第1次所有權人大會通過，並經95年1月14日區
分所有權人會議決議修正通過，然原告並未提出95年1月14
日區分所有權人會議決議，及該次會議出席簽到簿、委託書
等資料，自無法證明確有經該次區分所有權人會議修正通過
，又原告雖提出90年1月5日第一次區分所有權人會議決議及
簽到簿等資料，並主張該次會議係經書面推舉訴外人張陳明
珠，經公告程序，然因 張陳明珠 年邁不善言詞，由訴外人張
弼代表簽到及推任為該次會議主席，並聲請訊問證人李逸賢
、 王盛禾 、 王洛涵 證明有經法定程序及有法定召集全人依法
召開第1屆區分所有權人會議等情，然上開證人所為證述均
無法明確陳明召集權人究係何人，亦無法證明是否有依法定
程序推舉召集權人，再證人 夏逢陽 雖曾到庭證稱其參加第一
屆區分所有權人會議，然依證人夏逢陽所述，亦無法證明該
會議確實經法定程序召集、出席等情，是該次會議之召集權
人究係張陳明珠、 張弼 抑或其他第三人，已有未明，且該召
集權人是否有經前述法定程序推舉，亦有疑義，此外，原告
未再提出其他證據證明該次區分所有權人會議為合法成立之
意思機關，則所為之決議，自屬無效。原告復未能證明系爭
規約確曾經任何一次區分所有權人會議合法決議通過。是原
告主張系爭規約經區分所有權人合法決議通過之情，不足採
信。是原告依據規約第11條第1項第2款、第11條第5項請求
被告給付91年1月至98年12月之管理費共24,166元，及按週
年利率10％計算之利息，自屬無據。
㈢按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區
分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。是就專有部分或
約定專用部分之修繕應由區分所有權人自行負責，管理委員
會、管理負責人或其他區分所有權人無權要求各該區分所有
權人修繕，或負擔其費用。查據原告提出系爭大廈第7屆第2
次區分所有權人會議紀錄載明「討論事項4：二樓及B1內部
消防設備、水電及營運設施、水損整理、內部髒亂清理、門
窗設施恢復、防再造成電梯等公設再損壞等討論。說明：二
樓及地下一層商場戶應修復，達到可供營運狀態，以免拖累
本大樓整體住家價值，對其內部消防設備、水電及營運設施
，風災水損整理、內部髒亂清理、門窗設施恢復等，以防再
造成大樓公共設施等再損壞，授權管委會委員收取費用修復
完成，如有未配合依法訴訟追討。決議：無記名投票，表決
通過。」等語，另依原告提出之第9屆第1次區分所有權人大
會會議議題表決結果記載「是否同意第七、第八屆區分所有
權人大會通過決議事項，未施行之部分如商場修繕費用催收
即商場內部營運設施及消防應修復案每坪新台幣6萬元（採
多退少補），本屆繼續執行之。」「同意134票」「其他3票
」等內容，足見前開區分所有權人會議決議修復部分為系爭
大廈2樓及地下1樓，參以原告請弘旺公司估價之修繕內容為
系爭大廈2樓及地下1層之消防設備改善工程、水電改善工程
、空調重整工程，有原告提出弘旺公司製作報價單及工程估
價單在卷可稽，原告亦自認該修繕費用之收取係專款用於系
爭大廈2樓及地下1層之消防、水電、空調系統，堪認原告擬
修復內容為系爭大廈2樓及地下1樓之區分所有權人獨立使用
範圍內之設備，而非系爭大樓其他各樓層區分所有權人共同
使用部分，揆之前揭說明，專有部份或約定專用部分之修繕
、管理、維護應由各該區分所有權人為之，並負擔其費用，
被告既不同意修繕，原告實無置喙之餘地。故第9屆第1次區
分所有權人會議決議係違反上開公寓大廈管理條例第10條第
1項之規定，對被告自不生效力。是原告依據區分所有權人
會議決議請求被告給付上開修繕費，於法尚屬無據。
㈣又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可
歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權
人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定
者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。
是原告主張系爭修繕費須由系爭大廈2樓及地下1樓之區分所
有權人全體依區分所有權比例全數負擔，亦應先證明收取修
繕共有或系爭共有部分建物之事由係可歸責於系爭大廈2樓
及地下1樓之區分所有權人。然承前所述，原告擬修復內容
為系爭大廈2樓及地下1樓之區分所有權人獨立使用範圍內之
設備，而非系爭大樓其他各樓層區分所有權人共同使用部分
，且原告並不爭執系爭大廈2樓商場部分自落成迄今從未正
式營業，再觀諸原告提出管理委員會97年4月25日太陽住商
管八函字第97016號函說明三亦明確記載：「本大樓2樓窗戶
被竊」、「颱風來時或風大時吹落2樓室內空調風管、排風
設施」、「風災受創」、「風災毀損」、「遭人多次入侵破
壞」、「遭人竊盜」等情，顯見原告主張之修繕費用係屬天
災或第三人故意破壞行為等所致，難認係可歸責於被告之事
由所致，故原告自亦無從依據公寓大廈管理條例第10條第2
項請求被告給付修繕費183,000元。原告雖主張依公寓大廈
管理條例第5條規定，被告不得為妨害建物正常使用及違反
共同利益之行為，然未舉證證明被告有為何妨害建物正常使
用及違反共同利益之行為。另消防法第2條規定顯係原告身
為管理權人應盡義務，與被告是否應負擔修繕費用無涉，併
此敘明。
七、綜上，原告依據規約第11條第1項第2款、第11條第5項、公
寓大廈管理條例第10條第2項規定及區分所有權人決議請求
被告應給付管理費、修繕費用及利息，為無理由，應予駁回
。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併
予駁回。
八、本件事證已臻明確，原告固聲請訊問太友實業股份有限公司
技術員 甌孟成 欲證明電梯損害，然無必要，兩造其餘攻擊防
禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。
九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官黃鈺玲
法官沈佳宜
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費3,200元
合計3,200元
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中華民國99年7月30日
書記官黃鈺玲