臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
原 告 丙○○（即被繼承人
即承受訴訟
人
原 告 乙○○（即被繼承人
即承受訴訟
人
原 告 甲○○（即被繼承人
即承受訴訟
人
原 告 戊○○（即被繼承人
即承受訴訟
人
原 告 丁○○（即被繼承人
即承受訴訟
人兼上列四
人共同訴訟
代理人
被 告 庚○○
訴訟代理人 陳守文 律師
上列當事人間給付租金事件，於民國98年10月6日言詞辯論終結
，本院判決如下：
主文
被告應給付原告丙○○、乙○○、甲○○、戊○○、丁○○新台
幣肆萬伍千壹佰伍拾捌元。
原告丙○○、乙○○、甲○○、戊○○、丁○○其餘之訴駁回。
被告應自九十七年五月二十八日起至終止占有原告丁○○所有坐
落臺北縣蘆洲市○○段第九四一地號土地（權利範圍應有部分一
萬分之一二八）時止，按年給付原告丁○○新臺幣壹萬捌仟零陸
拾參元。
原告丁○○其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告丙○○、乙○○、甲○
○、戊○○、丁○○負擔。
本判決原告勝部分得假執行。
事實及理由
一、本件原告丙○○、乙○○、甲○○、戊○○、丁○○之被繼
承人 吳守仁 於96年11月19日對被告起訴請求給付損害金，於
訴訟進行中之民國97年3月11日死亡，繼承人為其子丙○○
、乙○○、戊○○及其女甲○○、丁○○，此有戶籍謄本及
繼承系統表附卷可稽，嗣經繼承人丁○○於97年6月30日具
狀聲明承受訴訟，繼承人丙○○、戊○○、乙○○、甲○○
於98年3月16日亦具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許
。
二、原告丙○○、乙○○、甲○○、戊○○、丁○○起訴主張坐
落臺北縣蘆洲市○○段○○○○號土地上共有房屋80棟，門牌
號碼臺北縣蘆洲市○○街○○○號房屋第1層至第8層樓為原告
丙○○、乙○○、甲○○、戊○○、丁○○所有，基地所占
應有部分為10000分之980，以此計算每層房屋所占基地面積
應有部分為10000分之122.5，惟建物總登記時，基地面積應
有部分比例，部分登記為10000分之128，部分登記為10000
分之106，嗣第2層房屋（以下簡稱系爭房屋）移轉登記予原
告戊○○，經其債權人聲請拍賣，由訴外人 林榮潭 拍定買受
（89年10月31日，基地面積持分比登記為10000分之128）後
，再由被告繼受取得，惟被告所取得僅為房屋，並無系爭土
地，依土地登記謄本所載，被告就系爭土地固有0000000分
之5370之應有部分，惟該應有部分並非系爭房屋坐落基地之
應有部分。被告無權占有系爭土地，致原告因無法使用而受
有損害。是原告自得請求被告給付損害金，即被告應自取得
所有權之日即94年11月15日起至占有狀態終止之日止，依申
報地價每平方公尺10,000元之年息百分之7計算，按年給付
原告損害金新臺幣（下同）15,805元，又15,805元顯然偏低
，原告認每年120,000元較為合理之事實，業據其土地暨建
物登記簿謄本、土地建物異動清冊、異動索引、存證信函各
乙件為證。併聲明求為判決被告應給付原告丙○○、乙○○
、甲○○、戊○○、丁○○自94年11月15日起至97年5月14
日止之損害金30萬元，被告應自97年5月28日起至終止占有
原告丁○○所有坐落臺北縣蘆洲市○○段第九四一地號土地
（權利範圍應有部分一萬分之一二八）時止，按年給付原告
丁○○損害金12萬元。
三、被告則以㈠按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形
成之訴;關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，
雖為達訴訟經濟目的，土地所有權人固非不得同時提起上開
形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，始得
據以請求如數給付。關於請求法院核定地租，其訴之性質，
為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接
請求給付地租之權利，而請求給付地租，屬給付之訴，內容
並未含有請求法院核定其地租之意。故當事人就地租協議不
成時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以
請求如數給付，查本件原告起訴請求被告給付侵權行為損害
賠償或租金或類似費用如上述之聲明，然卻未能舉證證明已
與被告協議租金之數額，亦未請求法院核定租金之多寡，依
上開說明，原告既未請求法院核定租金，逕行請求被告給付
租金之數額如訴之聲明，請求即屬無據。㈡次按建物坐落之
基地所有權，原則上雖有依該建物區分所有權人依其所有之
建物面積（即包括主建物、附屬建物及共同使用部分之持分
面積）與該建物之全部樓地板面積比例予以分配，惟該分配
之基準，目前尚無法規或行政命令予以明文規定，故區分建
物應分擔基地之應有部分，並無一致性之登記要求，有以全
體區分所有權人協議為之者，有以房屋價值之比例計算者。
依目前地政事務所之登記實務而言，尚無法由土地及建物登
記簿謄本判定其分配之基準為何及應合理分配之持分多寡，
換言之，共有之土地，基於其共有之特性，除有分管契約協
議其管理之範圍外，則不論應有部分之範圍大小，其權利均
存在於該共有土地上任一範圍內，因而建物坐落之基地由該
建物區分所有權人分別共有持分該土地，故除能證明有其分
配之標準或業經共有人全體之協議之情形外，縱其登記為應
有部分之範圍顯非合理，惟只要有其權利範圍，且經登記者
，即難謂該建物使用其基地為不合法，亦不可逕以建物之面
積，推算各區分所有建物得使用基地土地之面積，並由區分
所有建物使用基地面積較小者對其他人負不當得利返還責任
。查原告係於94年11月15日向其前手 吳佩筠 買受系爭房屋，
同時受有移轉權利範圍0000000之5370之持分之系爭土地所
有權，該事實為原告所不爭執，另原告依據被告建物坐落之
系爭土地持分與其他住戶相同建物面積互相比較後發現，本
件941地號基地上共有建物建號80棟，各建號之建物並分別
就該基地擁有不等之持分，系爭房屋坐落土地之分配，並無
應有部分登記標準或比例可循，亦為原告所不爭。是系爭土
地非依建物區分所有面積（包括主建物、附屬建物及共同使
用部分之持分面積）與該建物之全部樓地板面積比例予以分
配，即堪認定。因此兩造間與該基地上其餘之78戶就系爭基
地各分別共有不等之比例，則原告如何認定被告所有之建物
係無權占用其所有之「基地持分」上，亦未據原告舉證以實
其說。從而，本件被告所有建物就該基地之使用並非不當得
利，亦更非無權占有，此外就該基地之利用亦無分管契約協
議其管理範圍，原告自不得以被告所有建物持分比例實際上
少於應有比之若干為由，而向被告請求返還或賠償因基地持
分比例短少類似地租之利益或損害，原告既未提出系爭土地
之分配係依全體區分所有權人協議或依房屋價值比例計算之
相關文件為證，是自不得僅據該登記簿謄本而逕行推論其應
受分配之基準。從而，原告雖主張應依建物區分所有權面積
與全部樓地板面積之比例分配系爭土地，惟被告既無法舉證
證明總爭土地權利範圍分配之標準，而系爭土地被告亦登記
其權利範圍為0000000分之5370，則依前揭說明，即難謂被
告係無權使用系爭土地。㈢按土地及其土地上之房屋同屬一
人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地
及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受訴
人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得
使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1定有明文。惟該
法院既稱係租賃關係之「推定」，依法自得以反證推翻該項
推定。查本件原告起訴主張系爭建物之全棟最早本為原告之
被繼承人吳守仁所有，其中被告所有之二樓房屋應由吳守仁
過戶給其子原告之一戊○○，但未將基地一併過戶，致戊○
○擁有該建物之所有權，但未有基地之持分，89年10月31日
戊○○因負債未還遭法院強制執行，由第三人林榮潭拍得云
云，換言之，被告所有之系爭二樓建物本係原告繼承人吳守
仁所有，其事後單獨將該建物移轉所有權予其子戊○○，此
舉將導致建物所有權與基地持分分離使用，且將單獨繳納地
價稅之事實為吳守仁所明知，而仍為將建物所有權單獨過予
他人，吳守仁顯係出同意將基地提供予其建物所有人為無償
使用之意，本無成立租賃關係之合意，系爭建物既為被告合
法繼受而來，並非無權占有，因此自不能認為兩造間存有租
賃關係推定之事實。此外原告亦從未提出系爭建物於89年10
月31日戊○○因負債未還遭法院強制拍賣由第三人林榮潭拍
得至今，亦從未見原告有向被告前手收租或向法院起訴主張
租賃權之舉，自無從事後於告於94年11月15日輾轉由前手處
因買賣繼受取得系爭建物，即得推定兩造間事後存有租賃關
係之事實。又設定抵押權時，土地及其土地之建築物，同屬
於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物
拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當
事人協議定之，不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定
抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而
以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍
定人各異時，適用前項之規定。民法第876條固定有明文，
然本件係土地及建物自始為二人所有，且為土地所有人無償
提供該土地予建物所有人利用之意，自亦無法定地上權適用
之情形。退步言之，又基地租金之數額，除以基地申報地價
為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租
人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比
較以為決定。土地法第97條係規定租金以申報總價年自百分
之10為限，故並非租金均必須按申報總價年息百分之10計算
，系爭建物所在並非位於繁華地段，故原告請求按申報地價
年息百分之7計算相當於租金之不當得利，顯屬過高。又依
93年5月4日修正之「臺北市市有房地被無權占用使用補償金
計收原則」第3點第一款規定土地，依臺北市市有土地出租
租金計收原則之規定，按申報地價年息百分之5計收，參考
此項規定，系爭土地之不當得利計算標準，似不宜超過系爭
土地申報地價年息百分之5，若以土地申報地價年息百分之5
計算，依原告主張被告所有建物所短少之基地持分亦僅0000
000分之743，經換算地租年租金應為每年6,550元等語，資
為抗辯。
四、經查：系爭941地號土地上共有建物79筆即建號2011號至208
9號，每筆建物就其坐落之系爭941地號土地上均設定其權利
範圍，其中原告丙○○所有門牌臺北縣蘆洲市○○街○○○號
（重測前為臺北縣○○鄉○○路○○○巷○○弄○○號）之權利範
圍為10000分之128、原告戊○○所有門牌臺北縣蘆洲市○○
街○○○號2樓（重測前為臺北縣○○鄉○○路○○○巷○○弄○○號2
樓）之權利範圍為10000分之128、原告丁○○所有門牌臺北
縣蘆洲市○○街○○○號3樓（重測前為臺北縣○○鄉○○路○○
○巷○○弄○○號3樓）之權利範圍為10000分之128、訴外人李淑
枝所有門牌臺北縣蘆洲市○○街○○○號4樓（重測前為臺北縣
○○鄉○○路○○○巷○○弄○○號4樓）之權利範圍為10000分之
106、原告甲○○所有門牌臺北縣蘆洲市○○街○○○號5樓（
重測前為臺北縣○○鄉○○路○○○巷○○弄○○號5樓）之權利範
圍為10000分之128、被繼承人吳守仁所有門牌臺北縣蘆洲市
○○街○○○號6樓、7樓及8樓（重測前為臺北縣○○鄉○○路
○○○巷○○弄○○號6樓、7樓及8樓）之權利範圍分別為10000分
之106、10000分之128、10000分之128，均於83年8月27日因
新建取得所有權登記，而上開8筆建物就系爭941地號土地之
權利範圍共計為10000分之980，均登記為被繼承人吳守仁所
有等情，有主建物分配協議書、建物共同使用部分及地下室
分配協議書及土地暨建物登記謄本附卷可稽，顯見系爭房屋
固登記為原告戊○○所有，惟與系爭房屋相對應之系爭941
地號土地權利範圍10000分之128係登記為原告之被繼承人吳
守仁所有，是原告戊○○所有之系爭房屋經其債權人 謝漢豪
本院聲請本院強制執行，由訴外人林榮潭拍定買受，並辦畢
所有權移轉登記時，訴外人林榮潭自未取得與系爭房屋相對
應之基地權利範圍10000分之128，上開情節亦有本院依職權
調取本院89年度執字第9024號強制執行事件卷宗查明無訛，
應可採信為真正。即訴外人林榮潭於因拍賣取得系爭房屋時
，並未取得與系爭房屋相對應系爭941地號土地之應有部分
10000分之128之所有權，而原告戊○○及原告之被繼承人吳
守仁間固就系爭房屋與所對應之系爭941地號土地有類似無
償使用借貸之關係，然使用借貸為「債之關係」，尚不因訴
外人林榮潭嗣經由法院拍賣取得系爭房屋之所有權，而當然
繼受原告戊○○與原告之被繼承人吳守仁間就系爭941地號
土地之使用借貸關係，是訴外人林榮潭及其後手就系爭房屋
對應之系爭941地號土地應有部分10000分之128自未因此成
立使用借貸關係。至被告雖以系爭房屋嗣由訴外人己○○取
得所有權後，業將系爭房屋及系爭941地號土地應有部分000
0000分之5370出賣予被告云云抗辯。然查系爭房屋所對應系
爭941地號土地應有部分10000分之128於本件起訴時既仍屬
被繼承人 吳仁守 所有，則被告所取得系爭941地號土地應有
部分0000000分之5370部分，依上開所有權移轉之歷程推斷
，顯非係與系爭房屋所對應之土地，是被告買受系爭房屋時
，既未另自原告之被繼承人吳守仁處取得使用其所有系爭94
1地號土地應有部分10000分之128之合法權利，被告對於系
爭房屋相對應之系爭941地號土地應有部分10000分之128之
所有人，即難謂非無法律上原因而受利益，致原告受損害。
從而，原告依侵權行為損害賠償法律關係，請求被告給付相
當於租金之損害金，即屬有據。
五、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受損害為其要件，故得請求返還之範圍，
應以對方所受利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無
權占有他人土地可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常
之觀念，是原告主張被告無權占用土地所得之利益，得以法
定最高限額租金衡量計算，即屬有據（最高法院61年台上字
第1659號判例參照）。又無正當權源占用他人之土地，侵害
他人使用土地之權利，使他人受有無法使用土地之損害，其
損害為相當於租金之損失，亦為社會之通常觀念，無權占用
人即應負侵權行為損害賠償責任，賠償土地所有人相當於租
金之損害金。次按土地法第97條第1項規定：「城市地方房
屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十
為限。」同法第105條規定：「第97條、第99條及第101條之
規定，於租用基地建築房屋均準用之。」查系爭房屋對應之
系爭941地號土地應有部分為10000分之128，已如前述。又
系爭941地號土地之面積為1763.98平方公尺，自93年迄今，
歷年申報地價均為每平方公尺10,000元，有系爭941地號土
地登記謄本及臺北縣三重地政事務所98年5月13日北縣重地
價字第0980006731號函附卷可參。而系爭941地號土地坐落
於蘆洲市○○街上，左側為新建物之預定地，右前方面向仁
愛國小，右轉直走為民族路，民族路與水湳街交叉口處有全
聯福利中心，鄰近位於三民路上之蘆洲市公所、行政大樓、
郵政總局、醫院與即將開闢之捷運站乙節，並未經被告爭執
，堪信為真實。是本院審酌系爭941地號土地附近之繁榮程
度及土地利用之經濟價值之情形，認本件以系爭941地號土
地申報地價每平方公尺10,000元之年息8%為計算相當於租金
之損害金，應屬適當。又查被告係於94年11月15日取得系爭
房屋之所有權，已如前述，而系爭房屋相對應之系爭941號
土地應有部分10000分之980，原為被繼承人吳守仁所有，被
繼承人吳守仁於97年3月11日死亡，該應有部分10000分之98
0土地為原告丙○○、乙○○、甲○○、戊○○、丁○○公
同共有，於97年5月28日以分割繼承為原因辦理分別共有登
記，原告丙○○、乙○○、甲○○各應有部分10000分之128
，原告丁○○應有部分10000分之596，其中系爭房屋所對應
之應有部分10000分之128，亦登記為原告丁○○所有，自94
年11月15日起至97年5月14日止，有2年6月，租金為45,158
元（計算式：10,000元×1763.98平方公尺×128/10000×8%
×2.5=45,158元，元以下四捨五），被告應給付原告丙○○
、乙○○、甲○○、戊○○、丁○○相當於租金之損害金45
,158元，逾此部分之請求，於法無據。而自97年5月28日起
，被告應按年給付原告丁○○相當於租金之損害金18,063元
（計算式：10,000元×1763.98平方公尺×128/10000×8%=1
8,063元，元以下四捨五入），逾此部分之請求，亦於法無
據。從而，原告丙○○、乙○○、甲○○、戊○○、丁○○
依侵權行為之法律關係請求被告給付原告丙○○、乙○○、
甲○○、戊○○、丁○○新台幣肆萬伍千壹佰伍拾捌元，為
有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回
。原告丁○○依侵權行為之法律關係請求被告應自97年5月
28日起至終止占有原告丁○○所有系爭941地號土地應有部
分10000分之128時止，按年給付原告丁○○新台幣壹萬捌仟
零參拾陸元，洵屬正當，應予准許。逾此部分之請求，則為
無理由，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行。
七、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不另一一論述。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第436條第2項、第78條、第79條、第85條第1項前段、第389
條第1項第3款，判決如主文。
中華民 國98年10月20日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法官趙炳煌
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民 國98年10月20日
書記官胡明怡