臺灣彰化地方法院99年度訴字第324號民事判決

裁判字號：臺灣彰化地方法院99年訴字第324號民事判決

裁判日期：民國99年08月31日

裁判案由：給付違約金

臺灣彰化地方法院民事判決99年度訴字第324號原告丁○○訴訟代理人 張崇哲 律師複代理人 張仕融 律師被告甲○○被告丙○○即 施宗騰 、.被告乙○○前列三人共同訴訟代理人 莊安田 律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國99年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告甲○○、丙○○(即施宗騰、 施健偉 )、乙○○應各給付原告新台幣肆萬伍仟零捌拾壹元及應連帶給付原告新臺幣陸萬柒仟陸佰貳拾貳元，暨均自民國99年4月30日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告各負擔百分之4、由被告連帶負擔百分之5，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部份及該部分之訴訟費用得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠坐落彰化縣○○鎮○○○段海埔厝小段第277地號、地目建
、面積4999平方公尺土地及其上未辦保存登記建物（以下簡稱系爭房地）原為被告等及 施金水 所有，於民國86年6月11日出賣予原告，買賣總價金為新台幣（下同）628,000元，兩造約定訂約款為100,000元、尾款為528,000元，原告於訂約時已給付被告等及施金水訂約款及尾款現金共計603,000元，並簽發發票日86年6月11日、票號AA0000000、面額貳萬伍仟元、發票人 許秀汝 （為原告之母親）、付款人鹿港鎮信用作社總社之支票予被告等及施金水。又契約書第六條約定「買賣標的物移轉登記完畢，付清尾款日由出賣人點交予承買人管業。」、第十三條約定「如賣方違約或可歸責於賣方之事由致給付不能，或一物二賣時，其所受領之訂金及價款均應加倍返還，亦絕無異議。」，以上有不動產買賣契約書可證。
㈡按兩造之不動產買賣契約書既約定於移轉登記完畢及付清尾
款日應將系爭房地點交予原告，原告既於86年6月11日付清尾款，及系爭房地已於86年6月26日移轉登記予原告，此有土地登記簿謄本可證，原告即應於86年6月26日將系爭房地點交予原告，但被告至今未將系爭房地點交予原告，且買賣之標的由出賣人之兄或伯父 施諒 占用中，被告等顯違反契約書第六條之規定，原告爰依買賣契約書第十三條之規定請求被告給付違約金，即受領之訂金及價款應加倍返還，為1,256,000元（628,000×2＝1,256,000），㈢查由卷附彰化縣地方稅務局所檢送之彰化縣鹿港鎮海埔里牛
埔巷26號房屋稅籍證明書，其上稅籍編號00000000000之房屋，現今納稅義務人仍為被告甲○○、施健偉及乙○○三人及關係人 施東隆 民國99年6月25日勘驗時陳述：「我是施諒的兒子，建物是我父親在使用，公廳及右側的廂房是我父親的，是我與父親在使用，甲○○是我嬸嬸，上開房屋是我父親蓋的，不是我祖父蓋的，左邊的房子是我三嬸婆蓋的，建物已經蓋了4、50年，都是我父親在使用，甲○○都沒有佔有使用，我知道甲○○有賣土地，但建物她沒有權利賣，建物現在都我父親放置物品」，現場勘驗結果：右側廂房內確有堆置雜物及碾米機等情足見，兩造買賣之地上建物，現仍由施諒占用中，被告三人確實未依約履行移轉地上建物產權予原告之義務等情。並聲明：⒈被告等應連帶給付原告新台幣（下同）1,256,000元，及自起訴狀繕本送達被告等之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉訴訟費用由被告等負擔。⒊本件願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：㈠「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者
，出賣人不負擔保之責任。」－民法第355條第一項。「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人」。「買受人怠於為前項通知者，除依通常之檢查不能發現之瑕疵外，視為承受其所受領之物」。「不能即知之瑕疵，至日後發現者應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物」－民法第356條第1、2、3項。「買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除契約，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使，或自物之交付時起經過5年而消滅。」－民法第365條。
「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前得拒絕自己之約付。」－民法第264條。
㈡原告以所附照片二張即主張系爭房屋未經點交，然該照片拍
攝日期為99年5月9日，且僅係系爭房屋之外表，經被告等數人於99年5月22日親赴系爭房屋現場拍攝，茲檢附照片26張並說明如下：⑴由編號1、2、3、4四張照片所示，系爭房屋為三合院，正廳及右廂房外表尚完好，惟左廂房屋頂已殘破不堪。⑵由編號5、6二張照片顯示，大廳大門係用木材製作，相當陳舊，且未經上鎖僅用一條紅色布條綁住雙門環，且木門已殘破不堪又沾滿灰塵，顯示久無人進出。⑶編號7、8二張照片係由大門往內拍攝，大廳神桌後面牆壁已變顏色，神桌上灰塵有數公分，神桌前雜物胡亂堆放，且布滿灰塵，顯示許久許久無人進出。⑷)編號9、10係大廳通往右廂房之通道，但卻堆置廢棄木材，且布滿灰塵，足證此通道早已無人通行使用。⑸編號11、12係右廂房之門窗，該窗戶係用厚紙板封住，而廂房之門亦僅用厚紙板且未上鎖僅留一小勾可勾住。⑹編號13、14係從右廂房大門往內拍攝，小客廳內雜亂無章，雜物亂置且布滿厚厚塵土，顯示已數年未經翻動。⑺編號15、16係右廂房右側窗戶，鐵窗銹蝕嚴重足證數年無人管理。⑻編號17係由右廂房右側鐵窗往內拍攝，其內雜物四陳，顯示久無住居。⑼編號18為左廂房外觀。⑽編號
19、20、21、22為左廂房殘破之屋頂及隱約可見雜亂之物。
（）編號23為左廂房窗戶，由窗戶可見裡面雜亂無章，且右下腳亦可見綠草。（）編號24，由左廂房窗戶往內拍攝，可見裡面已長滿野草，且木條、板，雜物亂置。（）編號25，左廂房內部屋頂。（）編號26，左廂房內部雜物。
無論正堂（大廳）或左右廂房，均雜物四陳，雜亂無章，泥塵甚厚，門窗皆無鎖，任何人皆可隨時進出，足證該屋已數年無人住居。而被告於86年6月間將系爭土地所有權移轉登記給原告之後即搬離系爭房屋，迄今已13年，由雜物被泥土封塵情況亦足以證明系爭房屋已十餘年無人住居，原告主張系爭房屋被人占有使用，顯然無據。
㈢為使買賣契約有安定、安全及受有保障，因此民法第354條
付與出賣人有瑕疵擔保之責任，同時第356條亦明訂買受人對於買賣標的物有檢查及通知之義務，如買受人怠於通知者視為承認其所受領之物。又買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權依民法第365條規定買受人於發現買賣標的物有瑕疵後應立即為通知，而於通知後六個月內不行使權利，或自物交付時起經過5年不行使權利而消滅。本件兩造係於民國86年6月11日訂立買賣契約，系爭房地，亦於86年6月26日移轉登記為原告所有，且依買賣契約所附之附表係買賣持分，被告亦於86年6月底將系爭房地點交原告管業，迄今已逾12年11個月，而依民法前揭法條規定，原告於受領前揭買賣標的後，如認為有瑕疵，應依前揭法條規定，行使通知，告知瑕疵之義務，並於5年內行使解除權或請求權，今系爭買賣標的物已交付，12年11個月早已逾前揭5年，原告遽為請求給付違約金，此與法定請求解約或減少價金之要件不符時效，其請求顯然無據，縱使原告欲行使解除契約，則依民法第259條規定，原告亦應負回復原狀義務在其未將系爭土地回復登記為被告所有之前被告，依民法第264條規定，被告亦得拒絕給付等語置辯。⒈駁回原告之訴。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、查原告主張其於86年6月11日向訴外人施金水、被告丙○○、乙○○（經法定代理人施金水代理）及被告甲○○買受坐落重劃前彰化縣○○鎮○○○段海埔厝小段第277地號（重劃後為彰化縣○○鎮路○段○○○○○號土地）、地目建、面積499平方公尺土地之應有部份（施金水18分之1、被告甲○○、丙○○、乙○○各27分之1）合計6分之1及未辦保存登記建物即如附圖所示乙棟（Ａ、Ｂ、Ｃ）面積29.94平方公尺房屋（經測量坐落於同地段1310地號土地），房地買賣總價金為628,000元（訂約款為100,000元、尾款為528,000元），原告已給付被告等及施金水訂約款及尾款現金共計603,000元，並簽發發票日86年6月11日、票號AA0000000、面額貳萬伍仟元、發票人許秀汝（為原告之母親）、付款人鹿港鎮信用作社總之支票予被告等及施金水，施金水已於92年8月26日死亡，被告甲○○、丙○○、乙○○為施金水之繼承人等情，業據原告提出不動產買賣契約書及戶籍謄本為證，復經本院會同彰化縣鹿港地政人員至現場勘驗測量屬實，並製有勘驗筆錄及彰化縣鹿港地政事務所收文日期文號99年5月31日222號複丈成果圖在卷可稽，亦為被告所不爭執，原告之上開主張堪信為真。
四、又原告主張依契約書第六條約定「買賣標的物移轉登記完畢，付清尾款日由出賣人點交予承買人管業。」，即於移轉登記完畢及付清尾款日被告應將系爭房地點交予原告，原告於86年6月11日付清尾款，系爭土地亦於86年6月26日移轉登記予原告，故被告有點交出售之系爭土地及房屋予原告之義務等語。按物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。民法第三百四十八條定有明文。依此規定，出賣人之義務，除負有使買受人取得該物所有權或其權利之義務外，尚負有交付其物或因其權利所占有一定之物之義務甚明。因此依兩造買賣契約之約定被告即有交付出賣之系爭房地予原告之義務，此部分亦為被告所不爭執，因此被告就其辯稱已將出賣之系爭房地點交予原告一節，自應負舉證之責。經查，門牌號碼彰化縣鹿港鎮詔安里牛埔巷26號之建物，除前述之買賣標的乙棟房屋外，尚有如附圖所示之甲棟及丙棟部分建物，上開門牌號碼共有二個房屋稅籍，稅籍編號00000000000之納稅義務人為被告三人，面積為30平方公尺，另一稅籍編號00000000000之納稅義務人為施諒，面積為369.8平方公尺等情，此有彰化縣地方稅務局99年7月13日彰稅房字第0999929566號函附房屋稅籍證明書四紙附卷足憑，乙棟部分建物目前堆放雜物及碾米機，被告稱系爭建物內堆放之物品不知為何人所有，而本院於現場履勘時施諒之子則陳稱：附圖所示乙棟建物為其父於40、50年前所興建，都是其父在使用，被告等沒有占有使用過該建物等情，復有勘驗筆錄可考，因此無事實足以證明系爭乙棟建物係在原告之占有管領之下，被告復未提出任何證據以證明其確實已將系爭房地交付原告管業之事實，是被告所辯顯無足採，則原告主張被告尚未依約交付買賣標的物予伊自堪認定。
五、再查，兩造之不動產買賣契約第十三條約定：「如賣方違約或可歸責於賣方之事由致給付不能，或一物二賣時，其所受領之訂金及價款均應加倍返還，亦絕無異議。」，因此被告既未證明其已將出賣之系爭房地交付原告，則依上開契約之約定自屬債務不履行，有違約之情事，原告以被告未交付系爭房地為由依上開約定請求被告給付違約金，自屬有據；又原告並非主張被告應負物之瑕疵擔保責任，因此被告以民法第365條之規定抗辯原告物之瑕疵擔保請求權已消滅，顯屬有誤，此部分之抗辯復無理由。
六、末按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，自得比照債權人所受利益減少其數額。查原告因被告未依約交付系爭買賣標的物，應係受有無法使用收益該房地而生相當於租金之損害，參酌土地法第97條及第105條之規定，城市房屋及建築基地之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限之規定，原告買受系爭土地之應有部分6分之1，核算面積為
83.167平方公尺，以土地登記謄本所載86年申報移轉現值為2600元計算，土地之申報價值為216234元，又依稅籍編號00000000000房屋稅籍證明書所載，被告等之系爭房屋現值為6700元，故房地合計為222934元，又系爭房地並非位於熱鬧繁榮交通便利之處，故以年息百分之7核算相當於租金之損害尚屬妥適，即每年為15605元，故自買賣起迄今13年原告之損失為202865元，本院審酌上情後認原告請求違約金0000000元顯屬過高，要以202865元為適當；惟按連帶債務之成立，須數人負同一債務，而明示對於債權人各負全部給付之責任，或法律有規定者為限，依系爭不動產買賣契約所示，並無被告間就違約金之給付有成立連帶債務之明示，法律亦僅民法第1153條第1項規定繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，此外則無被告間就渠等各自出賣予原告之應有部份所生之違約金應成立連帶債務之規定存在，故原告請求判命被告連帶給付全部之違約金及加給法定利息，於法未洽；本件被告等既係分別出售自己土地之應有部分與原告，則違約金自應就各出賣人土地應有部份之比例負擔，被繼承人施金水土地應有部份為18分之1、被告三人土地應有部份各為27分之1，是應負擔違約金之比例施金水為9分之3（即67622元）、被告三人各為9分之2（即45081元），被告三人並僅就被繼承人施金水應負擔之部分負連帶給付之義務，其餘則各自負擔之。
七、從而，原告依兩造買賣契約之約定請求被告給付違約金，被告三人各應給付原告45081元及應連帶給付原告67622元，暨均自起訴狀繕本送達被告翌日（即99年4月30日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
八、本判決第一項原告勝訴部分所命給付之價額未逾新台幣50萬元由本院依職權宣告假執行。至原告敗訴部分其假執行之聲請已失所附麗應予駁回。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第85條第1項後段、第2項、第389條第1項第
5款，判決如主文。中華民國99年8月31日
民事第一庭法官黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年8月31日
書記官黃幼華