裁判字號：臺灣彰化地方法院108年訴字第1126號民事判決
裁判日期：民國109年09月18日
裁判案由：分割共有物
臺灣彰化地方法院民事判決108年度訴字第1126號原告 施秉圻 訴訟代理人 施廷勳 律師複代理人 張幸茵 律師被告 汪政成
汪政雄 被告共同訴訟代理人 周玉蘭 律師
易佩萱 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文
壹、兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○號土地，依附圖二即彰化縣溪湖地政事務所109年3月12日溪測土字第367號土地複丈成果圖所示方案分割，即編號A部分土地面積506.15平方公尺分歸原告施秉圻單獨所有，編號B部分土地面積59
4.38平方公尺分歸被告汪政成、汪政雄依原應有部分比例維持共有，編號C部分土地面積157.66平方公尺由兩造依原應有部分比例維持共有並留供道路使用。
貳、原告應依附表二所示金額補償被告汪政成、汪政雄，即原告應各補償被告汪政成、汪政雄新臺幣22,503元。
參、訴訟費用由兩造按附表一應有部分比例欄所示比例負擔。事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○號土地面積1258.19平方公尺、使用分區為鄉村區、使用地類別為乙種建築用地（下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分比例如附表一所示，使用現況如附圖一即彰化縣溪湖地政事務所109年1月2日溪測土字第3號土地複丈成果圖所示，即編號A部分面積1022.94平方公尺為空地，編號B部分面積55.65平方公尺之三層加強磚造建物為被告汪政雄所有，編號C部分面積61.73平方公尺之三層加強磚造建物為被告汪政成所有，編號D部分面積117.87之磚造平房則為被告汪政雄、汪政成共有。系爭土地東側臨埔菜路；北側毗鄰之同段641地號土地為彰化縣政府管理之土地，該641地號土地臨約4公尺寬之產業道路；南側可通往埔打路。兩造間就系爭土地無不分割之協議，系爭土地亦無因物之使用目的而不能分割之情形，兩造復無法協議分割，爰提起本件訴訟。
二、原告主張依附圖二即彰化縣溪湖地政事務所109年3月12日溪測土字第367號土地複丈成果圖所示方案分割，即編號A部分土地面積506.15平方公尺分歸原告施秉圻單獨所有，編號B部分土地面積594.38平方公尺分歸被告汪政成、汪政雄依原應有部分比例維持共有，編號C部分土地面積157.66平方公尺由兩造依原應有部分比例維持共有並留供道路使用。原告並應依日新 不動產 估價師事務所109年7月13日（109）日新估字第109033號不動產估價報告書摘要第2頁價格結論表所示金額（即附表二所示金額）補償被告汪政成、汪政雄。查如附圖一所示編號B、C、D之建物目前雖均往南通過同段639地號土地通往埔打路，但日後若欲申請建造執照，因系爭土地與埔打路間尚間隔同段639地號土地，則未知是否能以埔打路指定建築線，故原告所提附圖二之分割方案，留設編號C部分土地作為5公尺寬之道路以連通東側之埔菜路，使兩造未來均能於分得土地上合法建築，發揮系爭土地之效能。而依附圖二所示方案分割，原告分得之編號A部分土地面積雖較原應有部分比例換算之土地面積為少，然單價較高，使兩造受分配之土地價值相近，對兩造核屬公平。被告雖辯稱倘以附圖二所示方案分割，將使如附圖一所示編號B、C之建物拆除一部份，且附圖二所示編號C部分無法單獨利用，損及其等利益等語。然原告所分得附圖二所示編號A部分土地東側直接臨埔菜路，根本無須通行編號C部分土地，且附圖一編號B、C部分之建物，僅占用如附圖二所示編號C部分西側末端，根本不是原告會通行之處。換言之，在原告無須使用附圖二編號C部分土地之前提下，被告所有如附圖一所示編號B、C部分之建物，無遭拆除之虞。至於留設如附圖二所示編號C部分土地乃係有利於被告日後使用編號B部分土地所必須，不能認為此舉係有損被告之利益，且其所分得土地價值亦會因此提高。
三、原告不同意按被告所提如附圖三即彰化縣溪湖地政事務所109年5月11日溪測土字第684號土地複丈成果圖所示方案分割，此分割方案係被告將其等需用之土地分割出來後，再把剩餘不需用之土地分配給原告，導致原告取得兩筆難以利用之土地，其中原告取得之編號C部分土地未臨公路，縱然留設編號D部分土地作為道路使用，然系爭土地與南側埔打路尚間隔同段639地號土地，日後是否得繼續通行尚未可知，縱然可以通行，亦不確定是否能申請指定建築線，從而申請建築執照以建築房屋使用，可見被告所提如附圖三所示分割方案，僅獨厚自己而不利於原告，殊不可採。
四、被告雖主張日新不動產估價師事務所所為系爭估價報告書未將北側產業道路納入地價評估考量要素，原告所取得如附圖二所示編號A部分土地，地勢平坦，且北、東、南側均可對外聯通，故補償金額應再調升等語。然北側同段641地號土地不是道路用地，而是農牧用地，故系爭土地北側並沒有直接臨路，補償金額並無重新估定之必要。
五、綜上，並聲明：㈠兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○號土地，請准依
附圖二即彰化縣溪湖地政事務所109年3月12日溪測土字第367號土地複丈成果圖所示方案分割，即編號A部分土地面積50
6.15平方公尺分歸原告施秉圻單獨所有，編號B部分土地面積594.38平方公尺分歸被告汪政成、汪政雄依原應有部分比例維持共有，編號C部分土地面積157.66平方公尺由兩造依原應有部分比例維持共有並留供道路使用。原告並應依附表二所示金額補償被告汪政成、汪政雄，即原告應各補償被告汪政成、汪政雄新臺幣22,503元。
㈡訴訟費用由兩造按原應有部分比例負擔。
貳、被告答辯內容：
一、被告主張依附圖三所示方案分割，即編號A部分土地面積367平方公尺及編號C部分土地面積208平方公尺分歸原告施秉圻單獨所有，編號B部分土地面積575平方公尺分歸被告汪政成、汪政雄依原應有部分比例維持共有，編號D部分土地面積
108.19平方公尺則由兩造依原應有部分比例維持共有並留供道路使用。因附圖一所示編號B、C、D之建物均為被告所有，為維持使用現況及兩造公平性考量，爰採此分割方案，如此分割，被告所分得編號B部分土地及原告所分得編號C部分土地，均得經由編號D部分土地往南側通行，且兩造所分得土地亦均屬方正，能發揮土地經濟效益。
二、不同意原告所提如附圖二所示分割方案。該方案所示編號C部分含括被告所有如附圖一所示編號B、C部分之建物，使建物有一部分將遭拆除，恐損及房屋結構，且如附圖二所示編號C部分土地原可供經濟使用，倘留供道路使用，則轉為不可利用，對兩造並非符合最大經濟效益，且顯然對被告不公。
三、依日新不動產估價師事務所所為系爭估價報告書所載內容，未將原告所分得如附圖二所示編號A部分土地之北側尚臨同段641地號土地之產業道路可連至東側埔菜路乙節納入地價評估之考量要素，而該筆土地實際上沒有所有人，僅以彰化縣政府為管理人，故不會有所變動。則原告所取得如附圖二所示編號A部分土地北、東、南側均可對外聯通，足見其取得之位置明顯優於被告所取得位置，故補償金額應再調升。
參、本院之判斷：
一、按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。本件系爭土地為兩造所共有，位於彰化縣○○鄉○○○段，使用分區、使用地類別為鄉村區乙種建築用地，面積1258.19平方公尺，兩造應有部分如附表一所示，兩造就系爭土地並未約定不為分割，亦無因物之使用目的不能分割之情形，然其等就分割方法無法達成協議，則原告依上揭規定，求為分割共有土地，自屬有據。
二、次按，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1項至第4項分別定有明文。又，定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割，最高法院96年度台上字第108號判決意旨參見。查：
（一）系爭土地東臨埔菜路，北側有通路外，南側因尚有同地段639地號土地間隔所以無法向南直通埔打路，其上有汪政雄及汪政成之三層加強磚造或一層磚造平房，業據本院會同彰化縣溪湖地政事務所至現地勘測屬實，並囑託該所測製如附圖一所示之複丈成果圖附卷可憑，並有勘驗筆錄及相關現場照片可稽。
（二）原告主張之分割方案如本判決附圖二即彰化縣溪湖地政事務所109年3月12日溪測土字第367號土地複丈成果圖所示，即編號A部分土地面積506.15平方公尺分歸原告施秉圻單獨所有，編號B部分土地面積594.38平方公尺分歸被告汪政成、汪政雄依原應有部分比例維持共有，編號C部分土地面積157.66平方公尺由兩造依原應有部分比例維持共有並留供道路使用。原告並應依日新不動產估價師事務所109年7月13日（109）日新估字第109033號不動產估價報告書摘要第2頁價格結論表所示金額（即附表二所示金額）補償被告汪政成、汪政雄。查如附圖一所示編號B、C、D之建物目前雖均往南通過同段639地號土地通往埔打路，但日後若欲申請建造執照，因系爭土地與埔打路間尚間隔同段639地號土地，則未知是否能以埔打路指定建築線，故原告所提附圖二之分割方案，留設編號C部分土地作為5公尺寬之道路以連通東側之埔菜路，使兩造未來均能於分得土地上合法建築，發揮系爭土地之效能。而依附圖二所示方案分割，原告分得之編號A部分土地面積雖較原應有部分比例換算之土地面積為少，然單價較高，使兩造受分配之土地價值相近，對兩造核屬公平。被告雖辯稱倘以附圖二所示方案分割，將使如附圖一所示編號B、C之建物拆除一部份，且附圖二所示編號C部分無法單獨利用，損及其等利益等語。然原告所分得附圖二所示編號A部分土地東側直接臨埔菜路，根本無須通行編號C部分土地，且附圖一編號B、C部分之建物，僅占用如附圖二所示編號C部分西側末端，根本不是原告會通行之處。換言之，在原告無須使用附圖二編號C部分土地之前提下，被告所有如附圖一所示編號B、C部分之建物，無遭拆除之虞。至於留設如附圖二所示編號C部分土地乃係有利於被告日後使用編號B部分土地所必須，不能認為此舉係有損被告之利益，且其所分得土地價值亦會因此提高。
（三）又被告主張依附圖三即彰化縣溪湖地政事務所109年5月11日溪測土字第684號土地複丈成果圖所示方案分割，此分割方案係被告將其等需用之土地分割出來後，再把剩餘不需用之土地分配給原告，導致原告取得兩筆難以利用之土地，其中原告取得之編號C部分土地未臨公路，縱然留設編號D部分土地作為道路使用，然系爭土地與南側埔打路尚間隔同段639地號土地，日後是否得繼續通行尚未可知，縱然可以通行，亦不確定是否能申請指定建築線，從而申請建築執照以建築房屋使用，可見被告所提如附圖三所示分割方案，僅獨厚自己而不利於原告，且原告表示不同意，即不可採。
三、被告雖主張日新不動產估價師事務所所為系爭估價報告書未將北側產業道路納入地價評估考量要素，原告所取得如附圖二所示編號A部分土地，地勢平坦，且北、東、南側均可對外聯通，故補償金額應再調升等語。然北側同段641地號土地不是道路用地，而是農牧用地，故系爭土地北側並沒有直接臨路，補償金額並無重新估定之必要。
四、綜上，審酌各共有人之意願、利害關係、共有物分配後面積互有增減如附表三，分割後土地之價格、利用價值並經送日新不動產估價師事務所鑑定找補價額，認定如本判決附表二為補償之標準，堪稱適當，爰判決如主文第2項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用之負擔：分割共有物之訴，本質上兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用全由敗訴當事人負擔，顯失公平，而應依民事訴訟法第80條之1規定，由兩造依附表一應有部分比例欄位所示比例分擔，方為公允。
附表一┌──┬───┬──────┐│編號│共有人│應有部分比例│├──┼───┼──────┤│01│汪政成│4分之1│├──┼───┼──────┤│02│汪政雄│4分之1│├──┼───┼──────┤│03│施秉圻│2分之1│└──┴───┴──────┘
附表二┌──────┬─────────┐│單位：新臺幣│應受補償人│├──────┼────┬────┤│應為補償人：│汪政成│汪政雄││施秉圻├────┼────┤││22,503元│22,503元│└──────┴────┴────┘
附表三：依附圖二所示方案分割，共有人持有面積增減表┌──┬────┬───────┬────────┬────────┐│編號│所有權人│分割前持有面積│分割後持有面積（│分割前後面積增減│││││含編號C之部分）││├──┼────┼───────┼────────┼────────┤│01│汪政成│314.5475㎡│336.6050㎡│+22.0575㎡│├──┼────┼───────┼────────┼────────┤│02│汪政雄│314.5475㎡│336.6050㎡│+22.0575㎡│├──┼────┼───────┼────────┼────────┤│03│施秉圻│629.0950㎡│584.9800㎡│-44.1150㎡│├──┼────┼───────┼────────┼────────┤│合計││1258.1900㎡│1258.1900㎡│0.0000㎡│└──┴────┴───────┴────────┴────────┘中華民國109年9月18日
民事第一庭法官李言孫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年9月18日
書記官馬竹君