裁判字號：臺灣新北地方法院100年重訴字第15號民事判決
裁判日期：民國100年10月06日
裁判案由：損害賠償等
臺灣板橋地方法院民事判決100年度重訴字第15號原告 陳永寶 訴訟代理人 洪士傑 律師被告 鐘素碧 訴訟代理人 張旭業 律師訴訟代理人 楊珮君 律師複代理人 邱珮瑩 被告 百雋 不動產經紀有限公司法定代理人 柯忠澤 訴訟代理人 錢裕國 律師訴訟代理人 林立捷 律師複代理人 黃文玲 上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國100年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告鐘素碧應給付原告新台幣壹佰壹拾參萬零伍佰柒拾元及自民國99年11月4日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告鐘素碧負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參拾捌萬元供擔保後，得為假執行。如被告鐘素碧以新台幣壹佰壹拾參萬零伍佰柒拾元預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告鐘素碧經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
甲、就被告鐘素碧部分：１原告於民國99年3月間，經由被告百雋不動產經紀有限公司
（下稱百雋公司）居間仲介，買受被告鐘素碧所有之門牌號碼台北縣○○鄉○○街○○○巷○○號1樓房屋所有權全部與基地即台北縣○○鄉○○段○○○○號應有部分1000之65，總價金新台幣（下同）00000000元。於銷售期間，被告等一再向原告陳稱系爭建物狀態良好，甚至當原告請被告百雋公司經辦人 黃玉成 查詢系爭建物是否為危險建物或兇宅時，黃玉成均回報沒問題，並交付原告「不動產標的現況說明書」，保證系爭建物並無瑕疵，原告依約付清價金。原告於99年5月8日遷入居住後，經鄰居告知，始知921地震時，整棟建物因傾斜嚴重，遭台北縣政府列管為危險建物，標示為黃單，但被告等竟未於買賣過程中告知，甚至於「不動產標的現況說明書」『是否因地震或其他天然災害被列為危險建築物』乙欄，勾選『否』，顯係刻意隱匿系爭建物之重大瑕疵。原告旋於99年7月5日向台北縣政府工務局申請系爭建物之921地震評估報告書，台北縣政府工務局於99年7月12日以北工使字第0990629074號函檢附台灣省土木技師公會評估報告書，指出系爭建物於88年10月18日會勘時構架明顯傾斜，傾斜度達1/113，須灌漿補強扶正，提高基礎承載力，於91年12月3日複驗認定系爭建物外觀嚴重傾斜，不符合解除黃單要件等情，迄至今日傾斜亦然，有現場照片四張為憑。原告於99年7月28日委請律師以99年鍾字第0728-1號函通知被告鐘素碧，就系爭建物傾斜請求被告鐘素碧返還價金或出面協商解決，被告鐘素碧於99年8月3日在被告百雋公司內，當場承認其買受系爭不動產時，曾因傾斜問題而向前手請求損害賠償云云，足證被告鐘素碧於出賣時，明知房屋有傾斜之結構性安全問題，卻故意不告知原告。
２按民法第354條：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依
第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」第359條：
「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條亦有規定。系爭建物存有傾斜之嚴重瑕疵，欠缺物應具備之價值、效用及品質，導致價值減損，據估算至少減少4成428萬元，爰依民法第359條、第227條規定，請求減少價金及損害賠償，被告鐘素碧給付原告0000000元。
乙、就被告百雋公司部分：１按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業
務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565、567條分別定有明文，是不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，尚負有據實報告及妥為媒介及調查之義務。又不動產經紀業管理條例第23條規定，經紀人員在執行業務過程中應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。且依社會一般交易習慣，經由房屋仲介業者買賣房屋者，係可藉由仲介業者設計之履約過程及其對於不動產相關事務之專業知識以進行交易，故被告百雋公司既為不動產經紀業者，非僅為報告訂約機會或買賣雙方之媒介，而為居間與有償委任之混合契約。
２被告百雋公司為21世紀不動產加盟店，為國內相當知名之仲
介公司，長期於系爭不動產附近提供仲介服務，原告當初支付214000元仲介費用予被告百雋公司，無非係信賴其專業知識及服務，並仰賴其對系爭房屋所在區域之調查，其於處理本件買賣事宜時，更應本於合理懷疑，盡其查證注意義務，並於交易過程中將上開瑕疵據實告知原告，俾供原告依據正確訊息作成交易決定。惟被告百雋公司為賺取仲介服務費，竟配合出賣人隱瞞上情，對於系爭建物存在之重大瑕疵刻意隱匿，事實上系爭建物傾斜之情形，存在十幾年，附近居民均有所知悉，被告百雋公司顯然怠忽仲介應盡之職責。
３依民法第544條：「受任人因處理委任事務有過失，或因逾
越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」被告百雋公司未盡善良管理人之注意義務，應注意能注意而疏於注意系爭建物傾斜為黃標危險建物，竟告知原告錯誤訊息，致使原告買受有重大瑕疵之建物，自得請求損害賠償。系爭建物因傾斜導致價值減損，據估算至少減少4成價值，爰向百雋公司請求損害賠償0000000元。
丙、按不真正連帶債務，係數債務人基於不同之債務發生原因，就同一內容之給付，對於同一債權人各負全部給付義務，因一債務人給付，他債務人即同免其責任（參照最高法院92年度台上字第1540號判決意旨）。被告鐘素碧及被告百雋公司基於不同之債務發生原因，就同一內容之給付，對於原告各負全部給付義務，屬不真正連帶債務，其中一被告履行債務，其他被告於清償範圍內免給付責任。
丁、並聲明：被告鐘素碧及百雋公司應分別給付原告0000000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。如任一被告為給付，其他被告於清償範圍內同免給付責任。原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告鐘素碧則以：１原告雖提出台灣省土木技師公會評估報告書，指稱系爭建物
架構明顯傾斜，傾斜度達1/113，須灌漿補強扶正，提高基礎承載力，於91年12月3日複驗認定建築外觀嚴重傾斜，不符合解除黃單要件等情，並提出99年10月系爭建物現場照片四張為憑，惟依最高法院93年度台上字第1967號民事判決引用台北市土木技師公會函，認房屋傾斜度1/75，仍不認為影響安全結構，不為重大瑕疵，則系爭不動產傾斜1/113，更不足以證明系爭建物存有重大瑕疵。
２被告鐘素碧並無因系爭建物傾斜問題而向前手請求損害賠償
，且被告鐘素碧在向前手買受系爭不動產之過程，係全權委由先生 林仁景 處理，這中間之細節，被告亦不清楚，原告稱被告鐘素碧承認買受系爭不動產時，曾因傾斜問題而向前手請求損害賠償，洵屬無據。
３被告鐘素碧係於921大地震後才入住系爭建物，故對於系爭
建物因921地震傾斜嚴重，而遭台北縣政府列管為危險建築，標示為黃單之情事，並不知情，且被告鐘素碧於購買系爭不動產之初，亦未見系爭建物有貼黃單註明「危險建築物」，被告鐘素碧何來刻意隱匿之有？原告主張系爭建物因傾斜導致價值減損，至少減少4成價值乙節，並無所據，原告請求被告賠償0000000元，實無理由等語置辯。
４並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、被告百雋公司則以：１被告百雋公司僅為系爭買賣契約之居間人，為自己將訂約之
機會報告予原告並為訂約之媒介，原告並未委託被告百雋公司處理事務，百雋公司亦未代原告處理事務，除收受居間仲介之服務費外，更未向原告收受任何「處理事務之報酬」，是原告與被告百雋公司間並無委任契約關係甚明，原告主張依委任關係之規定請求被告百雋公司賠償損害，顯無理由。２又退萬步言，縱認原告與被告百雋公司間有委任關係存在，
然被告百雋公司關於調查系爭房屋之現況，已確實盡仲介經紀業者之據實告知義務，並無違反同法第567條之規定。被告鐘素碧從未告知系爭建物有傾斜之事實，況被告鐘素碧已於不動產現況說明上明確記載系爭房屋非『因地震或其他災害被列為危險建築』，並經其簽章確認無誤，被告百雋公司不疑有他，直至原告於99年6月中告知系爭建物有傾斜之情事，百雋公司始知悉系爭建物因921地震被列管為黃標建築。不動產經紀業者並無調查之權利，如委託人未善盡告知標的物現況或隱瞞真相，亦非仲介所能得知，故被告百雋公司依據委託人所簽章之不動產現況說明書向交易相對人即原告解說，實因被告鐘素碧未曾告知『房屋有傾斜』之事實，被告百雋公司對原告自無違反誠信及據實告知之義務。再查，系爭房地距88年921地震已年代久遠至今已將近10餘年載，即使新聞媒體曾有報導，但也僅止於揭露地震情事，並無實際指出就是系爭建物，被告百雋公司根本無法知悉系爭建物有傾斜之情事，這10餘年間附近鄰居搬遷者所在多有，被告百雋公司實無法全般透過鄰居確實探知系爭建物是否有傾斜之情，自難認被告百雋公司有違反據實報告義務。被告百雋公司於交易過程中，曾於99年3月23日帶原告初看系爭建物，嗣於同年月24日及26日，至同年5月7日間，亦曾多次陪同交易雙方當事人複看確認系爭房屋屋況，丈量客廳、廚房、餐廳、二樓夾層及廚房、系爭房屋外觀等，每次複看時間均約一小時以上，此有被告百雋公司『3/22～3/28帶看週表』可供參照。甚至原告於99年5月8日遷入居住後，直至99年6月間均未發現系爭房屋有傾斜之情，之後經鄰居告知始知悉，自難認被告百雋公司有何未盡注意義務之過失可言。綜上，被告百雋公司僅為一般不動產經紀業者，並無調查之權限，被告百雋公司確實已盡同業標準之最大探知能力充分蒐集交易相關訊息，被告百雋公司並無違背善良管理人之注意義務，如被告鐘素碧未善盡告知標的物現況或故意隱瞞真相，亦非被告百雋公司所能得知。本件原告所受損害應由被告鐘素碧負損害賠償之責等語置辯。
３並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭之事實１原告於99年3月間，經由被告百雋公司居間仲介，買受被告
鐘素碧所有之門牌號碼台北縣○○鄉○○街○○○巷○○號1樓房屋所有權全部與基地即坐落台北縣○○鄉○○段○○○○號應有部分1000之65。原告於99年4月6日與被告鐘素碧簽訂系爭買賣契約，總價金1070萬元，已付清價金。
２台北縣政府工務局於99年7月12日以北工使字第0990629074
號函通知原告，所檢附台灣省土木技師公會評估報告書，指出系爭建物於88年10月18日會勘時構架明顯傾斜，傾斜度達1/113，須灌漿補強扶正，提高基礎承載力，於91年12月3日複驗認定系爭建物外觀嚴重傾斜，不符合解除黃單要件。
３原告於99年7月28日委請律師以99年鍾字第0728-1號函通知
被告鐘素碧，就系爭建物傾斜請求被告鐘素碧返還價金或出面協商解決，未達成協議，原告於99年10月11日提起本件訴訟。
六、原告主張系爭建物有傾斜情事，業據原告提出台北縣政府工務局99年7月12日北工使字第0990629074號函檢附台灣省土木技師公會評估報告書，指出系爭建物於88年10月18日會勘時構架明顯傾斜，傾斜度達1/113，須灌漿補強扶正，提高基礎承載力，於91年12月3日複驗認定系爭建物外觀嚴重傾斜，不符合解除黃單要件等情，迄至今日傾斜亦然，有現場照片四張為憑，且為被告鐘素碧所不爭執，堪信為真實。依上開台灣省土木技師公會評估報告書所載，系爭建物之構架明顯傾斜，須灌漿補強扶正，提高基礎承載力，雖未進一步就結構安全作鑑定，然既須灌漿補強扶正，在臺灣地區有發生強震之可能，應認為系爭建物之傾斜情況，已具有減損交易價值之瑕疵存在。
七、按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵」，民法第354條第1項定有明文。次按同法第359條復規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」。系爭建物之傾斜情況，已具有減損交易價值之瑕疵存在，已認定於前，本件經囑託新北市不動產估價師公會鑑定系爭建物於99年4月因傾斜1/113，減少交易金額多少？該公會交由高源不動產估價師事務所鑑定，系爭建物因傾斜1/113，減少交易金額0000000元，有估價報告書可稽。原告於99年7月28日委請律師以99年鍾字第0728-1號函通知被告鐘素碧，就系爭建物傾斜請求被告鐘素碧返還價金或出面協商解決，未達成協議，原告於99年10月11日提起本件訴訟，未逾民法第365條第1項六個月期間之規定，是原告依民法第359條之規定，以系爭建物有瑕疵，請求減少價金，洵屬有據。原告行使減少價金請求權後，就0000000元之價金，被告受領無法律上原因，被告鐘素碧應將0000000元返還原告。是原告請求被告鐘素碧給付0000000元及自99年11月4日即起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
八、原告另主張：被告百雋公司配合出賣人刻意隱瞞傾斜乙事，或未盡善良管理人之注意義務，應注意能注意而疏於注意系爭建物傾斜為黃標危險建物，竟告知原告錯誤訊息，致使原告買受有重大瑕疵之建物，自得請求損害賠償，系爭建物因傾斜導致價值減損，據估算至少減少4成價值，爰依民法第
544條之規定，向百雋公司請求損害賠償0000000元等情。按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，民法第567條第1項固有規定，然系爭建物是否傾斜，從原告於進住後，經鄰居告知，始知系爭建物有傾斜之情事觀之，可見系爭建物傾斜非一般人所能查覺，原告主張被告百雋公司知情不報，應由原告舉證，原告未舉證，所言自難採信。另就原告主張被告百雋公司疏於注意系爭建物有無傾斜乙節，按以居間為營業者，關於訂約事項，固有調查之義務，民法第567條第2項雖有明文，惟此調查義務，若未特別約定被告百雋公司必須向新北市政府工務局查詢是否因地震被列為黃單，自以通常所能查證之方法為已足，就系爭建物有傾斜之瑕疵，除非明顯自外觀可以查知，應非仲介員專業知識、經驗所及，尚難期待其查證無誤，被告百雋公司已就系爭房屋傾斜查詢被告鐘素碧，被告鐘素碧於不動產標的現況說明書勾否，應可認被告百雋公司已盡調查義務。是原告以被告百雋公司未據實告知及疏於調查，請求賠償428萬元，為無理由，應予駁回。
九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
十、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國100年10月6日
民事第三庭法官陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年10月6日
書記官林勁丞