裁判字號：臺灣新北地方法院112年重訴字第760號民事判決
裁判日期：民國113年05月17日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決112年度重訴字第760號原告 周怡均 兼訴訟代理人 吳迪翰 被告 江筱晴 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號11樓之2房屋（建號：新北市○○區○○段0○段0000號）及地下2樓編號363號停車位（建號：
新北市○○區○○段0○段0000號，權利範圍100000分之146）騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣7萬1,758元。
被告應自民國112年8月1日起至遷讓返還第一項所示房屋及停車位之日止，按月給付原告新臺幣2萬8,590元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣156萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣468萬1,074元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣2萬3,000元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣7萬1,758元為原告預供擔保者，得免為假執行。
本判決第三項於到期及原告按月以新臺幣9,000元供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣2萬8,590元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：原告為新北市○○區○○路000號11樓之2房屋（建號：新北市○○區○○段0○段0000號，下稱系爭房屋）及同棟地下2樓編號363號停車位（建號：新北市○○區○○段0○段0000號，權利範圍100000分之146，下稱系爭停車位）之所有人，於民國111年8月31日與被告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告將系爭房屋及系爭停車位出租予被告，租賃期間為111年9月1日起至112年8月31日，每月租金新臺幣（下同）2萬6,000元，押金5萬2,000元。詎料，被告僅交付7個月租金及押租金後，自112年3月25日起即未依約繳納租金，迄000年0月間，被告所積欠之租金已達4個月租金數額，且經對被告催告仍未獲給付（經扣抵押租金5萬2,000元後，仍積欠5萬2,000元之租金）。又被告亦有違反系爭租約第8條行為。原告遂以存證信函通知被告於112年7月31日終止系爭租約及催討被告所積欠之租金、管理費等費用，惟仍未獲清償（被告積欠4個月租金10萬4,000元，扣除押租金5萬2,000元後，尚積欠租金5萬2,000元），被告租賃期間所積欠管理費1萬8,130元、網路費1,628元，業已由原告墊付。另被告曾於000年0月間提出要退租，後來又說要延後，依系爭租約第18條，因租期未滿1年被告擬提前終止租約，被告應賠償原告違約金即1個月租金2萬6,000元，故合計請求9萬7,758元。再被告應自112年8月1日起至返還系爭房屋及系爭停車位之日止，按月給付不當得利2萬9,749元(租金2萬6,000元、管理費2,590元、網路費814元、預估水費85元、預估電費130元、預估瓦斯費130元)。爰依民法第767條第1項、第179條、系爭租約第3條、第4條、第18條之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋及系爭停車位騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告9萬7,758元，及自112年8月1日起至返還系爭房屋及系爭停車位之日止，按月給付原告2萬9,749元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場作何聲明或陳述，亦未提出書狀爭執或抗辯。
三、本院之判斷：㈠原告主張之上開事實，業據提出建物所有權狀、三峽區大學
段一小段7802建號建物登記第一類謄本、112年全期房屋稅繳納證明書、系爭租約、平鎮南勢郵局第86號存證信函、調解不成立證明書、對話記錄截圖、寶隆社區管理委員會繳款書、中華電信股份有公司繳費通知、存款交易明細查詢為憑（見本院板橋簡易庭112年度板簡字第2425號卷【下稱簡字卷】第19頁至第61頁）。被告已於言詞辯論期日前相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀以資抗辯，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，應視同被告對原告主張之事實自認，自堪認原告之主張為真實。
㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，民法第421條、第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款分別定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。所謂返還租賃物，是指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條規定甚明。經查：
⒈原告請求遷讓返還系爭房屋、系爭停車位部分：
原告主張被告自112年3月25日起即未給付租金（4個月共10萬4,000元），且經對被告催告仍未獲給付（經扣抵押租金5萬2,000元後，仍積欠5萬2,000元之租金），原告遂以存證信函通知於112年7月31日終止本件租約及催討積欠租金，惟仍未獲清償等情，有平鎮南勢郵局第86號存證信函在卷可憑（見簡字卷第43頁至第46頁）。又查系爭租約第14條規定：
「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」等語，又被告所積欠之租已達2個月租金數額，綜上事證，堪認系爭租約已於112年7月31日由原告合法終止，而為被告無權占有中，原告為系爭房屋及系爭停車位之所有權人，依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋、系爭停車位騰空遷讓返還原告，於法有據，應予准許。
⒉原告請求被告給付積欠之租金、代墊之管理費及網路費、違約金部分：
①按系爭租約第3條、第4條分別約定：「租金每個月26,000元
正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）水、電、瓦斯、第四台、網路、管理費由乙方自行繳納」、「租金應於每月25日以前繳納，每次應繳納1個月份乙方不得藉詞拖延」等情，有系爭租約可佐。查被告自112年3月25日迄今未給付租金，經扣除押租金後，尚積欠5萬2,000元，已如上述。從而，原告依系爭租約第3條、第4條約定，請求被告給付上開被告所積欠租金5萬2,000元，應屬有據，為有理由，應予准許。
②查被告亦欠繳111年11月至112年5月管理費合計1萬8,130元，
112年4月至112年5月網路費1,628元，以上總計1萬9,758元，由原告先行墊付之情，亦據原告提出寶隆社區管理委員會繳款書、中華電信股份有公司繳費通知、存款交易明細查詢在卷足憑（見簡字卷第51頁至第61頁），可知被告未支付本應由其負擔管理費、網路費等費用而由原告代為支付。從而，上開管理費、網路費共1萬9,758元，原告依系爭租約第3條、第4條及民法第179條規定，請求被告給付上開被告所積欠代墊之管理費、網路費共1萬9,758元，應屬有據，為有理由，應予准許。
③按系爭租約第18條規定：「特約應受強制執行之事項：1.租
賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方壹個月租金，乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違被本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方絕不異議。」。觀諸該條款所顯示當事人締約時真意，應解為承租人提前終止系爭租約應賠償出租人1個租金。惟原告雖提出對話紀錄附卷（見簡字卷第49頁）證明被告曾於000年0月間表示要提早退租，惟原告既稱：被告曾000年0月間表示要提早退租，後來又說要延後；系爭租約是由原告於112年7月31日終止等語在卷（見本院卷一第42頁至第43頁），足見被告嗣後改變主意並未提前終止系爭租約，系爭租約係由原告於112年7月31日終止，是本件情形顯與系爭租約第18條所規定情形不符，原告依系爭租約第18條請求被告賠償1個月租金即2萬6,000元，為無理由，應予駁回。
④綜上，原告該部分請求於7萬1,758元（計算式：52,000＋19,7
58＝71,758）範圍內為有理由，應予准許。逾此範圍為無理由，應予駁回。
㈢原告請求系爭租約終止後之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條規定甚明。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年臺上字第1695號民事判決意旨參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。
⒉查系爭租約業於112年7月31日終止，已如所述，惟被告仍繼
續占用系爭房屋及系爭停車位，迄未遷讓返還予原告，堪認持續無法律上原因而受有就系爭房屋及系爭停車位為使用收益、區分所有權人對共有部分管理服務之利益，致原告自112年8月1日起至被告將系爭房屋及系爭停車位遷讓返還予原告之日間，受有相當於租金及管理費之損害，依前揭規定及說明，被告自應償還該段期間相當於租金及管理費之不當得利。本院審酌兩造約定系爭房屋及系爭停車位每月租金為2萬6,000元、每月應負擔之管理費為2,590元，應為市場合理之價額，故以2萬8,590元（計算式：26,000+2,590＝28,590）認定系爭租約爭終止後被告所受有之每月不當得利，尚屬允當。至原告所謂每月網路費814元、預估水費85元、預估電費130元、預估瓦斯費130元，是否持續產生，原告是否持續代墊，俱未舉證，是尚難認被告於系爭租約終止後仍受有該等費用支出之不當得利。是原告該部分請求逾每月2萬8,590元範圍部分，為無理由，應予駁回。
四、從而，本件原告依民法第767條第1項、第179條及系爭租約之法律關係，請求：㈠被告應將系爭房屋及系爭停車位騰空遷讓返還原告。㈡並應給付原告7萬1,758元。㈢自112年8月1日起至返還系爭房屋及系爭停車位之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2萬8,590元。均有理由，應予准許，逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。
五、原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許，併依職權酌定相當擔保金額，宣告被告得供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第385條第1項，判決如主文。
中華民國113年5月17日
民事第四庭法官胡修辰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年5月17日
書記官余佳蓉