臺灣高雄地方法院民事判決 99年度雄小字第2807號
原 告
即反訴被告 廖彩鈺
被 告
即反訴原告 楊進 和
訴訟代理人 楊南發
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國100年2月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟柒佰陸拾玖元，及自民國九十九
年八月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：伊於民國96年10月30日向被告承租門牌號碼高雄
市○○區○○路○○○號房屋之1、2樓（下稱系爭房屋），
約定租期自民國96年11月20日起至98年11月20日止，每月租
金新臺幣（下同）16,000元，應於每月20日前繳納，伊並交
付被告押金32,000元，兩造並簽訂有不動產租賃契約書（下
稱系爭租約）。上開租約租期屆滿後，雙方並未再簽訂新的
書面租約，而被告仍依約給付租金，且仍持續使用系爭房屋
，因被告向伊表示欲將房屋收回自住，兩造乃於99年7月20
日合意終止租約，伊並已依約搬遷完畢，然被告竟拒絕返還
上開押金，為此，爰依系爭租約之約定，請求被告返還押金
32,000元，並聲明：被告應給付原告32,000元，及自支付
命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：兩造合意於99年7月20日終止租約，然原告於終
止租約後並未依約將系爭房屋回復原狀，如：外牆壁裝設招
牌之壁虎釘未移除及填平孔洞、木製隔間與牆面壁紙未拆除
、廚房化糞池孔蓋破損、廚房及樓梯處牆面磁磚鑽洞受損、
流理臺損壞、防火巷雨遮未拆除等，且原告尚有搬遷前之水
、電費尚未繳納，是據系爭房屋之受損賠償金額扣除押金
32,000元後，原告尚應賠償伊為是，是其自不得請求伊返還
押金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其於96年10月30日向被告承租系爭房屋，約定租期
自96年11月20日至98年11月20日止，每月租金16,000元，應
於每月20日前給付，原告並交付被告押金32,000元，雙方則
訂有系爭租約，而系爭租約租期屆滿後，雙方並未再簽訂新
的書面租約，被告仍依約給付租金，且仍持續使用系爭房屋
，嗣因被告表示欲將房屋收回自住，兩造乃於99年7月20日
合意終止租約，伊並已依約搬遷完畢等事實，業據其提出系
爭租約影本為證，並為被告所不爭執，堪信為實。
四、按押租金者，係租賃關係存續中，以擔保承租人之租賃債務
為目的，由承租人交付於出租人之金錢或其他代替物，故租
賃關係消滅時，經扣除承租人所需負之租賃債務後，出租人
即應返還。又系爭租約第3條第2款亦明文約定，保證金32
,000元整，租賃期滿交還不動產時，無息返還（本院卷第15
頁）。由此可知，倘若在系爭租約屆滿或終止後，原告並未
積欠被告租金未償，且原告已將承租房屋遷空返還予被告，
原告即得請求被告返還其之前所交付擔保租金給付之押金。
兩造既已於99年7月20日合意終止系爭租約，原告並已搬離
系爭房屋，且被告於原告提起本件訴訟後，亦提起反訴（詳
如貳、反訴部分所述），主張原告即反訴被告未將系爭房屋
回復原狀，應賠償其毀損及未回復原狀之費用，計算折舊5
成以及扣除押金32,000元後，原告即反訴被告尚應賠償被告
即反訴原告98,000元。是被告即反訴原告其聲明之金額中已
扣除應返還之押金32,000元，足見其已同意返還此押金，是
原告請求被告給付押金32,000元，洵屬有據。然既被告提起
反訴，並為抵銷抗辯，其得抵銷之金額共計17,231元（理由
詳如貳、反訴部分所述），則被告尚應給付原告14,769元
。
五、從而，原告依系爭租約之約定，請求被告給付14,769元及自
支付命令送達翌日即99年8月28日起至清償日止，按年息5%
計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，為
無理由，應予駁回。
六、又本件應適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之19第
1項規定，法院為訴訟費用之裁判時，併確定訴訟費用額為
1,000元。
七、本件係適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之20規定
，法院為被告一部敗訴之判決時，應就原告勝訴部分依職權
宣告假執行，爰不待原告之聲請，諭知假執行之宣告如主文
第4項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：承本訴答辯所述，系爭租約因兩造於99年7
月20日合意終止，雙方約定於同年月31日前完成搬遷及復原
工作。惟伊於同年8月6日至系爭房屋履勘後，發現仍有多
處變造及毀損之處尚未回復原狀，伊立即請求反訴被告商談
損害賠償事宜。協商時伊同意反訴被告僅針對磁磚鑽洞造成
之崩壞、牆壁挖洞及流理臺損壞部分要求合理折舊賠償，並
請反訴被告自行拆除店面木板隔間及壁紙，其餘損壞變造之
處由伊自行承擔，但所提出之賠償數額不為反訴被告接受，
且嗣後亦未進行任何修復動作，伊乃於同年8月11日發函催
告反訴被告恢復原狀修繕，經催討未果，伊即請廠商勘查系
爭房屋損壞情形並估價，廠商估價恢復原狀需支出27萬餘元
，經予以折舊約5成，以及反訴被告未繳清之水、電費2,23
1元，並扣除押金32,000元以後，反訴被告尚應賠償伊98,0
00元，爰依法提起反訴，並聲明：反訴被告應給付反訴原告
98,000元。
二、反訴被告則以：
系爭房屋流理臺部分在伊承租的候就已使用很多年的情況，
屬正常使用而折舊之範圍，並非刻意毀損。水、電費部分當
時伊本來要繳，但反訴原告一直扣押金不還，因此伊尚未支
付。另外牆的壁虎是伊裝招牌之用，木製隔間及壁紙是伊所
裝潢，廚房化糞池是原本螺絲就有生鏽，所以在使用上可能
打開後就無法拴回，防火巷的雨遮是因為伊員工要在外面洗
碗而搭建的，廚房牆壁上的洞是為了掛廚具之用，伊承租系
爭房屋係用作經營月子餐生意，做這些裝潢時都有和反訴原
告先知會後才施工等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴
駁回。
三、本院之判斷：
㈠按系爭租約第4條第4款約定：「不動產若有改裝設施之必
要，乙方（即反訴被告）取得甲方（即反訴原告）同意後，
自行裝設，但不得損害原有建築。乙方交還不動產時，應負
責恢復原狀。」、第5條約定：「乙方（即反訴被告）應以
善良管理人之道德行為，注意使用不動產，除天災地變等不
可抗拒之情形發生外，因乙方之故意、過失毀損或可歸責於
乙方之事由，致使不動產遭破壞，乙方應負賠償責任，若因
自然毀損，有修繕之必要時，由甲方（即反訴原告）負責修
理。」（本院卷第15頁反面）又租賃物之修繕，除契約另有
訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條第1項亦
定有明文。是系爭房屋依約本應由被告進行修繕，原告則於
違反善良管理人注意義務致系爭房屋毀損時始需負賠償之責
。而承租人應依約定方法為租賃物之使用、收益，無約定方
法者，應依租賃物之性質而定之方法為之，民法第438條第
1項另有明文。則在判斷承租人使用租賃物是否屬合理使用
、收益之範圍，除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當
之用益方法外，並應斟酌當事人設定租賃之目的及交易之習
慣，以為決定，而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收
益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，
使用、收益租賃物之義務，故為營業目的而承租店面空間者
，除承租人進行大規模之改建，已影響房屋之安全或結構，
而超出合意之範圍或營業之必要者外，其他像是安裝電話、
冷氣、懸掛招牌或進行裝潢等措施時，出租人即有容忍之義
務。系爭租約第4條第1款明文約定「本不動產係營業之用
」（本院卷第15頁），是出租人即反訴原告在出租系爭房屋
時，既已知悉且同意承租人即反訴被告承租系爭房屋係於營
業使用，則系爭租約第4條第4款雖約定反訴被告於交還系
爭房屋時，應負責回復原狀，然所謂之回復「原狀」，除當
事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」
狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、
承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則
，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「
原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其
他之裝潢、設備，本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租
人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所
應保護之權利，且有違誠信原則。
㈡經查：反訴被告既係承租系爭房屋經營月子餐生意，其使用
廚房設備之頻率必高於一般家庭使用，設備耗損之程度亦不
可相提並論，且承租期間長達近3年，是反訴原告雖主張原
告損壞系爭房屋之廚房牆面磁磚、流理臺、大理石階梯、化
糞池孔蓋、窗戶鋁框、輕鋼架矽酸鈣板、插座蓋等部分，即
反訴原告提出之債務人應負擔金額清單中第4項至第8項、
第10項至第13項（本院卷第81頁），並提出現場照片及估價
單等為證（本院卷第50頁至第57頁），然該部分均可認係屬
反訴被告合理使用系爭房屋所生之自然耗損現象，被告依約
本應容忍，甚有些部分之損壞尚應負責修繕，自難認此部分
係反訴被告未盡善良管理人之注意義務所生之損害。
㈢次查：租賃契約終止後，承租人應負回復原狀之義務，然此
並非指應回復至租賃物承租時之原有狀態，承租人僅需將合
於契約使用、收意下之「應有」狀態之租賃物返還予出租人
即可，已如前述。本件反訴被告既係經營月子餐生意，承租
系爭房屋係為營業使用，則招牌之懸掛亦屬合理使用租賃物
之範圍，依反訴原告提出之照片觀之，反訴被告已將招牌拆
除，僅留有裝設招牌之壁虎釘未移除及未填平孔洞（本院卷
第50頁），堪認其已盡此部分回復原狀之義務，反訴原告要
求回復系爭房屋之原有狀態，即與誠信原則有違，故反訴原
告主張應由反訴被告負擔上開清單項次第1項「外牆壁虎移
除孔洞修補及防水處理（含鷹架搭建）」回復原狀之費用
55,000元，尚無可採。
㈣另反訴原告主張反訴被告就上開清單項次第2項至第3項「
店面各木製隔間、壁紙拆除及清運」、第9項「防火巷雨遮
拆除」之部分未回復原狀，而反訴被告亦自承木製隔間及壁
紙係其所裝潢，防火巷的雨遮則係因為員工要在外面洗碗而
搭建等語（本院卷第91頁），是堪認此部分應屬反訴被告應
負回復原狀義務之範圍。反訴原告主張此部分需花費15,000
元，業據其提出榮昌裝潢行及吉勝工程行所開具之估價單各
乙紙在卷可參（本院卷第82頁、第83頁），是其此部分之主
張，為有理由，應予准許。
㈤末查，系爭租約第7條第2款約定，水電瓦斯費應由承租人
即反訴被告負擔（本院卷第16頁）。反訴被告於系爭租約終
止前，尚積欠水、電費共計2,231元，而由反訴原告代為墊
付等情，業據反訴原告提出與其所述相符之收據影本等為證
（本院卷第86頁至第88頁），並為反訴被告所不爭，自堪信
為真實，是反訴原告請求反訴被告給付此部分費用，自屬有
據。
四、綜上所述，反訴原告得請求反訴被告給付回復原狀之費用為
15,000元，以及代墊之水、電費2,231元，共計17,231元，
然反訴原告尚應返還反訴被告押金32,000元（詳如壹、本訴
部分所述），扣除上開費用後，其還需給付反訴被告14,769
元，是其請求反訴被告應給付98,000元，並無理由，應予駁
回。
五、本件係依小額訴訟程序而為反訴原告敗訴之判決，爰依職權
確定由敗訴之反訴原告負擔反訴訴訟費用1,000元。
中華民國100年3月11日
高雄簡易庭法官李佳容
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由(上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實)，如未表明，上訴於法不合，得逕予駁回，如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年3月11日
書記官鄭翠蘭