臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事小額判決
原 告 都市森林社區管理委員會
法定代理人 丙○○
被 告 贏美壓克力製品股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
訴訟代理人 許世烜 律師
複代理人 許安德利 律師
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國97年10月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告所有門牌號碼為臺南市○區○○路○○號房屋（下稱被告
房屋），為「都市森林社區」之一部分，「都市森林社區」
於民國94年5月22日召開第1次區分所有權人會議決議通過「
都市森林社區」管理規約，被告每月應繳管理費為新臺幣（
下同）1,500元。詎被告自94年10月起至97年6月止，共33
個月之管理費合計49,500元未繳納【計算方式：1,500元×
33=49,500元】，迭經催討，仍置之不理，為此依據公寓大
廈管理條例之規定提起本件訴訟。
㈡對於被告抗辯之陳述：
⑴被告房屋原係富立建設股份有限公司在坐落台南市○區○○
○段○○○○號之同一宗土地建築之建物，且94年5月22日第1
次區分所有權人會議決議由店面A、B區與別墅C、D區共同成
立管理委員會，並通過社區管理規約，且依社區管理規約第
1條約定「本社區為同一宗基地之建築物」；第2條第2項約
定「本社區若有法定空地為共用部分，應供全體區分所有權
人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，
不得約定為約定專用部分」，足見「都市森林社區」確有法
定空地為共同部分，且為同一宗土地同時興建之建築物，具
有設施與管理之整體性，合於公寓大廈管理條例第53條及公
寓大廈管理條例施行細則第12條第1款之規定，自有公寓大
廈管理條例之適用。
⑵依據被告房屋買賣契約所附1樓平面圖可知，A、○○○區○
道可由C、D別墅區出入，並供作逃生空間，被告房屋後方防
火隔間與住○○區○○道之間雖以矮牆圍起來，不能直接通
行至住宅區車道，惟係因店面區與別墅區土地高低不平，故
建商於興建房屋之初即砌牆隔開，未料其後被告為其營業之
便，在防火隔間築起高牆違建，放置瓦斯桶，嚴重危害社區
安全，經社區居民抗議，被告為規避社區管理規約之拘束，
竟不繳納管理費，其意在脫離管理規約之限制。又原告委任
之保全人員巡邏時，被告房屋亦在巡邏範圍之內，被告另行
委託中興保全提供保全服務，為被告個人行為，與原告派保
全員巡邏被告房屋無關。又原告於遇有節慶時佈置環境時，
被告房屋外之路樹亦屬佈置區域；且被告房屋之自來瓦斯管
線經由別墅D區之公共管線，足證被告房屋與「都市森林社
區」之公共設施之使用及管理具有不可分性。
㈢並聲明：被告應給付原告49,500元，及自97年8月3日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
㈠台南市政府核發予原告之管理組織報備證明係行政手續，且
僅有備查性質，無確定私權之效力，且台南市政府並未實際
調查被告房屋與「都市森林社區」間有無共同設施及管理使
用上有無不可分性，該報備證明不足以作為原告向被告收取
管理費之依據，仍應調查被告房屋與「都市森林社區」間是
否確有公共設施之使用與管理具不可分性之事實。
㈡按公寓大廈管理條例第53條固規定共同設施之使用與管理具
有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織得準用公寓大
廈管理條例之規定；然何謂「共同設施之使用與管理具有整
體不可分性」，依公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，
係指：依建築法第11條之一宗建築基地；依非都市土地
使用管制規則…申請開發許可之地區；其他經直轄市、縣
（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可
分性之地區。依此，得準用公寓大廈管理條例之集居地區，
其前提必須先有「共同設施」，且該共同設施之使用與管理
具有「整體不可分性」；或依建築法第11條之一宗建築基地
，始得準用公寓大廈管理條例成立管理委員會。被告房屋及
坐落之基地，與「都市森林社區」間，除基地非屬同一外；
被告房屋與「都市森林社區」其他房屋之間有高牆阻隔，無
共同設施之可言，則無準用公寓大廈管理條例之餘地。被告
並不受原告或「都市森林社區」區分所有權人會議之決議之
拘束。原告提起本件訴訟，自屬無據。
㈢被告房屋坐落在台南市○區○○○段○○○○○○○號土地上，被
告房屋及坐落之土地均為被告單獨所有，未與「都市森林社
區」其他土地或房屋有共用部分之公共設施，被告房屋僅有
前門出口南向府連東路，騎樓地為被告私有土地，被告無須
經○○○區○○○道花園進出，被告房屋後面有高牆與「都
市森林社區」別墅區相隔，別墅區中庭花園有出入門禁管制
，被告從未進入使用，被告房屋地下污水處理系統獨立，且
未與「都市森林社區」使用保全連線，亦未使用自來瓦斯管
線，原告並未管理被告房屋，被告房屋自無公寓大廈管理條
例之適用。原告提出之經濟部函、管理規約、97年6月13日
區分所有權人會議紀錄、97年7月10日管理委員會議紀錄、
計算表、未繳明細表、存摺影本、94年5月22日區分所有權
人會議紀錄、出席人員名冊、土地配置圖、巡邏資料等，被
告形式上雖不爭執，惟被告並未出席「都市森林社區」94年
5月22日區分所有權人第1次會議，且被告房屋不適用公寓大
廈管理條例，故「都市森林社區」管理規約及區分所有權人
會議決議、管理委員會議決議，對被告不生效力，原告對於
被告並無管理費請求權。
㈣被告否認原告有派保全人員巡視被告房屋，被告係自行委託
中興保全股份有限公司提供保全服務，原告委託之保全人員
於巡視其他住戶而路過被告房屋，被告並未委託原告派保全
人員巡邏，至於有其他店面區房屋認為有加入保全之必要，
另委託原告代為處理事務，此為其個人與原告間之委任關係
，與被告無關。況原告提出之巡邏資料僅為保全之工作內容
，係保全公司履行其與原告管理委員會間之委任關係義務，
亦與本件爭執事項無關。另原告對於與被告房屋同為店面區
其他住戶即門牌號碼台南市○○○路○○號（ 呂玉安 ）、57
號（ 張文瑛 ）、長榮路1段190號（ 洪蕙菁 ）以同一理由提起
給付管理費訴訟，業經鈞院判決敗訴確定。足證被告房屋，
與同為店面區之訴外人所有呂玉安、張文瑛及洪蕙菁等人之
房屋，均與「都市森林社區」間無共同設施，非屬不可分之
集居地區。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
原告主張被告房屋屬「都市森林社區」公寓大廈，被告房屋
在原告委任之保全人員巡邏區域範圍內，原告遇有節慶時佈
置社區環境時，被告房屋外之路樹亦屬佈置區域，且被告房
屋之自來瓦斯管線經由D別墅區之公共管線，被告房屋與「
都市森林社區」共同設施之使用及管理具有不可分性，惟被
告積欠管理費迄未不繳納等情，被告雖不否認其並未繳納管
理費，惟否認被告房屋屬「都市森林社區」公寓大廈，並以
上開情詞為辯，是本件兩造爭執之事項在於：被告房屋是否
有「都市森林社區」公寓大廈管理條例之適用？茲於下列說
明本院之判斷意見。
㈠按公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有
明確界線得區分為數部分之建築物及其基地；區分所有：指
數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其
應有部分有所有權，公寓大廈管理條例第3條第1款、第2款
分別定有明文。故是否為公寓大廈，除在構造上或使用上或
在建築執照設計圖樣標有明確界線加以認定外，尚需同時具
有得區分為數部分之建築物及其基地之要件。原告提出之94
年7月南市工使字第09400607750號公寓大廈管理組織報備
證明，雖記載：「公寓大廈名稱都市森林社區管理委員會，
地址：臺南市○區○○路1段182至190號、府連東路45至67
號、光華街81至87號等32戶」等語，此有公寓大廈管理組
織報備證明1紙在卷足按（見本院卷第17頁），惟上開報備
證明僅為行政管理措施，與被告房屋是否為確屬公寓大廈管
理條例所規範之「公寓大廈」無涉，本院仍應實質審查被告
房屋是否屬公寓大廈管理條例規定之「公寓大廈」，尚不得
僅憑上開報備證明遽認被告房屋即為「都市森林社區」公寓
大廈，先予敘明。又被告房屋即台南市○○○段2562建號建
物，及其坐落在臺南市○○○段○○○○○○○號土地，權利範圍
屬同一權利主體即被告所有，並無與「都市森林社區」其他
建物及坐落土地有何共有部分之事實，為兩造所不爭執，並
有土地登記第2類謄本、建物登記第2類謄本各1份在卷可稽
（見本院卷第69、70頁），據此堪認被告房屋並無數人區分
一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分
有所有權之情事，被告房屋非屬「都市森林社區」公寓大廈
之區分所有建物，自無公寓大廈管理條例之適用。
㈡次按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之
使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織
準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。再
按本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可
分性之集居地區，指下列情形之一：依建築法第11條規定
之一宗建築基地。依非都市土地使用管制規則及中華民國
92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發
許可範圍內之地區。其他經直轄市、縣（市）主管機關認
定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，公寓
大廈管理條例施行細則第12條規定甚明。依前開規定，仍應
以多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈之間有「共同設施
」，且該共同設施之使用與管理具有「整體不可分性」為前
提，並有公寓大廈管理條例施行細則第12條所稱之各款情形
，方得準用公寓大廈管理條例之相關規定成立管理委員會。
經查：「都市森林社區」於建商起造時係規劃為A、B、C、D
區，A、B為店面區，C、D區為別墅區，均為透天式獨棟房屋
，C、D別墅區各棟中間設置有庭院、車道，被告房屋位於B
區編號2，大門面臨府連東路，有獨立大門進出府連東路，
為獨棟5層樓透天房屋，被告房屋後面砌有圍牆，與A店面區
及C、○○○區○○○道相通等情，為兩造所不爭執，且有平
面圖附卷可憑（本院卷第91頁），足證「都市森林社區」別
墅區之中庭花園及車道與被告房屋之間有圍牆阻隔，被告房
屋係從其面向府連東路之大門獨立進出，是以被告房屋與「
都市森林社區」間並無共同設施，對於「都市森林社區」設
置之「共同設施」即車道及花園之使用或管理亦不具有整體
不可分性，堪可認定。
㈢至原告主張：被告房屋與「都市森林社區」其他房屋均係建
商在坐落台南市○區○○○段○○○○號之同一宗土地建築之
建物，合於公寓大廈管理條例施行細則第12條第1款情形，
並提出土地配置圖1份為證（見本院年度南簡調字第1197號
卷第22頁），然查：被告房屋坐落之臺南市○○○段○○○○○○
○號土地，在被告房屋建築前，係自臺南市○○○段645地
號土地分割而來，且與「都市森林社區」其他房屋坐落之土
地非屬同一筆地號等情，此有上開土地登記第2類謄本在卷
可證，堪認被告房屋與「都市森林社區」其他房屋於建築時
已非屬同一筆建築基地，核與建築法第11條規定之一宗建築
基地之情形不合。此外，原告復未能舉證證明被告房屋與「
都市森林社區」間，有公寓大廈管理條例施行細則第12條所
稱其他各款情形，是被告房屋與公寓大廈管理條例第53條規
定得準用之前提要件並不相符。
㈣原告另主張：「都市森林社區」於94年5月22日召開之區分
所有權人第1次會議決議：由A、B店面區與C、D別墅區共同
成立管理委員會，並通過社區管理規約，足證被告為「都市
森林社區」之區分所有權人云云，惟查：「都市森林社區」
區分所有權人於94年5月22日第1次會議固決議：「㈠經全部
出席之所有權人（含委託書）同意通過本社區A、B店面區與
C、D別墅區共同成立管理委員會來處理社區共同事務。」
等情，此有「都市森林社區」區分所有權人第1次會議記錄
在卷可憑（見本院卷第37頁），惟查：被告房屋後方原設計
留有出入口，可與A店面區後方及C別墅區後方之汽車通道相
通等情，此觀上開「都市森林社區」區分所有權人第1次會
議記錄臨時動議記載：「第3案：店面欲○住○區○○道案
。說明：由富立建設擬妥可行方案儘速再與大家協商，能妥
善處理本案」等語，及上開土地配置圖自明，並參酌原告主
張被告房屋位於店面區，因店面區與別墅區土地高低不平，
故建商在被告房屋後方砌牆隔開與A店面區及○○○區○○○
○道等語，堪信「都市森林社區」於94年5月22日區分所有
權人第1次會議後，被告房屋後方原本可通往A店面區、○○
○區○○○○道，已由建設公司雇工而築起圍牆，致被告房
屋與「都市森林社區」A店面區及○○○區○○○○○路相通
，被告房屋對於「都市森林社區」所設置之共同設施因不能
相通而無法使用，顯不具有使用或管理之整體不可分性，依
上開說明，被告房屋自非「都市森林社區」公寓大廈之區分
所有建物，則「都市森林社區」之區分所有權人會議所為收
取管理費之決議，自不能拘束非屬該社區之區分所有權人之
被告。
㈤原告又主張：被告房屋在原告委任之保全人員巡邏範圍之內
，原告遇有節慶時佈置社區環境時，被告房屋外之路樹亦屬
佈置區域，且被告房屋之自來瓦斯管線經由D別墅區之公共
管線，被告自應給付管理費用云云。惟查：原告不能證明其
將被告房屋列入保全人員之巡邏區域，及原告遇有節慶時佈
置社區環境時，被告房屋外之路樹亦屬佈置區域，係受被告
之委任而為巡邏及佈置之事實，況被告係自行與中興保全股
份有限公司訂立保全服務契約，此有被告提出之保全服務契
約書附卷可憑（見本院卷第73-80頁），益徵證明被告抗辯
其並未委任原告巡邏等情為真實可信；又被告房屋之自來瓦
斯管線係建商於建築房屋之初所設置，但被告並未使用等情
，業經欣南天然氣股份有限公司函覆本院謂：「府連東路47
號用戶無使用天然氣」等語明確，此有欣南天然氣股份有限
公司97年10月28日欣南業字第1356號函附卷可憑（見本院
卷第108頁），據此，自難認定被告房屋與原告管理之「都
市森林社區」間具有使用或管理之整體不可分性。
四、綜上各情，被告房屋非屬「都市森林社區」公寓大廈之區分
所有建物，且被告房屋與「都市森林社區」之其他建物並無
共同設施之使用與管理具有整體不可分性，被告即無向原告
繳納管理費之義務。從而，原告依據公寓大廈管理條例之規
定，請求被告給付管理費49,500元，及自97年8月3日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予
駁回。
五、末按於小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用
額；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第436
條之19第1項、第78條分別定有明文。本件訴訟費用額確定
為1,000元（即第一審裁判費），應由敗訴之原告負擔。
六、又本件判決結果已臻為明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本
院斟酌後，認對於判決結果已不生影響，爰不逐一論述，併
予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條、第
436條之19第1項、第436條之20，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 11 日
臺南簡易庭法官張桂美
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載
上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟
資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送
達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附
繕本）。
中 華 民 國 97 年 11 月 11 日
書記官謝安青