臺灣雲林地方法院民事判決 102年度虎簡字第100號
原 告 吳瑞淙
訴訟代理人 林金陽 律師
被 告 徐 吳淑暖
訴訟代理人 徐詮幃
被 告 王財成
鄭語鈴
上 一 人
訴訟代理人 鄭志明
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國103年6月
11日言詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造共有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號、地目建、面積二
二點三○平方公尺土地，分割如附圖（即雲林縣虎尾地政事務所
民國一百零二年七月二十二日土地複丈成果圖）所示，即：
㈠編號Ａ１部分面積一一點五三平方公尺土地為道路，分歸兩造
共同取得，並按原告應有部分一一五三分之一一五、被告徐吳
淑暖、王財成應有部分各一一五三分之二二三、被告鄭語鈴應
有部分一一五三分之五九二之比例保持共有。
㈡編號Ａ２部分面積十點七七平方公尺土地，分歸被告鄭語鈴取
得。
被告鄭語鈴應補償原告新臺幣肆萬捌仟捌佰陸拾玖元。
訴訟費用新臺幣叁萬零壹佰柒拾伍元由兩造按附表三所示之比例
負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號、地目建、面
積22.30平方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，各
共有人之應有部分詳如附表一原應有部分比例欄所示；各共
有人就系爭土地並未訂有不分割之特約，亦無因使用目的不
能分割之情形，因無法以協議方式分割，爰依法提起本件訴
訟，請求按雲林縣虎尾地政事務所（下稱虎尾地政）民國10
2年7月22日土地複丈成果圖（下稱附圖）為基準，分割方
法為Ａ1部分由各共有人按原應有部分比例保持共有，Ａ2
部分則變價分割。另就編號Ａ2部分若分割後由共有人單獨
取得，則各共有人分得土地價值與應有部分面積換算價值之
增減部分，同意依宏大不動產估價師聯合事務所103年5月
8日103宏估務字第C00000000號不動產估價報告書（下稱
鑑價報告）鑑估之金額互為找補，以平衡各共有人分割後之
利益等語。
二、被告方面：
㈠被告鄭語鈴則以：緣被告鄭語鈴之胞兄即訴外人鄭志明共有
之同段697-3地號土地、被告 徐吳淑暖 單獨所有之同段699
地號土地、被告王財成居住使用坐落同段697地號土地上之
建物與訴外人 楊恐 共有之同段698地號土地均因無道路對外
通行，由被告與原告之前手即訴外人 楊文桂 集資購買系爭土
地即如附圖編號Ａ1部分作為巷道使用，由被告鄭語鈴出資
70％，因而取得系爭土地之應有部分10分之7，被告徐吳
淑暖、被告王財成、楊文桂各出資10％，因而各取得系爭土
地應有部分10分之1，因被告鄭語鈴取得系爭土地應有部分
10分之7，原各共有人遂均同意將系爭土地除巷道外之部分
（即為附圖編號Ａ2部分）交由被告鄭語鈴建屋使用，原告
既自楊文桂買受取得系爭土地應有部分10分之1，即應受分
管契約之約定所拘束。且被告鄭語鈴主張就附圖所示之編號
Ａ1部分由各共有人維持共有，即巷道部分繼續保持共有，
就附圖編號Ａ2部分則應分歸由被告鄭語鈴單獨取得所有權
，願意就其所分得附圖編號Ａ2部分之土地，按鑑價報告之
金額補償原告等語。
㈡被告徐吳淑暖、王財成則以：同意將附圖編號Ａ1部分土地
作為道路使用，由各共有人保持共有；又系爭土地原共有人
間曾有口頭分管契約之約定，該分管契約之約定內容為除被
告鄭語鈴外，其他共有人之應有部分10分之1均作為巷道使
用，附圖編號Ａ2部分均同意由被告鄭語鈴單獨使用，故渠
等同意將各自之應有部分10分之1於分割後全部分到附圖編
號Ａ1部分，將原應分得附圖編號Ａ2部分讓與被告鄭語鈴
等語。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能
分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割
，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定者，
法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。民
法第823條第1項及第824條第1項、第2項第1款分別定
有明文。查系爭土地為兩造所共有，各共有人之應有部分詳
如附表一原應有部分比例欄所示，系爭土地地目為「建」，
有土地登記謄本在卷可稽（參本院卷第4頁至第5頁），並
為兩造所不爭執，信屬真實。又系爭土地並無因物之使用目
的不能分割，亦未訂有不分割之特約，兩造無法就分割方法
達成協議乙情，為兩造所不爭執，並有歷次調解程序筆錄在
卷足憑。從而，原告訴請裁判分割系爭土地，自屬有據。
㈡按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒
絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯
有困難者，得將原物分配於部分共有人、二、原物分配顯有
困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物
之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共
有人，以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按
其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，
因共有人之利益或其他必要情形得就共有物之一部分仍維持
共有。」民法第824條第1項至第4項定有明文。次按法院
就共有物為裁判分割時，應考慮公平性、當事人聲明、共有
物之性質、共有物之經濟價值、各共有人主觀意願與使用現
狀等因素（最高法院69年度台上字第3100號判決參照）。經
查：系爭土地地形略呈L型，西臨8米寬西安街，系爭土地
之北側與同段697、700地號部分土地為現有道路（下稱系
爭道路），約2米寬，系爭土地南側為廢墟、雜草、空地；
又同段697地號土地南邊為被告王財成向土地所有人 林誠寬
所承租，目前有被告王財成居住使用之房屋坐落在697地號
土地（門牌號碼1號），需要透過系爭道路通往西安街；同
段698土地共有人為訴外人楊恐，目前未居住使用698地號
土地上房屋（門牌號碼2號），該房屋先前亦藉由系爭道路
通往西安街；同段699地號土地所有權人即被告徐吳淑暖，
699地號土地上現無地上物，前坐落其上之房屋（門牌號碼
3號）使用人也是藉由系爭道路通往西安街；同段697之3
土地所有權人為訴外人鄭志明、 鄭富中 所共有，鄭志明為鄭
富中之父親，鄭志明則為被告鄭語鈴之胞兄，鄭志明目前有
使用697之3地號土地上房屋（門牌號碼4號），需要透過
系爭道路通往西安街等情，有土地登記謄本、地籍圖謄本、
現場照片、土地租賃契約收據在卷可明（參本院卷第4頁至
第6頁、第25頁至第34頁、第41頁至第46頁），並經本院會
同兩造及虎尾地政測量員履勘現場屬實，有本院102年5月
27日勘驗筆錄、地上物現況略圖、履勘現場照片、虎尾地政
102年7月25日虎地二字第0000000000號函暨檢附之土地複
丈成果圖在卷可佐（參本院卷第64頁至第84頁、第88頁）。
本院審酌以附圖為基準，即附圖編號A1部分分歸原告、被
告共同取得，按附表二比例維持共有，並以A1部分繼續作
為道路使用，附圖編號Ａ2部分則分歸被告鄭語鈴單獨取得
之分割方案分割系爭土地，與共有人之使用現況大致相符，
且被告王財成使用之同段697地號土地、被告徐吳淑暖所有
之同段699地號土地、被告鄭語鈴胞兄鄭志明所有之同段
697之3地號土地，均可利用分割後之土地作為道路以對外
聯絡，有助於各該土地未來之使用、發展，並有利於土地之
經濟效用；又原告就附圖編號Ａ2部分主張變價分割等語，
則為被告所爭執，經查，系爭土地南側部分向為被告鄭語鈴
所使用乙節，業據被告鄭語鈴提出原使用照片為據（參本院
卷第157頁），並為被告王財成、徐吳淑暖所是認，本院另
審酌被告鄭語鈴就系爭土地之應有部分達10分之7，衡情系
爭土地原共有人本有因被告鄭語鈴應有部分較其他共有人為
多，而同意被告鄭語鈴單獨使用附圖編號Ａ2部分之可能，
自不能僅因系爭土地南側部分即附圖編號Ａ2部分現為廢墟
、雜草、空地，即遽認被告鄭語鈴非該部分土地之使用人，
則系爭土地南側部分既係由被告鄭語鈴所使用，附圖編號Ａ
2部分土地自宜分歸被告鄭語鈴取得，被告王財成、徐吳淑
暖復均同意將編號Ａ2部分由被告鄭語鈴單獨取得，足認以
附圖為基準，前開分割方案（即Ａ1部分由各共有人按附表
二所示之比例維持共有，編號Ａ2部分分歸被告鄭語鈴單獨
所有）符合多數共有人之主觀意願。從而，本院衡量上情，
認按附圖方案分割系爭土地，尚屬妥適、合理，爰判決分割
如主文第1項所示。
㈢按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定
有明文。又原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高
及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高
之共有人，即應就其補償金額，對於分得價值較低之共有人
全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最
高法院85年台上字第2676號判例可資參照）。查兩造就系爭
土地按附圖方案分割，編號Ａ1部分為道路，由兩造按附表
二所示之比例保持共有，編號Ａ2部分則分歸被告鄭語鈴單
獨取得，是各共有人分配面積與應有部分面積有所增減，即
被告鄭語鈴所分得之土地面積較其原應有部分為多，原告所
分得之土地面積則較其原應有部分面積為少，是系爭土地如
依附圖所示之分割方案，則原告所分得之土地面積因有不能
按其原應有部分受分配之情形，揆諸上開規定，分得土地價
值超出其應有部分換算價值者，被告鄭語鈴自應補償分得土
地價值不足其應有部分換算價值之原告，始得謂平。至被告
徐吳淑暖、王財成分別於102年11月13日、103年3月26日
到庭均稱：因當初已有約定附圖編號Ａ2部分由被告鄭語鈴
使用，願將渠等原應分得編號Ａ2部分之應有部分，改分配
取得附圖編號Ａ1部分，並將Ａ1部分維持共有，繼續供作
道路使用等語，本院當尊重渠等之意願，是本件應僅由被告
鄭語鈴補償未按應有部分分得土地面積之原告。又附圖編號
Ａ1部分土地既仍由兩造按附表二所示之比例保持共有，且
被告鄭語鈴分擔部分亦高於原告，則本件被告鄭語鈴應補償
原告者，乃原告不能按原應有部分比例分配取得附圖編號Ａ
2部分土地應有部分10分之1之價額。經本院囑託宏大不動
產估價師聯合事務所鑑價，鑑價結果為系爭土地如附圖所示
編號Ａ2部分土地應有部分10分之1總時值為新臺幣（下同
）48,869元乙情，有鑑價報告之評估價值結論可參（參鑑價
報告第2頁）。本院審酌鑑價報告，以附圖編號Ａ2部分土
地為臨路旁之畸零地，故以「比較法」及「土地開發分析法
」評估附圖編號Ａ2部分土地之價格，再考量估價目的、不
動產種類及價格形成因素之接近程度等因素，採加權平均法
，決定附圖編號Ａ2部分土地之價格為每坪150,000元，即
為每平方公尺45,375元，再以此為標準核算得出附圖編號Ａ
2部分土地應有部分10分之1總時值為48,869元（計算式：
10.77平方公尺×1/10×45,375元/平方公尺＝48,868.875
元，元以下四捨五入，參鑑價報告第23頁至第32頁）等情，
有鑑價報告附卷可參。可認鑑價程序及結論客觀且詳實，比
較條件具體明確，鑑定結果應屬可採。從而，本院認按附圖
方案分割後，被告鄭語鈴應補償原告之金額即為48,869元，
爰判決如主文第2項所示。
四、末查，分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割
方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決
定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分
割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，以共有人全體各按
其應有部分比例負擔，方屬事理之平。又原告於本件訴訟所
支出之訴訟費用金額確定共為30,175元（計算式：第一審裁
判費1,000元＋囑託雲林縣虎尾地政事務所勘查費〔含地籍
圖謄本費〕為4,175元＋宏大不動產估價師聯合事務所鑑價
費用25,000元＝30,175元），有原告提出收據、宏大不動產
估價師聯合事務所（函）在卷可稽（參本院卷第185頁至第
187頁），爰判決如主文第3項所示。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第
85條第1項但書。
中華民國103年7月9日
虎尾簡易庭法官陳韋仁
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，於判決送達後20日內向本庭（臺灣雲林地方法院
虎尾簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
附表一：
┌─┬─────┬───────┬────────────┬─────────────────────┐
│編│共有人姓名│原應有部分比例│換算面積（平方公尺，小數│實際分配（平方公尺，小數點第二位數以下四捨│
││││點第二位數以下四捨五入）│五入)│
│││├────┬───┬───┼────────────┬────────┤
│號│││應有部分│A1部分│A2部分│A1部分│A2部分│
├─┼─────┼───────┼────┼───┼───┼────────────┼────────┤
│1│吳瑞淙│10分之1│2.23│1.15│1.08│1.15│0（－1.08）│
├─┼─────┼───────┼────┼───┼───┼────────────┼────────┤
│2│徐吳淑暖│10分之1│2.23│1.15│1.08│2.23（1.15＋1.08）│0│
├─┼─────┼───────┼────┼───┼───┼────────────┼────────┤
│3│王財成│10分之1│2.23│1.15│1.08│2.23（1.15＋1.08）│0│
├─┼─────┼───────┼────┼───┼───┼────────────┼────────┤
│4│鄭語鈴│10分之7│15.61│8.08│7.53│5.92（8.08－1.08－1.08）│10.77（＋1.08）│
├─┴─────┼───────┼────┼───┼───┼────────────┼────────┤
│合計│1│22.30│11.53│10.77│11.53│10.77│
└───────┴───────┴────┴───┴───┴────────────┴────────┘
附表二：
┌─┬─────┬──────────┐
│編│共有人姓名│A1部分之應有部分比例│
│號│││
├─┼─────┼──────────┤
│1│吳瑞淙│1153分之115│
├─┼─────┼──────────┤
│2│徐吳淑暖│1153分之223│
├─┼─────┼──────────┤
│3│王財成│1153分之223│
├─┼─────┼──────────┤
│4│鄭語鈴│1153分之592│
├─┴─────┼──────────┤
│合計│1│
└───────┴──────────┘
附表三：
┌─┬─────┬──────────┐
│編│共有人姓名│應負擔訴訟費用之比例│
│號│││
├─┼─────┼──────────┤
│1│吳瑞淙│10分之1│
├─┼─────┼──────────┤
│2│徐吳淑暖│10分之1│
├─┼─────┼──────────┤
│3│王財成│10分之1│
├─┼─────┼──────────┤
│4│鄭語鈴│10分之7│
└─┴─────┴──────────┘
中華民國103年7月9日
書記官洪秀虹