裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第3717號民事判決
裁判日期：民國101年03月14日
裁判案由：不動產所有權移轉登記
臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第3717號原告 陳明霞 訴訟代理人 李平義 律師被告 王瑞玉 訴訟代理人 吳嘉榮 律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國101年2月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（應有部分四分之一）之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟捌佰壹拾陸元由被告負擔。
事實及理由原告起訴主張：
㈠被告於民國67年4月24日因買賣取得新北市○○區○○○段
七張小段3581建號房屋（重測後建號變更為北新段346建號，門牌號碼新北市○○區○○街○○巷○○號2樓，下稱系爭房屋）及基地所有權，斯時該屋坐落基地為大坪林段七張小段445-25、448地號土地（下簡稱445-25、448地號土地。嗣445-25、448地號土地於67年11月21日辦理逕為分割登記，445-25地號土地分割出445-35地號土地；448地號土地則分割出448-21地號土地。84年5月12日因地籍重測辦理合併登記，445-25、448地號土地復合併為448地號土地（重測後地號變更為北新段202地號，下簡稱202地號土地）；445-35、448-21地號土地則合併為445-35地號土地（重測後地號變更為北新段203地號，下簡稱203地號土地）。
㈡伊於89年6月2日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買
賣契約書），約定由伊向被告買受系爭房屋及基地所有權，買賣價金為新臺幣（下同）435萬元。惟因地政機關漏未將
203地號土地登載為系爭房屋之坐落基地，致當時系爭房屋之建物謄本上，僅記載坐落基地為202地號土地；兩造亦均不知系爭房屋坐落基地為202、203地號土地，而誤認該屋坐落基地僅有202地號土地，致系爭買賣契約書上就買賣標的僅記載202地號土地應有部分1/4，而漏未記載203地號土地應有部分1/4。
㈢然兩造簽訂系爭買賣契約書時，被告係交付67年4月28日核
發之445-25、448地號土地所有權狀予伊作為移轉登記之用，可知兩造合意之買賣標的，係包括逕為分割及重測合併前之445-25、448地號土地，而此二筆土地即為202、203地號土地。又按一般之社會經驗，房屋與基地同屬一人所有時，買賣房屋當一次購買建物及基地所有權，以免法律關係複雜及引起日後糾紛；且依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，被告既不得將系爭房屋與基地所有權分離而移轉，伊自無可能僅購買系爭房屋之部分基地，是兩造合意之買賣標的應包括203地號土地應有部分1/4甚明。爰依兩造間之買賣契約，請求被告將203地號土地應有部分1/4移轉登記予伊等語。
㈣聲明為：被告應將203地號土地應有部分1/4移轉登記予原告。
被告則抗辯：
㈠系爭房屋於63年間興建完成時，其坐落基地固包括445-25、
448地號土地。惟因改制前臺北縣政府於65年6月12日發布實施「新店鎮都市計劃」，經地政機關依該都市計劃內容，於67年、84年間就445-25、448地號土地陸續辦理逕為分割、地籍重測及合併，上開土地即變更登記為202、203地號土地。而其中203地號土地經都市○○○○○道路用地，其上並未有任何建物之登記；至202地號土地則為系爭房屋之坐落基地。故兩造簽訂系爭買賣契約書時，203地號土地既非屬系爭房屋之坐落基地，自無公寓大廈管理條例第4條第2項規定之適用。
㈡又伊於89年間出售系爭房屋及基地所有權時，一方面基於系
爭房屋之坐落基地僅登記為202地號土地；另一方面因203地號土地於65年間即因「新店鎮都市計劃」規劃為道路用地，為避免將來徵收致生爭議，故與原告簽訂系爭買賣契約書時，經調閱土地及建物登記謄本檢視登載內容後，依登記謄本所示內容，明確約定買賣標的僅為202地號土地應有部分1/4。
㈢況兩造簽訂系爭買賣契約書時，因伊尚未申請換發202、203
地號土地所有權狀，乃於辦理所有權移轉登記時，僅提供系爭房屋及445-25、448地號土地所有權狀予原告。而原告持上開所有權狀後，亦僅於登記申請書所附「土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書」上明確記載移轉所有權之標的為202地號土地應有部分1/4，並於其上簽名用印後交由伊就上開202地號土地申請核課土地增值稅，送請辦理所有權移轉登記，益證203地號土地並非兩造合意之買賣標的至明等語。
㈣聲明為：原告之訴駁回。
兩造不爭執之事項：
㈠系爭房屋係於64年6月9日辦理所有權第一次登記，斯時該屋
坐落基地為445-25、448地號土地（見本院卷第95、96頁；另參見附圖甲）。
㈡67年11月21日445-25地號土地（分割前面積為33平方公尺，
見本院卷第98頁）、448地號土地（分割前面積為116平方公尺，見本院卷第102頁）辦理逕為分割登記，445-25地號土地（分割後面積為20平方公尺）分割出445-35地號土地（面積13平方公尺，見本院卷第106頁）；448地號土地（分割後面積為57平方公尺）則分割出448-21地號土地（面積59平方公尺，見本院卷第109頁）（另參見附圖乙）。
㈢84年5月12日因地籍重測辦理合併登記，445-25、448地號土
地合併為448地號土地（重測後地號變更為202地號，面積為
120.64平方公尺）；445-35、448-21地號土地合併為445-35地號土地（重測後地號變更為203地號，面積為50.91平方公尺，見本院卷第95頁）（另參見附圖丙）。
㈣被告於67年4月28日取得系爭房屋及基地所有權（即3581建
號房屋所有權全部，445-25地號土地應有部分1/4、448地號土地應有部分1/4，見本院卷第96-97頁、第100頁、第104頁）；67年11月21日前開土地逕為分割登記後，被告之土地持分變更為445-25、445-35、448、448-21地號土地應有部分各1/4（見本院卷第107頁、第110頁）。
㈤84年5月12日因地籍重測辦理合併登記後，被告之房地持分
變更為北新段346建號所有權全部，202、203地號土地應有部分各1/4（見本院卷第120頁、第122-124頁）。㈥被告於89年6月2日將系爭房屋所有權全部及202地號土地應
有部分1/4售予原告（見本院卷第57-59頁），並於同年6月21日辦妥所有權移轉登記（見本院卷第117、118頁）。於辦理前開所有權移轉登記時，向地政機關檢附之所有權狀，即被告於67年4月28日取得所有權時所核發之445-25、448地號土地所有權狀（見本院卷第125-129頁）。
㈦被告於100年4月20日申請203地號土地書狀換給登記（見本院卷第16頁、第138-142頁）。
㈧原告於100年5月13日申請辦理系爭房屋陽台補登，地政機關
於100年6月1日在系爭房屋之所有權部增列陽台面積，並同時將該屋坐落基地之登記變更為：「202、203地號」（見本院卷第13頁、第78頁）。
得心證之理由：
㈠原告起訴主張：其於89年6月2日向被告買受系爭房屋及基地
持分，因當時誤信地政機關之登記資料，以為該屋之基地持分僅有202地號土地應有部分1/4，故僅針對系爭房屋及前開土地辦理所有權移轉登記，惟其事後發現系爭房屋之基地持分尚包括203地號土地應有部分1/4，實則依兩造締約真意，其向被告買受之房屋基地尚包含203地號土地應有部分1/4等語。被告則辯稱：系爭房屋之基地並不包含203地號土地，且其與原告締約時，係刻意保留203地號土地持分不予出售，兩造買賣之房屋基地僅有202地號土地之持分等語。是本件之爭點厥為：㈠203地號土地是否為系爭房屋之基地；㈡203地號土地應有部分1/4是否為系爭買賣契約之標的之一。
以下資析論之。
㈡203地號土地為系爭房屋之基地：
⒈系爭房屋係於64年6月9日辦理所有權第一次登記，斯時該
屋登記之坐落基地為445-25、448地號土地，此觀卷附登記簿即明（見本院卷第96頁）。再觀諸該屋辦理所有權第一次登記前進行測量之建築改良物勘測結果（見本院卷第
167頁），由該份文件左下角之建築位置圖（即附圖甲），更可明確看出該屋確實坐落在該二筆土地上。
⒉被告係於67年4月28日取得系爭房屋及445-25、448地號土
地應有部分各1/4之所有權，有卷附謄本足憑（見本院卷第96-97頁、第100頁、第104頁），可知系爭房屋之基地持分即為445-28、448地號土地應有部分各1/4。然445-25、448地號土地分別於67年11月21日由地政機關辦理逕為分割登記，而各增加445-35地號、448-21地號土地（參見附圖乙），且地政機關並未就分割所增土地繕造權狀，此有新北市新店地政事務所100年10月26日新北店地登字第1000017320號函可參（見本院卷第95頁），然地政機關仍就因分割所增445-35地號、448-21地號土地登記被告為該等土地共有人之一，且應有部分各1/4，此亦有土地登記謄本在卷可佐（見本院卷第107頁、第110頁）。是被告在67年11月21日後，針對系爭房屋之基地，其土地持分變更為445-25、445-35、448、448-21地號土地應有部分各1/4。
⒊嗣地政機關於84年5月12日針對上開四筆土地於地籍圖重
測後逕為辦理合併登記，並將445-25、448地號土地合併為448地號，復於重測後將地號變更為202地號；且將445-
35、448-21地號土地合併為445-35地號，復於重測後將地號變更為203地號（參見附圖丙），且被告在84年5月12日後針對系爭房屋之基地，其土地持分變更為202、203地號土地應有部分各1/4，此觀卷附土地謄本及異動索引即明（見本院卷第119頁、第123頁）。
⒋被告雖辯稱兩造於69年6月2日締結系爭買賣契約時，系爭
房屋之坐落基地僅有202地號土地，而不及於203地號土地云云，然觀諸卷附新北市新店地政事務所101年2月3日新北店地測字第1013631266號函（見本院卷第165-168頁），可知依系爭房屋屋測量結果，該屋在67年4月28日被告取得系爭房屋所有權時坐落基地為445-25、448地號土地；67年11月21日地政機關辦理逕為分割登記後，該屋坐落基地為445-25、445-35、448、448-21地號土地；84年5月12日地政機關因地籍圖重測辦理合併登記及地號變更後，該屋坐落基地則為202、203地號土地。易言之，系爭房屋之坐落位置始終未因上述土地分割、合併、地號變更之因素而有改變，僅基地地號隨同變更爾。更有甚者，原告於100年5月13日針對系爭房屋向地政機關申請辦理陽台補登，依100年5月12日之測量結果（見本院卷第132頁），亦顯見該屋補測量陽台之結果，係在該屋西南側及東側各增加陽台；再以該測量結果所附之建物位置圖（即附圖戊）與本院函請新北市新店地政事務所在67年11月21日逕為分割登記後之地籍圖上所標示之建物位置圖（即附圖乙）相比對，可知100年5月12日陽台補測前後系爭房屋專有部分坐落位置並無變動，且該屋部分專有部分係坐落在203地號土地上。質言之，203地號土地始終為系爭房屋基地之一，被告對此空言否認，顯與事實不符，自不足採。
㈢203地號土地應有部分1/4，亦為系爭買賣契約之標的：
查系爭買賣契約書針對買賣之房屋基地，雖明載為202地號土地應有部分1/4（見本院卷第59頁），然解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定。經查：
⒈觀諸卷附100年4月25日列印之系爭房屋登記謄本（見本院
卷第78頁），其中建物標示欄中對該屋坐落基地僅記載202地號土地，新北市新店地政事務所100年10月26日新北店地登字第1000017320號函亦記載：「…查旨揭重測前、後建物因未申辦基地地號變更登記，致坐落地號仍登記為67年分割前地號（重測後北新段202地號），嗣經現所有權人陳明霞以收件100年新登總字第1510號申辦陽台補登，於100年6月1日辦竣所有權第一次登記，同時以收件第1512號辦竣地號變更登記為『北新段202、203地號』」…等語（見本院卷第95頁），可推知新店地政事務所在將系爭房屋坐落基地地號由445-25、448地號變更登記為202地號時，係疏未將該兩筆土地在67年11月21日因逕為分割登記而新增加之445-35、448-21地號土地重測結果考慮在內，致遲至100年6月1日方將系爭房屋登記之坐落基地更正登記為正確之202、203地號土地。
⒉受原告委託為兩造辦理簽約及過戶手續之土地代書 高德田
到庭證稱：簽約前其曾去調閱房屋及土地登記謄本，依其調閱到之建物謄本，當時系爭房屋登記之建物坐落基地為202地號土地等語（見本院卷第158-158頁）；雖其另改稱：簽約前其並未見過系爭買賣標的之房屋及土地權狀，其應是在簽約後方依據被告交付之權狀去調閱登記謄本，確認沒有抵押權等問題才接著辦過戶等語（見本院卷第161頁）；被告亦陳稱：出售房地予原告時並不知基地地號已經變更為202地號，其以為出售者為448與445-25地號土地等語（見本院卷第160頁背面），然以兩造於簽約當天於系爭買賣契約書上明載土地地號為202地號一節，可推知在簽約前應有人調閱過系爭房屋之建物登記謄本，查知斯時該屋登記之坐落基地地號為202地號土地，方會於簽約當日於系爭買賣契約書上為如是登載，合先指明。
⒊按公寓大廈管理條例係於84年6月28日制定公布，該條例
第4條第2項明定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，兩造係於89年6月2日締結系爭買賣契約，且系爭房屋所在建物為4層樓公寓式建築，前開規定於本件即有適用。易言之，被告依約辦理房地之所有權移轉登記時，須將系爭房屋及202、203地號土地應有部分各1/4隨同移轉登記予原告。況依一般區分所有建物之買賣慣例，買受人除向出賣人買受房屋外，亦輒向出賣人同時買受該屋之全部基地持分，以確保該屋坐落於基地上之合法權利，是原告陳稱：依其與被告締約之真意，其係要向被告買受系爭房屋及基地之所有持分等語，應可信實。
而地政機關依土地法所為之登記，有絕對之效力，土地法第43條著有規定；且地政機關所為之登記，均經相當嚴謹之程序，鮮有登記錯誤之情況，是一般人對地政機關登記之內容，具有極高之信任而不會輕易對其產生懷疑。查兩造於89年6月2日締結系爭買賣契約時，依據當時之建物登記謄本登載，系爭房屋之坐落基地僅202地號土地，如前述，原告主張其係誤信地政機關之登記為正確，方與被告約定買賣之土地僅202地號土地應有部分1/4，核與常情無悖，應可採信。被告辯稱：其出售房地予原告時，已明知系爭房屋之基地包含202、203地號土地，且其故意保留
203地號土地持分不予出售等語，非但與公寓大廈管理條例第4條第2項之規定相違，且與斯時系爭房屋登記之基地地號不符，已非可遽信。再者，被告另陳稱：其與原告締約時，不知系爭房屋之基地地號已變更為202地號，以為出售者為448與445-25地土地，並將其所持有、地政機關於67年4月28日核發之該兩筆土地所有權狀均交予代書辦理過戶手續等語（見本院卷第160頁背面），尤可確認被告於系爭買賣契約所出售予原告之房屋基地，即為67年4月28日時登記為448、445-25地號應有部分各1/4之土地，亦即為重測後之202、203地號應有部分各1/4之土地，其臨訟方以前詞置辯，無非欲解免將203地號土地應有部分1/4移轉登記予原告之契約義務，要屬卸責之詞，誠無足取。
⒋至被告另辯稱：其與原告締約時，慮及203地號土地於65
年間即因「新店鎮都市計劃」規劃為道路用地，為避免將來徵收致生爭議，故經調閱土地及建物登記謄本檢視登載內容後，依登記謄本所示內容，明確約定買賣標的僅為202地號土地應有部分1/4云云。然姑不論203地號土地之地目始終為建地，且該地向為系爭房屋之基地，依法被告本不得保留該土地之持分不與系爭房屋併同出售。況被告亦坦認：約一年前原告因為都市更新之問題，向其表示當初有一部分土地未出售，其方知保留之道路預定地為203地號土地（見本院卷第160頁背面），足證被告在締約時，根本不知其所謂之道路用地為203地號土地，更遑論其係刻意保留該土地之持分不予出售，被告此部分主張，亦難認屬實，為本院所不採。
㈣綜上所述，依兩造締約之真意，系爭買賣契約之標的除系爭
房屋外，尚包含該屋全部基地持分。被告於締約後僅將系爭房屋所有權全部及該屋部分基地持分即202地號土地應有部分1/4移轉登記予原告，缺漏203地號土地應有部分1/4。準此，原告依據兩造間之買賣契約，請求被告移轉登記203地號土地應有部分1/4予原告，為有理由，應予准許。
㈤本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
被告應賠償原告之訴訟費用，依後附計算書確定為如主文第2項所示金額。
中華民國101年3月14日
民事第七庭法官陳婷玉計算書項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費12,286元公示送達登報費530元合計12,816元以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年3月14日
書記官吳鸝稻