臺灣新竹地方法院民事簡易判決 98年度竹北簡字第129號
原 告 甲00000000000000邦房屋有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
樓
訴訟代理人 徐原本 律師
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國98年9月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬零伍元，及自民國九十八年五月二十
二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺
幣伍萬零伍元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告訴之聲明：
(一)被告應給付原告新台幣(下同)14萬7千元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息
。
(二)訴訟費用由被告負擔。
(三)原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、事實摘要：
(一)原告主張：被告丙○○因有意購屋，故請原告甲00000
000000000邦房屋有限公司帶看門牌號碼新竹縣
竹北市○○街○○巷26之1號房地(下稱：系爭房地)，經被
告審慎考慮後簽訂買賣議價委託書，並簽發本票乙張面額
70萬元，委託期限自民國98年4月19日至98年4月25日止，
願意以735萬元購買系爭房地，嗣經原告居間協調，經賣
方同意出售，並約定於98年4月21日早上10點簽定正式買
賣契約，詎被告於98年4月21日竟表示價格太高，經賣方
丁○○當場同意再折價5萬元，惟被告又稱其子不喜歡系
爭房地，致未完成簽訂買賣契約，依兩造簽訂買賣議價委
託書之約定，賣方已確認同意依買方要約條件出售，買方
卻不履行簽訂買賣契約書之義務者，買方承諾以買賣成交
價總價款百分之2給付受託人作為服務費報酬，是以，被
告應給付原告成交價百分之2計算之服務報酬合計14萬7千
元。
(二)被告則以：
１、被告偕配偶 翁玉蘭 於98年4月19日至原告公司時係由
店長乙○○接待，嗣乙○○出示已經填好內容之「買
賣議價委託書」，要求被告在委託人(買方)欄簽名及
捺指印，另以方便議價要求被告簽發面額70萬元本票
。因被告係第一次至仲介公司，所以不清楚仲介購屋
之手續內容，又在簽訂「買賣議價委託書」之前，乙
○○並未向被告說明「買賣議價委託書」之內容及應
負之責任，且故意不給被告三天之審閱期，剝奪被告
之審閱權。按企業經營者與消費者訂立定型化契約前
，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條
款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容
，消費者保護法第11條之1第1、2項定有明文(92年修
正前消保法施行細則第11條第1、2項規定)。且最高
法院94年度台上字第852號判決及台灣板橋地方法院
94年度訴字第1472號判決，均認如未於訂約前有合理
期間供消費者審閱契約條款，則消費者得依消費者保
護法第11條之1第2項主張該條款不構成契約之內容。
從而，被告自得主張「買賣議價委託書」有關約定給
付服務費之條款不構成契約之內容。
２、按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得
請求報酬，民法第568條第1項定有明文。又委託人得
隨時終止居間契約，業經最高法院58年台上字第2929
號著有判例可資遵循。查被告偕配偶於98年4月21日
到原告公司表明要終止居間契約，並向在場之賣主表
示不買其屋，賣主也同意，且不追究責任。迨98年4
月23日被告偕妻到原告公司欲取回前揭70萬元本票，
乙○○推說已交給賣主。嗣後買賣雙方也未再簽訂不
動產買賣契約書，顯見系爭不動產並未因原告之仲介
居間而成立，從而原告不得請求報酬。
３、被告為此聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
⑶如為被告不利之判決時，願供擔保請准宣告免為假
執行。
三、法院之判斷：
(一)原告主張被告因有意購屋，乃請原告於98年4月19日帶看
系爭門牌號碼新竹縣竹北市○○街○○巷26之1號房地，經
被告看屋後，於98年4月19日中午1、2時許，在原告公司
簽訂買賣議價委託書，委託原告仲介購買系爭房地，表明
願意以735萬元總價款購買系爭房地，委託期限自98年4月
19日至98年4月25日止，並當場簽發面額70萬元之本票乙
紙作為保證金，嗣經原告居間協調，經賣方同意出售，並
約定於98年4月21日早上10點簽定書面買賣契約，詎被告
於98年4月21日表示價格太高，經賣方丁○○當場同意在
原告出價中再折價5萬元作為成交價，惟被告又稱其子不
喜歡系爭房地，致未能完成簽訂書面買賣契約等情，業據
提出被告簽訂之買賣議價委託書、被告簽發之70萬元本票
、賣方於98年4月19日、98年4月23日簽立之不動產專任委
託銷售契約書、賣方出具之委託銷售契約修正同意書、原
告寄發予被告請被告於函到三日內至原告公司簽訂正式買
賣契約書之竹北光明郵局第230號存證信函、賣方出具之
授權書、賣方簽立之不動產一般委託銷售契約書各一紙為
證，且為被告所不否認，自堪信為真實。
(二)又被告雖辯稱：其於98年4月19日簽立買賣議價委託書後
，旋於98年4月21日偕同配偶到原告公司表明要終止居間
契約，並向在場之賣主表示不買其屋，賣主也同意，且賣
主亦係於98年4月23日簽立不動產專任委託銷售契約書，
應認系爭不動產買賣並未因原告之仲介居間而成立乙節，
惟為原告所否認，經查：
１、系爭房地出賣人於98年4月3日即簽立不動產一般委託
銷售契約書，委請原告以798萬元價格仲介銷售系爭
房地，委託銷售期間自98年4月3日起至98年7月31日
止，後系爭房地出賣人於98年4月19日簽立不動產專
任委託銷售契約書，委請原告以798萬元價格仲介銷
售系爭房地，委託銷售期間自98年4月19日起至98年4
月27日止，後系爭房地出賣人又於98年4月20日簽立
委託銷售契約修正同意書，同意將委託銷售總價修正
為實拿700萬元，不付仲介服務費，嗣系爭房地出賣
人另於98年4月23日簽立不動產專任委託銷售契約書
，委請原告以798萬元價格仲介銷售系爭房地，委託
銷售期間自98年4月24日起至98年5月10日止，業據
原告提出賣方簽立之不動產一般委託銷售契約書、賣
方於98年4月19日、98年4月23日簽立之不動產專任委
託銷售契約書、賣方出具之委託銷售契約修正同意書
、賣方出具之授權書各一紙附卷可稽，足見被告於98
年4月19日，表明願意以735萬元總價款購買系爭房地
，委託期限自98年4月19日至98年4月25日止之買賣議
價委託書新要約，已於98年4月20日經賣方簽立委託
銷售契約修正同意書時，將委託銷售總價修正為實拿
700萬元，不付仲介服務費，表示對於買方出價之承
諾，應認雙方已對系爭房地之標的及價金達成意思表
示一致情事，買賣契約已於此時即因雙方意思表示一
致而為成立。
２、至系爭房地出賣人雖於98年4月3日簽立不動產一般委
託銷售契約書，委請原告以798萬元價格仲介銷售系
爭房地，惟查，於普通之銷售委託契約中，其委託人
於委託期限內，除得委託此一受託人為其銷售外，固
亦得自行銷售，亦得同時委託其他人進行銷售，且於
此一受託人尚未完成其受委託之任務，而委託人自行
銷售或同時委託他人所進行之銷售，已然成交時，此
時，委託人固不須給付報酬予此一受託人，惟倘此一
受託人已為委託人完成其受託任務，此時委託人即不
得再藉詞其嗣後已自行銷售成功云云或其他事由，而
主張解免其給付居間報酬予此一受託人之義務。經查
，本件原告已在被告所定之委託期限內，為被告與出
賣人達成價格一致之合意，並已經通知被告，且為買
賣雙方接洽好於98年4月21日見面簽訂書面買賣契約
等事宜，已如前述，可見原告已在委託期限內，完成
被告所賦予之居間義務，至被告嗣後雖向出賣人表示
不欲購買系爭房地，及完成簽訂買賣系爭房地書面契
約，惟無從卸免系爭房地買賣契約已因原告居間協調
而成立之事實，是以，被告應無以此迴避其按不動產
專任委託銷售契約所應負給付居間報酬予原告之義務
，洵堪認定。
(三)再者，被告另辯稱其係第一次至仲介公司，所以不清楚仲
介購屋之手續內容，又在簽訂「買賣議價委託書」之前，
原告公司店長乙○○並未向被告說明「買賣議價委託書」
之內容及應負之責任，且故意不給被告三天之審閱期，剝
奪被告之審閱權，被告自得主張「買賣議價委託書」有關
約定給付服務費之條款不構成契約之內容乙節，惟為原告
所否認，辯稱：被告有看過買賣議價委託書之內容，且經
原告唸誦買賣議價委託書內容給被告夫妻聽等語，經查，
證人即被告配偶翁玉蘭既於本院98年9月14日言詞辯論期
日到庭證述：「(問：在簽買賣議價委託書時，你與先生
有無看裡面的內容？)答：她用唸的，我們沒有看。那邊
有很多她的同事，很多人走出來看，店長在講的時候，同
事很多人在講話，所以可能會沒有聽得很清楚。」、「(
問：你說唸給你們聽，是怎麼唸？)答：我看她，她都挑
著唸，唸好就說好，這裡簽名住址寫一寫。」等語(詳本
院98年9月14日言詞辯論筆錄)，亦不否認原告公司人員有
朗讀買賣議價委託書中內容予被告夫妻聆聽，參以被告在
買賣議價委託書中重要部分諸如承購總價款、委託人、放
棄契約審閱權利及買賣議價委託書之主要內容等處均按有
指印，衡之一般社會常情，被告於按捺指印前，應會再加
確認其上內容，且均無異議後，始會行按印，是以，被告
當時應係自願放棄再行審閱買賣議價委託書契約條款之權
利，故被告辯稱原告故意不給被告三天之審閱期，剝奪被
告之審閱權，被自得主張「買賣議價委託書」有關約定給
付服務費之條款不構成契約之內容乙節，尚難採信。
(四)末按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得
請求報酬。但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該
媒介就緒之契約，而且由自己與相對人訂立同一內容之契
約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬」，有最高法院58
年台上字第2929號判例意旨可參，查本件原告已在被告所
定之委託期限內，為被告與出賣人達成價格一致之合意，
並已經通知被告，且為買賣雙方接洽好於98年4月21日見
面簽訂書面買賣契約等事宜，應認買賣契約已然有效成立
，惟被告竟拒不辦理系爭房地書面買賣契約之簽訂事宜，
是依前開判例之意旨，依誠實信用原則，被告仍負有給付
居間媒介之報酬予原告之義務。惟按當事人得約定債務人
於債務不履行時，應支付違約金；又違約金，除當事人另
有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如
債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支
付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因
不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總
額，民法第250條第1、2項分別定有明文。次按約定之違
約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦
規定甚明。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依該規
定核減至相當之數額，亦即法院得以職權為之，亦得由債
務人訴請法院核減(最高法院79年台上字第1612號判例參
照)。而審核當事人約定之違約金是否過高，須依一般客
觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如
能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。經
查被告簽立之買賣議價委託書既約定賣方已確認同意依買
方承購條件出售，買方卻不履行簽訂買賣契約書之義務者
，買方同意以買賣成交總價款百分之2給付受託人作為服
務費報酬，惟被告於98年4月19日與原告簽訂買賣議價委
託書後，旋於98年4月20日經原告協議賣方簽立委託銷售
契約修正同意書，將委託銷售總價修正為實拿700萬元，
買賣已為成交，嗣被告於98年4月21日表示價格太高，經
賣方丁○○當場同意再折價5萬元，惟被告又稱其子不喜
歡系爭房地，致未完成簽訂買賣契約後，另於98年5月5日
經原告另覓得買主，且已與賣方簽訂不動產買賣契約書，
亦據原告提出其後系爭房地成交之不動產買賣契約書一紙
附卷可佐，審酌原告所支付之人力、物力尚屬有限，且因
被告尚未簽署買賣契約書，原告公司即免提供再為磋商簽
約細節、過戶及貸款手續等事宜，是以被告未履約時原告
所得向被告請求之報酬金充作違約金之標準，尚嫌過高，
爰將前開違約金酌減為百分之零點685成即5萬05元【計算
式為：(730萬x0.68%)=5萬5元】，以兼顧兩造之權益。
四、綜上所述，原告本於居間之法律關係，請求被告給付在5萬
05元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年5月22日起至清償日
止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許
，逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：
本件為民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序之事件，
就原告勝訴部分，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定
，應依職權宣告假執行，是原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假
執行，核無必要，至被告陳明願供擔保，請求宣告免為假執
行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。另原告其
餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁
回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉
證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事
訴訟法第436條第2項、第79條、第78條、第389條第1項第3款、
第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 25 日
竹北簡易庭法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須
按他造當事人之人數附繕本）。
書記官 蔡玉嬌
中 華 民 國 98 年 9 月 25日