臺灣高雄地方法院民事判決 99年度鳳小字第1199號
原 告 義大城社區管理委員會
法定代理人 黃煌初
訴訟代理人 藺萬山
丁仰華
被 告 葉惠芬
訴訟代理人 孫宗如
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國100年7月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參萬參仟陸佰元，及自民國九十九年十月
三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣參萬參仟陸佰元預供擔保，
得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴訟代理權，不因本人死亡、破產或訴訟能力喪失而消滅
，法定代理有變更者，亦同；當事人喪失訴訟能力或法定代
理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取
得訴訟能力之本人承受訴訟以前當然停止；惟如於有訴訟代
理人之情形，不適用之，民事訴訟法第73條、第170條、第
173條分別定有明文。故倘當事人委任訴訟代理人就其受委
任之事件有為一切訴訟行為之權，並有同項但書及第2項所
列各行為之特別代理權時，雖於訴訟進行中發生法定代理權
消滅情事，該訴訟程序仍無當然停止規定之適用，亦無該當
事人未經合法代理之不合法可言，最高法院99年台抗字第52
5號民事裁定足資參照。而本件原告於本訴訟進行中，委任
訴訟代理人進行訴訟，嗣法定代理人變更為黃煌初，並經原
告於100年7月12日聲明承受訴訟，揆諸前揭規定，於法並
無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：被告為義大社區內坐落高雄市○○區○○○
段643建號即門牌號碼為高雄市○○區○○路1段8巷210號(
權利範圍全部)建物(下稱系爭建物)之所有權人，而系爭建
物與義大城社區內其他建物雖為各自獨立使用之建築物，但
係共同設施之使用與管理具有整體不可分之集居地區，其管
理及組織仍有公寓大廈管理條例之準用。是被告依義大城社
區規約(下稱系爭規約)既負有給付社區管理費之義務，卻自
98年7月起至99年6月止尚未繳納上開管理費共新臺幣(下同)
33,600元，爰依系爭規約之法律關係提起本訴，並聲明：被
告應給付原告33,600元，及自支付命令送達之翌日起至清償
日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：
㈠義大城社區內(含系爭建物在內)之多數建物既為各自獨立使
用之建築物，且非共同設施之使用與管理具有整體不可分之
集居地區，其管理及組織自無公寓大廈管理條例之適用或準
用。是原告即義大城社區管理委員會既非合法成立而欠缺訴
訟實施權限，其當事人適格即訴權要件已有欠缺，又系爭規
約既非合法有效，原告依系爭規約之法律關係請求被告給付
管理費即無理由，從而，義大城社區規約僅為民法上不定期
限之契約，而被告已於98年7月30日聲名連署退出義大城管
理委員會，送交原告收執，再於99年2月3日以大社郵局存證
號碼00012號存證信函送達原告，探求被告意思表示之真意
，係為終止契約，不再受規約拘束之意思，故自終止規約之
意思表示送達原告時起，即不受規約之拘束，原告對被告並
無管理權存在。
㈡再者，高雄市政府雖已就義大城管理委員會核備在案，然此
之核備，係依據公寓大廈管理組織申請報備原則處理，且其
於100年3月18日函文亦載明僅為形式審查，而行政法院亦有
諸多判決，認定此核備並非屬行政處分，法院自無須受該核
備之拘束而得自行認定。況被告亦為訴願人，前就該核備提
起訴願，均遭行政機關以此僅為觀念通知而非行政處分為由
予以駁回，益證此核備應僅為觀念通知，不具行政處分之效
力。且若認核備係屬行政處分，該行政處分亦有具備重大明
顯瑕疵而無效之可能，爰聲請傳喚高雄市政府承辦人員胡希
賢到庭作證，以明其准予核備是否有重大明顯之瑕疵。
㈢復依公寓大廈管理條例第18條規定，公寓大廈應設置公共基
金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直
轄市、縣(市)主管機關公庫代收之證明，於公寓大廈成立管
理委員會或推選管理負責人，並完成依第57條規定點交共用
部分、約定共有部分及其附屬設施設備後，向直轄市、縣(
市)主管機關報備，由公庫代為撥付。惟原告並未依此規定
提列公共基金，且亦未完成點交，顯見並非合法成立管理委
員會。況原告所設置之管理室雖有管理行為，但管理之範圍
不僅義大城社區，亦提供服務予義守大學之學生、教職員宿
舍及超商，因此住戶所繳納之管理費用，非專供所屬之社區
使用，如認定上開核備屬行政處分，將使住戶之財產遭受損
失等語資為抗辯。
㈣並聲明：駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
原告主張被告為義大城社區內系爭建物所有權人，又如認義
大城社區管理委員會即系爭規約為合法成立及合法有效，被
告自98年7月起至99年6月止均未依系爭規約繳納上開管理費
共33,600元等事實，並有建物登記謄本為證(參本院卷第15
5頁)，且被告對於上開事實於言詞辯論時不爭執，應堪信
為真實。至原告主張系爭建物與義大城社區內其他建物雖為
各自獨立使用之建築物，但系共同設施之使用與管理具有整
體不可分之集居地區，其管理及組織仍有公寓大廈管理條例
之準用等事實，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本
件爭點厥為：義大城社區內(含系爭建物在內)多數建物之
管理及組織有無公寓大廈管理條例之準用？茲分述如下：
㈠按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使
用與管理具有整體不可分之集居地區者，其管理及組織準用
整體不可分之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第
11條規定之1宗建築基地；二、依非都市土地使用管制規則
及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦
法申請開發許可範圍內之地區；三、其他經直轄市、縣(市)
主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分之地
區，公寓大廈管理條例第53條、公寓大廈管理條例施行細則
第12條分別定有明文。是就何謂公寓大廈管理條例施行細則
第12條第3款所稱「共同設施之使用與管理具有整體不可分
性之集居地區」，前開條例、細則已授權直轄市、縣(市)主
管機關本於權責而為認定，而既係授權主管機關認定，則主
管機關就此所為之認定，已直接影響申請核發報備證明者所
主張之社區範圍內住戶之權利義務，即屬行政機關就公法上
具體事件所為之決定而對外直接發生法律效果之單方行政行
為，屬行政處分(行政程序法第92條第1項規定參照)，而普
通法院於審理民事案件時，自應受行政處分構成要件效力之
拘束，於行政處分經行政爭訟程序撤銷前，應不得為相反之
認定，臺灣臺北地方法院96年度簡上字第68號判決及臺灣士
林地方法院96年度小上字第27號判決均明揭此旨。
㈡經查，依本院99年度鳳小字第1207號卷宗(下稱另案卷宗)所
附高雄市政府工務局100年3月24日高市工務建字第10000158
70號函文所載：「前高雄縣政府於95年12月15日核發府建使
字第0950289381號公寓大廈管理組織報備證明，係依據公寓
大廈管理條例施行細則第12條第3款規定認定義○○○區○
○○道路用地及電力設備用地係屬公寓大廈管理條例第53條
所稱集居地區，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性
，且成立報備僅就所送資料形式審查。」(參另案卷宗第289
頁)，足認主管機關即前高雄縣政府業已依公寓大廈管理條
例施行細則第12條第3款規定就義大城社區係屬共同設施之
使用與管理具有整體不可分之地區一事認定在案，依前揭說
明，公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款係授權主管機
關認定，則該認定之權責即非屬民事法院，而主管機關既已
就該款事由為認定，本院自不得為相反之認定而僭越主管機
關之權責範疇。被告雖辯稱訴願機關及行政法院均以此項認
定之核備行為屬觀念通知等語，惟究否屬行政處分，應依行
政程序法第92條之要件認定之，而主管機關就是否具有整體
不可分此一具體事件所作之認定，已直接影響申請核發報備
證明者所主張之社區範圍內住戶之權利義務，自屬行政處分
，已如前述，復參酌被告所提出之行政法院95年度判字第66
號判決(參本院卷第101頁)，其係論述該案中行政機關就人
民籌組工會之「備查」屬觀念通知，非謂公寓大廈管理條例
第12條第3款主管機關之認定亦屬觀念通知，尚難於本案比
附援引之。被告雖另辯稱主管機關僅為形式審查，應非行政
處分等語，然是否僅為形式審查，與是否構成行政處分係屬
二事，仍應以行政程序法第92條之要件認定之，礙難僅以主
管機關係形式審查而否定此項核備為行政處分之效力。
㈢復按所謂行政處分無效，係指行政處分具有一定之瑕疵而自
始確定不發生效力。至行政處分無效之原因，我國行政程序
法第111條仿德國立法例，採取明顯重大瑕疵理論，其第1款
至第6款為無效原因之例示規定，第7款則為無效原因之概括
規定；行政處分是否具有重大明顯之瑕疵罹於無效，並非依
當事人之主觀見解，亦非依受法律專業訓練者之認識能力判
斷，而係依一般具有合理判斷能力者之認識能力決定之，即
其瑕疵須重大至某程度上猶如刻在額頭上般之明顯，普通社
會一般人一望即知者而言；如行政處分之瑕疵倘未達到重大
、明顯之程度，一般人對其違法性的存在與否猶存懷疑時，
即非屬重大瑕疵而無效，只得訴請撤銷，最高行政法院99年
判字第864號判決意旨足資參照。而查，義大城社區有路燈
、監視設備及電力設備等公共設施，其出入口並設有管理室
、車輛管制設備及警告標示(上載「私人別墅，請勿進入」)
，在使用上及管理上已足區分係義大城社區之範疇，此有另
案卷宗所附100年4月22日勘驗筆錄記載綦詳(參另案卷宗第
295頁至第298頁)，並有義大城社區位置圖及現場照片足參(
參另案卷宗第299頁至第325頁)，是與條文所載其共同設施
之管理與使用具有整體不可分割之情形並無相悖之處，而另
案判決亦依此認定義大城社區具有整體不可分之情形(參本
院99年度鳳小字第1207號判決)，顯見主管機關依公寓大廈
管理條例施行細則第12條第3款所作之認定，尚未達一般具
合理判斷能力者一望即知瑕疵之當然無效程度，況由卷內資
料觀之，亦無任何可疑為有重大明顯瑕疵而須加以調查之處
，是要難僅以被告泛稱對前揭主管機關即前高雄縣政府於95
年12月15日核發府建使字第0950289381號函就義大城社區係
屬共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區一事所為
之認定合法性有所存疑，即遽論有重大明顯之瑕疵而當然無
效之情形。
㈣被告雖辯稱義大城社區並未依公寓大廈管理條例第18條規定
提列共同基金及進行點交，顯未適用公寓大廈管理條例而合
法成立管理委員會等語，然是否有公寓大廈管理條例之適用
，仍須依該條例第3條第1款及第53條之規定定之，非以是否
依公寓大廈管理條例第18條提列公共基金及進行點交而為認
定；至被告另辯稱原告所設置之管理室雖有管理行為，但管
理之範圍不僅義大城社區，亦提供服務予義守大學之學生、
教職員宿舍及超商，使住戶所繳納之管理費用非專供所屬社
區使用等語，惟此係屬義大城社區就其所收取之管理費用如
何使用分配，以及與鄰近社區或義守大學如何配置管理範疇
之事項，亦難據此即反推義大城社區之管理委員會未合法成
立。
㈤從而，義大城社區經主管機關依公寓大廈管理條例第53條及
公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款之規定，認定其共
同設施之使用與管理具有整體不可分割之情形，而準用公寓
大廈管理條例，業如前述，則兩造就義大城社區是否係屬公
寓大廈管理條例施行細則第12條第2款所稱依非都市土地使
用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發
建築管理辦法申請開發許可範圍內地區之爭執，即無審究之
必要，附此敘明。
四、綜上所述，義大城社區內(含系爭建物在內)多數建物之管理
及組織既有公寓大廈管理條例之準用，則依該條例成立管理
委員會，即屬合法，是原告依系爭規約請求被告給付自98年
7月起至99年6月止尚未繳納之管理費共33,600元，及依支付
命令送達之翌日即99年10月3日(送達回證參本院99年度司促
字第47103號卷第8頁)起至清償日止，按週年利率5％計算之
利息，即屬有據，應予准許。
五、本件原告勝訴部分係依小額訴訟程序為被告敗訴之判決，應
依民事訴訟法第436條之20規定，依職權宣告假執行如主文
第3項前段所示，並依民事訴訟法第392條第2項及第3項規定
，酌定相當金額如主文第3項後段所示，宣告被告預供擔保
而免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年7月22日
鳳山簡易庭法官呂佩珊
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年7月22日
書記官李忠霖