裁判字號：臺灣士林地方法院98年重訴字第139號民事判決
裁判日期：民國98年09月22日
裁判案由：減少價金
臺灣士林地方法院民事判決98年度重訴字第139號原告甲○○訴訟代理人 楊進興 律師被告乙○○訴訟代理人 朱正剛 律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於中華民國98年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告出賣附表所示不動產予原告之買賣價金請求權在新臺幣壹仟零貳拾陸萬捌仟壹佰貳拾伍元之範圍外不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、請求之基礎事實同一者，不在此限，本件原告起訴時訴之聲明為「請求確認原告向被告買受附表所示不動產之買賣價金減少新臺幣（下同）1,000萬元」。嗣於訴訟進行中，變更聲明為：「確認被告出賣附表所示不動產予原告之買賣價金請求權在26萬8,125元之範圍外不存在。」，核其請求之基礎事實同一，且被告對於訴之變更無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前開規定，自應准許。
二、原告起訴主張：原告於民國（下同）97年4月10日向被告買受臺北縣汐止市○○○段溪州寮小段140、137、137-3地號、應有部分均為2分之1及同小段139、139-2地號、應有部分均為98分之13及同小段132-6地號、應有部分20分之
4之土地（下稱系爭土地），約定買賣總價款為1,427萬2,
200元。於買賣過程中，原告均表示以可興建房屋為目的，惟上開土地雖為住宅區，但因屬山坡地，坡度陡峭，需整體開發，否則無法申請建築執照，且大部分未面臨道路，無法指定建築線，故無法建築，尤有大部分土地約百分之九十遭崇義高中占用，無法排除，實與原告當初買受之目的不合。系爭土地既有前開情事存在，顯然大大減損其土地之通常效用及契約之預定效用，致原告遭受極大損失。原告自得依民法第354條第1項、第359條之規定，請求減少價金1,000萬元，爰以本起訴狀繕本之送達作為減少價金1,000萬元之意思表示。原約定之買賣價金為1,427萬2,200元，扣除原告請求減少之1,000萬元，再扣除原告於簽約時已給付之15
0萬2,200元，及原告代墊之土地增值稅250萬1,875元，原告僅餘價金26萬8,125元未給付，爰請求確認被告對於原告於前開範圍外之買賣價金請求權不存在等語。並聲明：確認被告出賣附表所示不動產予原告之買賣價金請求權在26萬8,125元之範圍外不存在。
三、被告則以：依兩造買賣契約所載，雙方就土地之性質、地目或其使用之用途均未有特別約定，而系爭土地登記簿所載地目為林雜等亦係公示之內容，買方得隨時查閱，被告並未保證系爭土地係供建築使用，且系爭合約第6條特約事項第㈡款已載明：「甲乙雙方合意按現況點交，地上物排除由買方自行負責，與乙方無涉」，顯見訂約時買方確實已知系爭土地持分中，有地上物在占用中，自無原告所述物之瑕疵可言。況系爭土地已於97年5月9日移轉登記於原告所指定之第三人 林美仁 ，第三人林美仁亦已付清買賣價金1,974萬3,20
0元予原告，原告尚有利潤550萬元，並無損失可言。且第三人林美仁早在向原告購買系爭土地前之97年3月間，已開始購買系爭139-2地號土地，且在97年7月尚繼續向法院以拍賣方式繼續取得土地持分，另系爭132-6地號土地亦同，第三人林美仁分別數次購買持分，且持續至97年5月止，如該等土地有瑕疵，第三人林美仁豈可能持續購買？況第三人林美仁從未有任何法律上主張或為起訴，顯見原告指稱之瑕疵並不存在。又原告自承其在97年5月9日過戶予第三人林美仁不久即已發現系爭土地不能供建築使用且遭崇義高中占用，是原告之減少價金請求權亦已罹於6個月之除斥期間云云資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告於97年4月10日向被告買受系爭土地，約定買賣總價款
為1,427萬2,200元，並簽訂如本院卷第11至12頁（即原證
1）之買賣不動產契約書。㈡原告僅於簽約時給付被告150萬2,200元，其餘價金尚未給付。
㈢系爭土地已於97年5月9日移轉登記於原告所指定之第三人林美仁。
五、得心證之理由：本件原告主張系爭土地有無法供建築使用及遭第三人崇義高中占用之瑕疵，請求減少價金1,000萬元等情，為被告所否認，而以前開情詞置辯，是兩造之爭點，即在於：㈠原告依據民法第359條規定，請求減少價金1,000萬元，有無理由？⒈被告有無保證系爭土地可供建築使用？如有保證，系爭土地可否供建築使用？⒉被告有無排除系爭土地上地上物之義務？如有，系爭土地有無遭崇義高中佔用？⒊若原告得依民法第359條規定請求減少價金，減少之金額應為若干？茲論述如下：
㈠原告依據民法第359條規定，請求減少價金1,000萬元，有
無理由？⒈被告有無保證系爭土地可供建築使用？如有保證，系爭土地
可否供建築使用？按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。經查：
本件原告係向被告購買土地應有部分，而依土地登記謄本記載所公示之地目「林」、「雜」、「道」，並未有何變更，又土地通常效用為何，本應依其使用分區、土地狀況及相關建築法令之規定定之，如訂約前後並無變更，自難認其不具通常效用。經查：系爭土地之現狀於訂約前後並無改變，而位於住宅區之土地得否供建築使用，本應依當時之建築法令定之，非謂位於住宅區之土地一定可供建築使用，原告逕以系爭土地位於住宅區卻無法供建築使用為由，主張系爭土地不具通常效用，尚難憑採。又「無法供建築使用」是否構成契約預定效用之瑕疵，亦應依買賣雙方之契約而定，除非被告有保證系爭土地可供建築使用，否則，系爭土地縱無法供建築使用，亦難認有何契約預定效用欠缺之瑕疵。而由兩造間買賣契約之記載，就土地之性質或其使用之用途均未有特別約定，亦未見被告有系爭土地可供建築使用之保證記載，且據證人即代書乙○○到庭證述，被告亦無保證系爭土地可供建築使用（本院卷第86頁背面），則被告既未保證系爭土地可供建築使用，是縱系爭土地無法供建築使用，亦難認構成物之瑕疵。是原告聲請本院向臺北縣政府工務局函查系爭土地可否申請建築執照？有無面臨建築線？得否開發為建築用地等，即無調查之必要，附此敘明。
⒉被告有無排除系爭土地上地上物之義務？如有，系爭土地有
無遭崇義高中佔用？按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。經查：經本院至現場勘驗及委請臺北縣汐止地政事務所指界結果，崇義高中教室部分占用139-2地號土地、籃球場部分占用132-6地號土地、137地號土地現為學校大門右側之綠色草皮、系爭139地號土地為學校外圍坡地、140地號土地為學校外圍坡地，目前為竹林，137-3地號地在學校圍牆外，面臨馬路，有本院98年7月1日勘驗筆錄1件及被告提出之照片10張、航空照相圖等在卷可稽，可認系爭土地確有部分遭崇義高中占用中。惟系爭合約第6條特約事項第㈡款已載明：「甲乙雙方合意按現況點交，地上物排除由買方自行負責，與乙方無涉」，顯見訂約時兩造已就地上物占用問題約定由買方自行排除，賣方並無排除之義務。是系爭土地縱遭崇義高中占用，亦難認被告有何排除之義務。證人丙○○雖到庭證稱其並未告知原告系爭土地上有地上物占用等語，然系爭土地是否遭崇義高中占用，原告至現場察看或委請地政機關指界即可知悉，縱認原告於訂約前不知有前開情事，亦應認有重大過失。而原告並未舉證證明被告有保證系爭土地無地上物占用，或被告有故意不告知系爭土地有遭地上物占用之情事，且兩造就地上物之排除義務已約明由原告自行負責，則原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，難認有據。
⒊若原告得依民法第359條規定請求減少價金，減少之金額應
為若干？按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。又買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第356條、第359條前段、第365條定有明文。本件既難認被告應負瑕疵擔保責任，則原告依據民法第359條規定請求減少價金，即無理由。況原告自承其在97年5月9日過戶予第三人林美仁不久即已發現系爭土地不能供建築使用且遭崇義高中占用，原告迄於98年4月7日始提起本件訴訟請求減少價金，則依前開規定，原告之減少價金請求權似亦已罹於6個月之除斥期間而消滅。
㈡原告於簽約時已給付被告150萬2,200元，且原告業已為被
告代墊土地增值稅250萬1,875元，有原告提出之土地增值稅單影本在卷可稽（本院卷第108-110頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實，是原告主張被告得請求之價金應扣除前開已給付之150萬2,200元及代墊之土地增值稅款250萬1,875元，應屬有據。兩造原約定之買賣價金為1,427萬2,
200元，扣除前開金額後，原告尚餘價金1,026萬8,125元未給付。從而，原告請求確認被告出賣附表所示不動產予原告之買賣價金請求權在1,026萬8,125元之範圍外不存在，為有理由，應予准許，逾此部分之請求即屬無據，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國98年9月22日
民事第二庭法官藍雅清中華民國98年9月22日如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀附表：
㈠臺北縣汐止市○○○段溪州寮小段140地號、應有部分2分之
1之土地。㈡臺北縣汐止市○○○段溪州寮小段137地號、應有部分2分之
1之土地。㈢臺北縣汐止市○○○段溪州寮小段137-3地號、應有部分2分之1之土地。
㈣臺北縣汐止市○○○段溪州寮小段同小段139地號、應有部分98分之13之土地。
㈤臺北縣汐止市○○○段溪州寮小段139-2地號、應有部分98分之13之土地。
㈥臺北縣汐止市○○○段溪州寮小段同小段132-6地號、應有部分20分之4之土地。