裁判字號：臺灣高等法院98年重上字第599號民事判決
裁判日期：民國99年06月15日
裁判案由：減少價金
臺灣高等法院民事判決98年度重上字第599號上訴人即反訴被告甲○○訴訟代理人 楊進興 律師被上訴人即反訴原告乙○○訴訟代理人 朱正剛 律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國98年9月22日臺灣士林地方法院98年度重訴字第139號第一審判決提起上訴，被上訴人提起反訴，本院於99年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
反訴被告應給付反訴原告新台幣貳佰叁拾玖萬捌仟壹佰貳拾伍元，及自民國99年2月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
反訴原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之二，餘由反訴原告負擔。
本判決第二項所命給付，於反訴原告以新台幣捌拾萬元供擔保後得假執行；但反訴被告如以新台幣貳佰叁拾玖萬捌仟壹佰貳拾伍元為反訴原告預供擔保，得免假執行。
事實及理由
甲、程序部分：按在第二審程序提起反訴，非經他造同意，不得為之，固為民事訴訟法第446條第2項前段所明定；但依同條項第2款規定，就同一訴訟標的有提起反訴之利益者，則不在此限。經查本件上訴人起訴請求確認被上訴人出賣如附表所示不動產予上訴人之買賣價金請求權在新台幣（下同）26萬8,125元之範圍外不存在；被上訴人提起反訴請求上訴人給付尚未給付之買賣價金餘款本息，均屬在本件所須審理認定之事實範圍內，有助於當事人間紛爭之一次解決，基於訴訟經濟原則，應認符合就同一訴訟標的有提起反訴利益之情形，被上訴人提起反訴，應予准許。
乙、實體部分:
壹、本訴部分:
一、上訴人聲明：（一）原判決關於不利上訴人部分廢棄。（二）確認被上訴人出賣如附表所示不動產予上訴人之買賣價金請求權在26萬8,125元之範圍外不存在。
被上訴人聲明：上訴駁回。
二、上訴人起訴主張：伊於民國（下同）97年4月10日向被上訴人買受如附表所示之土地（下稱系爭土地），約定買賣總價款為1,427萬2,200元。伊於買賣過程中，均表示以可興建房屋為目的，惟系爭土地雖為住宅區，但因屬山坡地，坡度陡峭，須整體開發，否則無法申請建築執照，且大部分土地未面臨道路，無法指定建築線，致無法建築，尤有大部分土地約90％遭崇義高中占用，無法排除，實與伊當初買受之目的不合。前述情形，顯然減損系爭土地之通常效用及契約之預定效用，致伊遭受極大損失。伊自得依民法第354條第1項、第359條規定，請求減少價金1,000萬元，爰以起訴狀繕本之送達作為請求減少價金1,000萬元之意思表示。原約定之買賣價金1,427萬2,200元，扣除伊請求減少價金1,000萬元，再扣除伊於簽約時已給付150萬2,200元，及伊代墊土地增值稅250萬1,875元，伊僅餘26萬8,125元未付。爰請求確認被上訴人出賣如附表所示不動產予伊之買賣價金請求權在26萬8,125元之範圍外不存在之判決。
被上訴人則以：依兩造所訂不動產買賣契約書（下稱本件買賣契約）記載，兩造就土地之性質、地目或用途均未有特別約定。系爭土地登記簿所載地目為林、雜等係公示內容，買方得隨時查閱，伊並未保證系爭土地係供建築使用，而本件買賣契約第6條特約事項第（二）款載明：「甲（即上訴人）乙（即被上訴人）雙方合意按現況點交，地上物之排除由買方自行負責，與乙方無涉」，顯見訂約時上訴人已知系爭土地為所有權應有部分，有地上物占用中，無上訴人所指物之瑕疵可言。況系爭土地已於97年5月9日移轉所有權登記於上訴人指定之第三人 林美仁 ，第三人林美仁亦已付清買賣價金1,974萬3,200元予上訴人，上訴人尚有利潤550萬元，並無損失可言。第三人林美仁早在其向上訴人購買系爭土地前之97年3月間，已開始購買系爭139-2地號土地，且於97年7月間尚繼續向法院以投標拍賣土地方式繼續取得土地所有權應有部分，另系爭132-6地號土地亦同，第三人林美仁分別數次購買土地所有權應有部分，且持續至97年5月止，如該等土地有瑕疵，第三人林美仁豈可能持續購買？顯見上訴人指稱之瑕疵並不存在。又上訴人自承其於97年5月9日系爭土地所有權移轉予第三人林美仁不久即已發現系爭土地不能供建築使用且遭崇義高中占用，上訴人之減少價金請求權亦已罹於6個月之除斥期間等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）上訴人於97年4月10日向被上訴人買受系爭土地，約定買賣總價款為1,427萬2,200元，並簽訂不動產買賣契約書。
（二）上訴人僅於簽約時給付被上訴人150萬2,200元，其餘價金尚未給付。
（三）系爭土地已於97年5月9日移轉所有權登記於上訴人所指定之第三人林美仁。
（四）證據：不動產買賣契約書、土地登記申請書、第三人林美仁與上訴人之土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、不動產買賣契約書（見原審卷11-12、34-35、36-39、96-99頁）。
四、上訴人依民法第359條規定，請求減少系爭土地之買賣價金1,000萬元有無理由，論述如下：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。本件上訴人應否負該條之瑕疵擔保責任，述之如下。
（二）經查本件上訴人係向被上訴人購買系爭土地應有部分，又查系爭土地之地目為「林」、「雜」、「道」，有土地登記謄本可憑（見原審卷28-33頁）。按系爭土地之現狀於訂約前後並無改變，而位在住宅區之土地得否供建築使用，本應依當時之建築法令定之，非謂位在住宅區之土地一定可供建築使用，上訴人逕以系爭土地位在住宅區卻無法供建築使用為由，主張系爭土地不具通常效用云云，為不足取。再查「無法供建築使用」是否構成契約預定效用之瑕疵，亦應依買賣雙方之契約而定，除非被上訴人曾保證系爭土地可供建築使用，否則縱系爭土地無法供建築使用，亦難認有何契約預定效用欠缺之瑕疵。而觀之兩造間所訂本件買賣契約之記載，就土地之性質或其使用用途均未有特別約定，亦無被上訴人保證系爭土地可供建築使用之記載，並經證人即代書 潘英穗 到證場稱被上訴人亦未保證系爭土地可供建築使用等語（見原審卷86頁背面），被上訴人既未保證系爭土地可供建築使用，縱系爭土地無法供建築使用，亦難認構成物之瑕疵。另按系爭土地可否申請建築執照，涉及提出申請之相關具體情事，上訴人聲請向臺北縣政府工務局函查系爭土地可否申請建築執照？有無面臨建築線？得否開發為建築用地等，均無調查之必要，附此敘明。
（三）又按依民法第355條規定，買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限。經查系爭土地經原審赴現場勘驗及委請臺北縣汐止地政事務所指界結果，崇義高中教室部分占用系爭139-2地號土地、籃球場部分占用系爭132-6地號土地、系爭137地號土地現為學校大門右側之綠色草皮、系爭139地號土地為學校外圍坡地、系爭140地號土地為學校外圍坡地，目前為竹林，系爭137-3地號地在學校圍牆外，面臨馬路，有原審勘驗筆錄（見原審卷58-59頁）及上訴人提出之照片10張、航空照相圖（見原審卷61-66頁）可參，系爭土地遭崇義高中占用中，固可認定；惟本件買賣契約第6條特約事項第（二）款載明：
「甲（即上訴人）乙（即被上訴人）雙方合意按現況點交，地上物排除由買方自行負責，與乙方無涉」（見原審卷35頁），足見兩造於訂約時已約定關於系爭土地之地上物由上訴人自行排除，被上訴人並無排除之義務。系爭土地縱遭崇義高中占用，亦難認被上訴人有排除該占有之義務。雖證人潘英穗到場證稱其並未告知上訴人系爭土地上有地上物占用云云，然系爭土地是否遭崇義高中占用，上訴人至現場察看或委請地政機關指界即可知悉，縱認上訴人於訂約前不知有前開情事，亦應認其有重大過失。上訴人並未舉證證明被上訴人有保證系爭土地無地上物占用，或被上訴人有故意不告知系爭土地有遭地上物占用之情事，且兩造就地上物之排除義務已約明由上訴人自行負責，則上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，應不足取。
從而上訴人依民法第359條請求減少價金，應屬無據。
（四）經查上訴人於簽約時已給付被上訴人150萬2,200元，並為被上訴人代墊土地增值稅250萬1,875元，有上訴人提出之土地增值稅單可稽（見原審卷108-110頁），為被上訴人所不爭執，堪信為真實。上訴人主張被上訴人對伊之買賣價金請求權應扣除前開伊已給付之款項及代墊之土地增值稅款，應屬有據。兩造原約定之買賣價金為1,427萬2,200元，扣除前開金額後，上訴人尚有價金1,026萬8,125元未給付（計算式：14,272,200元－1,502,200元－2,501,875元＝10,268,125元）。
五、綜上所述，上訴人請求確認被上訴人出賣如附表所示不動產予上訴人之買賣價金請求權在1,026萬8,125元之範圍外不存在，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，不應准許。原審就上訴人上開請求不應准許部分為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
貳、反訴部分：
一、反訴原告聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告1,026萬8,125元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
反訴被告聲明：（一）反訴原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
二、反訴原告提起反訴主張：反訴被告經原審判決確認尚有買賣價金1,026萬8,125元尚未給付予伊，而依兩造所訂本件買賣契約第3條有關給付買賣價金期限之約定，本件全部買賣標的既已移轉登記完畢，伊自得請求反訴被告給付尚未付清之餘款。爰提起反訴，求為命反訴被告給付1,026萬8,125元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計付利息之判決。
反訴被告則以：引用本訴之主張為反訴答辯云云，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：反訴被告向反訴原告購買系爭土地，於簽約時已給付反訴原告150萬2,200元，並為反訴原告代墊土地增值稅250萬1,875元。
證據：土地增值稅繳款書（見原審卷108-110頁）。
四、經查兩造就系爭土地原約定之買賣價金為1,427萬2,200元，扣除反訴被告於簽約時已給付反訴原告150萬2,200元，及為反訴原告代墊土地增值稅250萬1,875元後，反訴被告尚有買賣價金1,026萬8,125元未給付，已詳如本訴所述；惟依本件買賣契約第3條關於付款期限之約定，「第三次付款」為：97年6月15日以前乙方（即反訴原告）塗銷本件買賣之所有抵押權最高限額1,240萬元，並由乙方完納土地增值稅後，由甲方（即反訴被告）支付乙方787萬元（見原審卷11、34頁）；準此，須反訴原告塗銷系爭土地之所有抵押權登記，並完納土地增值稅後，反訴被告「第三次付款」之清償期始行屆至。而系爭土地之買賣，雖已由反訴被告代墊土地增值稅，惟反訴原告並未舉證證明已塗銷系爭土地之所有抵押權登記，應認反訴被告「第三次付款」之清償期尚未屆至，反訴原告尚不得請求反訴被告給付第三期款項，從而反訴原告請求反訴被告給付系爭土地之買賣價金尚應扣除「第三次付款」之價金787萬元，依此計算，反訴原告得請求反訴被告給付之買賣價金應為239萬8,125元（計算式：14,272,200元－1,502,200元－2,501,875元－7,870,000元＝2,398,125元）。反訴原告本於買賣關係請求反訴被告給付系爭土地之買賣價金239萬8,125元，應屬有據；至超過上開金額之請求，則屬無據，不應准許。
五、綜上所述，反訴原告本於買賣關係請求反訴被告給付買賣價金239萬8,125元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即99年2月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；至超過上開範圍之請求，為無理由，不應准許。末按兩造均陳明願供擔保聲請宣告准、免假執行，就反訴原告勝訴部分經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請失其依據，不應准許。
參、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
肆、據上論結，本件上訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由，一部有無由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年6月15日
民事第八庭
審判長法官劉勝吉
法官蘇芹英法官鄭威莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國99年6月17日
書記官李垂福附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
一、臺北縣汐止市○○○段溪州寮小段140地號土地所有權應有部分1／2
二、臺北縣汐止市○○○段溪州寮小段137地號土地所有權應有部分1／2
三、臺北縣汐止市○○○段溪州寮小段137-3地號土地所有權應有部分1／2
四、臺北縣汐止市○○○段溪州寮小段同小段139地號土地所有權應有部分13／98
五、臺北縣汐止市○○○段溪州寮小段139-2地號土地所有權應有部分13／98
六、臺北縣汐止市○○○段溪州寮小段同小段132-6地號土地所有權應有部分4／20