裁判字號：臺灣基隆地方法院96年基簡字第198號民事判決
裁判日期：民國96年06月26日
裁判案由：給付服務費
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決原告弘茂不動產仲介經紀有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人乙○○被告戊○○訴訟代理人甲○○當事人間請求履行契約事件，本院於民國96年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟柒佰柒拾元，由被告負擔新臺幣壹仟伍佰伍拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由要領
甲、兩造聲明及陳述：
一、原告起訴主張：兩造於民國九十五年十二月十六日簽定不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），由原告負責銷售被告名下所有之門牌號碼基隆市○○○街○○○巷七之三號三樓房屋及其基地（下稱系爭房地），委託銷售總價為新臺幣（下同）四百六十二萬元，委託期間自九十五年十二月十六日起至九十六年六月十六日止，並於同日合意變更委託銷售底價為四百四十七萬元，復於同月三十一日合意變更委託銷售底價為四百四十萬元，再於九十六年一月十日合意變更委託銷售底價為四百二十萬元(不含服務費，土地增值稅由被告自付)，經原告積極促銷、帶看，尋得買主即訴外人 王世彤 願以四百三十五萬元購買系爭房地，並支付原告八萬六千元之斡旋金，原告亦願意減縮部分之服務費，以符合被告實拿四百二十萬元之約定，詎被告竟一再藉故推拖，無意與王世彤簽訂系爭房地之買賣契約，原告乃於委託銷售期限屆滿前一再以電話催促被告，並先後於九十六年一月十三日、同月十五日以存證信函通知被告儘速出面與王世彤簽訂系爭房地之買賣契約，然被告仍拒不出面與王世彤簽訂系爭房地之買賣契約，顯已構成違約，依系爭契約第七條第三項第一款第二目、第六條之約定，被告應賠償原告委託價格百分之四作為服務報酬佣金(4,200,000x4%=168,000)，為此聲明：被告應給付原告十六萬八千元。
二、被告對於兩造於九十五年十二月十六日簽定系爭契約，由原告負責銷售被告名下系爭房地，委託銷售總價為四百六十二萬元，並於同日合意變更委託銷售底價為四百四十七萬元，復於同月三十一日合意變更委託銷售底價為四百四十萬元，再於九十六年一月十日合意變更委託銷售底價為四百二十萬元(不含服務費，土地增值稅由被告自付)，嗣原告尋得買主即訴外人王世彤願以四百三十五萬元購買系爭房地，並支付原告八萬六千元之斡旋金等情並不爭執。惟以：九十六年一月十日合意變更委託銷售底價係四百三十萬元(不含服務費，被告實拿四百三十萬元)，然原告之承辦人員卻乘被告精神狀態不佳及帶小孩繁忙之際，在委託事項變更契約書記載為四百二十萬元(不含服務費，屋主實拿四百二十萬元，土地增值稅由屋主自付)，被告於簽名之時發現上開委託事項變更契約書之記載與口頭合意之內容並不一致，乃知知原告之承辦人員該份變更契約書不算數，並一再強調要實拿四百三十萬元，原告之承辦人員亦允諾稱該份變更契約書無效，，然原告之承辦人員於翌日即告知系爭房地業已成交，要求原告備妥系爭房地過戶所需之文件與買方簽約，嗣原告公司又寄發二份存證信函要求被告出面與買方簽約，然該二份存證信函，一是在簽約日後收受，一是非在簽約日相當日時前收受，被告乃無法如期簽約，錯不在被告，原告之請求並無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
乙、理由要領：
一、原告主張兩造於九十五年十二月十六日簽定系爭契約，由原告負責銷售被告名下系爭房地，委託銷售總價為四百六十二萬元，並於同日合意變更委託銷售底價為四百四十七萬元，復於同月三十一日合意變更委託銷售底價為四百四十萬元，再於九十六年一月十日合意變更委託銷售底價為四百二十萬元(不含服務費，土地增值稅由被告自付)，嗣原告尋得買主即訴外人王世彤願以四百三十五萬元購買系爭房地，並支付原告八萬六千元之斡旋金等情，此為被告所不爭執，復有原告提出之系爭契約、系爭房地登記第二類謄本、委託事項變更契約書、不動產承買意願暨要約書、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書等件為憑，應堪信為真實。
二、被告雖辯稱九十六年一月十日委託事項變更契約書所記載之委託銷售底價四百二十萬元，與兩造口頭所約定之委託銷售底價四百三十萬元並不符合，且係乘被告精神不佳及帶孫子繁忙所為，該委託事項變更契約書應屬無效等語。然被告自認九十六年一月十日委託事項變更契約書上「戊○○」簽名之真正，且證人即原告之承辦人員丙○○於本院審理時證稱：當時口頭與書面之約定並無不一致之情形，我有跟被告解釋後，被告才在其上簽名，當時被告之精神狀況正常，且係坐在客廳沙發上與我們講，並不很忙，亦未跟我們反應書面之記載與口頭之約定不符等語，且參諸被告並非第一次簽署委託事項變更契約書，對於前二次簽署之委託事項變更契約書均未抗辯係在精神狀況不佳之情況下所為，獨獨針對與成交有關之第三次即九十六年一月十日委託事項變更契約書有所質疑，已有可議，況且被告之前已簽署系爭契約、二份委託事項變更契約書，應深知其對己身權益之影響，在簽名之時應至為慎重，衡情應先確認書面內容後再為簽名，縱被告於簽名之後始發現書面之記載與口頭之約定並不一致，衡情亦可將原先之簽名塗銷，或要求原告之承辦人員撕毀並重新另立新的委託事項變更契約書，然竟然僅以口頭要求原告之承辦人員其簽署之委託事項變更契約書不算數，顯違常情，是被告此部分之抗辯，顯難採信，則九十六年一月十日之委託事項變更契約書應屬有效。
三、被告雖又辯稱原告前後二次寄發存證信函通知被告與買方簽約之時間不足或已逾期，延誤之責在原告而非在被告等語。原告於系爭房地九十六一月十日成交之日，即由原告之承辦人員丙○○通知被告，翌日再由原告之乙○○電話通知被告簽約之時、地，亦據證人丙○○於本院審理時結證在卷，復有被告不爭之兩造通聯紀錄可稽，揆諸民法第九十四條規定對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力，原告前後二次口頭之聯繫早已生通知被告如期出面簽約之法律效力，至於嗣後之存證信函無非被告拒絕出面簽約，原告為求正式，或為存證所為，並不影響之前對話通知之效力，是被告所辯原告通知簽約之時間不足或已逾期，亦非可採。
四、按系爭契約第六條、第七條第三項第一款第二目約定：「服務報酬：為成交總價額之百分之四」、「有下列情形之一者，視為乙方（指原告）已完成居間仲介之義務，甲方（指被告）仍應乙次付清予乙方委託銷售價格之百分之四之服務報酬．．．②乙方收受定金後，因可歸責於甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時」，且九十六年一月十日委託事項變更契約書明載：「該委託價額四百二十萬元整，不含服務費用，其餘為正常程序，屋主實拿四百二十萬元，土地增值稅由屋主自付」等語。本件原告積極促銷、帶看，並於系爭契約委託銷售之期間內，尋得願購買系爭房地之買主即訴外人王世彤，雖訴外人王世彤之出價為四百三十五萬元，然原告願意折讓部分之服務費，以符合兩造合意被告實拿四百二十萬元之約定，被告卻藉故一再推拖而拒絕與原告洽妥之買主締結系爭房地之買賣契約，已如前述認定，依兩造之約定服務費為成交總價額之百分之四即十六萬八千元(4,200,000x4%=168,000)，然原告既願意折讓部分服務費以符合兩造合意被告實拿四百二十萬元之約定，從而，原告主張被告應給付服務費用在十五萬元之範圍內(4,350,000－4,200,000=150,000)，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用一千七百七十元，其中之一千五百五十元由被告負擔，餘由原告負擔。
中華民國96年6月26日
基隆簡易庭法官徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中華民國96年6月26日
書記官賴敏慧