裁判字號：臺灣桃園地方法院94年簡上字第65號民事判決
裁判日期：民國94年12月27日
裁判案由：給付佣金
臺灣桃園地方法院民事判決94年度簡上字第65號上訴人甲○○被上訴人乙○○上列當事人間給付佣金事件，上訴人對於民國94年2月3日本院桃園簡易庭93年度桃簡字第1348號第一審判決提起上訴，於民國94年12月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決有關駁回上訴人後開第2項之訴部分廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）277,000元，及自民國92年7月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠被上訴人經由上訴人介紹，而與訴外人青年塑膠工業股份有
限公司（下稱青年公司、法定代理人 王政亮 ）於92年1月20日簽訂授權書，由青年公司授權被上訴人仲介門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○○○巷○號房屋及其坐落土地（下稱系爭房地）之買賣事宜，兩造曾約定買賣契約完成後，被上訴人取得佣金（即系爭房地售價之3%，下稱系爭佣金）時，願給付其中26%予上訴人。當時被上訴人是經由上訴人仲介將系爭房地售予訴外人歐明企業有限公司（下稱歐明公司），歐明公司已於92年1月29日交付定金1百萬元給青年公司。嗣因歐明公司要求售價降為每坪33,000元，惟出賣人青年公司要求每坪35,000元，故兩造於92年7月14日在青年公司法定代理人王政亮家中協調，王政亮同意每坪售價由35,000元降為33,000元，其中之價差2,000元則由上訴人吸收，訂金收據遲至92年7月15日才作廢，並於同年7月18日完成買賣契約，系爭房地共882坪，每坪成交33,000元，乘以3%之系爭佣金再乘以26%等於22.7萬元【計算式：882x33000x3%x26%=227,026.8（上訴人請求227,000元）】。訂定買賣契約期間上訴人均參與協商、聯絡，被上訴人實無由於92年7月3日重新與青年公司簽訂授權書，授權書正本縱已撕毀，但被上訴人約定給付系爭佣金給上訴人所加註之影本並未撕毀，被上訴人既已完成買賣契約並收取系爭佣金，自應依約定給付系爭佣金之26%即277,000元給上訴人，然上訴人嗣後向被上訴人請求給付系爭佣金時，卻遭被上訴人以渠已與訴外人王政亮於同年7月3日另訂授權書，原授權書上雙方佣金給付約定已撤銷失效為由予以拒絕。另被上訴人於92年元月29日於上訴人就青年公司出賣系爭房地所收取之290萬元定金中代保管其中之15萬元，嗣退還買受人時被上訴人僅退還10萬元，尚欠5萬元，合計共277,000元【計算式：227,000+50,000=277,000】，為此上訴如聲明所示等語。
㈡授權書與兩造約定被上訴人給付系爭佣金26%予上訴人之約
定係屬兩個獨立之契約，並無必然之關連。訴外人王政亮係於92年1月20日簽訂授權書予被上訴人，被上訴人在同月29日同份授權書影本上，親筆簽署願於「買賣契約完成取得佣金」時，給付所收佣金26%數額予上訴人之約定，並交付該份影本予上訴人保存。是授權書之授權時間及內容與系爭佣金給付約定之內容間乃屬不同之契約關係，尚不得以授權書失效與否，遽予認定兩造間給付佣金約定亦隨之失效。此觀諸被上訴人於原審93年11月18日庭訊時自承：「（問：為何第一次授權時，你答應給佣金之26%給原告？）答：因為原告說是他介紹我給青年公司負責人，由我仲介土地，所以他要收取一部分的費用。」、於原審94年1月27日庭訊時復自承：「（問：第一次授權書上表示要把佣金給原告在幾份文書上面有記載？）答：沒有，我只有在影印給原告之第一份授權書上面有作這樣的記載，其他的文書都沒有記載。」、「（問：為何簽這段話給原告？）答：因為原告介紹客戶給我，她要求我要分仲介費用26%給他，我答應，才寫上去的。」、證人王政亮於原審93年12月23日庭訊時亦證稱：「（問：提示第一份授權書，手寫加註部分你是否瞭解？）答：我不知情，我與被告簽約時沒有這句話。」、「（問：簽約後三個月內有無談成土地及廠房的買賣？）答：有，被告跟我說有談成，後來買方反悔不願以原來的價格購買」、「（問：之後土地與廠房有無售出？）答：有，92年7月間賣出，因為我把價錢降低，授權被告乙○○幫我賣，是在92年7月3日授權的。」、「（問：在第一次與第二次買主是否同一個人？）答：是同一個人」等語，可證述上訴人前述主張並無不當。故兩造間就系爭佣金給付之特別約定，即係以「授權書影本」空白處直接加計。
㈢是授權書僅係訴外人王政亮與被上訴人間關於系爭房地之買
賣仲介委任事項，即只要被上訴人「買賣契約成立且取得佣金」之停止條件成就，被上訴人即負有對上訴人給付渠所取得系爭佣金26%數額金錢之義務，此與訴外人王政亮及被上訴人間嗣後有無另行簽立授權書並無關涉。而青年公司所有之系爭房地於92年7月18日簽立買賣契約，被上訴人亦確獲得系爭佣金，且買受人即為上訴人所介紹爭取之歐明公司，青年公司亦確係經由被上訴人乙○○之仲介而完成系爭房地之買賣，已如前述，則停止條件既已成就，被上訴人自應負擔給付渠所取得系爭佣金26%數額金錢予上訴人之義務。被上訴人雖於原審94年1月27日庭訊時辯稱：「（問：第一份授權書上該段話的「買賣契約成立」是指該份1月29日之訂金收據還是2月28日要簽的買賣契約？）答：應該是92年2月28日買賣契約簽訂後才算完成。」等語，實係被上訴人為保障渠不法利益而臨訟杜撰之詞，並非真確可採。原審未經細察，率爾認定因被上訴人嗣後已獲訴外人王政亮於同年7月3日之第二次授權，第一次授權已因過時失效，遽認兩造間關於系爭佣金給付之特別約定亦隨之失效，認事用法尚屬違誤。退步言之，縱可解釋為兩造關於系爭佣金之特別給付約定因授權書之失效而隨之失效，然被上訴人明知渠與上訴人間有系爭佣金給付之特別約定，為了規避此等給付義務意圖獨佔，遂與訴外人王政亮合謀造假，故意在92年7月3日另立新授權書，並故意遲於同年7月18日方與歐明公司簽訂系爭房地買賣契約，惡意排除上訴人依約得請求給付系爭佣金之約定，使兩造間之停止條件確定無法成就，據民法第10
1條第1項規定，自應認為兩造間前述停止條件已成就，被上訴人仍負有給付系爭佣金26%之義務，原審未慮及此，逕認上訴人無請求給付之權利，顯屬有誤。
㈣於原審93年11月18日庭訊時，原審法官曾當庭曉諭：「（問
：還是原告（即上訴人）介紹的，為何不給？被告（即被上訴人）答：因原告有答應買方要支付170萬元，後來這筆錢是我處理掉的。）法官諭被告提出今日所辯之相關證據。」（當日筆錄第4頁）。但遍觀原審卷宗，被上訴人始終未就此提出相關之證據證明，而原審最後對此一部分被上訴人所辯是否合法亦全未有所理由之敘明，關此原審另有判決不備理由之違誤。
三、證據：除援用第一審所提證據外，另提出訂金收據、同意保管書各1份、保管條2紙為證（以上皆為影本）。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，另補稱：㈠對上訴人主張渠保管定金15萬元並不爭執，惟在簽約前已歸
還10萬元，另應歸還給上訴人之5萬元，經上訴人同意交給予訴外人丙○○，訴外人丙○○再要求我轉交給其友人張碧玲，是被上訴人並無積欠任何保管金。
㈡青年公司系爭房地之買賣契約雖有成交，惟係青年公司的法
定代理人王政亮另外授權。是之前之授權書並沒有成交，且亦已逾期，而且原先議定之價格即每坪35,000元亦沒有成交。迨92年7月訴外人王政亮始與被上訴人重新簽訂授權書，每坪約定價格為33,000元，惟此已與上訴人無涉。另被上訴人所收取之佣金為出賣系爭房屋價格2%之整數，即58萬元(計算式：33000X882X2%=582,120)，而非上訴人所主張之3%。
理由
一、本件上訴人起訴主張：於92年間，伊與被上訴人約定，伊媒介訴外人青年公司於同年1月20日與被上訴人簽訂授權書，由青年公司授權被上訴人仲介門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○○○巷○號房屋及其坐落土地（下稱系爭房地）之買賣事宜，兩造約定客戶與青年公司訂約買賣系爭房地成功，被上訴人即應於取得佣金時按該筆佣金26%比例給付佣金予伊。歐明公司已於92年1月29日交付系爭房地之定金1百萬元給青年公司，並於同年7月18日完成買賣契約，被上訴人既已完成買賣契約並收取系爭佣金，自應依約定給付系爭佣金之26%即227,000元及所保管之定金5萬元共277,000元給上訴人，然上訴人嗣後向被上訴人請求給付系爭佣金時，卻遭被上訴人以渠已與訴外人王政亮於同年7月3日另訂授權書，原授權書上雙方佣金給付約定已經解除失效為由予以拒絕，爰依居間報酬請求權及返還定金之法律關係，起訴請求給付如上訴之聲明所示。
二、被上訴人則以：青年公司系爭房地之買賣契約末雖成交，惟係青年公司之法定代理人王政亮另外授權，即之前授權之價格每坪35,000元並未成交，故之前約定之居間契約已失效為之抗辯。
三、按稱居間者，謂當事人約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。本件上訴人主張兩造間有居間關係存在，業經提出出售授權書一份為證，雖被上訴人否認兩造間仍有居間契約，辯稱青年公司系爭房地之買賣契約末雖成交，惟係青年公司之法定代理人王政亮另外授權，即之前授權之價格即每坪35,000元並未成交，故之前之居間契約已失效等語為之抗辯。
四、兩造不爭執之事實:
(一)系爭土地原屬青年公司與 蔡哲彥 所共有，系爭廠房原屬青年公司單獨所有。
(二)訴外人王政亮於92年1月20日以青年公司法定代理人身分出具授權書予被上訴人，授權被上訴人出售青年公司所有系爭房地（計882坪），底價每坪35,000元，服務費3％，委託期限至92年3月1日止，被上訴人同意買賣契約完成，佣金取得時，願付取得之26％給上訴人。
(三)青年公司於92年1月29日出具訂金收據予訴外人 歐子斌 ，其上記載「茲收到歐子斌先生訂購青年公司所有（系爭房地）之訂金支票一百萬元整，雙方議定總價款為每坪三萬五千元，於92年2月28日簽定買賣契約，簽約金為八百二十萬元．
．註：本件買賣，因土地前有 蔡維賢 等六筆土地，如未處理
同意出入或賣給買方，本訂金須全數退回買方）．．」）。而歐子斌係代理歐明公司。
(四)王政亮以青年公司負責人名義，於92年7月3日出具授權書予被上訴人，授權被上訴人出售青年公司所有系爭房地（計
882坪），底價每坪33,000元，服務費2％，委託期限至92年10月2日止。
(五)歐明公司與蔡哲彥於92年7月18日簽立買賣契約，由歐明公司以7,650,000元向系爭土地共有人蔡哲彥購買系爭土地之應有部分2917分之768，約定簽約時給付300,000元，於92年8月1日前增值稅核下後，自承辦代書通知日3日內由買方支付第2次款1,400,500元，餘額5,949,500元則以銀行貸款支付，若銀行無法放貸或核貸金額不足以抵付第3次款時，買方應於銀行通知7日內付清，歐明公司於簽約日交付面額300,000元支票、92年8月18日交付面額200,500元支票及現金1,200,000元予蔡哲彥。
(六)歐明公司與青年公司（由王政亮為法定代理人）於92年7月18日簽立買賣契約，由歐明公司以21,450,000元（土地部分20,382,200元、建物部分1,067,800元）向青年公司購買系爭土地應有部分2917分之2149，及系爭廠房所有權全部，約定簽約時給付700,000元，於92年8月1日前增值稅核下後，自承辦代書通知日3日內由買方支付第2次款3,609,500元，餘額17,140,500元則以銀行貸款支付，若銀行無法放貸或核貸金額不足以抵付第3次款時，買方應於銀行通知7日內付清，歐明公司於簽約日交付面額1,000,000元及1,700,
000元支票予青年公司，由王政亮簽收，歐明公司另於92年
8月18日交付現金及支票合計3,304,315元予青年公司，由王政亮簽收，歐明公司另簽發面額464,000元支票予王政亮個人。
五、本件爭點:
(一)上揭訂金收據是否足認歐明公司與青年公司間已成立買賣契約？查觀之上揭訂金收據記載:「茲收到歐子斌先生訂購青年公司所有系爭不動產之訂金支票一百萬元整，雙方議定總價款為每坪三萬五千，坪數依權狀，於92年2月28日簽定買賣契約」。按解釋契約應探求當事人之真意，不得拘泥於所使用之辭句，民法第98條定有明文。前揭訂金收據上固載有應另訂買賣契約等語，惟衡諸買賣雙方對於買賣標的物及價金均已意思表示一致，堪認該買賣契約已成立。
(二)上揭訂金收據所約定之買賣契約是否已於92年7月15日合意解除而消滅？⒈依92年1月29日訂金收據之記載，特別加註「如未處理同意
出入或賣給買方，本訂金須全數退回買方」之條件，顯見歐明公司對於出賣人青年公司前面屬蔡維賢所有土地之處理認屬契約之重要內容。
2.查上訴人自承於92年7月14日其與王政亮、被上訴人等人在王政亮住處協議，由甲○○與其配偶 黃顯宗 以讓渡所持之青年公司股權予王政亮，王政亮則將青年公司廠房與土地以每坪33,000元價格出賣予歐明公司，翌（15）日則由 歐春明 夫婦、上訴人、被上訴人一同前往王政亮家中，一致表示結束此次買賣，並撕毀所有契約、訂金收據與訂金收據契約，此有上訴人94年4月28日上訴理由狀附卷可稽，且為被上訴人所不爭執，自堪信歐明公司與青年公司法定代理人王政亮已於92年7月15日同意解除原簽訂之訂金收據等契約關係，因此，原買賣契約已經合意解除。參酌王政亮在同意契約解除（作廢）前之92年7月3日即委託被上訴人以底價每坪33,000元出售青年公司所有系爭房地，而歐明公司在契約解除3天後之同月18日與蔡哲彥、青年公司就同一標的訂立之買賣契約，乃屬新的買賣契約。
3.查訴外人王政亮於92年1月20日以青年公司法定代理人身分出具授權書予被上訴人出售青年公司所有系爭房地（計882坪），底價每坪35,000元，服務費3％，委託期限至92年3月1日止，買賣契約完成，佣金取得時，被上訴人固願付取得之26％給上訴人，惟依前所述，於青年公司授權期間，前揭不動產之買賣契約雖原已成立，然嗣後已雙方合意解除而不存在，是上訴人根據前揭1月20日之授權書所載兩造間之居間契約條件並未成就，上訴人依兩造間之居間契約，請求被上訴人給付227,000元，及自92年7月19日起起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又上訴人既自承前述保管款應退還之對象為買受人歐明公司，其既非該保管款之債權人，自無由請求被上訴人給付該筆款項，是其請求被上訴人另應返還5萬元保管款，亦屬無由。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國94年12月27日
民事第一庭審判長法官郭琇玲
法官石有為法官陳婉玉上列正本證明與原本無異本判決不得上訴中華民國94年12月27日
書記官劉雅玲