臺灣高等法院105年度上字第763號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院105年上字第763號民事判決

裁判日期：民國106年03月28日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣高等法院民事判決105年度上字第763號上訴人 賴巡鏡 訴訟代理人 陳鼎正 律師複代理人 高靖棠 律師被上訴人 江慶鐘 訴訟代理人 楊偉奇 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105年4月28日臺灣新竹地方法院104年度訴字第150號第一審判決提起部分上訴，本院於106年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決第二項關於命上訴人給付逾新臺幣壹萬伍仟肆佰零捌元，及按月給付逾新臺幣壹仟伍佰零陸元部分，暨該部分假執行之宣告，訴訟費用(除確定部分外)之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一(除確定部分外)、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項但書第3款定有明文。經查，上訴人於原審已辯稱，伊在坐落新竹縣○○鄉○○段378、380、381、3
82、383-11、384、385、386、387、388、394、395、400、
401、402、403等16筆地號土地(下稱系爭16筆土地)有優先承買權等語(原審卷第96頁)。嗣於本院抗辯：系爭16筆土地為父親 賴金水 所有，其上已蓋有房屋，僅出售土地予訴外人 羅永欽 ，未出售房屋，依民法第425條之1規定，推定房屋在使用期限內，有法定租賃權等語(本院卷第26頁)。而基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文，故上訴人於本院抗辯之法定租賃權，乃係對原審已提出優先承買權之防禦方法，為法律上之補充，並非新攻擊或防禦方法，揆諸上開說明，應准許之。被上訴人主張上訴人此抗辯為新攻擊防禦方法云云，即非可採。
二、上訴另於本院辯稱：羅永欽買受系爭16筆土地時積欠尾款，同意賴金水繼續使用系爭16筆土地，並約定以買賣尾款充當使用土地之租金，故賴金水與羅永欽間就系爭16筆土地已成立民法第421條之租賃關係。賴金水死亡，伊繼承該租賃關係，並非無權占有系爭16筆土地等語(本院卷第27頁)。嗣於本院則撤回上開民法第421條租賃關係及原審已提出之借貸關係等攻擊或防禦方法之主張(本院卷第191、205頁反面)，此二法律關係，即非本院審理之範圍。而上訴人於本院係撤回民法第421條之抗辯，並未撤回法定租賃權之主張，被上訴人指稱，上訴人撤回法定租賃權之主張後，再重為主張，違反禁反言云云，尚無可採。
貳、實體部分：
一、被上訴人起訴主張：伊為系爭16筆土地之所有權人，詎上訴人無占有之權源，於附表所示地號，以附圖所示編號A、A1、B、B1、B2、C、C1、D、E、F、G1、H、H1至H4、I、I1至I7、J、J1、K、K1至K19、K21等處之磚造厝、 鐵皮屋 、池塘、 魚池 、雞舍、 狗舍 、工具間、花圃、水塔、水泥路面、庭院、果園等地上物(下稱A至K21之地上物)，占有使用系爭土地，面積合計達7,393.36平方公尺，除侵害伊對系爭16筆土地之所有權外，亦獲有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊得請求上訴人拆除上開地上物，及返還相當於租金之利益。爰依民法第767條第1項、第179條之規定，聲明請求：⑴上訴人應將如附表所示地號如附圖所示A至K21之地上物拆除，並將占用之土地騰空返還伊；⑵上訴人應給付伊4,552元，及自103年12月1日起至返還上揭土地之日止，按月給付伊10,651元。【(原審判決上訴人應將A至K21之地上物拆除後，將占有之土地騰空返還被上訴人，及給付被上訴人24,863元，及自105年1月1日起至返還前揭土地之日止，按月給付被上訴人2,658元(下稱應給付之租金利益)，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人僅就拆除A至K21地上物中之A、A1、B、B1、B2、I3至I7、J、J1等地上物(下稱ABIJ地上物)面積合計744.52平方公尺，所占有之土地即386、394、395、400、
402、403地號土地部分(下稱386等6筆土地)，及應給付之租金利益(含按月給付)部分，提起上訴。其餘敗訴部分，及被上訴人遭駁回部分，均未據聲明不服，已告確定，非本院審理範圍)】。
並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠伊之父親賴金水原為系爭16筆土地(包含ABIJ地上物所坐落之386等6筆土地)之所有人，於78、79年間出售系爭16筆土地予羅永欽，惟未將ABIJ地上物一併出售，依民法第425條之1之規定，推定在ABIJ地上物得使用期限內，與386等6筆地號土地間有租賃關係。賴金水死亡後，由伊繼承該租賃關係，自有權使用386等6筆土地，並非無權占有。
㈡被上訴人因拍賣而取得系爭16筆土地，惟法院之拍賣公告上已載明拍定後不點交，被上訴人於拍賣時已明知或可得知，ABIJ地上物為伊所有並使用多年，其請求伊拆屋還地，與誠信原則有違。另伊於執行程序中，已表明願與被上訴人協商，始撤回優先承買之聲明，然被上訴人卻不願協商反提起本件訴訟，亦有違誠信原則。㈢系爭16筆土地為山坡地保育區農牧用地，使用目的及範圍有限，故應以申報地價年息1%計算相當於租金之不當得利，方屬合理，被上訴人依5%計算，誠屬過高等語置辯。
並於本院上訴聲明：
(一)原判決主文第一項關於上訴人應將坐落如附表所示地號如附圖所示編號A、A1、B、B1、B2、I3至I7、J、J1土地上之磚造厝、鐵皮屋、水泥路面、庭院面積共計744.52平方公尺地上物拆除，並將前揭土地騰空返還被上訴人之部分，及原判決主文第二項關於命上訴人應給付被上訴人24,863元，及自105年1月1日起至返還原判決主張第一項土地之日止，按月給付被上訴人2,658元部分均廢棄。
(二)上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)上訴人之父賴金水原為系爭16筆土地之所有權人，於78、79年間將系爭16筆土地出售予羅永欽。嗣羅永欽所有之系爭16筆土地遭債權人拍賣，被上訴人因拍賣而取得系爭16筆土地，於103年11月18日登記為所有權人，有系爭土地之登記謄本、地籍異動索引、台灣省新竹縣土地登記簿在卷可稽(原審卷第82-86、120-128頁；本院卷第88-101、117-176頁)。
(二)上訴人以附圖所示A至K21之地上物，占有系爭16筆土地之情況及面積，均如附圖所示(原審卷第133頁)。
(三)系爭16筆土地除385地號外，其餘土地於102年1月起至104年12月止之申報地價為每平方公尺60元，於105年調整為80元；385地號土地102年之申報地價為每平方公尺72元，105年之申報地價為88.7元，有新竹縣竹東地政事務所105年8月31日函之土地登記謄本在卷可稽(本院卷第102-116頁)。
(四)上訴人所有新竹縣○○鄉○○村00號房屋，於56年起課房屋稅，當時該屋為1層樓土竹造(純土造)，面積59.1平方公尺，有房屋稅籍證明書在卷可查(本院卷第209頁)。
四、兩造爭點及本院論斷：被上訴人主張，伊為系爭16筆土地之所有權人，上訴人以附圖所示ABIJ地上物無權占有386等6筆土地，請求上訴人拆除ABIJ地上物，返還占有之土地及給付相當於租金之不當得利等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者為：㈠上訴人辯稱，伊所有之ABIJ地上物與386等6筆土地間有民法第425條之1規定之適用，有無理由？㈡上訴人辯稱，被上訴人請求伊拆屋還地，違反民法第148條之誠信原則，有無理由？㈢被上訴人依民法第767條第1項、第179條之規定，請求上訴人拆除ABIJ地上物，返還占有之土地；及給付被上訴人24,863元暨自105年1月1日起至返還占有土地之日止，按月給付被上訴人2,658元，有無理由？以下分述之：
(一)上訴人辯稱，伊所有之ABIJ地上物與386等6筆土地間有民法第425條之1規定之適用，有無理由？
１、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1固有明文。經查，上訴人雖辯稱，386等6筆土地原為賴金水所有，並於386、394地號土地上興建門牌號碼新竹縣○○鄉○○村0鄰00號之房屋(下稱系爭房屋)，嗣賴金水於78年5月1日將386等6筆土地出售予羅永欽，惟未將系爭房屋一併出售，系爭房屋與386等6筆土地間有法定租賃權云云，為被上訴人否認，上訴人自應就系爭房屋未與386等6筆土地一併出售等情負舉證責任。然上訴人並未提出任何證據以供本院查證，所辯未一併出售乙節，已有疑義。況上訴人於原審辯稱：「現在使用之部分土地，原係我父親所有，後來賣給羅永欽，因為尾款沒有付清，所以羅永欽同意我父親繼續使用該土地，沒有叫我們搬走。我在執行法院，有表示現使用的土地，等羅永欽實際要使用土地時會歸還，當時羅永欽開發要用到土地，會有一個地方給我們住，如果沒有用到，就會繼續給我們住」等語(原審卷第135頁反面)。由上開「繼續使用該土地，沒有叫我們搬走」、「會有一個地方給我們住、會繼續給我們住」之陳述，可見羅永欽因開發土地而購買系爭16筆土地時，應已一併取得系爭房屋之處分權，否則如何叫賴金水搬走，或給賴金水一個住的地方？則上訴人辯稱，賴金水未將系爭房屋一併出售予羅永欽，尚無可採。
２、次按民法第425條之1推定租賃關係存在之立法意旨，係考量房屋性質上不能與土地分離而存在，而土地受讓人於受讓時已可預見土地上建有房屋卻仍願意受讓，自應在該屋尚堪使用之限度內，課予土地受讓人容忍房屋占有土地之義務，方符社會正義。倘房屋嗣後經改造，已非土地受讓人受讓土地時可預見之房屋，其原有房屋得使用之狀態即當然終止，即不能因一再改造，而延長推定租賃，改造後房屋占有土地應認為無權占有。經查，系爭房屋於56年7月起課稅，原始構造為土竹造(純土造)建物，面積為59.1平方公尺，有系爭房屋之房屋稅籍證明單、新竹縣政府稅捐稽徵局105年9月6日函在卷可憑(本院卷第201、209頁)。而上訴人於臺灣新竹地方法院民事執行處101年度司執字第32760號強制執行事件103年11月21日執行筆錄中則自承：80幾年時，原土造房屋因風災部分倒毀，現在房屋為磚造及鐵皮造，原土造房屋已「全部倒毀」等語(本院卷第210頁反面)。證人即上訴人之兄 賴巡煙 於本院證稱：上證4上面的照片是我父親還在時就有之原有房子(舊屋)，那是我與上訴人小時候住的房子，牆是土造的，屋頂是瓦片排列而成，舊屋右側之水泥房屋是我於65年間幫父親蓋的，當成儲藏室使用，與舊屋相通等語(本院卷第213頁反面)。證人即上訴人配偶之兄 余義松 亦證稱：
約80幾年，舊屋全部拆除，全部重建，我幫忙蓋的，做四面牆，材質是磚頭、水泥。屋頂不是我做的，是鐵皮造，舊屋右側之水泥屋還在等語(本院卷第234頁)。可見系爭房屋於65年間在右側增建水泥屋、於80年間有改建之情形。惟再比對風災前與風災後之照片，原房屋(舊屋)已由1層樓土造屋改建為2層樓鐵皮屋，右側水泥房屋之屋頂亦從水泥材質改為鐵皮屋頂，有上證4及被上證3之照片可供比對(本院卷第
200、264頁)；且系爭房屋之面積已從原來之59.1平方公尺，改建或增建為附圖A、A1、B、B1、B2之磚造屋或鐵皮屋，面積合計達448.02平方公尺(204.25+86+45.59+52.22+59.96)，有附圖A、A1、B、B1、B2之位置及面積可憑(原審卷第133頁)，可見賴金水出售土地予羅永欽後之80年間，已大幅對系爭房屋為改造及增建行為，致其外觀及面積均與56年課徵房屋稅時或65年增建時，完全不同，縱上訴人辯稱賴金水未將系爭房屋出售予羅永欽或出售時已有增建水泥屋之情為真，惟賴金水或上訴人於出售土地後之改造或增建行為，已超出土地受讓人羅永欽可以容忍房屋占有土地之範圍，揆諸上開說明，原有之房屋(舊屋)得使用之狀態即當然終止。而舊屋右側之水泥屋與舊屋相通，當儲藏室使用，業經賴巡煙證述於前，則舊屋右側之水泥屋及附圖所示I3-I7、J、J1之水泥路、庭院，應屬常助舊屋效用之從物，基於主物處分之效力及從物之法理，改造後之舊屋及增建之水泥屋、庭院、水泥路(即ABIJ地上物)占有之土地應認為無權占有，從而上訴人辯稱，ABIJ地上物與386等6筆土地有民法第425條之1法定租賃權之關係，應無理由，要無可採。
(二)上訴人辯稱，被上訴人請求伊拆屋還地，違反民法第148條之誠信原則，有無理由？
１、上訴人辯稱，法院之拍賣公告上已載明系爭16筆土地上有房屋，拍定後不點交，被上訴人於拍賣時已知悉，其請求伊拆屋還地，有違誠信原則云云。經查，執行法院於拍賣系爭16筆土地時，於拍賣公告載明：據債權人陳報○○○鄉○○段
402、410、411、413地號，據第三人賴先生稱係羅永欽與 鄭美玲 向其祖先購得，其向羅永欽及鄭美玲借用，土地上門牌為新竹縣○○鄉○○村0鄰00號之建物為其所有，待羅永欽與鄭美玲實際使用該土地後歸還，以上之情本院不為實體認定，應買人應自行查證○○○鄉○○段402、410、411、413地號上之建物，不在拍賣之列，其占有使用土地之法律關係不明，拍定後請自行解決，建物占用之土地部分於拍定後不點交等語(原審卷第49頁)。是以執行法院公告不點交，係建物占有土地之法律關係不明，法院不為實體之認定，由拍定人嗣後另行解決。則被上訴人於取得系爭16筆土地之所有權後，以訴訟釐清系爭房屋占有土地之關係，並訴請拆屋還地，乃所有權能之正當行使，難謂違反誠信原則。
２、上訴人復辯稱，伊因被上訴人於執行法院已同意協商，始撤回優先承買之聲明，被上訴人卻不願協商反提起本件訴訟，有違誠信原則云云。經查，被上訴人於執行法院係表示：同意進行協商，但請上訴人主動提出具體協商方案，另我們主張上訴人於本件並無優先承買權存在等語(本院卷第259頁)。可知被上訴人僅同意與上訴人進行協商，未允諾與上訴人達成任何協議，或僅能協商、不能訴訟。況被上訴人於原審係先聲請調解，法院經二次調解不成立，始改分訴訟案，有民事聲請調解狀、調解程序筆錄在卷可查(原審卷第1、23、29頁)，可見被上訴人係以聲請調解程序代替協商，因無結果，始有後面之訴訟，難謂被上訴人已違反協商之承諾，上訴人辯稱被上訴人違反誠信原則，亦無可採。
(三)被上訴人依民法第767條第1項、第179條之規定，請求上訴人拆除ABIJ之地上物，返還占有之土地；及給付被上訴人24,863元暨自105年1月1日起至返還占有土地之日止，按月給付被上訴人2,658元，有無理由？
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。上訴人所有之ABIJ地上物，無權占用被上訴人所有之386等6筆土地，已如前述，則被上訴人依前開規定請求上訴人拆除，並返還占用之土地，即屬有據，應予准許。
２、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查上訴人所有A至K21之地上物，無權占用系爭土地乙節，原審判決上訴人敗訴後，上訴人對ABIJ以外之地上物占用之土地，因未上訴已告確定。而ABIJ地上物，本院亦認定無權占用系爭土地，均如前述，則上訴人以A至K21之地上物占用系爭16筆土地，自屬無法律上之原因而受有利益，致被上訴人受有損害，被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人給付相當於租金之利益，即屬有理，應予准許。
３、被上訴人得請求之金額為何？
(1)按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年息10%為限，而前開規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。被上訴人請求不當得利之損害賠償，亦得參酌前開規定之適用。本院審酌上訴人占用之土地為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地，現多種植果樹，興建之房屋亦供住家使用，對外僅有1條產業道路，交通不便，有空照圖可參(本院卷第198頁)等情，應認被上訴人主張自103年11月18日受登記為所有權人起至上訴人交還占用土地日止，以前開土地申報價額依年息3%按占用面積計算之不當得利數額為適當，上訴人主張應以年息1%計算，尚無可採。
(2)又系爭16筆土地除385地號外，其餘土地於102年1月起至104年12月止之申報地價為每平方公尺60元，於105年調整為80元；385地號土地102年之申報地價為每平方公尺72元，105年之申報地價為88.7元，有新竹縣竹東地政事務所105年8月31日函送本院之土地登記謄本在卷可稽(本院卷第102-116頁)。而上訴人係以附圖所示C、D、E、I1、K之池塘、雞舍、狗舍、水泥路、果園等地上物占用385地號土地，面積為1,2
47.68平方公尺(190.71+95.50+6.74+3.54+951.19)，以系爭16筆土地總占用面積7,393.36平方公尺，扣除占用385地號土地之面積1,247.68平方公尺後，其餘15筆土地之面積為6,
145.68平方公尺。則上訴人自103年11月18日起至104年12月31日止可獲得相當於租金利益為15,408元【6145.68㎡×60元申報地價×3%年息×(1+44/365＝1.12)年+1247.68㎡×72元申報地價×3%年息×(1+44/365＝1.12)年，小數點以下四捨五入】。自105年1月1日起至返還土地日止，每月可獲得相當於租金利益為1,506元【6145.68㎡×80元申報地價×3%年息×1年÷12+1247.68㎡×88.7元申報地價×3%年息×1年÷12，小數點以下四捨五入】，被上訴人請求逾此範圍數額，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項之規定，請求上訴人應將坐落如附表所示地號如附圖所示編號A、A1、B、B1、B2、I3、I4、I5、I6、I7、J、J1土地上之磚造厝、鐵皮屋、水泥路面、庭院等，面積合計744.52平方公尺之地上物拆除，並將前揭土地騰空返還被上訴人；及依民法第179條之規定，請求上訴人給付15,408元，及自105年1月1日起至返還系爭16筆土地止，按月給付1,506元，均屬有據，均應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應給付部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並為假執行宣告，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國106年3月28日
民事第十庭
審判長法官黃嘉烈
法官高明德法官林鳳珠正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國106年3月28日
書記官楊秋鈴附表：
┌──┬────────────────┬───────┐│編號│上訴人地上物占用地號及其面積│占用面積│││（平方公尺）│（平方公尺）│├──┼────────────────┼───────┤│1│新竹縣○○鄉○○段○○○○號│1,024.10│││(H：水塔3.14、K15：果園1,020.96││││)││├──┼────────────────┼───────┤│2│新竹縣○○鄉○○段○○○○號│436.00│││(H1：0.95、H2：水塔0.95、││││H3：水塔0.95、K13：果園433.15)││├──┼────────────────┼───────┤│3│新竹縣○○鄉○○段○○○○號│209.00│││(K14：果園209.00)││├──┼────────────────┼───────┤│4│新竹縣○○鄉○○段○○○○號│188.46│││(K16：果園188.46)││├──┼────────────────┼───────┤│5│新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○號│230.36│││(K21：果園230.36)││├──┼────────────────┼───────┤│6│新竹縣○○鄉○○段○○○○號│685.80│││(K17：果園685.80)││├──┼────────────────┼───────┤│7│新竹縣○○鄉○○段○○○○號│1,247.68│││(C：池塘190.71、D：雞舍95.50、││││E：狗舍6.74、I1：水泥路3.54、││││K：果園951.19)││├──┼────────────────┼───────┤│8│新竹縣○○鄉○○段○○○○號│1,321.00│││(A:磚造厝204.25、B:鐵皮屋45.59、││││B1:鐵皮屋52.22、I2:水泥路14.27、││││J1:庭院27.21、K12:果園977.46)││├──┼────────────────┼───────┤│9│新竹縣○○鄉○○段○○○○號│105.30│││(K18：果園105.30)││├──┼────────────────┼───────┤│10│新竹縣○○鄉○○段○○○○號│50.00│││（K19：果園50.00）││├──┼────────────────┼───────┤│11│新竹縣○○鄉○○段○○○○號│702.48│││(A1：磚造厝86.00、B2：鐵皮屋59.9││││6、C1：魚池21.73、H4：水塔0.95、││││I3：水泥路97.85、J：庭院34.78、││││K4：果園2.02、K11：果園399.19）││├──┼────────────────┼───────┤│12│新竹縣○○鄉○○段○○○○號│869.06│││(I：水泥路82.44、I4：水泥路65.6││││、K1：果園627.12、K2：果園80.25││││、K3：果園13.65)││├──┼────────────────┼───────┤│13│新竹縣○○鄉○○段○○○○號│95.02│││(I5：水泥路9.84、K5：果園85.18)││├──┼────────────────┼───────┤│14│新竹縣○○鄉○○段○○○○號│76.85│││(K6:果園76.85)││├──┼────────────────┼───────┤│15│新竹縣○○鄉○○段○○○○號│33.43│││(I7：水泥路13.75、K7：果園19.68││││)││├──┼────────────────┼───────┤│16│新竹縣○○鄉○○段○○○○號│118.82│││(F：工具間3.88、G1：花圃0.58、││││I6：水泥路47.47、K8：果園1.38、││││K9：果園0.23、K10：果園65.28)││├──┴────────────────┴───────┤│占用總面積：7,393.36│└───────────────────────────┘