裁判字號：臺灣苗栗地方法院105年訴字第577號民事判決
裁判日期：民國106年09月30日
裁判案由：返還價金等
臺灣苗栗地方法院民事判決105年度訴字第577號原告 吳昕澐 訴訟代理人 陳尚敏 律師被告 邱保衡 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國106年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣4,000,000元，及自民國105年12月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣1,333,333元供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、原告之主張略以:
一、緣訴外人 鷹栖雪繪 （原名為 邱雪珍 ）與訴外人 邱坤源 （即兩造之父親）於民國91年1月5日訂立苗栗縣○○鄉○○段○○○○號土地（重測前為中小義段160之3地號，下稱系爭土地）面積90.28坪及東側道路一半面積約33.49平方公尺，總面積為331.945平方公尺土地之不動產買賣契約書，並約定總價為新台幣（下同）200萬元（下稱系爭契約），合先敘明。
二、於訂約當時兩造請求 邱生妹 、吳昕澐（即本件原告，原名邱鳳梅）、邱保衡（即本件被告）、 小野塚愛 及 邱鳳琴 （均為邱坤源之子女）在場立會，在場之人均同意未來無論該土地為立會人何人所有，均必須遵守該不動產買賣契約書將系爭土地移轉交付予訴外人鷹栖雪繪。邱坤源因不識字，生前已告知原名義下所有苗栗縣○○鄉○○段○○○○號土地約700坪，由配偶及子女共7人繼承，每人平均分配約100坪土地，嗣被告趁邱坤源罹患重症癌症末期，醫生宣布放棄治療重病之際，於98年6月23日將系爭土地未與立會人通告取得同意，擅自使用邱坤源印鑑及系爭土地所有權狀等過戶文件，以贈與名義辦理所有權移轉登記予被告自己，此有土地登記簿謄本及異動索引為憑。
三、嗣99年間，邱坤源發現原本於其名下不動產已移轉過戶予被告，遂集合其配偶 邱吳銀妹 及所有子女宣布被告應將擅自過戶於被告名下之系爭土地應以每人權利範圍7分之1所有權持分移轉過戶予每個繼承人，其中也宣布被告應依系爭賣契約將系爭土地所有權移轉登記予鷹栖雪繪或按照契約履約，然被告直至邱坤源101年5月10日往生後，仍拒絕將系爭土地移轉登記所有權予鷹栖雪繪或邱鳳琴。經雙親姊妹多次勸說仍堅持不提出移轉資料與證件，為爭奪財產拒不辦理父親交待之口頭遺囑將產權予以分配。本件爭議，經鷹栖雪繪及邱鳳琴向苗栗地方法院提起訴訟，請求被告應履行系爭土地移轉登記，雖經苗栗地方法院以100年度苗簡字第344號於訴訟中成立訴訟上和解，而被告同意將系爭土地所有權部分應有部分1000分之136辦理移轉登記成立分別共有，此有和解筆錄為憑。然系爭土地上建有中義段251建號即門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村0鄰0000000號之農舍，該農舍係邱坤源於74年7月5日登記使用執照，被告於98年6月5日增建後再重新核發使用執照。
四、然查依據農業發展條例第18條第5項規定「第一項及前項農舍起造人應該該農舍座落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請」，因此，縱使取得和解筆錄，然地政機關依據內政部之函文具有實質審查之權利，系爭土地上具有農舍，故而自無可能僅就土地之部分進行所有權移轉登記。
五、被告憑藉該條例，導致兩造間無法辦理系爭土地之移轉登記，使原告之權益受有損害，查依據系爭契約第十條：「……如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除。……」，本件被告為系爭契約簽訂時之立會人，其後並承受該土地之權利，自應將系爭土地辦理移轉登記予鷹栖雪繪，詎被告不願辦理，導致鷹栖雪繪未能取得系爭土地之權利。
六、被告既無法依照系爭契約履行移轉系爭土地之義務，則鷹栖雪繪自得依據系爭契約之規定請求被告必須退還價款及賠償同額之損害金。
七、又本件鷹栖雪繪已於100年6月17日將前揭債權讓與邱鳳琴，原告復於102年12月10日自邱鳳琴受讓其所有對於邱坤源買賣契約之權利義務，此有移轉同意書可稽，自得由原告本於權利向被告提出請求給付。
八、綜上所述，原告之請求應有理由。為此，懇請鈞院判決如訴之聲明，以維權益。
貳、被告之答辯：
一、依據本院100年簡上第344號和解筆錄屢行即可。
二、不願意原告在其建物及土地上依原告持分讓與所有權並做分管協議。
二、原告之訴駁回、訴訟費用由原告負擔。
參、本院之判斷
一、緣訴外人邱雪珍與訴外人邱坤源（即兩造之父親）於民國91年1月5日訂立苗栗縣○○鄉○○段○○○○號土地（重測前為中小義段160之3地號，下稱系爭土地）面積90.28坪及東側道路一半面積約33.49平方公尺，總面積為331.945平方公尺土地之不動產買賣契約書，並約定總價為新台幣（下同）200萬元（下稱系爭契約），合先敘明。
二、兩造於訂約當時請求邱生妹、吳昕澐（即本件原告，原名邱鳳梅）、邱保衡（即本件被告）、小野塚愛及邱鳳琴（均為邱坤源之子女）在場立會，在場之人均同意未來無論該土地為立會人何人所有，均必須遵守該不動產買賣契約書將系爭土地移轉交付予訴外人鷹栖雪繪。邱坤源因不識字，生前已告知原名義下所有苗栗縣○○鄉○○段○○○○號土地約700坪，由配偶及子女共7人繼承，每人平均分配約100坪土地。
三、嗣被告趁邱坤源罹患重症癌症末期，醫生宣布放棄治療重病之際，於98年6月23日將系爭土地未與立會人通告取得同意，擅自使用邱坤源印鑑及系爭土地所有權狀等過戶文件，以贈與名義辦理所有權移轉登記予被告自己，此有土地登記簿謄本及異動索引為憑。故邱坤源對於該買賣契約之權利義務由被告邱保衡繼受，邱雪珍對於該契約之權利義務則轉由邱鳳琴，再轉由原告吳昕澐繼受。此有不動產買賣契約書、土地登記第二類謄本、本院100年苗簡和解筆錄各1份、權利移轉同意書2份及建物登記謄本乙份（本院卷第23-47頁），故原告陳述上開事實，堪認為真。
四、依據農業發展條例第18條第5項規定「第一項及前項農舍起造人應該該農舍座落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請」，因此，縱使取得原告和解筆錄，然地政機關依據內政部之函文具有實質審查之權利，系爭土地上具有農舍，故而自無可能僅就土地之部分進行所有權移轉登記。
五、經查，證人苗栗地政事務所科長 戴松萍 證稱：「（提示本院卷第125頁苗栗縣000000000000000於○○○○段000地號可否分割移轉）就本件來說是否有適用，還是其實還是可以分割？依照農業發展條例，耕地面積達0.25公頃，才能夠申請分割，本件的土地沒有達到0.25公頃，所以不能分割」、「（跟農舍在上面有無關係？）農舍要併同移轉，但是本件不能分割。這是依照89年修正後農業發展條例第16條各款規定辦理。所以修正前農地是不能分割的。本件農地上面都是農舍，農舍執照是74年核發，75年就保存登記，98年再增建」、「（當兩造的父親在的時候，75年辦理農舍登記，在該時點就不能分割系爭土地嗎？）對」、「（有無農業發展條例第16條但書第4項之適用？）農業發展條例第16條但書第4項，要共有人共有狀態，但是我們登記簿是只有邱坤源所有。我們解釋第16條第4項法令的適用，是要在條例修正前，有兩人以上的共有狀態，就可以分割。但本件，在修正前就只有被告一人是所有人，所以被告邱保衡是可以單獨將該土地部分以債權關係賣給其他人，但是不能辦理分割或移轉登記」、「（如果該土地上面有農舍，是否依照內政部8月23日內授中辦地字第00000000000之規定《辦理土地移轉時，如該農地取得使用執照，應一併移轉該農舍之持分給受讓人》該命令函文是限制買賣時應由同一筆地號之土地所有權人將房地一同移轉給買受人，或是其分割時，要將土地連同建物，一同將買賣的持分，移轉登記給受讓人？）農舍與土地應併同移轉，所以本件原告可以將房屋及建地讓與登記給被告，成立雙方共有關係，但是該法令的意思是讓與的情形要農舍及土地等比例辦理讓與之共有登記，但是不能夠辦理分割移轉登記。所以本件在兩個法令限制下，是沒有辦法辦理分割移轉登記，但是可以依比例在土地及建物上成立共有之登記後，再成立分管契約，任原告可以實際取得分管部分之使用權」等語。惟原告原意接受此方案，然被告堅持不願將系爭建物按原告土地持分比例讓與被告，並成立分管契約。（本院卷第172頁筆錄參照）。
六、又依兩造間土地買賣契約約定，出賣人即應就標的物辦理移轉登記事宜，如果出賣人不賣或不按照約履行應盡義務時，應將已收價款如數退還與甲方，另加賠償收價款同額之損害賠償金與買受人後，契約方得解除（系爭土地買賣契約第十條參照）。茲系爭契約簽立後，被告邱保衡假邱坤源之名義，於於98年6月23日系爭土地所座落之苗栗縣○○鄉○○段○○○○號上之房屋申請增建，並連同原有房屋及上開增建部分，均向苗栗地政事務所註記為農舍，並以贈與為原因，將系爭房地以贈與為名義，移轉登記給自己。惟被告此舉，視同承受贈與人邱坤源對於系爭契約相對人之義務與負擔，故被告依系爭買賣契約應將系爭買賣土地移轉登記與原告時，受限於法令，需連同該房屋（已遭註記為農舍）之權利，一併移轉與買受人之情形。係因可歸責於賣方（被告）之事由，導致契約與和解筆錄不能旅行。
七、綜上，兩造不能履行系爭買賣契約及和解筆錄，甚至不願意作依原告持分權利比例做讓與，並同時在系爭土地及建物上做分管契約之協議，以解決本件紛爭。故原告據以提起本訴，請求被告賠償4,000,000元，即無不合，應予准許。
八、假執行之宣告：原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年9月30日
民事第一庭法官周靜妮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官賴柏仲中華民國106年9月30日